Бойно поле Карадере
Плетеницата от интереси и въпросителни около Карадере спъва смислената дискусия за развитието на Черноморието
Екип на Капитал
Не им отстъпвайте и инч, защото ще превземат цяла миля. Такава реакция предизвика новината, че "Мадара Юръп" АД е получила бърза писта от държавата за реализацията на проекта си на Карадере, а недоволството на екозащитници и хиляди граждани беше гарнирано с поредните викове "оставка" под прозорците на Министерския съвет. Причините са ясни. Незастроените територии по морето отдавна не се измерват в мили. По-скоро в инчове.
Това, че се решава съдбата на един от последните (буквално) незастроени плажове, не е всичко. В случая с Карадере в момента се концентрира възел от конфликти, липса на доверие в държавата заради миналите грешки и презастрояването на крайбрежието от последните години.
Общественото недоверие се подсилва от неубедителната прозрачност на "Мадара Юръп" и асоциациите на проекта за застрояване на последния див плаж с брата на Сергей Станишев и с офшорна компания, която е опитала да заобиколи екологичното законодателство при строежа на комплекс в Шабла.
Свръхдозата обяснения за Карадере от последната седмица не успяха да разсеят съмненията. От препускането на инвеститори и министри из медиите разбрахме само, че първите не възнамеряват да се откажат, а вторите обещали подкрепа, но упорито твърдят, че не знаят за какво. Природозащитниците искат гаранции, че ще се спази законът, но нито те, нито хората, които протестират, вярват, че държавата ще изпълни качествено контролните си функции.
На по-общо ниво дебатът за развитието на Черноморието също е сложен. От едната страна са хората, които след годините на строителен бум трудно припознават Черноморието като свое, приемат контакта с природата за лукс, който не може да бъде предложен от местния туристически продукт и предпочитат да харчат парите си другаде. В случая с Карадере е намесен и особен, много силен сантимент на група хора, които смятат Дерето за "своето място" - далеч от суетата на бетонните курорти и кичозните сергии. Специфичната атмосфера на дивия плаж е уловена в документалния български филм "Последните черноморски пирати" - излъчен за първи път у нас само преди три седмици при доста голям интерес.
От другата страна са инвеститорите, които са похарчили средства за купуване на терени, пазарни проучвания и проектиране и логично очакват да си върнат парите и да реализират печалба. Те виждат възможност за по-бърза печалба в търсеното на ваканционни имоти от страна на руски говорещите (около 90% от купувачите по морето) и са се съсредоточили основно към строителството на комплекси от затворен тип, предлагащи апартаменти за продажба в комбинация с малка хотелска част.
От третата страна са туроператори, които не виждат голяма полза за туризма от точно този тип строителство, тъй като то развива главно имотния пазар, но има малка връзка с предлагането на туристически услуги. В списъка попадат естествено и местните общности, които все пак чакат руския турист (или руския новодомец) да похарчи едни пари в магазините, ресторантите и сърф училищата.
В уравнението, разбира се са също държавата и общините. Първата закъсня толкова много със Закона за черноморското крайбрежие, че той вече е почти безсмислен, като междувременно допусна появата на редица скандални бетонни недоразумения. Общините пък масово нямат общи устройствени планове и се застрояват на парче, като след прекомерното си развитие от годините на строителния бум могат да предложат на гостите си легло, но не и места за паркиране, пречистване на отпадната вода или място за кърпа на плажа.
Въпреки ожесточените дебати развръзката е по-скоро логична. Един инвеститор разполага с терен, като твърди, че е инвестирал 50 млн. евро в покупката му. Опитал се е да ги продаде, но не е успял, и не желае компенсации, а предпочита да реализира проекта си. Терените са в "Натура 2000", или строителството там не е забранено. Накратко, малко е вероятно плажът на Карадере да остане дълго време девствен. Въпреки това два въпроса заслужават да намерят своя отговор. Кой точно ще има честта да строи до един от последните недокоснати плажове? И може ли да се стигне до различна развръзка от страна на държавата, като се претеглят обществените ползи и частният интерес?
Кой?
Плетеницата от обвързаностти между фирмата инвеститор "Мадара Юръп" и нейните акционери със сигурност е объркваща (вижте инфографиката). Това нямаше да е чак такъв проблем, ако не се отнасяше за проект от подобен мащаб, в който доверието и прозрачността са ключови. А тук държавата и инвеститорът се провалиха.
"Акционерите ни не са само британски граждани, има и акционери от САЩ и Европа, но повечето са от Великобритания. Но аз не мога да знам всеки един от тях поотделно, особено когато става въпрос за инвестиционен фонд. Пенсионният фонд Foreign&Colonial (по информация на "Мадара Юръп" F&C са един от инвеститорите в Madara Bulgarian Property Fund) например има десетки хиляди акционери. Според новия български закон за офшорните компании ние трябва да декларираме действителните собственици – физически лица и ние го правим, но това е процес, дайте ни малко време", коментира пред "Капитал" Скот Пъркинс от Madara Bulgarian Property Fund.
Изводът е, че съмненията за неясна собственост и скрити интереси остават, но пък има разписан меморандум за подкрепа от държавата. Правителството отказва да го публикува въпреки надделяващия обществен интерес и така нагнетява напрежението още повече.
Изгубени в обясненията
"Ние не сме подкрепили проекта, а решението на МС, това не освобождава инвеститора от процедурите по екологичното законодателство", коментира през седмицата екоминистърът Искра Михайлова. Тя подчерта, че "МОСВ не е селският пъдар – прокурор, разследващ, докладващ". Коментарът й бе на въпрос знае ли, че държавата е подкрепила инвеститор, който веднъж се е опитал да заобиколи екологичното законодателство при строежа на комплекс в Шабла, който в момента е спрян. Той е на "Бългериан пропърти инвестмънт тръст", собственост на един от акционерите в "Мадара Юръп". "Фирмата е била санкционирана, каква връзка има онзи проект с този на Карадере", приключи темата тя.
Зам.-министърът на икономиката Анна Янева пък реши да разясни защо преди 9 месеца правителството е отказало сертификат на дружество, чийто проект днес вече е приоритетен. "Не подкрепихме първия проект, защото той беше за 315 млн. лева, за 1000 жилищни единици, три хотела и плаваща пристанищна структура. Инвестицията беше обезпечена с бъдеща продажба на имоти, а сега инвеститорът има забрана за срок от 5 години да променя собствеността на проекта", коментира Анна Янева, зам.-министър на икономиката и енергетиката.
"Бяхме принудени да променим концепцията, за да се адаптираме към изменящата се среда. 2014 г. нещата са коренно различни в сравнение с 2007 г.", коментира пред "Капитал" Скот Пъркинс, директор на Madara Bulgarian Property Fund. "Да, променихме проекта, който предвиждаше изграждане на жилищни комплекси за продажба. Но ако се върнем към 2006-2007 – тогава пазарът беше идеален за такъв тип проекти, инвестиционната среда беше добра, много мениджъри биха постъпили по същия начин. Този пазар замръзна и ние трябва да се адаптираме. В момента има пазар за екотуризъм, заможните семейства, които пътуват – те искат почивка, заобиколени от красива природа, не искат да отидат в Слънчев бряг и да се напият с евтин алкохол. Като инвеститори ние искаме да се възползваме от това", казва Пъркинс. По думите му новата концепция е изграждане на туристически комплекс. Ще има имоти, предвидени за продажба, но те са "много, много малко", казва още британецът. "Съществената част от проекта е ваканционно селище, място, което ще притежаваме и управляваме, няма да продаваме. Хотелите ще се стопанисват от световно известни хотелски вериги, което също ще привлече туристи. Те също няма да се продават, казва Пъркинс.
"Хората подозират, че днес казваме едно, но в бъдеще ще се случи нещо друго. Това, което искаме да направим, е да построим това, което вече сме заявили, а останалата част от терените ще предоставим за мониторинг и контрол на природозащитна структура. Ще бъде тяхна отговорност мястото да остане зелено", продължава Пъркинс. "Трудно е да обясниш, че купуваш земя, върху която няма да строиш. Причината е, че не искаме други хора да строят там. Представете си, че имате прекрасен курорт и в следващия момент някой купува земя в съседство и строи нещо тотално различно, не искаме това", казва в заключение британецът.
Възможност за едни, несправедливост за други
Страна в конфликта е и община Бяла, където не са виждали проекта, но вече го разглеждат като възможност. "Възможност да се изгради инфраструктура - път, канализация. Защото имаше хора, които искаха да правят къмпинги там, но се отказват заради инфраструктурата. Териториалният устройствен план на Бяла от 1997 г. предвижда някакво застрояване там, но то е съобразено с действащия Закон за устройство на черноморското крайбрежие и с ограниченията в зони А и Б. В никакъв случай няма да позволим никой да бетонира на 100%, да продаде и да си тръгне. Трябва да се намери някакъв компромис", коментира пред "Капитал" Кристиан Саралиев, главен архитект на община Бяла. Част от местните дори учредиха инициативен комитет "За Бяла" в подкрепа на проекта и обявиха, че ще излязат на протест в неделя - "в защита на развитието на община Бяла и зона Карадере".
Със или без проект - ние искаме да се спазва законът, коментира Тома Белев от сдружение "Зелени Балкани". "Да публикуват общия устройствен план на Бяла, да публикуват меморандума, да публикуват документите на фирмата", призова Белев. "Консервативни сме най-вече заради миналото. Компромисът вече е направен. Вече не става въпрос за два незастроени плажа във всяка черноморска община, а за единствените два - накъде да правим компромис", коментира Любомир Костадинов, юрист в Световния фонд за дивата природа WWF.
На този етап обаче няма отговор как проектът ще се отрази на екосистемата в района на Карадере, защото никой не знае какви дейности са предвидени. В доклада за състоянието на защитена зона "Камчийска планина" по директивата за птиците пише, че състоянието на зоната като цяло е добро, като се имат предвид констатираните заплахи - урбанизация, строителна дейност, безпокойство по време на туристическия сезон, замърсяването с битови отпадъци.
За кого работи морето
Случаят "Карадере" повдига и по-общата тема - в чия полза се развива българското Черноморие и това ли е най-правилната посока. "Не бих казал, че е спрял процесът на строителството. Зелените организации не се намесват навсякъде. Има много инвестиционни намерения. Те се изпълняват и никой не пречи", коментира Теофил Петров, изпълнителен директор на инвестиционната компания "Грийн лайф". Конкретно за проекта край Бяла той смята, че има икономическа логика да се осъществи, тъй като там все още застрояването е малко, като според него Бяла е много интересна дестинация, която доста бурно се развива през последните години. Според него, ако се стигне до решение, че даден плаж е от голямо обществено решение да остане недокоснат, компенсирането на инвеститорите е възможност, като по неговите думи "това би бил добър сигнал към тях, че държавата гледа не да ощети, а да овъзмезди".
"За мен този скандал се преекспонира за политически цели. Няма нищо лошо в това един инвеститор да се възползва от онова, което му се предоставя по закон, но това отприщи пространни спекулации, смяна в позициите на министри по два пъти на ден и "чувствителността на природозащитниците". Нека се замислим, когато един инвеститор е собственик на терен, има ли той право да потърси реализация на проект върху собствеността си – има, трябва ли да изпълни всички изисквания на закона – трябва", коментира Юлиян Георгиев, управител на "Симпли Бългерия". Като допълва: "Струва ми се, че в случая грешката на инвеститора е в това,че не бе подготвен и позволи интерпретации по законността и характера на намеренията си. Всеки инвеститор трябва да е способен да защити проектите си както като следване на законовите разпоредби, така и тяхната целесъобразност и обществена полза."
Плюсовете за общините, където се изграждат комплекси, са данъците, които собствениците на имоти заплащат, туристическите такси, нови работни места, коментира Теофил Петров. Според представители на туристическия бизнес обаче новите ваканционни комплекси, предлагащи къщи и апартаменти за продажба, в много малка степен обслужват туризма. Или туроператорите се интересуват само от хотелската база, която в затворен тип комплекс предполага all-inclusive, подходящ по-скоро за семейна почивка, което автоматично означава и по-къс сезон.
"Не виждам необходимост от допълване на свръхкапацитета, който има в момента. Не смятам и че останалите хора в Бяла ще бъдат въпросният персонал, който ще обслужва комплекса", коментира Калин Сутев, управител на "МТС Инкоминг – БТС", приемащата агенция на REWE Touristik за България. Като допълва: "Няма немски туроператор, който да потвърди, че би подкрепил това да има легла в такава местност с такъв уникален природен ресурс." "Това, че ще бъде построен един нов комплекс, не гарантира качествен продукт. Ако ще се строят комплекси по Черноморието, те не бива да са огромни бетонни мастодонти - не се продават", коментира Венцислав Танчев, управител на компанията "Сънтурс", представител на германския туроператор Alltours и др. И Сутев, и Танчев се обединяват около мнението, че България е много бедна откъм алтернативни възможности за туризъм, въпреки че има огромно търсене на къмпинг възможности и множество въпроси в тази посока на международните изложения и огромен потенциал. Въпреки това обаче този тип инвестиции не са популярни на местна почва.
