Защо санирането ни е трудно
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Защо санирането ни е трудно

Община Благоевград има един изцяло обновен блок и в момента работи по още две 14 етажни сгради с общо 130 апартамента. Тя е единствената, в която ремонтите са започнали на практика

Защо санирането ни е трудно

Националната програма за енергийно обновяване на панелните блокове се спъва в недоверие, ниска активност и усложнения за бизнеса

Десислава Лещарска
28955 прочитания

Община Благоевград има един изцяло обновен блок и в момента работи по още две 14 етажни сгради с общо 130 апартамента. Тя е единствената, в която ремонтите са започнали на практика

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


ГЕРБ определи срок на действие на програмата две години и обяви, че тя ще обхване между 4000 и 6000 панелни сгради.
Ако някой от съседите се откаже и ограничи достъпа до жилището си, има реална възможност проектът да се провали.

"Искам да благодаря на всички, които живеят в тази сграда, на всички благоевградчани и най-вече на кмета на града, че типично за този край на войводи не повярвахте на лъжите и инсинуациите, бяхте смели и наистина Благоевград и специално блок 36 в жк "Ален мак" станаха емблема на програмата за саниране. Вие доказахте, че програмата работи и е само и единствено в полза на гражданите", обяви министър Лиляна Павлова при откриването на първия обновен блок в страната.

Засега обаче едничкият блок при войводите е целият резултат от обявената програма за безплатно саниране на жилища. Разплатени са по-малко от 1.8 млн. лв. Това е равносметката от "Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни сгради" с бюджет 1 млрд. лева девет месеца след началото й. Не звучи много обнадеждаващo, при положение че ГЕРБ определи две години срок на действие на програмата и обяви, че тя ще обхване между 4000 и 6000 панелни сгради в страната (от общо над 70 000). Регистрираните сдружения на етажната собственост към момента са около 2200, но според данни, предоставени на "Капитал" от регионалното министерство, сключените договори за финансиране са 1400. Общините едва сега избират изпълнители - за обследване, проектиране и строителство, а има цели области в страната като Монтана, Разград, Русе, Ямбол и други, където интересът към програмата е много слаб и почти нищо не се случва. В 132 града в страната няма нито един сключен договор, а в 89 няма нито проекти, нито сгради, одобрени за обновяване. Блоковете, по които реално се работи, са единици, а няколкостотин в момента минават на обследване и в близките месеци ще започне реалното им обновяване. При възможно най-доброто стечение на обстоятелствата към края на годината би могло да има 50 завършени блока.

За мъчния старт на програмата има няколко обяснения: въпреки амбициозните заявки на управляващите и "рекламата" на безплатното саниране инициативата трудно печели доверието на хората. Девет месеца след като Бойко Борисов им обеща пари за собствените им сгради, те продължават да се чудят къде е уловката. Част от аргументите са ирационални - например "ще ни вземат апартаментите" и "това е конспирация на ГЕРБ". Други обаче са основателни (като например, че част от разходите ще останат за сметка на собствениците, ако някой от съседите се откаже след началото на проекта и ограничи достъпа до обекта), а "мениджърите" на програмата така и не успяват да ги разсеят. Натрупаното с години недоверие между съседи не помага, а опитът на държавата и общините да се върнат в тези изоставени пространства само демонстрира колко по-лесно е да разрушиш нещо, отколкото да го възстановиш. По общини поръчките вървят мудно, указанията на регионалното министерство на някои места са останали неразбрани, търговете са преповтаряни.

Недоверието не е само от страна на домакинствата. Резерви към програмата имат и самите строители фирми и тези за строителни материали (виж текста на стр. 11). След първоначалния ентусиазъм те се сблъскаха с някои изисквания и условия в договорите, които усложняват достъпа на най-малките компании, а те са сред основните заинтересовани от обновяването на блоковете. Например изискването за 30% банкова гаранция върху сумата от договора се оказва непосилно за някои. Големите компании за дограми и изолации са се надявали да могат да кандидатстват сами по механизма, но това може да се окаже невъзможно, а в резултат на безплатната програма за саниране техните цени се подбиват, а клиентите им намаляват.

Съседи в повече

"Лъжите и инсинуациите" най-често са нормални притеснения, които обаче никой не разсейва правилно (виж текста на стр. 12). "Много се отказаха да участват заради тези спекулации, че ще им вземат апартаментите, ще им се вдигнат данъците, "безплатен обяд няма" и т.н.", казва кметът на Димитровград Иво Димов. "Имаше и усложнения с условията на програмата - искаше се съгласие на 100% от собствениците, което е невъзможно; някои са неоткриваеми, отдавна са напуснали града или страната. Сега процентът падна на 75", казва още Димов. Общината се принуждава да изпрати покани до потенциални изпълнители да обновят блок с два входа и 36 апартамента на ул. "Захари Зограф" 18, защото в първата процедура се явява само една фирма, която не отговаряла на условията. "Затова бързаме да направим този блок - за да видят хората, че работи програмата, да разсеем съмненията", казва кметът на Димитровград. Той е сключил договори за обновяване на още 23 блока, за които тепърва ще се правят обследвания и ще се търсят изпълнители. Общината сключва рамково споразумение с шест фирми за обследване и така цената за "диагностиката" на блоковете пада наполовина - "до 2.50 - 4.60 лв/кв.м". Цената варира между 1 и 8.50 лв. на кв.м в зависимост от това дали става дума само за енергийно или и за техническо обследване. Цената скача особено много, ако сградите нямат запазена техническа документация и тепърва трябва да се правят чертежи и изчисления.

Стратегията с "пилотния саниран блок", който ще вдъхне увереност на хората, е възприета и в други общини. В Севлиево например кметът Иван Иванов възлага дейностите по обновяване на първия блок от програмата директно на местната фирма "Мазалат", за да не губи време след провален опит за открит търг по Закона за обществените поръчки. "Първоначално избраният изпълнител - "Енемона", се е отказа заради финансови проблеми. В този случай директното договаряне е позволено от ЗОП", посочва Иванов. В неговата община допустими за саниране са 32 блока, от които само 9 са изявили желание да се включат в програмата.

Кметът на Враца Николай Иванов е убеден, че единственият проблем пред програмата е притеснението на хората и липсата на инициатива у етажната собственост. "Всичко останало като процедури, отделни стъпки е познато на общините, няма нищо сложно. Убеден съм, че местните власти правят всичко възможно, за да провокират интерес у хората, включително и ние - имаме отделно звено, което се занимава с енергийното обновяване на блоковете", казва Иванов. "Администрациите са длъжни да обяснят всички възможни рискове, свързани с програмата. Рискът е следният: след одобрение на даден проект на сдружение на собствениците, ако някой от съседите се откаже и ограничи достъпа до жилището си, има реална възможност проектът да се провали и това няма да е по вина на изпълнителите. Тогава логично е разходите за извършените дейности да останат за сметка на собствениците", казва кметът на Враца. "Така съгласието се постига много трудно, хората и без това не стигат лесно до единомислие, а когато се намесят междусъседски отношения и недоверие, става невъзможно." Враца е възложила изпълнението на работни проекти за обновлението на 5 блока. Фирмите в региона имат интерес и очакват търговете с нетърпение, твърди кметът.

Разочарование и в София

В най-голямата община в страната - столичната, с хиляди панелни жилища, едва стотина блока са кандидатствали по програмата до момента. Интересното е, че повечето от тях дори не са панелни, а ЕПК (едроплощен кофраж). Това ще забави обвновяването им, тъй като проектите ще започнат от нулата. Още преди две години за нуждите на мярката за саниране от оперативна програма "Регионално развитие" Столичната община изработи типови проекти за почти всички панелни блокове в столицата и ги предостави на собствениците безплатно като начин да ги насърчи. "Те дават генерални решения на нещата - за фасади, окачвания и т.н., и само трябва да се адаптират. Ние обаче сме ги правили само за панелни сгради, а в програмата се включват и ЕПК, даже повечето заявления са такива", казва Влади Калинов, директор на дирекция "Общински строителен контрол".

"Процесът върви много по-бавно, отколкото очаквахме", признава Калинов. Едната причина логично са бавните процедури по Закона за обществените поръчки, но не и единствената. "Това, което много ни озадачи и ни накара да сме несигурни, беше недостатъчният брой активни участници", казва експертът. Освен че София е голям град, в който хората се опитват да са максимално информирани и имат тежко недоверие към всичко, оказва се, че кампанията за санирането не е имала ефект и нагласата на хората е по-скоро негативна. "Може би не успяхме да ги убедим. Направихме всичко, което ни е хрумнало, в медиите доста изписахме. Навсякъде сме правили срещи. Според мен на национално ниво трябваше да има предварителна разяснителна кампания", казва още Влади Калинов.

"Друга тема е, че в София ни е трудно да сдружим хора при повече от две блок-секции", допълва той.

Опасението на част от хората сега е, че ако техническото обследване открие конструктивни проблеми, те трябва да се поемат от собствениците преди санирането, а в случай че откажат - ще платят самото обследване. Според Калинов обаче много собственици пропускат факта, че до края на годината всяка сграда от трета категория трябва задължително да има технически паспорт и включването в програмата е начин да го получат безплатно.

Кметът на най-активния столичен квартал - "Дружба", също е озадачен от бавните темпове и слабия интерес. "И не става въпрос за правилата и административните стъпки", казва Ивайло Цеков. "В началото имаше огромен интерес. Но имаше и доста хора, които говореха в посока, че ще се лъже населението. Това беше причината, вместо да се подходи към програмата с ентусиазъм, да има моменти на разколебаване", казва кметът на "Дружба". И допълва: "Както казах, при нас първоначално имаше голям интерес, особено в големите блокове, над 100 - 200 жилища. После обаче се появиха сериозни проблеми с убеждаването на всички собственици. Ние давахме консултации дори в извънработно време, през нас минаха много домоуправители, но може би като цяло програмата не се получи така, както си я представяхме в началото."

Къде се спъва бизнесът

И в София, и във Враца кметовете говорят за сериозен интерес от строителния бранш, но засега той се изразява най-вече в активното участие на консултантски и проектантски фирми за обследване, чиито приходи са гарантирани и те могат да се окажат големите печеливши от програмата. Според кмета на Севлиево Иван Иванов малките и средните компании за строителство срещат затруднения заради условията на типовите договори, писани от МРРБ. "Строителните фирми имат претенции по отношение на договорите, но ние сме длъжни да използваме образците, предоставени от министерството. Претенциите им са, че договорът изисква банкова гаранция в размер на 30%, ако фирмата иска да получи аванс. За някои малки фирми това е непосилно. Другата претенция е към един текст в договорите, който казва, че ако програмата по някаква причина бъде прекратена, по договора не се заплаща нищо. Някои фирми се притесняват, че това може да се случи, когато работата е свършена 50%, и никой няма да им плати изработеното", казва кметът на Севлиево.

"Като всяка нова инициатива и в програмата все още има някои неясни неща, но това е разбираемо", коментира Илиян Терзиев, управител на строителната "АТ Инженеринг 2000". Едно от тях е, че не се допускат промени на първоначалния план, а не всичко може да се предвиди по време на проектирането и това може да се окаже проблем за изпълнението на проектите. Освен това процедурите са мудни заради участието и на общината, и на министерството и по-продължителната комуникация. "Самите проекти не са толкова големи. Поради това малките фирми имат възможност и интерес да се включват", казва Терзиев. За тях програмата е чудесна възможност за повишаване на заетостта.

От министерството на регионалното развитие делово посочват, че "процесът е доста динамичен" и че се надяват до края на годината "да има немалко обновени сгради". Малко след старта на програмата ръководеното от Лиляна Павлова ведомство зае ролята на контролен орган и прехвърли отговорността за енергийното обновление на общините. Забавянето се дължало на процеса по организация и провеждане на обществени поръчки. "МРРБ наблюдава програмата, координира процеса и оказва подкрепа на общините. В случай на установяване на неспазване на заложените изисквания, включително и по отношение на обществените поръчки, министерството изисква от общините да предприемат коригиращи действия. Регулярно се изпращат допълнителни указания към всички общини и областните администрации при необходимост", посочват от строителното министерство. Данните им сочат, че към момента близо 140 сгради в страната са минали обследване, а за 90 от тях се провеждат търгове за проектиране и строителство и работата по тях може да започне в кратки срокове.

И все пак те се санират

Въпреки измъченото прохождане на Националната програма за енергийна ефективност и все още слабите резултати по нея се работи, ентусиазъм най-вече у кметовете не липсва и тя ще бъде доведена докрай - все пак има доста пари за усвояване.

Какви ще са ефектите обаче е отделен въпрос. С колко ще се удължи животът на блоковете? С колко ще се вдигне цената на имотите? Колко пари ще спестят домакинствата от сметки за ток и парно? Ще има ли достоверни данни или програмата ще остане в историята като голямото лепене на стиропор и пребоядисване малко преди местните избори през есента на тази година?

С един саниран блок е трудно да се отговори, но да кажем, че при съвестно прилагане на обичайни мерки като подмяна на дограма и топлоизолация домакинствата, които ще се възползват от програмата, ще намалят потреблението си на енергия с 20 до 40%. "Все пак размерът на спестяванията много зависи от конкретната сграда: вида на строителство, състоянието й, приложените вече мерки и т.н.", коментира Цвета Наньова, бивш програмен директор на ПРООН, който отговаряше за проекта "Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради", управляван от международната организация.

Професор Никола Калоянов от Техническия университет - София, обяснява, че за да се изчисли ефектът, се взимат разходите за енергия за три години назад. След

това се вижда каква температура е поддържана в сградата. Ако тя е по-ниска от нормативно изискваната (20 градуса средногодишно), се прави нормализация на потреблението и се получава базовата линия (разходът на енергия, който е необходим при нормален режим на работа на отоплението, и осигуряване на нормативно изискваната температура в сградата при съществуващото състояние - бел. ред.), спрямо която се сравнява постигнатото спестяване. Тоест често се сравнява потенциално потребление преди срещу реално потребление след санирането, което води и до изкуствено високи твърдения за спестена енергия. Причината е, че често собствениците не се отопляват с ток или парно и е трудно да се изчислят реалните им разходи за енергия. Или пък пестят от сметки и се недоотопляват. В резултат на последното може да се окаже, че резултатът от изпълнението на мерки за енергийната ефективност е повишаване на комфорта в жилището вместо значителни спестявания на потребена енергия. Това все пак не е за подценяване, тъй като, от една страна, увеличава цената на имота, а от друга, е приятно за окото - старите панелни жилища с шарени кръпки от ремонти и излющена мазилка не са най-хубавата гледка.

Има ли живот след санирането

Един от основните проблеми според Наньова, с който ще се сблъскат всички след реализацията на програмата, е какво ще се случи дългосрочно със сградите и дали собствениците ще ги поддържат, за да не стигне пак до ситуацията държавата да се намесва. В договорите няма никакви клаузи за поддържане на сградите във вида, в който са.

Повечето жилищни кооперации нямат професионални мениджъри за поддръжката и тя постепенно се занемарява. Етажните сдружения няма как насила да наложат своето мнение над малцинството. Обикновено малцинството е това, което не иска да плаща, и така скоро сградите придобиват вида на най-немарливите си обитатели. У нас няма практика за общински глоби за неподдържани сгради и собствениците нямат интерес да се занимават с това, въпреки че западането на блока в дългосрочен план не е в тяхна полза. Единствената промяна, която поставя някакви изисквания за собствениците, е изкискване всички сгради да имат енергийни и технически паспорти. Но този процес се все още се възприема само като формалност.

В голяма степен в България все още битува нагласата, че всички ангажименти и отговорности са за сметка на държавата и общината. Безплатното саниране не допринесе за промяна на тази нагласа, дори напротив, ще я засили - собствениците на апартаменти ще имат създадено напълно рационално очакване, че някой друг ще плати за това. А промяната на тази нагласа няма да се случи скоро - просто няма политик, който да изрече горчивата истина, че гражданите просто трябва да си плащат за комфорта, а не всички данъкоплатци да покриват сметката.

По темата работиха Мария Манолова, Деница Симеонова, Илин Станев

Кой се включи в санирането
Автор: Капитал
ГЕРБ определи срок на действие на програмата две години и обяви, че тя ще обхване между 4000 и 6000 панелни сгради.
Ако някой от съседите се откаже и ограничи достъпа до жилището си, има реална възможност проектът да се провали.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

50 коментара
  • 1
    qdk12501326 avatar :-|
    qdk12501326

    Ми що ни е трудно, щото не сме нация, а мърша.Кое ни е лесно питам аз?Консвервативен, прост народ, който всичко поставя под съмнение, вярва в рептили и рейки, мрази всичко що е богато и успешно...от другата страна са хитри политяги, които познават своя тъп народ и знаят как да го изцедят като за последно при всяка добра възможност.Те за тва ни е трудно - народопсихологията, манталитета.

    А иначе сериозно, в програмата има много пропуски, но не виждам защо не се възползват повече хора и не си освежат на изключително ниска цена кутиите,в които живеят.За щастие не живея в панелка, но ако се прибирам в копторите, които гледам по Младост, Дружба и Люлин щях да съм много депресиран човек.

  • 2
    dkolov avatar :-|
    dkolov

    Началото е трудно и заради това винаги започваме от средата. Все пак като е оправят десетина блока е възможно хората да идат на гости и бавно и полека някой хора ще разберат че няма проблеми пък разходите за отопление са ниски.

    Няма по-голяма реклама от реалността и не винаги нещата стават толкова бързо колкото ни се иска.

  • 3
    stoiank avatar :-|
    stoiank

    Тази програма нагледно показа, че не е само липсата на пари проблемът, а като цяло ниският административен капацитет, независимо от стотиците милиони усвоени по програми за повишаването му. Не виждам какъв е проблемът поне за големите градове София, Пловдив, Варна, Бургас да бяха направили по десет пилотни блока със собствени средства, за да видят хората смисъла от програмата. Изборът трябваше да е публичен с томбола и от типът най-често срещаш се. Така щеше да се изчистят и грешките при заданието и т.н. Лесно се прави кампания ала "цифровизация" при която не можеш да видиш реален измерител за ефективност, но тук се видя ясно колко го можем.
    И накрая трябва всеки да разбере, че имотът е и отговорност не само права. Важи дори за малоумниците с грозни фасади по централните улици и за затънтените панелки. Като не може да го стопанисваш, продаваш и така.

  • 5
    sider avatar :-|
    сидер

    [quote#3:"stoiank"]Като не може да го стопанисваш, продаваш и така. [/quote]

    Младо си младоо, или си нещо друго. Но я се сложи на мястото на пенсионер с пенсия дори 500 леда да те видим дали ще можеш да стопанисваш панелка във вид който ти харесваш. И тази панелка му е единственото жилище в което той живее

  • 6
    bogry avatar :-|
    BoGry

    Какви войводи има от този край, че не мога да се сетя!
    Както и да е! Вземете което и да е село, ако ще и с три къщи, всичките съседни! Попитайте ги искат ли да им оправят къщите, да им сменят оградите, да им окосят ливадите и да им оправят пътя отпред! Ще кажат да! После почнете да го правите!
    Първо, къщите са им такива, каквито са им ги оставили родителите, т.е. каквото и да пипнете, ще сбъркате! После оградите им са били такива, каквито е трябвало да бъдат, а новите са... какво да ви кажат! Освен това ливадата в двора на съседа е значително по-зелена от собствената, явно е имало руши под масата, пък и пътят отпред е с вълнообразен асфалт, не е като пред съседа!
    Така ще си помислят още преди да почнете да им санирате и затова вместо "да" ще кажат "не!"

  • 7
    cinik avatar :-|
    cinik

    [quote#5:"сидер"]я се сложи на мястото на пенсионер с пенсия дори 500 леда да те видим дали ще можеш да стопанисваш панелка във вид който ти харесваш. [/quote]

    За това има правен вариант. Налага се тежест върху имота - разходи за саниране и когато пенсионерът си изживее живота или се изнесе оттам, тогава наследницте, или купувачите ще трябва да я погасят. Въпросът е, че с ремонт за 267 лева на квадаратен метър никой няма да иска да се обременява.

  • 8
    cinik avatar :-|
    cinik

    До коментар [#6] от "BoGry":

    Мисля да направя една галерия със снимки на блокове, които вече са санирани от собствениците на 70% до 90% по приципа на спасението поединично. Единственото лошо е, че всеки го е направил с тази боя, която е била на промоция в железарията. Оттам трябваше да се почне - запълване на последните неизолирани парчета фасада по най-прост принцип (примерно - решение на общо събрание) и после една еднаква боя отгоре до долу на цялата сграда. С парите от блока в Благоевград щяха да са преобразили в завършен вид поне 50 други сгради и най-важното - работата щеше да лети напред, не да клеясва.

  • 9
    alexsilver avatar :-?
    alexsilver

    Ако на някого още не е станало ясно - ДЪРЖАВАТА не печели абсолютно нищо от т.н. "енергийна ефективност". Лъвският пай от "безплатните" ремонти опъват тия, които ги извършват, а те са фирми около гербавите кметове. Парите се осигуряват от държавата чрез държавната банка ББР, която също "намазва" доста от врътката. Разберете, че където върлува герберската сбирщина, там СЕ ДОИ държавата, яко, безкомпромисно. Тя е неспособна да съществува в условията на пазар и конкуренция. Затова и тъпата ни държавица се уповава на едни еврофондове, които пак се усвояват като ОБЩЕСТВЕНИ ПОРЪЧКИ от сбирщината. А РЕАЛНИ инвестиции в икономиката от външни инвеститори, с капитали и ноу-хау НЯМА, няма и да има... ;)

  • 10
    stoiank avatar :-|
    stoiank

    До коментар [#5] от "сидер":

    Не знам защо пенсионерите се лишават от определени неща, само и само да живеят в голям апартамент. Наистина българина трудно продава даден имот, но не виждам много смисъл човек спечелил апартамента с труда си да мизерства до края на дните си, защото имота трябва да бъде наследен от някой, който в момента не се сеща за родителите си. И най-вероятно след като те починат го продава по най-бързия начин. Първо Държавата му вижда сметката на човека с някаква пенсия близка до геноцид, после и той си разказва играта сам, като вместо да си замени голямото и скъпо жилище с по-малко и с остатъка от парите да не мизерства си играе на светец.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK