Градове на ръба на нервна криза
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Градове на ръба на нервна криза

Градове на ръба на нервна криза

Протестите срещу застрояването в жилищните квартали трябва да станат повратна точка за начина, по който планираме градовете

Мария Манолова
33130 прочитания

Нова вълна недоволство залива България. След екопротестите, антиолигархичните и политическите протести сега идва ред на градоустройствените.

За последните няколко месеца напрежение избухна във варненския квартал "Чайка", където от пролетта граждани протестират срещу предвиденото застрояване в новия подробен устройствен план на квартала. Преди месец хората излязоха на улицата в софийския "Младост" - първо срещу един строеж, след това срещу втори, а след няколко дни ще представят и искане за местен референдум срещу строителството. Последваха протести в "Изгрев" и "Оборище" в столицата. Пловдивчани се борят месеци наред срещу обезобразяването на тютюневите складове в града, в Бургас - в комплексите "Лазур", "Славейков" и "Изгрев", има недоволство срещу бъдещо строителство, а жителите на Стара Загора протестират срещу застрояването на втория по големина парк в града - "Бедечка".

Подобни протести не се случват за пръв път, но осезаемо са все по-чести, а хората зад тях са все по-решени да бъдат чути - чрез улично недоволство, чрез медиите, в съда и (естествено) от Бойко Борисов или неговите наместници. В социалните мрежи групите в защита на един или друг квартал стават все по-организирани. В София и Бургас се заговори за обединение на протестите от различните квартали. С всяко бутафорно обществено изслушване тези организации ще стават все по-убедени да направят следващата стъпка - към политически субект за следващите местни избори.

Това има ефект и за строителния бизнес, и за местната власт. За първия - защото внася несигурност и предприемачът не знае коя земя да купи и кога ще приключи проекта. За вторите - защото ще ги накара да осъзнаят, че средата, в която оперират, се е променила необратимо. Колкото по-бързо тези три групи съумеят да договорят правила, които да не водят до периодични местни експлозии, толкова по-бързо ще се промени обликът на градовете в България.

Докато капките от протеклия таван равномерно отмерват и последните минути на работния ден по дъното на червена пластмасова кофа в големия салон на община "Изгрев" в София, тече разгорещена дискусия. Привидно разговорът трябва да е за дърветата в Борисовата градина. На изтъркания подиум са се наредили специалисти от Лесотехническия университет, които монотонно отброяват: "Иглолистни гори - 155.5 дка, средна възраст 120 години, запасите им възлизат на 4644 куб.м. Широколистни гори - 281.7 дка"

Обсъждането е на абстрактната тема за "инвентаризацията, опазването и планиране на устойчивото развитие" на най-стария софийски парк и едва ли някой от строените отпред научни работници е очаквал чак такъв интерес към дискусията. Сред осемдесетината души в залата обаче е плъзнал слух - зад тенис кортовете в Борисовата градина ще се секат дървета и ще се прави паркинг. Подозирайки, че зад мътното описание на проекта се крие именно това, повечето присъстващи са тук, за да не позволят такова безобразие.

За минути металните греди по тавана и старата дограма на ул. "А. Чехов" 16 вече кънтят: "В гората се сече, имаме снимки и видео", "Отсякоха 300-годишен дъб", "Камиони с кюстендилска регистрация изсичат и изнасят десетки кубици здрави дървета". Главен експерт Тошкова от района се опитва да се защити: "Борисовата градина е в територията на район "Изгрев", но се поддържа от дирекция "Зелена система". Опитът за прехвърляне на отговорност е неуспешен. След минута излиза и Корнелия Нинова от съответната общинска дирекция, за да уточни, че "усилията на общината са да обезопаси гората, не да я обезлесява". Следва нервен смях в залата, а някой се провиква: "Ние имаме видео, вие ще ми говорите за екология."

Няколко часа по-късно във Facebook трескаво ще обикалят новините "изсичат 30% от дърветата в Борисовата градина" и "ще асфалтират 30% от Борисовата градина". Нищо от това не е съвсем вярно, но няма и значение. Дискусията в "Изгрев" е показателна за все по-отчетливото напрежение, което се е оформило между хора и общини на различни места в страната. Точно както и чиновниците в залата разбират, никой не вярва на това, което те казват. Годините опит са научили хората, че зад благовидните фрази обикновено се крият скрити интереси, а зад добрите намерения - много пари.

"Това, което се случва напоследък, за мен е много ясна индикация, че сме минали периода на развитие, в който собствеността е най-тежкото и най-важното нещо. Освен за частното и за "моят дом е моята крепост" започнахме да мислим, че има и по-важни неща - как стигаме до дома си, как децата ни играят пред дома си, как трябва да има паркове и площадки", разсъждава урбанистът Нурхан Реджеб.

Бутафорията "публичност"

Подобни обществени обсъждания, на които общините трябва да се информират за мнението на гражданите, се случват постоянно - за подробни устройствени планове, за нови булеварди, за ремонти на паркове. Въпреки очевидната бутафория на много от тях някъде из дебелите тетрадки на общината се записва "проведено обществено обсъждане". На хартия планирането как ще изглеждат кварталите, парковете, кръстовищата върви по идеално гладък начин и по всички законови изисквания. Не е нужно да останеш дълго на такава среща, за да разбереш, че ако това е системата за обратна връзка в градското планиране, то тя е напълно счупена.

Да се опиташ да намериш информация за плановете на общината и частни инвеститори в даден район е изпитание за интелекта, с което малцина се справят. Един строителен предприемач (естествено анонимен) обяснява, че държи двама души на договор, чиято единствена работа е по цял ден да се ровят в обърканите регистри на общината, за да подреждат информацията така, че да е годна за ползване за инвестиционни решения. Друг експерт, занимаващ се с имоти, казва, че системата за "уведомяване" на хората за започващ строеж представлява една дъска в дадена община, където се залепя бележка и понякога умишлено се маха (аналогиите с началото на "Пътеводителя на галактическия стопаджия" не са никак случайни).

Ако сте обикновен гражданин, това води до безсилие и до усещането, че нещо умишлено се крие. А примери за последното не липсват в последните 25 години.

Корените на недоволството

Проблемът със строителството в градовете е, че сблъсква два интереса - този на гражданите, които искат повече поляни или детски площадки, и този на собствениците на земи, които искат да строят на тях. Корените на сегашните драми са в закона за възстановяване собствеността върху одържавени имоти от 1992 г. и последвалите многобройни корекции в него, които връщат земи във вече изградени комплекси, с прокарана и изчислена инфраструктура. Това довежда до много малки собственици, които се надяват на печалба и успяват да я постигнат в първата вълна от строителство. Проблемът е, че когато се появяват тези нови интереси, София и другите градове все още нямат никаква идея как ще се развиват. Така се получава класически ефект от нерегулиран пазарен интерес, който максимализира печалбите за малцина за сметка на общи блага като по-добре планирани градове (т.нар. tragedy of the commons).

"През 90-те години имаше разбирането, че планирането е отживелица и всичко ще се регулира от пазара. Пропускахме факта, че градското планиране все пак дава някакви ограничители", казва например арх. Белин Моллов, който над 20 години работи в "Софпроект", а след това е и заместник-министър на регионалното развитие. В този момент всичко се прави на парче, на места очевидно престъпвайки всякакви норми. Към този период в София тогавашният главен архитект Стоян Янев например ще обяви строежите на жилищни кооперации в Южния парк за "плавен преход между жилищната територия на "Лозенец" и Южния парк". Освен малките собственици ще се появят и откровените далавери с общинска и държавна земя. По времето на Стефан Софиянски "Софийски имоти" например ще направи поредица от сделки, за които после ще получи 12 съдебни производства.

В София идването на Петър Диков води до бавното създаване на Общ устройствен план и подробни устройствени планове. Логично идват и въпросите за баланса между собствеността и интереса на гражданите. "Всъщност устройството е именно това - насилие върху частната собственост. От една страна, всеки, който има имот в столицата, очаква нивата му да стане на мол, а от друга - никой не иска пред блока му мол вместо градинка. Ако зависи от собствениците и няма градоустройство, София от Люлин до Витоша и Лозенската планина ще е мол до мол", казва Диков преди точно осем години.

Създаването на ОУП трябва да включва много неща - да предвиди какво ще се случи с града, жителите му и инфраструктурата, да даде възможност на хората да дадат своята гледна точка, а защо не и да зададе тон за визионерско развитие. Само че упражнението се случи на парчета, с много компромиси и с много последващи кръпки. "Идеята, че ОУП трябва да реши всички въпроси, не се осъществи", смята например сегашният общински съветник от "Зелените" и инвестиционен консултант Иван Велков.

Просто Убийствени Планове

Тъй като точно когато ОУП и по-малките подробни устройствени планове (ПУП) бяха приемани - през 2008 г., строителството беше започнало да замира с кризата, неговите плодове започнаха да се виждат именно когато секторът отново набра скорост - през последните две години (вижте в галерията на www.capital.bg).

В "Младост" и "Оборище" се появяват строежи върху детски площадки, жителите на "Изгрев" разбират как главният архитект ги е излъгал и зад гърба им е позволил строителството на небостъргач (виж текста на 12-13), във Велико Търново се строи шестетажен блок в двора на природо-математическата гимназия, защото бившата книжарница на това място е препродадена няколко пъти, а предназначението на имота е сменено тихомълком. Всички тези казуси, разбира се, са предвидени в подробните устройствени планове.

"Чух думичката "лош план". Дали е добър или лош - това е чиста целесъобразност. В Закона за устройство на територията има термин "действащ устройствен план", коментира пред "Капитал" главният архитект на София Здравко Здравков (виж интервюто с него). Ключът към сегашното напрежение се намира точно в това изречение.

"ПУП-овете са добър модел, ако има капацитет за контрол. Проблемът е, че механизмите за наблюдение, контрол и санкции за неизпълнение не се спазват, а в тази сфера има много интереси и натиск", обобщава Белин Моллов. "Въпросът е как е изработен планът, кой има достъп до него и кой изобщо може да го прочете, кой точно го изработва, по време на изработването кои гласове имат достъп до проектантите и кои нямат и т.н.", казва и арх. Павел Янчев. Дяволът, с две думи, е в детайлите. А тези детайли, както вече стана ясно, не са лесни за откриване.

Никой план за развитие на голям град, разбира се, не може да е адекватен без промени. Кварталите в София например са планирани при идеята, че в града ще има до 350 коли на 1000 души, а в момента достигат до 750 или 800. Но пропиляното с лека ръка през годините доверие на гражданите в общината води дотам, че сега всяка промяна се сблъсква с недоволство и съмнения. А от 2008 г. досега се разви още нещо - социалните мрежи и възможността на хората да се мобилизират.

"Един ПУП е нещо като обществен договор за една територия. Той трябва да отразява и регулира закони, собственост, съществуващи сгради, инфраструктура, активност, тенденции, потенциал и не на последно място обществени нагласи", обяснява директорът на One Architecture Week арх. Любо Георгиев. "След като има протест, явно някои от тези факти не са отразени в ПУП-овете. И това е сериозен проблем. Защото, ако интересите на някоя от страните не са взети под внимание, тя не припознава ПУП-а като договор. И това компрометира цялата идея за план", смята той.

Когато стомната се счупи...

Това се усеща най-добре, ако си строителен предприемач. "Има много хора, които са се сдобили с детски площадки по някакъв начин през годините и ми ги предлагат. Казвам им добре, ще сложа дори парите при нотариус, но първо вие махнете катерушките и дърветата", казва един предприемач. Счупеният обществен договор значи, че хората не признават правото на други хора да използват собствеността си както намерят за добре. И това е проблем за всички. За строителите - защото идеята на всички ОУП-ове и ПУП-ове е да им дава сигурност какво могат да правят със земята, която купуват, а както примерите показват, това изобщо не е така. За общините - защото, освен че на много хора им се налага да подават оставки, ако една местна власт иска да функционира добре, тя трябва да може да общува с гражданите си. И за хората - защото са на тръни непрекъснато, дебнейки откъде ще се появи нова ограда.

Засега решението на управляващите е в стила на ГЕРБ - няма човек, няма проблем. Оставки подадоха кметицата на "Младост", главният архитект на Стара Загора, архитектът на квартал "Лозенец" беше отстранен, защото е позволил надстройката на хотел "Маринела", без да има право, главният архитект на Пловдив получи обвинение заради събарянето на един от тютюневите складове в града. Столичната община пък се захвана да проверява един по един всички спорни терени в цял "Младост", а след това и в други квартали.

"Решаването "казус по казус" отрича, че има генерален проблем", смята общинският съветник от "Нормална държава" Войслав Тодоров, който запали част от недоволството в "Младост". Новата партия на Георги Кадиев не отрича, че помага с правни и градоустройствени съвети на протестиращите. Подобен е и случаят със "Зелените", а вероятно и с други партии. "Решението е задължително промени в общия план и ПУП-овете, които да гарантират зелените площи, след това да се търсят начини да се обезвъзмездяват собствениците на такива терени. Например чрез развитие на София на север, изграждане на нови квартали на изток и север. За това ще трябва воля и да се построи изпреварващо инфраструктура", смята Тодоров.

Това е един вариант, но има и други. Общината вече върви в посока отчуждаване на предвидените за зелени площи имоти. Бюджетът за това обаче е около 10 млн. лв. годишно, в които трябва да се вместят канализация, метро, уличната мрежа... Същевременно процедурите се обжалват и отнемат години. Що се отнася до популярните напоследък мораториуми, те са временен инструмент и въобще не са ефективни - собствениците на земя са в правото си да искат от съда да ги отмени, а допълнителните разходи пак ще са за сметка на всички. Освен това, както отбелязва урбанистът Нурхан Реджеб, "когато поискаш мораториум, е добре да знаеш какво ще дадеш в замяна, готов ли си да се грижиш за тази градинка".

Застрояването само по себе си не е задължително лошо, защото "компактните" градове използват ресурсите по-разумно, отколкото ако се развива настрани. Така "не се строи нова инфраструктура, а само се разширява капацитетът на съществуващата, не се увеличава ресурсът за живот в града, не се завзема нов ландшафт, градът остава компактен и по-малко зависим от горива и личен транспорт", казва Павел Янчев. Той е категоричен, че има място за ново обсъждане на ПУП-овете и начинът, по който се планира града, трябва да включва много повече хората в него. Много градове извън София дори нямат такива планове и тепърва ще ги приемат - при много по-тежки условия. Което значи, че трябва много повече прозрачност.

За целта първо информацията за строежите трябва да стане лесна за откриване. Най-логичната стъпка е общината ясно да показва какво се предвижда - например с 3D модели и макети на проектите, както е на други места в Европа. Това ще е от полза и за фирмите, и за хората, защото ще изчисти слуховете и съмнението. Арх. Здравков все пак обещава видими промени в София до седмици - нов сайт на НАГ, поставянето на ПУП-овете и разрешенията за строеж върху интерактивни карти, нова наредба за обществените обсъждания.

Изискванията към строителите трябва да станат валидни за всички, без значение дали са "наши хора", а в замяна общината трябва да гарантира, че няма да вдига ръце от инфраструктурата, която в момента възложителите прокарват сами. Това вероятно ще оскъпи имотите, но цената на по-добрия за живеене град няма как да бъде поета само от общината. Всичко останало е популизъм.

Нова вълна недоволство залива България. След екопротестите, антиолигархичните и политическите протести сега идва ред на градоустройствените.

За последните няколко месеца напрежение избухна във варненския квартал "Чайка", където от пролетта граждани протестират срещу предвиденото застрояване в новия подробен устройствен план на квартала. Преди месец хората излязоха на улицата в софийския "Младост" - първо срещу един строеж, след това срещу втори, а след няколко дни ще представят и искане за местен референдум срещу строителството. Последваха протести в "Изгрев" и "Оборище" в столицата. Пловдивчани се борят месеци наред срещу обезобразяването на тютюневите складове в града, в Бургас - в комплексите "Лазур", "Славейков" и "Изгрев", има недоволство срещу бъдещо строителство, а жителите на Стара Загора протестират срещу застрояването на втория по големина парк в града - "Бедечка".

Подобни протести не се случват за пръв път, но осезаемо са все по-чести, а хората зад тях са все по-решени да бъдат чути - чрез улично недоволство, чрез медиите, в съда и (естествено) от Бойко Борисов или неговите наместници. В социалните мрежи групите в защита на един или друг квартал стават все по-организирани. В София и Бургас се заговори за обединение на протестите от различните квартали. С всяко бутафорно обществено изслушване тези организации ще стават все по-убедени да направят следващата стъпка - към политически субект за следващите местни избори.

Това има ефект и за строителния бизнес, и за местната власт. За първия - защото внася несигурност и предприемачът не знае коя земя да купи и кога ще приключи проекта. За вторите - защото ще ги накара да осъзнаят, че средата, в която оперират, се е променила необратимо. Колкото по-бързо тези три групи съумеят да договорят правила, които да не водят до периодични местни експлозии, толкова по-бързо ще се промени обликът на градовете в България.

Докато капките от протеклия таван равномерно отмерват и последните минути на работния ден по дъното на червена пластмасова кофа в големия салон на община "Изгрев" в София, тече разгорещена дискусия. Привидно разговорът трябва да е за дърветата в Борисовата градина. На изтъркания подиум са се наредили специалисти от Лесотехническия университет, които монотонно отброяват: "Иглолистни гори - 155.5 дка, средна възраст 120 години, запасите им възлизат на 4644 куб.м. Широколистни гори - 281.7 дка"


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

42 коментара
  • 1
    historama avatar :-|
    historama

    Варненските протести в кв. Чайка бяха инициирани от ... ТИМ. Защо нямаше протести срещу застрояването в Морската градина? Защото там строят фирми на ТИМ.

  • 2
    qdk12501326 avatar :-|
    qdk12501326

    Хубаво е, че се появяват такива локални групи, лошото е, че са прекалено малко хората, които обръщат внимание на презастрояването.За 2 милионна София трябва да излезнат поне хиляди на улицата, да блокират, да викат, да държат реално сметка на администрация, кметове и архитекти чрез сезиране на прокуратура, подписки, референдуми...

    Както бяхме твърде малко излезлите на улицата срещу дебелия и срещу неосъществената гербава съдебна реформа.

    С други думи, в България гражданското общество е 1-2% от населението.

    :((((

    До коментар 1: срещу мутри всеки се страхува да възроптае.Аурата около ТИМ е толкова тъмна и страшна, че никой никъде не ги спомената, освен обикновените хора по форумите и Самуил от НеНовините.В "уважаваните" медии ги наричат Химимпорт :) Въпреки че последните се опитват да притискат Раянеър да се изнесе от нашия пазар...Та какво остава за застрояването на една морска градина.

    Прав ли съм питам? ;)

  • 3
    tucker_case avatar :-P
    tucker case

    вие не очаквате тези пренаселени градове да се разминат без презастрояване, нали... нема начин... насякъде, където има експлозивно нарастване на населението, има и масово, къде законно, къде не, а понякога даже и опасно презастрояване... парковете разбира се трябва да се пазят, ама ако некой си мисли, че улиците в младост, люлин и прочее нема да станат след 10-15 години на каньони както е в центъра, живей в некакво друго време...

  • 4
    burgas. avatar :-|
    kojev

    В Бургас сме се обединили 5 комплекса, внесохме и мораториум против презастрояването. Дейността ни може да се проследи във фейсбук - група "Инициатива Бургас", но за съжаление големите телевизиа не ни отразяват.

  • 5
    sto67nes avatar :-|
    sto67nes

    [quote#2:"qdk12501326"]С други думи, в България гражданското общество е 1-2% от населението. [/quote]

    ++++++++

  • 8
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Докато не се въведе адекватен данък имоти.. каквито и административни правила да се въвеждат.. пак ще има презастрояване.

    Докато собствениците не започнат да плащат всички разходи по поддържане на инфраструктурата в градовете, че даже и част от разходите в националния бюджет.. ще е така - яко презастрояване.

    Просто защото е далавера и то голяма. Разходите на собствениците са символични.. а инфраструктурата се поема от всички други но не от самите собственици.

    Уточнение - инфраструктурата включва - улици, канализация, осветление, охрана, училища, градинки, болници.. почистване..

    та всичко това в момента е направо безплатно за собствениците. Е как да не се блъскат всички там където има най-добра инфраструктура? След като това не им струва пари? Всеки ще предпочете София/ето метро има и то със чужди стредства построено, т.е. на далавера, улици, и т.н./ .. а в едно малко градче - и там всичко почти безплатно, но инфраструткурата е под всякаква критика.. щото първо парите отиват за големите градове и на първо място София.

  • 9
    subaru avatar :-|
    subaru



    "Площите между блоковете в "Младост" са бомби със закъснител, обяви Е. Герджиков - председател на Столичния общински съвет.
    Не е прав Герджиков. Без закъснител са.
    "Възможно е отчуждаването им, но за тази цел са необходими много пари, казаха от отдел "Архитектура и градоустройство" на Столична община."
    Да необходими са. Това са нашите пари на данъкоплатците. А данъкоплатците с малки изключения, искат това безумие да спре. Трябва собствениците да бъдат обезщетени. С мораториуми обаче не става. Мораториум не върши работа. Категорично със закон/не само в Младост/,а в цялата страна трябва да бъде забранено строителството на каквито и да е сгради/с изключение на детски градини, медицински центрове - ДКЦ и учелища, ако има нужда от такива/ в межсдублоковите пространства. Там общината/общините трябва да прави/правят малки паркове, градинки, детски и спортни площадки, закрити и открити плувни комплекси. Тогава градът/градовете наистина ще стане/станат добро място за живеене. Това струва милион пъти повече от "парите за обезщетения на собствениците". За да се разбере това трябва да има знание, визия и стратегическо мислене за развитието а не за задушаването на градовете и превръщането им в гета. Ако в общините няма такива, държавата трябва да им наложи тези правила със силата на закон.




  • 10
    barona3 avatar :-|
    barona3

    До коментар [#1] от "historama":

    Примерът ти е леко смешен, защото двата казуса нямат нищо общо един с друг. Иначе имаше някакви опити за протест за морската, но хората не се връзват вече, защото стана ясно, че са платени от пари от грантове. Не ми се търси сега, но има достатъчно информация за "протестърите" във Варна. Виж, за протестите в Чайка не знам, но явно ти имаш по-вътрешна информация от нас.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.