Връщането на земя в комплексите създаде тиктакаща бомба
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Връщането на земя в комплексите създаде тиктакаща бомба

Връщането на земя в комплексите създаде тиктакаща бомба

Главният архитект на София Здравко Здравков пред "Капитал"

Мария Манолова
18035 прочитания

© Велко Ангелов


Здравко Здравков e главен архитект на София от пролетта на 2016 г. Преди това има опит на същата позиция в Червен бряг и като администратор в плевенското Направление "Архитектура и градоустройство". В последствие се занимава с частна проектантска практика като собственик на бюрото "Квадра-04". Сред проектите му са преустройството на стадион "Литекс" в Ловеч и проектирането на завода на "Литекс моторс" .

Докъде стигна проверката на планираните за застрояване парцели в "Младост" и какво показа?

Ние проучваме първо издадените разрешения за строеж от района, които обхващат доста голям обем от инфраструктурни обекти - има и детски заведения, както и частни домове. Проучваме случаите, в които се засягат терени, които попадат в междублокови пространства. Но искам да кажа ясно, че тези строежи се извършват на база влязъл в сила Подробен устройствен план, който е одобрен 2009 г. с решение на Столичния общински съвет. И тези планове са преминали през две обществени обсъждания, които са били изключително тежки и са взели под внимание жалбите на собствениците. Тоест спазена е цялата законова процедура. Така че ние имаме един действащ план и трябва много деликатно да подхождаме, защото цялото възстановяване на земя в комплексите, проведено през 90-те години, доведе до всички тези проблеми с наличието на частна собственост в междублоковите пространства. Така че едно градоустройство на кварталите, което е правено 70-те и 80-те години на миналия век, трябваше да се съобрази с частната собственост и голям процент от имотите, които попадат в междублоковите пространства, са предвидени за озеленяване и предстои отчуждаването им. Така че разглеждаме индивидуално случаите, които попадат в междублоковите пространства, за да видим какви действия могат да се предприемат като разговори със собствениците на тези терени.

София има ли проблем с презастрояването на жилищните квартали?

Проблемите са два. Единият е в застроените територии, които са изградени вече като жилищни комплекси - това са "Левски", "Младост", "Обеля", "Мусагеница", където има възстановена собственост. Там има изключително тежки проблеми с възстановяването на собствеността. Там проблемите седят не по отношение на изградената инфраструктура, а по-скоро по отношение на терените, които са възстановени и са с предвидено в тях застрояване. Другият тежък проблем са терените в новите южни територии - "Манастирски ливади", "Кръстова вада", където пък наличието на частна инициатива не е обезпечено с инженерна инфраструктура и улична мрежа. По вторите територии подготвяме промени към Закона за устройство и застрояване на Столичната община. Подготвил съм и указания към районните архитекти, така че разрешения за строеж да се издават чак след изграждане на инженерна инфраструктура и прилежаща улица.

А в момента не е така?

В момента доста от сградите нямат изградени улици към тях и това е проблемът с тези територии.

Могат ли квартали като "Младост" или "Лозенец" да издържат още строителство?

Така или иначе, плановете имат някаква стабилност. Понеже чух думичките "лош план". Дали е добър или лош - това е чиста целесъобразност. В Закона за устройство на територията има термин "действащ устройствен план". И когато тези ПУП-ове са влезли в сила, единственият начин да бъдат променени е чрез последващо изменение. Трябва да си даваме ясна сметка в цялото това говорене, че зад всички тези имоти седят собственици, които също имат своите инвестиционни инициативи. И както се даде гласност на протестиращите от междублоковите пространства, в момента има протести и на собственици на имоти, които са ги закупили с влезли в сила подробни устройствени планове, с визи за проектиране и в момента ние като администрация им казваме "в този район няма да може да се строи, защото е квартална градина".

Тоест ние трябва да намерим формата и баланса и сме поставени в една изключително деликатна ситуация, която нито госпожа Фандъкова, нито аз сме провокирали. Защото целият процес на възстановяване на земя в комплексите не отчете придадената стойност на тези имоти. Един такъв имот - бивша земеделска територия, в един момент се възстановява в една урбанизирана територия с изградени ток, вода, канал, газ, прилежащи улици, инженерна мрежа. Собствениците си ги възстановиха в реални граници, повечето от тях извършиха застрояване, реализираха строителство, а където не е реализирано, според действащите планове има възможност за застрояване. Това създаде големите напрежения и всички те са една тиктакаща бомба.

Когато се зададе един въпрос от типа искате ли да ви се строи в квартала, нормалният отговор е да си кажете "не". Но не е толкова прост отговорът. Един път планът е редуцирал застрояването - не е дал във всеки частен имот възможност да се строи. Но срокът за отчуждаване е 15-годишен. Даваме си сметка, че тези пари трябва да дойдат от данъкоплатците, за да купят тези терени. И когато ни представят една сметка за един такъв терен от милиони, трябва да си даваме сметка, че бюджетът на СО е изключително ограничен.

Има ли общината изчисления колко би струвало отчуждаването, предвидено в ПУП-овете?

В момента изготвяме, но сумите са огромни. По възложение на госпожа Фандъкова правим един анализ какво би струвало едно такова нещо. Защото започна да се спекулира и с думичката "мораториум". Но какво значи "мораториум"? Значи в утрешния ден да не ви направят нито улица, нито детска градина, нито детска площадка, да не се направи училище. Това ли се иска? Мораториумът в "Дружба" до какво доведе за осем години, след като спря строителството? Така че смятам, че разумният изход е да се подхожда индивидуално към всеки един от терените да се търси решение, а не да се блокира цялата територия.

Чия е отговорността за състоянието със застрояването, в което сме в момента?

Законът за собствеността и ползване на земеделските земи даваше възможност да се възстановява земя в комплексите и общината изключително последователно се е борила против. С този закон и с решения, които възстановяват собственост в междублокови пространства, и с решения на съда, се стига до нанасянето на тези имоти в кадастралната карта. Ако погледнете парк "Въртопо", ще видите в сиво всичките частни имоти в него. Нали си представяте какъв огромен финансов ресурс трябва да се извади от страна на общината, за да се вземат тези терени. Нашият ангажимент е правенето на планове, но следващата политика е по отношение на отчуждаването на тези имоти.

Има ли несъвършенства в ЗУТ или в друго законодателство, които в момента пречат на градоустройството на София?

Предлагаме промени в ЗУТ в няколко направления. Например по отношение урегулиране на оградите в терените. Но да се върна на темата за междублоковите пространства. С предложенията, които внесохме в МРРБ за промени в Закона за устройство и застрояване на Столичната община, предлагаме за София да се създаде специфичен механизъм за определяне на разстоянията в междублоковите пространства. Това няма да има обратен ефект към старите планове. Предложението е за увеличаване на разстоянията в новите планове. Тоест тепърва, ако се правят планове да предвидим по-големи разстояния между сградите.

Какво предлагате като промяна в обществените обсъждания?

Обхватът ще бъде разширен, т.е. ще бъде по-голям предметът на задачите, които ще се подлагат на обществени обсъждания. И второ, начинът на самите обществени обсъждания да става по-ясен, в извънработно време, по начина на обявяване, чрез регистриране на НПО-тата, инициативните комитети и гражданските групи на сайта на направлението, чрез анкетни карти, обратната връзка посредством комуникацията с имейли. Целта е да подобрим целия процес.

Отстрани е очевидно, че връзката между хората и администрацията е скъсана.

Как да е скъсана, като са направени две обществени обсъждания, специално на ПУП-а в "Младост"? В "Дружба" се проведоха четири обществени обсъждания. В поредицата от обществени обсъждания в плана в "Дружба" се намали застрояването с пъти. Резервираха се огромни територии за озеленяване, които на общината й се вменява задължение.

В момента има една инвестиционна вълна, която отива нагоре. И ако успеем да убедим хората, че архитект и строител не са мръсни думи, това ще е много важно.

Кога Столичната община ще премине към 3D моделиране или макети - нещо, което е по-разбираемо за хората, вместо сканираните хартиени ПУП-ове, както е в момента?

Не е само Столичната община, наредбата за представяне на обема и съдържанието е единна за цяла България. Така че нямаме специфични правила по отношение представянето на ПУП-овете в СО. Това, което сме предприели като действия, е изготвянето на обемно-устройствени проучвания, които да дадат яснота по отношение на визията на бул. "Тодор Александров". И възложих цялостно обемно-устройствено проучване от бул. "Христо Ботев" до бул. "Константин Величков", което да се гледа от СОС по отношение на цялостната визия на "Тодор Александров".

Ще подобрите ли регистъра, в който се качват разрешителните за строеж, който в момента не е пълен?

Всяко разрешение за строеж в момента, в който влезе в сила, автоматично се качва. Но аз подготвям нещо, което е по-мащабно. То ще заработи октомври - унифициране на всички индивидуални административни актове във всички райони. Възложих създаването на един софтуер, в който да се попълва на база формуляр и след като се попълни и подготви, да отива в географската информационна система, т.е. да влиза в базата данни на ГИС. И да може, когато от район "Връбница" попълват разрешението за строеж, с идентификатора си то да се обвързва с конкретен имот, за да можем ние да проверяваме всички индивидуални актове.

София ще расте, но ще се сгъстява ли, или например ще се разширява на север?

Всяка политика на разширяване води до много повече проблеми, отколкото е инвестирането в компактния град. Така ставате енергийно зависими в момента, в който си вземете имот в територия, която е без изградено градско обслужване, от личния си автомобил. За това трябва развитието на града да става на база неусвоените територии.

Здравко Здравков e главен архитект на София от пролетта на 2016 г. Преди това има опит на същата позиция в Червен бряг и като администратор в плевенското Направление "Архитектура и градоустройство". В последствие се занимава с частна проектантска практика като собственик на бюрото "Квадра-04". Сред проектите му са преустройството на стадион "Литекс" в Ловеч и проектирането на завода на "Литекс моторс" .

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    axo avatar :-|
    axo

    Уважаеми г-н главен архитект, основният проблем на София е дивашкото и интензивно застрояване, което е разрешено именно от ръководената от вас структура.
    Не е нормално в райони извън центъра, които представляват голи ливади, да се предписва Кинт 2 и 3, коти корниз по 24-30м, а в същото време улиците да са по 6м. Не са луди инвеститорите, които искат да извлекат максимална печалба по всички законови начини. Нормалният Кинт за всички периферни райони е 1 до 1.5, трябват и широки улици, тротоари, адекватни отстояния и комасация, за да има парцели с правилни очертания. Не може общината да прехвърля на строителите изцяло проблема с паркирането, в същото време да допуска разни криви схеми за избягването му (общежития? апартаментни хотели?) и на края да не следи за изпълнението.

    Кога ще се премахне чл. 27, ал. 3 от ЗУТ, с който системно се злоупотребява и ражда грозни чудовища в ъгловите имоти? На ъгъла на "П. Тодоров" и "Г. Начевич" наскоро се откри нова сграда с апартаменти, офиси и магазини, знаете ли колко места за паркиране има и дали съответстват на броя на обектите? Защо продължават да се допускат подобни извращения в името на персонално обогатяване?
    И да, връщането на земите на територията на бившите жилищни комплекси беше огромна грешка. Първо, защото тези хора навремето са били обезщетени с апартаменти, второ, защото от тях е взета земеделска земя и не е редно да получават наготово урбанизирана територия, трето, защото в едни завършени като градоустройство комплекси не трябваше да се правят промени и четвърто, защото цялата тази "реституция" беше проведена по криминален и измамен начин.

  • 2
    lisco avatar :-|
    lisco

    здравков не носи отговорност за реституцията от 90-те, не можем да се връщаме все назад, трябва визия занапред, градът да се променя с повече зеленина, разум, а не само блокчета, кубчета, молчета. почти невъзможна задача за територията, но поне да се опита...

  • 3
    boby1945 avatar :-P
    boby1945

    Ами бай архитект, какъв е проблема? Просто забранете "връщането на земя в комлексите", обявети ги за нефелни в интерес на Обществото....

  • 4
    qdk12501326 avatar :-|
    qdk12501326

    + Нямам доверие на новия главен архитект
    - Имам доверие на новия главен архитект

  • liubopitkovski

    Само не разбирам какво общо има отреждането на дадена територия за озеленяване и отчуждаването и. Имота може да си е частен и пак да е отрден за озеленяване. И тогава собственика му ще може да си направи градинка и да си гледа цветя.

  • 6
    izida avatar :-?
    Ирина Марудина

    [quote#0:"Капитал"]Даваме си сметка, че тези пари трябва да дойдат от данъкоплатците, за да купят тези терени. И когато ни представят една сметка за един такъв терен от милиони, трябва да си даваме сметка, че бюджетът на СО е изключително ограничен. В момента изготвяме изчисления колко би струвало отчуждаването, предвидено в ПУП-овете, но сумите са огромни. По възложение на госпожа Фандъкова правим един анализ какво би струвало едно такова нещо. [/quote]

    Питам се - защо трябва Общината, т.е. всички ние, да купим терените около блоковете в някои квартали, за да имат те зелени площи? И аз искам тревна площ около блока си, ама няма - защото не съм си купила апартамент в блок, който е върху голям парцел земя.
    Всички знаем цената на панелките. Някак не може да очакваш за тази цена да имаш и големи зелени площи наоколо! И не мисля, че имаш право на претенции над общински земи, било то и вече реституирани.
    Т.е. земята, собственост на блока, не им стига. До сега са ползвали безвъзмездно нечии поляни. Ако искат да си повишат стадарта и това да станат паркове, да ги изкупят. Цена? За сравнение, собствена градина в кооперация ново строителство обикновено вдига цената на квадрат с окоро 1000 евро.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Ще съмне ли след НОЩ?

Ще съмне ли след НОЩ?

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.