Гръм в Рая
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Гръм в Рая

pds.bg

Гръм в Рая

Проектът за най-високата сграда в София - 215-метровата "Парадайс тауър", получи зелена светлина от Столична община, но ядоса много граждани

Мария Манолова
23755 прочитания

pds.bg

© pds.bg


Сградата е на място с много по-ниско застрояване, но вратичка в закона позволява издигането на небостъргач.

"Това беше една от преписките, които ми поднесоха още в първия ден, за да издам разрешение за строеж. Имах среща с инвеститора и му обясних, че [документацията] му е одобрена извън правилата на Закона за устройство на територията. Отмених градоустройството, одобрено от арх. Диков, и направихме няколко експертни съвета, в които инвеститорът направи транспортен анализ и няколко погледа на сградата от различни гледни точки."

На последното заседание на Столичния общински съвет (СОС) главният архитект на София Здравко Здравков изглеждаше решен да защити всичко, което е свършил за бъдещата най-висока сграда в столицата и да предаде решението за строителството й в ръцете на общинските съветници. Съветът го взе за 15 минути, след като документацията прекара няколко месеца в управляваното от Здравков направление "Архитектура и градоустройство". И така - София ще има своя малка Бурдж халифа, "Парадайс тауър" или Райската кула, която ще се извисява на 215 метра над "Хладилника".

Прехвърлянето на решението на съветниците не е учудващо. Въпросът очевидно е некомфортен за общината, която го отлoжи за след изборите, а гласуването му стана набързо насред десетки други точки, без предварителна информация за обществено обсъждане. Само че 215-метровият слон в стаята трудно може да бъде пропуснат. След като не успяха да направят нищо срещу решението в залата на СОС, няколко общински съветници от опозицията вече се опитват да го спрат с нетрадиционни методи. Войслав Тодоров е събрал 3500 подписа в интернет, а Иво Божков и Марта Георгиева подадоха молба до областния управител проектът на бъде спрян. Междувременно социалните мрежи отново кипят срещу строителството в София, а Столичната община забърка поредната буря.

От калта до небето

Триъгълното парче земя, заключено между бул. "Черни връх", непостроения бул. "Тодор Каблешков" и магазин "Билла", е собственост на "Магна МК", които притежават и едноименния мол в съседство. Градското планиране до 2003 г. отрежда този имот за "Обществено обслужване", където максималната височина е седем етажа, но след редица трансформации в Общия устройствен план от 2009 г. то вече е бетонирано като зона за "Смесено-многофункционално строителство". Логиката зад тези зони в новото градоустройство на София е да дават възможност за строителството на офис, търговски и жилищни площи на едно място, така че "зоните за бизнес услуги да не се обезлюдяват извън работно време". Това е световна практика - да се върви към 24/7 използване на районите вместо само в работното време на офисите", коментира арх. Ангел Захариев от студио "А&A Архитекти", които проектират втората по височина сграда в София "Скай форт".

Така идеята за "Парадайс тауър" става възможна. "Цялата концепция винаги е била да има ниска сграда - "Парадайс мол" и висока сграда - "Парадайс тауър", за която току-що беше одобрен ПУП. Не е имало концепция за ниска сграда на това място", коментира пред "Капитал" един от двамата управители на "Магна МК" Сара Коен. Според регистъра на Министерството на околната среда обаче в края на 2012 г. собственикът подава документи до РИОСВ - София, със съвсем различно съдържание. В същия имот тогава са планирани две сгради - едната с максимална височина от 12 етажа и разгъната площ от 7000 кв.м, а другата на два етажа и с РЗП не повече от 2100 кв.м. Регионалната инспекция по околната среда решава, че проектът не се нуждае от Оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС). Имотът преживява втора трансформация през есента на 2013 г., когато по предложение на арх. Петър Диков предназначението му се променя. До този момент той се води "за отводнителен канал", а след решението - "за жилищно строителство, магазини, офиси, подземен гараж и трафопост".

Когато стига до бюрото на арх. Здравко Здравков през лятото на 2016 г., имотът вече има издадена от арх. Диков строителна виза. Новият главен архитект я отменя и връща решението към общинския съвет. Към този момент обаче "Парадайс тауър" вече минава през същата вратичка в ЗУТ, през която минава и "Милениум център" на НИКМИ край НДК. Чл. 27 от закона и едно тълкувателно писмо на заместник-министъра в МРРБ Савин Ковачев по тази норма от 2007 г. позволяват на инвеститорите да заобикалят Общия устройствен план и почти всички изисквания към височината на сградата. Така "Парадайс тауър" е вече 55 етажа, с РЗП от 98.5 хил. кв.м и с около 10 м по-висока от обявената малко по-рано "Скай форт", която вече се строи край "Цариградско шосе".

215 и нито метър по-малко

В момента проектът е едва по средата на бюрократичното си пътешествие в Столична община. Съветниците току-що позволиха промяната на подробния устройствен план за тази територия - за сграда с параметри до 215 м. "Допускайки градоустройство, това не означава, че сградата ще бъде в съответната етажност и височина", защити решението по време на заседанието строителният предприемач от "Атака" Николай Пехливанов. Сега на "Магна МК" предстои да проектира детайлно сградата и да извади разрешително за строежа. Тази задача до момента се движи от студиото "ПроАрх", което от година официално отново е собственост на бившия главен архитект Петър Диков.

Едва ли обаче "Парадайс тауър" ще се смали, въпреки успкоенията на Николай Пехливанов. "Естествено, че седим зад това, че искаме сградата да бъде толкова висока. Считаме, че това е най-доброто, което можем да постигнем не само като размер, а и като архитектурна визия, като естетическа визия", обяснява Сара Коен. По думите й това ще е "една красива сграда, която допълнително ще привлече много хора" в София. "Ние търсим максимално добрия ефект на максимално дорбото място. Районът тук е развиващ се, с много добри сгради, жилищното строителство е луксозно. Искаме да развием един вторичен градски център на много добро ниво, на световно добро ниво", казва тя.

За и против

Кликнете на снимката, за да я видите в пълен размер

Законът в момента не изисква от инвеститорите да докажат как подобни проекти ще повлияят на средата около тях. Общината също не прави такива анализи. Подобна идея имаше в предложените промени в Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО), които обаче не успяха да минат през гласуване от депутатите преди разпадането на предишния парламент. С идването на арх. Здравков постепенно се въвежда практика към големите проекти да се прилагат и проучвания за трафика. Те обаче се поръчват от инвеститорите и провеждат от избрани от тях фирми.

До какво води това може да видим в казуса с "Парадайс тауър". Небостъргачът ще има собствен паркинг с 520 места - по едно паркомясто за всеки 100 кв.м офисна площ, по едно за всеки апартамент в хотелската част и по едно за всеки 150 кв.м търговска площ. Сградата ще използва и 2000-те места в паркинга на мола. Според анализите небостъргачът ще генерира трафик от около 1000 автомобила на час, но това нямало да се отрази по никакъв начин на средата наоколо. "Капацитетът [на съседните улици] позволява и ще бъде в състояние да поеме натоварването на бъдещата сграда и няма да натоварва прекомерно транспортния трафик", заключава анализът. В София на практика няма стандарт за това как се правят такива изследвания, по който да се прецени дали това заключение е вярно.

Противниците на проекта не вярват на този анализ. Бул. "Тодор Каблешков" все още не е построен, а на това място от създаването на мол "Парадайс" има задръствания, които не се облекчиха и с отварянето на близката метростанция. В доклада освен това не са взети предвид градският транспорт, велосипедистите и пешеходците. "Най-близкият курник е на две преки от тук", коментира и Гергин Борисов от "Спаси София", според когото инфраструктурата в квартала не е готова да поеме подобно натоварване. И това са критиките, преди да се стигне до въпроса как ще изглежда "Парадайс тауър" и откъде ще се вижда. Само преди две седмици наетите от Столична община датски консултанти за визията за развитието на града дадоха да се разбере, че небостъргачите не са най-доброто решение за силуета на иначе ниска София.

Гледната точка на инвеститора е в различна посока. "Ако погледнете визуализациите на сградите, ще видите първо, че тази сграда не стои най-високо, защото тя не е на най-високото място. Ако се разходите по бул."Черни връх" с кола, ще видите, че най-високо място е около бул. "Вапцаров" и след това теренът слиза надолу. Там, където е тази сграда, всъщност е в ниското на терена, а не във високото, което до известна степен компенсира височината на сградата", обяснява Сара Коен. "От друга страна, самото разположение на тази сграда на това място е един добър визуален ефект. Тя не седи грозно на фона на планината, напротив, вписва се в нея", смята тя. Според защитниците на проекта няма пешеходна зона, чиято гледка ще бъде нарушена с построяването на кулата.

Небостъргачите са неизбежни

Поспрялата в последните години строителна история на София неизбежно ще трябва да се съобрази с небостъргачите. "Парадайс тауър" засега ще е най-високият сред тях, но гледката в Лозенец скоро ще бъде променена и от поне един нов висок строеж край хотел "Маринела". "Гранд Каньон" в "Младост" вече се строи, а вторият проект на "Гаранти коза" край бул. "Цар Борис III" е на стартовата линия. "Парадайс тауър" е само с няколко метра по-висок от "Скай форт". Въпрос на време е да се появи следващият по-висок проект.

От Диков за Диков

Никоя от тези сгради не може да е сама по себе си лоша. Засега такава е политиката на София и по-точно нейната липса. Градът няма ясна позиция дали иска тези проекти и какво очаква от тях, а вместо това се крие зад видимо неадекватните закони. И ако основният закон все пак е устройственият му план, то София разполага с интересно наследство. Градоустройствената конституция е създадена от арх. Петър Диков, а малко по малко проличава, че по-видимите парчета от нея са дело на... арх. Петър Диков. "За пореден път виждаме частна инвестиция да изпреварва визиите на общината. В един момент се оказва, че целият град се строи просто защото един иска мол на едно място, друг иска небостъргач на друго място", коментира през седмицата арх. Делчо Делчев. Общината ще трябва да поеме по-убедителен курс към промяна.

Източник: PDS.bg
Сградата е на място с много по-ниско застрояване, но вратичка в закона позволява издигането на небостъргач.

"Това беше една от преписките, които ми поднесоха още в първия ден, за да издам разрешение за строеж. Имах среща с инвеститора и му обясних, че [документацията] му е одобрена извън правилата на Закона за устройство на територията. Отмених градоустройството, одобрено от арх. Диков, и направихме няколко експертни съвета, в които инвеститорът направи транспортен анализ и няколко погледа на сградата от различни гледни точки."


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

9 коментара
  • 1
    rdf16318709 avatar :-|
    rdf16318709

    Алчни бандити. Искам местен референдум дали да се строи ниско или високо в града. Познайте какви ще са резултатите.

  • 2
    slavi_nikolov avatar :-|
    slavi_nikolov

    Какви дребни ЛЪЖИ !? Направо сте смешни: По 3м на етаж, при 215м височина ,прави над 70 (седемдесет) етажа. Значи РАЯ за мафията ще изглежда като сграда на 70 етажа !!! А за "арх" Диков -дебела сметка в швейцарска банка или в някое безоблачно островче.

    Има зони и на ИЗТОК ,ЗАПАД,СЕВЕР с комуникации, автомагистрали, но не, алчността на парвенютата е безкрайна.
    Кураж софиянци,(ако още ви има), да не допуснем този пладнешки грабеж на короната на София - Витоша !

  • 3
    vaskoangelov avatar :-|
    vaskoangelov

    не му е там мястото.

  • 4
    arax avatar :-|
    arax

    С "престижността" на сИело Лозенец и района (визирам Драгалевци) може да се говори в минало време. Даже с построяването на мола района стана крайно противен. По трафик и мръсотия не се различава по нищо от центъра. Как пък на новоремонтирания бул. Черни връх не посадиха и едно дърво. Преди дни минах там по обяд пеша и щях да пукна от жега. Представям си след някои и друг месец какво ще бъде там. Не съм против високите сгради, но НЕ им е там мястото, както и в центъра например този на пл. Македония. Нищо не пишете и за мастодонта, който ще се издигне и до Маринела-Кемпински-японския. Строежа вече е започнал там. Престижен квартал ли...смях.

  • 5
    mastikata avatar :-|
    mastikata

    Сами ще гризнат дървото измекярите или ще трябва да хвърлят една торба пари за инфраструктура после - вече наемателите имат достатъчно опит - особено тези дето плащат стотици хиляди на месец като ИТ фирмите и никой няма да иска да виси в задръстването по 30 мин. преди да се измъкне от ПАРКИНГА - както се случва в The MALL в момента привечер, или да няма къде да паркира защото метрото далеч не е панацея

  • 6
    mastikata avatar :-|
    mastikata

    само да споделя - 1 парко-място на 100м2 е абсолютно недостатъчно - адвекватното планиране е мин. 5 парко-места на 100м2 - това показва опита от другите супер-големи офис сгради

  • 7
    this_is_it avatar :-|
    this is it

    Злите езици говорят, че имота е на Диков и го обезщетяват. В което няма нищо лошо, ако законите за всички са едни и същи. Факт е е че има една вратичка в закона, но тя е отворена за едни, но за други не. За подобен проект трябва да има обществено обсъждане. Небостъргачът е проектиран да бъде на калкан с Била! Това само по себе си е страшна градоустройствена боза. Ограничителната му линия е само на 5 м, озеленяване -Нула. С две думи, отново ставаме безучастни свидетели и потърпевши от така наречените " грузинци инвестиции".

  • 8
    smart_za_batkov avatar :-|
    Батков-вън

    Аз пък подкрепям. Мястото е транспортин възел, има метро, околовръстното е близо. Сградата ще даде тласък на целия район. Връзката с диков е очевидно, че е обратната - нает е за да мине промяната в ПУП, защото проектът е от преди Здравков започнат. Реалната сграда няма да се проектира от същата фирма. Даже съм убеден, че ще се проектира от чужда фирма

  • 9
    n_de avatar :-|
    n_de

    Нищо ново у софиу, пълен мрак.....


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK