Новият имотен връх на София
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Новият имотен връх на София

Новият имотен връх на София

Порасналите доходи и падналите лихви доведоха до нов бум в търсенето на апартаменти

45577 прочитания

Темата накратко

- Цените на апартаментите се изстреляха бързо нагоре и тази пролет търсенето започна да се свива

- Балон все още няма, тъй като пиковите нива от 2008-2009 г. не са достигнати, търсенето и кредитирането са по-умерени, а порасналите доходи и падналите лихви правят жилищата по-достъпни

- Протестите срещу застрояването и смяната на главния архитект на София доведоха до по-бавно издаване на строителни разрешителни. А общината още няма визия накъде и как да развива града

Ръст от 30% за три години. Толкова бурно поскъпнаха средно апартаментите в София. Подобен ръст звучи като началото на нов имотен балон, подобен на онзи, който се пукна преди осем години. Аналогията е прибързана.

Първо, днес заплатите в столицата са с 80% по-високи отпреди осем години, а цените далеч не са достигнали миналите пикови нива, въпреки че в периода е натрупана инфлация от 9.7%. Второ, търсенето е по-умерено и е движено от устойчив ръст на населението на столицата с по няколко хиляди души годишно. Трето, сделките не са панически и спекулативни, защото над половината са за собствено ползване. Строителството също не е в количествата от бума. А лихвите са небивало ниски, което мести депозити към апартаменти и прави по-достъпни покупките със заеми. И за разлика от щедростта на банките до 2008 г., поне засега, те подбират по-внимателно клиентите и обезпеченията им.

Новото от тази година на софийския имотен пазар е, че офертите вече са достигнали нива, при които търсенето леко спада, а цените спират да растат. "Пикът вече е достигнат", категоричен е изпълнителният директор на една от най-големите агенции на пазара, "Адрес", Георги Павлов.

Засега тенденцията за по-малко сделки е само за първото тримесечие и все още има агенции, които виждат потенциал за повишаване на цените, макар и бавно. Други смятат, че в по-високия клас, където квадратен метър е над 1500 евро, предлагането ще е голямо и дори е възможно цените в нишата да паднат в близката година.

Неволно равновесие

И все пак риск от балон винаги има. Погледнато откъм предлагането, проблемът е, че строителните предприемачи отново искат да строят много нови сгради, особено след като почти няма държавни поръчки за инфраструктура, които да носят свежи пари. Така на теория може да се стигне до свръхпредлагане и срив на пазара.

Засега тази опция изглежда задържана, волно или неволно, от общината. След десетките протести срещу застрояването и смяната на главния архитект на София, издаването на строителни разрешителни изглежда много по-прецизно, но оттам и доста по-бавно. Това поне за кратко може да донесе допълнително поскъпване на жилищата. Причината е, че чакането оскъпява вече вложените в парцел средства от инвеститора, а предлагането е свито.

Проблемът обаче, както и при предишния бум, е, че общината е просто страничен наблюдател. София не изглежда да има визия къде и как да се развива. Въпреки че все повече части на столицата се задъхват от автомобили и хора, понятието "жилищна политика" е изчезнало безследно от речника на управляващите този град.

По тази причина новите сгради само уплътняват допълнително вече презастроените южни и източни квартали. "Общината не подготвя зони за масово строителство," отбелязва изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов. И дава пример с района около новата Северна тангента, където общината може да изгради инфраструктура, училища и детски градини, да планира обществен транспорт и да продаде терени за нови квартали. Ще платя много повече за строително разрешително, стига общината да ми даде парцел с изградена инфраструктура, казва изпълнителният директор на BLD Димитър Савов.

Бездействието ражда сблъсък: вече притежаващите апартаменти в търсените квартали, съвсем логично са против поредния блок пред прозорците им или в съседната градинка. Предприемачите обаче търсят точно тези терени, защото лесно ще ги продадат. Ако София не започне да мисли по въпроса и да реши бързо какво да прави, това е ситуация без изход.

Проблемът с "уплътняването" и недостига на терени в зони с вече изградена инфраструктура вдига цената на земята, а вече ражда и желание за жилищни небостъргачи. А в икономическата теория бумът във високите сгради е предвестник на балон.

Без балон на хоризонта

Повечето макроанализатори обаче не виждат основания за притеснения в момента. "Не се наблюдава формирането на нов балон с цените на жилищата в България. Днес няма ръст в кредита в пропорциите, наблюдавани в периода преди 2008 г. Няма и завишен приток на чуждестранен капитал, който да се насочва към сектора на недвижимите имоти, нито пък някакъв особен бум в строителството. Вярно е, че в София новоиздадените разрешения за жилища са близо до нивата, наблюдавани преди 2008 г., но при днешните темпове на ръст на кредита и при липсата на значими входящи потоци на чуждестранен капитал, това само по себе си не може да доведе до балон", казва Кристофор Павлов, главен икономист на Уникредит Булбанк.

"Две тенденции дърпат цените нагоре в момента. Едната е ръстът на новите кредити – по данни на БНБ за последните 12 месеца той е 23% на годишна база, но тук част са предоговорени заеми. Друг фактор са ниските лихви. Но към момента паритетът на заплати и цени на имотите се запазва. Така че на този етап няма притеснителни данни", смята Красен Йотов от Industry Watch.

А ако все пак се спука

Сигнал, че риск все пак има, даде Европейската комисия в последния си доклад за дисбалансите в българската икономика: "В последно време цените на жилищата се повишиха бързо... Благоприятните условия за кредитиране и подобрението на пазара на труда допринесоха за ускоряването на цените на жилищата. Темпът на увеличение може да породи рискове от надценяване."

Другата промяна, която е сигурна, е че вероятно от догодина лихвите ще започнат да се качват. С колко точно и кога, дори и в Европейската централна банка още не знаят. Но посоката е ясна: цикълът ще е нагоре. Вдигането, от една страна, ще направи депозитите по-атрактивни и може да отлее интерес от имотния пазар. От друга, поскъпналите заеми ще направят жилищата по-трудно достъпни. И дори могат да извадят нова порция апартаменти на пазара - от хора, които не могат да си позволят поскъпналите вноски.

Лош, не невъзможен сценарий, е и криза в Европа или света, която автоматично се пренася и тук. Но прогнозирането й е невъзможно.

Накратко, ако пазарът остане на достигнатото вече ниво на цени, търсене, строителство и кредитиране, балонът може да се размине. Ако обаче те вкупом продължат да растат, надуването му и последващото пукане е почти неизбежно.

Кога има балон

Не, не става въпрос за надуваемия разтеглив предмет, изработен от латекс и напълнен с вид газ. Тази дефиниция е лесна. Но когато темата е балон при цените на даден актив, каквито са недвижимите имоти, определението се усложнява значително. Сред икономистите няма постигнат консенсус, нито какви са причинителите на балоните, нито как точно се определя дали един пазар вече се намира в подобна ситуация.

И все пак - основните белези на един балон са резки повишения в цените на даден актив (в случая - жилищни имоти), движени от търсене от страна на потребителите, спекулация и идеята, че цените ще продължат да се покачват. Обикновено тези фактори са съпроводени с ограничено предлагане. Идва един момент обаче, в който търсенето стагнира или намалява, докато предлагането продължава да нараства. Тогава цените рязко падат и балонът се пука. Това е и моментът, в който обикновено се установява, че е имало такъв - като България след 2008 г.

Една от теориите за образуването на балон датира още от 80-те години на миналия век. Американският икономист Хайман Мински смята, че в началото е изместването: инвеститорите се захласват по нещо ново като иновация, или лихвите са на исторически ниски нива. Цените започват да набират скорост при навлизането на повече пазарни участници, а самият актив получава широко медийно отразяване. Следва еуфорията, при която цените се изстрелват нагоре, а предпазливостта е хвърлена на вятъра.

Друг икономист - Джон Тейлър, е на мнение, че прекалено хлабавата монетарна политика, например при твърде ниски лихвени нива, може да доведе до образуването на балон. Идеята е, че когато хората не получават възнаграждение за това, че си държат парите в банката, те се обръщат към инвестиции в активи.

Експерти от германския Институт за макроикономическа политика обаче не са съгласни с тези теории. Те считат, че аргументите в полза на разхлабената монетарна политика са слаби теоретично и емпирично. А други като нобеловия лауреат Юджийн Фама считат, че думата "балон" е станала популярна, а всъщност няма никакъв смисъл.

Германските икономисти не предлагат своя теория, но разглеждат начини, по които може да се установи наличието на балон. Общоприетата теория е, че има такъв, когато цената на даден актив надвишава "фундаменталната" му стойност, която според германците включва фактори като сегашната стойност на бъдещите постъпления от имота. Повечето анализатори обаче търсят разминавания по други показатели. Такъв са значително по-високи от историческите средни стойности на съотношение между цената на даден имот и доходите на домакинствата. Подобен показател е Housing Affordability Index (HAI), който се изчислява основно в САЩ, Канада и Австралия. Този индекс на достъпност измерва финансовата способност на едно домакинство да закупи жилище с текущите си доходи и цени на пазара. Градове с големи отклонения от средните стойности на показателя имат значително подоходно неравенство и са потенциално податливи на формирането на балони.

Казано по-просто – ако човек реши, че жилище, което обикновено би сметнал за твърде скъпо, е добра покупка, защото ще бъде компенсиран от бъдещо повишение в цената, то има балон, според Нобеловите лауреати Кейс и Шилер.

Именно липсата на единно мнение прави определянето дали на даден пазар се надува балон за трудно. Докато не се спука.

Темата накратко

- Цените на апартаментите се изстреляха бързо нагоре и тази пролет търсенето започна да се свива

- Балон все още няма, тъй като пиковите нива от 2008-2009 г. не са достигнати, търсенето и кредитирането са по-умерени, а порасналите доходи и падналите лихви правят жилищата по-достъпни

- Протестите срещу застрояването и смяната на главния архитект на София доведоха до по-бавно издаване на строителни разрешителни. А общината още няма визия накъде и как да развива града

Ръст от 30% за три години. Толкова бурно поскъпнаха средно апартаментите в София. Подобен ръст звучи като началото на нов имотен балон, подобен на онзи, който се пукна преди осем години. Аналогията е прибързана.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

17 коментара
  • 1
    ivo41493463 avatar :-|
    ivo41493463

    Нормалният boom and bust цикъл при недвижимостите е 18 години. А тук от бум до бум имаме 9 години :) Прилича си точно на балонче. И дори да не е балон, след всеки бум следва спад. Всяко чудо за три дни (или да речем три години в този случай)

  • 2
    stoyan_hristov avatar :-|
    Stoyan Hristov

    всеки актив, който е интересен за "инвеститорите" рано или късно стига до балон(имоти, нефт, акции, злато и т.н.). Въпроса е в кой момент от кривата се намираме и колко са остри върховете/дъната. Циличността е нормално нещо и просто трябва да се пазим от истерията, за да са по-загладени върховете/дъната.

  • 3
    t3stizz avatar :-?
    ХЪ ХЪ ХЪ

    Аз пък си мисля, че напреки на сътресенията през 2008-ма, балонът не успя да се спука и това тепърва предстои. Причината е в това, че пазарът на недвижимите имоти, такъв какъвто е (а и беше) се движи от непазарни влияния (сеш'ли'се?). Едни пари дойдоха от "някъде" и бяха попрепрани.

    Не може да ми продаваш артикул с надценка средно 3-4 пъти на себестойността му и да ми викаш, че било нормално. Ей туй мисля аз.

  • 4
    chitatelsz avatar :-|
    Читател

    До коментар [#3] от "ХЪ ХЪ ХЪ":

    Напълно съм съгласен с Вас, колега.

    Освен всичко друго, намираме се в демографска катастрофа, която ще продължи доста дълго време, имаме и над 2 млн. емигранти (повечето от които ще се върнат в един момент, но който е искал от тях, вече си е купил имот тук и съвсем малко ще го направят в бъдеще, смятам аз), та се чудя що за имотни върхове и спекулации говорим тук или просто за едно препиране на едни пари.

  • 5
    pur6ing avatar :-|
    pur6ing

    И предишното надуване започна с такива статийки, изводчета....
    Има ли, няма ли балон, кой го надува, евтини кредити и прочееееееее...
    Винаги имаа губещи и печеливши!
    Това е животът!

  • 6
    uvx36507936 avatar :-|
    uvx36507936

    Има показател за "балон" и той се нарича първа производна от функцията на цената.. ще оставя на математиците и финансистите да дефинират праговите стойности..

  • 7
    tie_interceptor avatar :-|
    tie_interceptor

    В нашия вход със 17 апартамента има 3 необитавани.
    Някои от тях са дори обзаведени и така си стоят от 10 години.
    В блока срещу нас вечер светят 1-2 прозореца само.
    Строят се вече няколко небостъргача. В тях има и жилища освен офиси.
    Единствената смислена причина за повишаване на цените на някои жилища е, че по-заможни хора искат да се преместят на по-лъскаво място.
    Цените на по-евтините жилища нямат никаква причина да растат, защото дори и за прииждащите нови софиянци има достатъчно празни жилища.

  • 8
    rainbou1 avatar :-?
    rainbou1

    До коментар [#7] от "tie_interceptor":

    Предвижданията показват, че София ще е единствения град в България, чието население ще расте - но като знаем, че генерално населението в България намалява 50 000 всяка година, е много чудно от какво ще дойде това увеличение? Според мен ще са пенсионери и цигани, които, както знаем, не са много платежоспособни.
    И аз съм на мнение, че немалко от тези, които купуват, искат просто по-добро жилище.

  • 9
    stoiank avatar :-|
    stoiank

    Основната причина за тези залитания по имоти у нас е, че реално хората нямат дръг вариант за инвестиции. БФБ е толкова смешна, а през годините кой ли не излъга и окраде акционерите, че желаещите не са много. Кризата от 2007-8 отрезви "международните" играчи и сега като паднаха лихвите по влоговете, парите се насочиха в имоти. Дори и в момента, няма икономическа логика като видиш съотношението наем/покупка да си вземеш жилище, но пак се купуват доста. Да не говорим, че някой от купувачите парите изцяло им са от сивата икономика, но на кого му пука.....

  • 10
    vassilun avatar :-|
    vassilun

    До коментар [#9] от " stoiank ": БФБ има дневен оборот по-нисък от кварталното Фантастико! По много причини, а не само заради измамите. Аз също търся да купя имот с цел инвестиция, защото след няколко години, когато се пенсионирам доходите ми ще паднат с две трети. Нямам нужда от друго жилище, но прехвалените Артекс ми поискаха 1500 евро на квадрат без ДДС при липса дори на изкоп! Sorry, продавайте квадрат за 1800 евро на пэрвенюта, а аз ще си купя за по-малко пъри къща на морето в Гърция!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.