Добре дошъл отново, ръст

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Колко струва да строиш в София В момента себестойността на 1 кв.м при ниския клас строителство в София е около 660 - 700 евро. Около 300 евро от тях са за земята, а останалите 360 евро за строителство. Данъците и таксите на кв.м са около 280 лв./ кв.м. Разрешението за строеж в Столична община струва между 4.5 и 21 лв. на кв.м в зависимост от района.

Осем години след началото на кризата цените на жилищните имоти в София постигнаха равновесие. За столицата то изглежда така: обявите, които може да срещнете в сайтовете за имоти, са много по-малко, цените на квадратен метър в много квартали достигнаха тези от 2008 г. (но при много по-високи доходи на глава от населението), а за строителите стана по-трудно на пазара, защото имотите стават по-малко, а гражданите и общината упражняват по-голям натиск. Според брокери и анализатори през 2017 г. поскъпването заради тези три фактора вече е достигнало връхната си точка, а в следващите една-две години не се очакват големи движения на цените.

Какво се търси

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Качеството на предлаганите площи в София се покачва, твърдят анализаторите. Купувачите търсят все по-големи апартаменти. Тристайните жилища вече се купуват малко повече от двустайните, което е нова тенденция спрямо миналата година, показват данните на "Адрес". Най-търсените райони са "Изгрев", "Лозенец", "Манастирски ливади", "Гео Милев". На повечето места цените на квадратен метър през последната година са стабилни, а в центъра на града са се увеличили с 2% през първите три месеца на 2017 г., сравнено с година по-рано. Обемът на продавачите е нараснал с 12% за същия период, а сделките растат с 3-4%, твърдят още от агенцията. Според данните на "Явлена" пък цените на ново строителство в близост до метростанциите в крайни квартали като "Люлин" и "Надежда" достигат цени, близки до тези в по-централните квартали.

В последната година протестите срещу нови кооперации в междублокови пространства и смяната на Петър Диков като главен архитект на столицата съвпаднаха с раздвижването на строителния пазар. Според много от предприемачите в сектора това е забавило така или иначе тромавото администриране на нови имотни проекти. Инвеститорите с подобни проекти твърдят, че това поставя купувачите в неизгодна ситуация (виж повече в текста "Мълчаливата община") "Това е изгодно за строителните предприемачи, защото формалните рестрикции на общината правят трудно ваденето на разрешение за строеж от нови малки фирми или чужди инвеститори. Това прави предлагането на пазара ограничено, а цените скачат. Така ние, вместо да строим три кооперации, строим една и печалбата ни е същата", казва Георги Шопов от "Тобо груп".

В София обаче все още трудно може да бъде доказан недостиг на жилища. "Жизненият цикъл на една сграда е около 100 години, а средният период, в който апартаментите сменят собствениците си, е около 15 години", коментира изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов. Така излиза, че около 1/7 от сделките са за ново строителство, а всички останали - за вече построени сгради, обяснява той. Дори и да има забавяне в новото строителство, то се компенсира от продавачите, които са изчаквали покачване на цените и вече започват да излизат на пазара. Причината да има евентуално задържане и при старото строителство е защото хората изчакват цените да достигнат върхова точка. "Вече не сме в криза, когато много хора продаваха под натиск, защото имат кредит, който не могат да обслужат. Винаги когато пазарът се вдига, хората си казват няма да продам сега, а след година, когато се стигне пикът", обяснява Георги Павлов. По изчисленията на Павлов, ако София расте с 10 - 15 хил. души на година, на града са нужни до шест хиляди нови апартамента на година. Според данните на НСИ през 2016 г. е започнал строежът на четири хиляди апартамента.



Сегментите

Изискванията към качеството на жилищата в София се покачват, показват наблюденията на строители и брокери. В последните няколко години обаче в града се появяват свръхлуксозни проекти като "Милениум тауър" и жилищния небостъргач на "Артекс" в Лозенец с амбиция да продават на цени, близки до 3000 евро/кв.м. Те все още не са показали дали има реална пазарна нужда от такъв клас жилища. Според Георги Павлов от "Адрес" например има потенциално свръхпредлагане във високия сегмент. "Едно от нещата, които го спасяват, е бюрокрацията. Тя бави разрешителните за строеж и е и добро, и лошо нещо. Ако всички проекти, които се подготвят, получават бързо разрешение за строеж, ще стане страшно", довършва той.

В средния и ниския клас обаче има потенциално недостатъчно предлагане. От там започват повечето купувачи на първо жилище и обикновено към този сегмент е насочена общинската или жилищната политика, ако има такава. В София и България все още няма такива политики. В Белград има практика сделките за млади хора с първо жилище да се освобождават от ДДС, дава пример Георги Шопов от "Тобо груп". По неговите изчисления, за да бъдат жилищата също толкова достъпни днес, колкото са били преди 1989 г., средната цена трябва да бъде около 520 евро/кв.м. В действителност тя е около 750 евро/кв.м, уточнява Шопов. "Общината има възможност за активна политика и увеличаване на предлагането в ниския сегмент, както и да създава някакви условия предприемачите да строят в ниския и средния сегмент", коментира и Георги Павлов от "Адрес".

Схеми на продажба

Сегашната ситуация е благоприятна за строителните предприемачи. "През годините 2009 - 2013 имаше специалисти в недвижимия бранш, които се изказваха, че никога повече няма да се върне времето от 2007-2008 г., когато се разпродаваха сгради на зелено", разказва търговският директор на "Бигла III" Иван Ангелов. По думите му фирмата има продадени апартаменти още преди разрешение за строеж. Когато грубият строеж достигне кота било, вече почти няма останали имоти. "При нас основно така се продават сградите. Ако нещо остане след кота нула, то е вече компромис. В една сграда има 80% хубави апартаменти, около 10% компромисни и 10%, които за нищо не стават, но и те до кота било си заминават", казва Ангелов. Думите му се потвърждават и от други строители. "Реалността е, че на пазара няма хубави жилища с Акт 16. т.е., ако човек иска да си купи жилище с Акт 16, не само че цената му е по-висока, но и почти нищо не е останало", коментира и Георги Шопов от "Тобо груп". От "Главболгарстрой" дават пример с проекта си G Tower в "Овча купел", при който има сключени договори за 50% от имотите преди достигане на кота нула. Причината за добрите продажби според компанията са в добрата схема за плащане - 40% при сключване на договор, 30% при достигане на котата на имота, 20% при получаване на акт 15 и 10% при Акт 16.

Продажбите "на зелено" са по-изгодни за клиентите, но и носят повече риск. Намалението в цената "е в рамките на около 10%, рядко до 15% спрямо същия обект, но завършен и въведен в експлоатация. Това е логично и отразява риска, който поема купувачът, и отложеното ползване на имота", обяснява Илинка Митева от "Явлена". По този начин се избягва оскъпяването на апартамента от финансовия ресурс на строителя. В България обаче няма никакъв защитен механизъм за купувачите, които влагат своите пари. "Във Франция можеш [да продаваш по този начин] само когато имаш финансова застраховка, покриваща стойността на сградата. Това изчиства пазара от несериозните играчи", обяснява Георги Шопов от "Тобо груп". Тук такова изискване няма. От години някои инвеститори предлагат в Службата по вписванията да се правят партиди за вписване на предварителни договори като гаранция, че даден клиент единствен е подписал договор за даден имот. Засега такъв регистър няма.

Ролята на банките

За възстановяването на имотния пазар в София помагат три фактора - фалитът на Корпоративна търговска банка през 2014 г., ниските лихви и непрестанната миграция към София. "Рухването на КТБ като неприятен случай в нашата история повлия благоприятно за нашия бранш. Голяма част от капиталовложенията, които се изтеглиха от там, бяха вложени в строителния сектор като по-надежден", коментира Тано Нейчев, управител на "Конкра кт сити". В момента няма смисъл да държиш парите си в банка, защото хората вече не вярват в спестяването, но и няма в какво да инвестират, смята и инвестиционният консултант Иван Велков. "Докато образование и здравеопазване са почти безплатни, всички доходи намират реализация само в покупката на имот. Всеки е участник в този пазар, а в Манхатън всеки е наемател", сравнява Велков.

"Има две тенденции, които дърпат цените нагоре в момента. Едната е големият ръст на новите кредити – по данни на БНБ (трябва обаче да се има предвид, че тук влиза и рефинансирането) за последните 12 месеца те са с ръст от 23% към февруари на годишна база. Друг фактор са ниските лихви, но очакванията са те леко да започнат да се вдигат", обяснява икономистът Красен Йотов от Industry Watch.

Защо 2017 г. не е 2007 г.

Засега обаче никой не очаква нов балон на пазара на жилища, подобен на този отпреди 10 години. Данните на "Явлена" показват, че над 60-65% от клиентите купуват апартаменти за собствено ползване. Тано Нейчев от "Контракт сити" има подобни наблюдения. "Тези, които закупуват жилища с инвестиционна цел, от нас са около 30%. Останалата част са хора, които закупуват жилища за собствени нужди, предимно млади хора", обяснява той. При предишния бум тенденцията е точно обратната - покрай влизането в Европейския съюз очакванията за чужди инвестиции и сериозно повишение на цените карат много хора да влязат на пазара. "Много далеч сме от онези безумни числа. Те бяха не 1000 евро/кв.м в "Младост", а 1000 евро/кв.м в "Люлин". Броят на сделките беше 45 хил., а сега имаме 26 хил. сделки", обяснява изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов. Днес няма завишен приток на чуждестранен капитал, който да се насочва към сектора на недвижимите имоти, нито пък някакъв особен бум в строителството, смята и Кристофор Павлов от Уникредит Булбанк. "Вярно е, че в София новоиздадените разрешения за жилищно строителство са близо до нивата, наблюдавани преди 2008 г., но при днешните темпове на ръст на кредита и при липсата на значими входящи потоци на чуждестранен капитал това само по себе си не може да доведе до балон", коментира той.

Вместо това анализаторите очакват имотният пазар да се успокои и да следва тенденцията при лихвите. "Пазарът е много добре. Хората са гладни за постоянен ръст, но такъв има само при деленето на бактериите. Това, че няма ръст или той е малък е добра новина, това означава, че пазарът намира равновесие", казва Георги Павлов. Темпото обаче ще се задава не само от разрешителните за строеж и инвеститорите, а и от банките. Очакванията на повечето анализатори са до края на 2018 г. ситуацията да се успокои.

По темата работи и Мила Чернева