Мълчаливата община

Илюстрация Увеличаване [Shutterstock] Смаляване

Темата накратко: - Оживеният пазар на имоти ражда троен сблъсък: инвеститорите искат да строят, старите жители на кварталите са против, а общината се лута между закона и протестите. - София расте и ще продължи да привлича още хора. Затова общината е длъжна да спре да мълчи и да каже къде ще са новите жилищни зони.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

От две години на строителния пазар в София има една доминираща тенденция. За разлика от предишния строителен бум през 2004 - 2007 г., в който цели квартали се появяваха като че от нищото, вече почти всяко строително разрешение в града предизвиква обществен интерес и се разглежда под лупа.

Новото оживление в строителството разкрива пробойни в отношенията между общината, инвеститорите и жителите на града, които съществуват от години. Причините са няколко. Първият фактор е повишеният инвестиционен интерес - замразените с години проекти се събуждат и запълват празните петна на картата на София. Раздвижването обаче се комбинира с дълги години на слаби или напълно липсващи градоустройствени решения, в които се трупа гражданско напрежение. Към това прибавяме и смяната на главния архитект на София отпреди по-малко от година. С пристигането на арх. Здравко Здравков се промени посоката на работа в Направление "Архитектура за градоустройство" (НАГ) и като всяка промяна тази донесе временен хаос в работата на администрацията. Коктейлът от административни трудности и обществено недоволство съвпадна с повишеното търсене на жилища в София (виж повече в текста "Добре дошъл отново, ръст"). Това прави задачата на общината да подреди строителните взаимоотношения в града абсолютно неотложна.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Предприемачите: Общината е мудна, това оскъпява жилищата

След доста слаби години за жилищните имоти сега апетитът сред строителните предприемачи е голям, но се сблъсква с бавното издаване на строителни разрешителни. "Това е тенденция от няколко години, още от предишното ръководство в НАГ, формално да се търси начин да не се издават строителни разрешения с оглед на това, че всяко строително разрешение в нашето общество предизвиква вълнение", казва собственикът и управител на "Тобо груп" Георги Шопов. Неговата компания участва заедно с още няколко малки и средни по големина играчи на пазара в новосъздадената асоциация на строителните предприемачи. Тя, подобно на други нови сдружения, се появи преди няколко месеца, за да защитава интересите на инвеститорите при растящото напрежение около новите проекти в София.

Столичната община никога не е била известна със стриктното спазване на срокове при строителната документация. Пред "Капитал" инвеститори разказват, че ситуацията се влошава и в момента разрешенията се бавят допълнително без обяснение. "По закон срокът за вадене на виза е две седмици, а ние чакаме по пет месеца. Това не е липса на капацитет, а е умишлено. Просто администрацията има само проблеми от всеки строеж, а няма позитиви", казва и Георги Шопов. "Преди от закупуването на парцел до получаването на разрешение за строителство минаваха около шест месеца, сега една година е оптимистичен срок", коментираха от друга строителна фирма в асоциацията. Според Шопов е напълно възможно всички нужни документи да се издават за не повече от три месеца дори при сегашната нормативна база, стига общината да я спазва.



Данните на НАГ донякъде потвърждават твърденията на строителите, че общината работи по-бавно от обикновено. За първото тримесечие на 2017 г. в София са издадени 181 разрешения за строеж, или повече от двойно по-малко, сравнено с година по-рано. През същия период на 2016 г. издадените разрешителни са били 403, а през 2015 г. - 560. Тази статистика обаче не показва пълната динамика на строителния пазар, защото разрешенията за строеж имат давност от няколко години и много от започнатите наскоро проекти са със стара документация. Така недостигът се усеща по-слабо.

В бизнес цикъла на малките и средните компании за жилищно строителство обаче всяко забавяне се отразява чувствително. "Оскъпяването е сериозно. Дали сте 3 млн. лв., за да купите един терен. Вместо след три месеца да строите, тази сума стои затворена в продължение на две години. Само от това забавяне обектът е започнал с минус 600 хил. лв.", обяснява Георги Шопов.

Иначе себестойността на строителството в София не се е променила значително от последния строителен бум, но цените на терените са се покачили чувствително. "Във втората половина на 2015 г. и 2016 г. се усети и по-силен ръст във високия клас на жилищния сегмент, както и в масовото строителство. През 2016 г. това доведе и до ръст в търсенето на инвестиционните предприемачи и в търсенето на парцели за строителство, защото се усети ограниченост на предлагането на пазара и необходимост от нови обекти", казва и Илинка Митева от "Явлена".

Според председателя на управителния съвет на "Главболгарстрой" Калин Пешов увеличението в цените се усеща истински в последната година. По думите на управителя на "Тобо груп" цената на земята, отнесена към квадратурата, която можеш да построиш на терена, се е покачила тройно спрямо предкризисния период.

Общината: По-стриктни сме

Новият главен архитект на София Здравко Здравков не отрича, че обработването на документация в общината става бавно. Той обаче го обяснява с въвеждането на нови режими и системи в НАГ, които след време трябва да облекчат предприемачите (виж повече в интервюто със Здравков). По думите му едно от правилата, което сега се спазва по-стриктно и забавя процедурите, е всяко разрешение за строеж да се дава, след като собствеността и регулацията на съседните му улици са напълно уредени. Много от улиците около по-новото строителство в София в момента са пъзел от малки парчета с неясен статут.

"Голяма част от имотите в София, особено в южните квартали, са с неуредени сметки по регулация: неотчуждени площи за улици, неуредени взаимоотношения между съседи. Това са чисто административни процедури, които така или иначе трябва да бъдат свършени, преди да се предприеме самото строителство и да се издаде разрешението", обяснява и Илинка Митева от имотната агенция "Явлена".

В този смисъл на забавянето в работата на администрацията може да се гледа и положително. "По-бавното [вадене на разрешения] има негативна конотация. Но защо да има? Аз бих казал по-стриктното, по-внимателното вадене на документация", коментира Георги Павлов от "Адрес". "Главният архитект е в една невъзможна ситуация. Той е обект на различен обществен натиск – на инвеститори, на тези, които искат да купят, и на тези, които вече са купили и живеят", смята той. "Въпросът е на кого принадлежи София - на сегашните обитатели или на бъдещите. Същият конфликт наблюдаваме и в "Младост". И отговорът не е еднозначен. Една община трябва да въвежда правила. Истината е, че предишният отговор, пак на тази същата община, беше, че може да се строи навсякъде", довършва изпълнителният директор на "Адрес".

Един ОУП не стига

Засега сблъсъкът между жители, инвеститори и община не изглежда да се успокоява. Само преди дни той достигна нова фаза, след като неизвестно лице постави бомба до строяща се сграда в "Младост" и заплаши със следваща подобна атака. За последната година управата на града влиза от проблем в проблем - строежите в "Младост", напрежението в "Дианабад", проект до училището "Захари Круша", небостъргачите в "Лозенец", но за никой от тях няма системно решение. Дори напротив - за някои от тези казуси строители твърдят, че общината нарочно търси забавяне, за да не трябва да се взима решение в този мандат.

Интересът на строителите във всеки от тези проекти е лесно разбираем. В София в момента има глад за жилища. Всяка от строителните фирми, с които "Капитал" разговаря, потвърди, че новите й сгради се разпродават в огромна степен на зелено.

На теория инвестиционните интереси в София не трябва да предизвикват напрежение след въвеждането на Общия устройствен план (ОУП) през 2009 г. С него се определят зоните за различни видове строителство, нужната инфраструктура, пътят на метрото. На практика обаче този документ не е достатъчен, за да запълни дупката между интересите на инвеститорите и на гражданите. София не е планирана да поеме населението на половин България, но на практика това е на път да се случи. Арх. Здравков говори за възможността до 50 години градът да порасне до 4 млн. души. Това изисква промяна в начина на мислене за София. Ако градът ще се разширява непрекъснато, това няма да стане просто с уплътняване на парче на старите квартали. Ще трябва планиране на нови области за строителство, изграждане на обслужваща инфраструктура (училища, детски градини, поликлиники) там, довеждане на канализация, ток и градски транспорт. Накратко, всичко онова, което се разбира под "жилищна политика".

"Общината се възприема не като активен, а като пасивен фактор – като обслужваща един административен процес", казва Георги Павлов от "Адрес". "Тя трябва да каже "това са приоритетни зони за строителство, имаме регулирани парцели, на тях може да започне строителство след 2 месеца". Но няма и такъв обществен глас. Общественият глас сега е "дай да си решим нашия личен проблем. Няма обществен натиск в това отношение, така че тя действа напълно демократично - хората не го искат", довършва Павлов. Понякога демокрацията е най-добрият начин некадърните управници да си измият ръцете.

Цената на строителните разрешения в София Разрешението за строеж в София струва между 4 лв. и 21 лв. според района, в който се реализира инвестицията. Много участници на пазара обаче коментират, че са готови да плащат и много по-високи такси, стига с тях общината да гарантира парцел с изградена инфраструктура. Според някои предложения цената на разрешението за строеж може да достигне и 400 евро.

По темата работи и Мила Чернева