С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
16 25 авг 2017, 13:25, 46078 прочитания

Как ще се промени центърът на София

През следващите години сградите в сърцето на града ще станат по-високи, а старите къщи и празните парцели - по-малко. При умно управление на града резултатът може да е добър

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Част от темата

Sofia City: Expansion Pack

Има ли място за старите къщи

Пет истории за сгради от миналия век, които търсят мястото си в сегашния

Когато домоуправителят на триетажна кооперация на сгушена уличка в центъра на София получава писмо от общината със заплаха за глоба, той поема през мъчителен процес. Фасадата на сградата не се поддържа, мазилката се е излющила до тухла, някогашните красиви декорации са разрушени, а корнизи под прозорците отдавна няма. Сградата е в това състояние отдавна. Едва ли и заплашителното писмо ще помогне. "Какво да направя аз, като от години никой не е давал пари за ремонт", казва той. Някои от обитателите тук са наематели, други нямат финансова възможност, а трети не искат да плащат от нехайство. Няма значение дали героят в тази история е Велко, Сашо или Калоян и дали улицата е "Иван Вазов", "Доспат" или "Денкоглу". Сценарият се повтаря за много от сградите в центъра на града, а резултатите стърчат над главите на пешеходците всеки ден.

Докато животът в София беше притихнал покрай кризата, запуснатите сгради в центъра бяха просто част от пейзажа. От повече от година обаче градът жужи с говора на туристи от всички краища на Европа. Тротоарите се пълнят с нови заведения. А постоянно изникващите нови проекти за хотели показват оптимистичните очаквания, че интересът към столицата ще се запази и след първоначалния възход на евтините полети и краткотрайното българско председателство на Съвета на ЕС догодина.


Центърът на града привлича осезаемо повече хора и пари, което бързо ще го промени. Плановете за възможното строителство са готови отпреди няколко години, но скоро вероятно ще се изпълнят със съдържание. В следващите години сградите ще станат малко по-високи, свободното пространство ще се уплътни, а някои от старите къщи със сигурност ще изчезнат. Градът непременно трябва да използва тази вълна и решението не е в протест срещу всеки нов проект и за всяко старо паве. Въпросът за София е каква част от духа на стария град ще успее да запази и как ще успее да регулира възродения инвеститорски кипеж.

София: презареждане

По централните улички има малки кухини, които преживяха последното икономическо затишие незабележимо - импровизирани паркинги на случайни места, неподдържани къщи, апартаменти, в които с години не е светвала лампа, призрачни паметници на културата. Чувството е особено силно в райони като този между бул. "Дондуков" и Централна гара, но важи за целия център. Сега те ще се променят бързо. Натискът на туристите вече увеличава търсенето на имоти за отдаване под наем в зоната, чието население по принцип застарява и намалява. Инвеститорите отново се обръщат към празните пространства и позабравени проекти като бизнес зоната край бул. "Тодор Александров". А на общината ще й се наложи на помисли за цялостна регенерация на овехтелите централни части на града.



Сърцевината на града няма да се промени революционно. Дали развитието ще се случи под правила или в хаос и как ще изглежда районът след 10, 30 или 50 години зависи от взаимодействието на три сили - инвеститорския интерес, правилата на общината и протестите на гражданите. Някои от бъдещите проекти носят белезите и наследствените дефекти от най-корумпирания период в управлението на столицата (вижте текстовете тук). В центъра вече има два небостъргача (край НДК и площад "Македония") и се готви строежът на трети (пак край площад "Македония"). Повече грандиозни проекти не се очакват в близко бъдеще, но затова пък височината и гъстотата на сградите ще се уплътнят, а тук-там ще се промуши и по някоя по-висока сграда. Същевременно няколко големи въпроса още нямат ясен отговор: каква част от "стара София" ще оцелее и кой ще бъде печелившият бизнес модел за старите сгради, с какви механизми общината ще контролира външния вид на центъра и с какви проекти ще се осигури регенерацията на запуснатите централни части.

Стара София търси бизнес модел

Ако предположим, че туристите са движещата сила на София в момента, градът още не е напаснал посоката си адекватно спрямо тях. "Ние няма как да впечатлим туристите с модерна архитектура", започва разговора за бъдещето на центъра главният архитект на София Здравко Здравков. Всъщност никой няма ясно определение какъв точно е центърът на града, но първосигналното усещане е, че това са именно малките улички и старите сгради. "В България нямаме хомогенни градски части, като изключим тепетата или квартал "Капана" в Пловдив и отчасти Велико Търново. В европейските градове има бавно историческо наслагване, а ние имаме изцяло нов град от края на XIX век", обаче обяснява арх. Любо Георгиев, който отскоро е директор на общинското предприятие за планиране "Софпроект". Такъв е и центърът София - микс от белезите на няколко бързи бурни периода на развитие.

Сградите от началото на миналия век обаче носят голяма стойност, а точно сред тях в последните месеци отново се натрупаха проблемни казуси. "Двойната къща" на бул. "Васил Левски" беше разрушена, къщата на Гешов на бул. "Патриарх Евтимий" е занемарена почти до срутване, за поне две исторически къщи по улица "6 септември" има планове за големи надстройки, които вече са в ход. Списъкът с примери е дълъг. "Желанието ми като главен архитект е да защитя тази историческа среда, но съм ограничен от Закона за устройство на територията. Цялото правомощие е в Националния институт за културно наследство (НИНКН)", казва арх. Здравков. Хубавото за София е, че този институт все пак съществува, а повечето важни сгради са описани още през 70-те години на миналия век. Лошото е, че механизмите на НИНКН са тромави и видимо пропускат къща след къща, които падат жертва на простата икономическа логика, че паметник на културата се поддържа скъпо, а сградите с повече етажи носят повече стойност на инвеститора.

Проблемът на домоуправителя от началото на тази история е проблемът на занемарените площи в центъра и на неспасяемите исторически сгради. Собствеността е разпокъсана и често много наследници са в съсобственост на един имот. "На едно място живеят хора, които притежават апартамента по наследство и не могат да си позволят дори да го отопляват през зимата, и такива, които току-що са си ги закупили и са инвестирали стотици хиляди", обяснява пред "Капитал" изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов. Ниските местни данъци, които не отразяват в коя зона се намира имотът, утежняват допълнително този процес.

Как ще се промени центърът на София

Преглед на оригинала

Автор: Капитал
На лов за нови площи

Центърът на София работи добре, защото смесва на едно място всички важни функции - жилищни, бизнес, забавление и почивка. Новият бум във всяка от тях ще остави различен отпечатък върху центъра на града.

Добрата новина е, че интересът към жилищните имоти ще повишава качеството и стойността им. Търсенето в момента е в сегмента "airbnb" - апартаментите за настаняване, обясняват от консултантската компания Forton. Туристите не са само чифт очи, който разглежда, а и краткотраен наемател, който носи добри доходи. "Има голям интерес за купуване на малки апартаменти с две спални, които да бъдат пускани за туристи от чужбина. До пет години този процес ще променя тези по-малки имоти, които са в по-окаяно състояние", казва Росен Генов, мениджър "Търговски площи". Цените и на продажбите, и на наемите ще се покачват, като след 10 години стойностите за центъра ще са се увеличили с до 20% повече, отколкото в конкурентните "престижни" квартали като "Лозенец", прогнозира и директорът на "Адрес" Георги Павлов. По думите му инвестицията от 10 хиляди евро във фасадата и общите части на една жилищна сграда могат донесат и 100 хиляди евро допълнителна обща стойност на имотите в нея, но собствениците често все още не го осъзнават. Примери по улиците вече има, но процесът ще се забърза с увеличеното търсене на имоти.

Мантрата за централната зона на града е, че тя не е привлекателна дестинация за големите фирми, които се ориентираха към големи офис пространства по периферията на града. Но в този сегмент има търсене, което продължава да променя района. "В центъра са малки бизнеси - адвокати, консултанти, за да са близо до институции, и търсят и се разполагат на малки квадратури", обясняват консултантите. Въпреки това два проекта, които предлагат и офисни площи, вече успяха да оставят огромен отпечатък върху визията на града - "Милениум център" на НИКМИ край НДК и гръцкият City Tower на площад "Македония". На същото място предстои и трети проект за небостъргач - италианският iTower. Много от по-малките проекти, които в момента се опитват да стъпят върху парцелите на паметници на културата или да уплътнят празни места, също ще предлагат офиси.

Новият живот за "стара София" остава само в площите за забавление. Според анализаторите на Forton обаче в момента основният интерес към заведения е за "такива, от които може да се направят малки симаптични бистра, малки клубчета, барове с по-добър дизайн, в които обслужването е от собствениците". Инвестицията в цяла къща е значително по-голяма. Успешни примери има от години - напоследък такива са например Made in Blue на ул. "Юрий Венелин" или One More Bar на ул. "Шишман". Имотите, които лесно могат да бъдат използвани, обаче са отдавна открити, а с останалите обикновено има проблем със собствеността. "Има и богати хора, които търсят къща, която да ремонтират и използват за дом, но насреща често изобщо няма продавач", казва директорът на "Адрес" Георги Павлов.

Обнови този град

Сърцевината на София е разделена на три, според това колко е запусната или колко потенциал за развитие има. Разделителните линии са булевардите "Тодор Александров" и "Сливница", обяснява главният архитект Здравко Здравков. Зоната на юг от "Тодор Александров" е най-облагородена, пълна със заведения и имоти на по-висока стойност. Районът между двата булеварда е с изразени жилищни функции, но видимо овехтял. Частите на центъра на север от "Сливница", макар и на пешеходно разстояние от бул. "Витоша", са напълно неглижирани и маргинализирани, смята главният архитект.

За да се развива центърът по-равномерно, ще трябва да се намеси Столичната община. Центърът традиционно получава най-концентрирани инвестиции, но засега за София те са предимно именно в облагодетелстваната южна зона (вижте картата). Най-скоро ще видим ремонтите с европейски средства на ул. "Граф Игнатиев" и около храма "Св. Александър Невски". Предстои конкурс за нов изглед на площад "Св. Неделя". Търсят се варианти бул. "Витоша" да стане пешеходен и от ул. "Алабин" до бул. "Стамболийски". "По-дългосрочно мислим и как ул. "Съборна" да стане пешеходна, така че да се осигури връзката с парка на Народния театър", казва арх. Здравков. За по-сивите зони на центъра плановете обаче са по-условни. Обозримите са свързани със зоните около бул. "Тодор Александров", където е позволено стоителството на по-високи бизнес сгради, но още се чака ясен инвеститорски интерес. Според Здравков ще трябва да се развие цялата зона до Централна гара, включително и като булевард "Мария Луиза" стане пешеходен, а площадът пред гарата се реновира изцяло. Засега тези планове са хипотетични.

"Регенерация се прави, когато първо инвестира общината или държавата със знакови сгради и проекти. Например СО да се премести на бул. "Тодор Александров", смята Георги Павлов от "Адрес". "Този процес няма как да се случи с ремонта на един булевард. Това е просто път, а на теб ти трябват хора, които да минават оттам, да се застояват, да използват заведения", казва той.

Освен с инвестиции в публични пространства общината ще трябва да се включи и с много по-стриктни регулации. В бъдеще арх. Здравков говори за наредба, която да регулира как изглеждат всички фасади, къде да са климатиците, каква дограма е позволена. В краткосрочен план общината ще направи първи по-радикални стъпки за запазването на каквото е останало от "стара София". Градската управа ще изготви проект за ремонт и ще търси възможност за налагане на законна ипотека на къщата на Фингов на ул. "Шипка", за да го финансира. "Сега обаче имаме само механизъм на репресии, а това са много тежки, сложни и бавни процедури", казва Здравков. "Трябва да намерим формулата за стимул на собствениците да инвестират в такива сгради - дали чрез данъчни облекчения, чрез целеви субсидии, чрез национален фонд", смята главният архитект. София обаче вече кипи от нови хора и нови капитали и не е ясно каква част от стария град ще оцелее до въвеждането на новите правила.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

ТОЛ-кова много въпроси ТОЛ-кова много въпроси

Системата беше отложена, а големият въпрос е може ли АПИ да я поддържа

23 май 2019, 172 прочитания

ГЕРБ увеличава преднината си пред БСП за евровота ГЕРБ увеличава преднината си пред БСП за евровота

Възможни са изненади, защото много от избирателите ще решават в последния момент, отчитат от няколко социологически агенции

23 май 2019, 404 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "България" Затваряне
Има ли място за старите къщи

Пет истории за сгради от миналия век, които търсят мястото си в сегашния

"Хладилника" - пилотният нов квартал на София

Общината и инвеститорите са в безпрецедентен диалог за бъдещето на квартала

Да летиш в облака

Стефан Бумов, съосновател и главен оперативен директор на HeleCloud

Индексите на борсата започнаха седмицата с ръст

"Стара планина холд" реализира най-голям ръст след съобщението за дивидент

"Съгласие" купи животозастрахователния портфейл на "Дженерали" (коригирана)

Сделката е сключена в началото на декември, след като италианската компания обяви, че в България ще се съсредоточи само върху общото застраховане

20 въпроса: Тихомир Стоянов

С проекта Imaginary Archive Стоянов допринася към все още колебливия диалог за социалистическото минало и ранния Преход

По пътя с Инге Морат

Първата голяма ретроспективна изложба на австрийската фотографка е в италиански замък