Как ще се промени центърът на София
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Как ще се промени центърът на София

Как ще се промени центърът на София

През следващите години сградите в сърцето на града ще станат по-високи, а старите къщи и празните парцели - по-малко. При умно управление на града резултатът може да е добър

Мария Манолова
48628 прочитания

Когато домоуправителят на триетажна кооперация на сгушена уличка в центъра на София получава писмо от общината със заплаха за глоба, той поема през мъчителен процес. Фасадата на сградата не се поддържа, мазилката се е излющила до тухла, някогашните красиви декорации са разрушени, а корнизи под прозорците отдавна няма. Сградата е в това състояние отдавна. Едва ли и заплашителното писмо ще помогне. "Какво да направя аз, като от години никой не е давал пари за ремонт", казва той. Някои от обитателите тук са наематели, други нямат финансова възможност, а трети не искат да плащат от нехайство. Няма значение дали героят в тази история е Велко, Сашо или Калоян и дали улицата е "Иван Вазов", "Доспат" или "Денкоглу". Сценарият се повтаря за много от сградите в центъра на града, а резултатите стърчат над главите на пешеходците всеки ден.

Докато животът в София беше притихнал покрай кризата, запуснатите сгради в центъра бяха просто част от пейзажа. От повече от година обаче градът жужи с говора на туристи от всички краища на Европа. Тротоарите се пълнят с нови заведения. А постоянно изникващите нови проекти за хотели показват оптимистичните очаквания, че интересът към столицата ще се запази и след първоначалния възход на евтините полети и краткотрайното българско председателство на Съвета на ЕС догодина.

Центърът на града привлича осезаемо повече хора и пари, което бързо ще го промени. Плановете за възможното строителство са готови отпреди няколко години, но скоро вероятно ще се изпълнят със съдържание. В следващите години сградите ще станат малко по-високи, свободното пространство ще се уплътни, а някои от старите къщи със сигурност ще изчезнат. Градът непременно трябва да използва тази вълна и решението не е в протест срещу всеки нов проект и за всяко старо паве. Въпросът за София е каква част от духа на стария град ще успее да запази и как ще успее да регулира възродения инвеститорски кипеж.

София: презареждане

По централните улички има малки кухини, които преживяха последното икономическо затишие незабележимо - импровизирани паркинги на случайни места, неподдържани къщи, апартаменти, в които с години не е светвала лампа, призрачни паметници на културата. Чувството е особено силно в райони като този между бул. "Дондуков" и Централна гара, но важи за целия център. Сега те ще се променят бързо. Натискът на туристите вече увеличава търсенето на имоти за отдаване под наем в зоната, чието население по принцип застарява и намалява. Инвеститорите отново се обръщат към празните пространства и позабравени проекти като бизнес зоната край бул. "Тодор Александров". А на общината ще й се наложи на помисли за цялостна регенерация на овехтелите централни части на града.

Сърцевината на града няма да се промени революционно. Дали развитието ще се случи под правила или в хаос и как ще изглежда районът след 10, 30 или 50 години зависи от взаимодействието на три сили - инвеститорския интерес, правилата на общината и протестите на гражданите. Някои от бъдещите проекти носят белезите и наследствените дефекти от най-корумпирания период в управлението на столицата (вижте текстовете тук). В центъра вече има два небостъргача (край НДК и площад "Македония") и се готви строежът на трети (пак край площад "Македония"). Повече грандиозни проекти не се очакват в близко бъдеще, но затова пък височината и гъстотата на сградите ще се уплътнят, а тук-там ще се промуши и по някоя по-висока сграда. Същевременно няколко големи въпроса още нямат ясен отговор: каква част от "стара София" ще оцелее и кой ще бъде печелившият бизнес модел за старите сгради, с какви механизми общината ще контролира външния вид на центъра и с какви проекти ще се осигури регенерацията на запуснатите централни части.

Стара София търси бизнес модел

Ако предположим, че туристите са движещата сила на София в момента, градът още не е напаснал посоката си адекватно спрямо тях. "Ние няма как да впечатлим туристите с модерна архитектура", започва разговора за бъдещето на центъра главният архитект на София Здравко Здравков. Всъщност никой няма ясно определение какъв точно е центърът на града, но първосигналното усещане е, че това са именно малките улички и старите сгради. "В България нямаме хомогенни градски части, като изключим тепетата или квартал "Капана" в Пловдив и отчасти Велико Търново. В европейските градове има бавно историческо наслагване, а ние имаме изцяло нов град от края на XIX век", обаче обяснява арх. Любо Георгиев, който отскоро е директор на общинското предприятие за планиране "Софпроект". Такъв е и центърът София - микс от белезите на няколко бързи бурни периода на развитие.

Сградите от началото на миналия век обаче носят голяма стойност, а точно сред тях в последните месеци отново се натрупаха проблемни казуси. "Двойната къща" на бул. "Васил Левски" беше разрушена, къщата на Гешов на бул. "Патриарх Евтимий" е занемарена почти до срутване, за поне две исторически къщи по улица "6 септември" има планове за големи надстройки, които вече са в ход. Списъкът с примери е дълъг. "Желанието ми като главен архитект е да защитя тази историческа среда, но съм ограничен от Закона за устройство на територията. Цялото правомощие е в Националния институт за културно наследство (НИНКН)", казва арх. Здравков. Хубавото за София е, че този институт все пак съществува, а повечето важни сгради са описани още през 70-те години на миналия век. Лошото е, че механизмите на НИНКН са тромави и видимо пропускат къща след къща, които падат жертва на простата икономическа логика, че паметник на културата се поддържа скъпо, а сградите с повече етажи носят повече стойност на инвеститора.

Проблемът на домоуправителя от началото на тази история е проблемът на занемарените площи в центъра и на неспасяемите исторически сгради. Собствеността е разпокъсана и често много наследници са в съсобственост на един имот. "На едно място живеят хора, които притежават апартамента по наследство и не могат да си позволят дори да го отопляват през зимата, и такива, които току-що са си ги закупили и са инвестирали стотици хиляди", обяснява пред "Капитал" изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов. Ниските местни данъци, които не отразяват в коя зона се намира имотът, утежняват допълнително този процес.

Автор: Капитал

На лов за нови площи

Центърът на София работи добре, защото смесва на едно място всички важни функции - жилищни, бизнес, забавление и почивка. Новият бум във всяка от тях ще остави различен отпечатък върху центъра на града.

Добрата новина е, че интересът към жилищните имоти ще повишава качеството и стойността им. Търсенето в момента е в сегмента "airbnb" - апартаментите за настаняване, обясняват от консултантската компания Forton. Туристите не са само чифт очи, който разглежда, а и краткотраен наемател, който носи добри доходи. "Има голям интерес за купуване на малки апартаменти с две спални, които да бъдат пускани за туристи от чужбина. До пет години този процес ще променя тези по-малки имоти, които са в по-окаяно състояние", казва Росен Генов, мениджър "Търговски площи". Цените и на продажбите, и на наемите ще се покачват, като след 10 години стойностите за центъра ще са се увеличили с до 20% повече, отколкото в конкурентните "престижни" квартали като "Лозенец", прогнозира и директорът на "Адрес" Георги Павлов. По думите му инвестицията от 10 хиляди евро във фасадата и общите части на една жилищна сграда могат донесат и 100 хиляди евро допълнителна обща стойност на имотите в нея, но собствениците често все още не го осъзнават. Примери по улиците вече има, но процесът ще се забърза с увеличеното търсене на имоти.

Мантрата за централната зона на града е, че тя не е привлекателна дестинация за големите фирми, които се ориентираха към големи офис пространства по периферията на града. Но в този сегмент има търсене, което продължава да променя района. "В центъра са малки бизнеси - адвокати, консултанти, за да са близо до институции, и търсят и се разполагат на малки квадратури", обясняват консултантите. Въпреки това два проекта, които предлагат и офисни площи, вече успяха да оставят огромен отпечатък върху визията на града - "Милениум център" на НИКМИ край НДК и гръцкият City Tower на площад "Македония". На същото място предстои и трети проект за небостъргач - италианският iTower. Много от по-малките проекти, които в момента се опитват да стъпят върху парцелите на паметници на културата или да уплътнят празни места, също ще предлагат офиси.

Новият живот за "стара София" остава само в площите за забавление. Според анализаторите на Forton обаче в момента основният интерес към заведения е за "такива, от които може да се направят малки симаптични бистра, малки клубчета, барове с по-добър дизайн, в които обслужването е от собствениците". Инвестицията в цяла къща е значително по-голяма. Успешни примери има от години - напоследък такива са например Made in Blue на ул. "Юрий Венелин" или One More Bar на ул. "Шишман". Имотите, които лесно могат да бъдат използвани, обаче са отдавна открити, а с останалите обикновено има проблем със собствеността. "Има и богати хора, които търсят къща, която да ремонтират и използват за дом, но насреща често изобщо няма продавач", казва директорът на "Адрес" Георги Павлов.

Обнови този град

Сърцевината на София е разделена на три, според това колко е запусната или колко потенциал за развитие има. Разделителните линии са булевардите "Тодор Александров" и "Сливница", обяснява главният архитект Здравко Здравков. Зоната на юг от "Тодор Александров" е най-облагородена, пълна със заведения и имоти на по-висока стойност. Районът между двата булеварда е с изразени жилищни функции, но видимо овехтял. Частите на центъра на север от "Сливница", макар и на пешеходно разстояние от бул. "Витоша", са напълно неглижирани и маргинализирани, смята главният архитект.

За да се развива центърът по-равномерно, ще трябва да се намеси Столичната община. Центърът традиционно получава най-концентрирани инвестиции, но засега за София те са предимно именно в облагодетелстваната южна зона (вижте картата). Най-скоро ще видим ремонтите с европейски средства на ул. "Граф Игнатиев" и около храма "Св. Александър Невски". Предстои конкурс за нов изглед на площад "Св. Неделя". Търсят се варианти бул. "Витоша" да стане пешеходен и от ул. "Алабин" до бул. "Стамболийски". "По-дългосрочно мислим и как ул. "Съборна" да стане пешеходна, така че да се осигури връзката с парка на Народния театър", казва арх. Здравков. За по-сивите зони на центъра плановете обаче са по-условни. Обозримите са свързани със зоните около бул. "Тодор Александров", където е позволено стоителството на по-високи бизнес сгради, но още се чака ясен инвеститорски интерес. Според Здравков ще трябва да се развие цялата зона до Централна гара, включително и като булевард "Мария Луиза" стане пешеходен, а площадът пред гарата се реновира изцяло. Засега тези планове са хипотетични.

"Регенерация се прави, когато първо инвестира общината или държавата със знакови сгради и проекти. Например СО да се премести на бул. "Тодор Александров", смята Георги Павлов от "Адрес". "Този процес няма как да се случи с ремонта на един булевард. Това е просто път, а на теб ти трябват хора, които да минават оттам, да се застояват, да използват заведения", казва той.

Освен с инвестиции в публични пространства общината ще трябва да се включи и с много по-стриктни регулации. В бъдеще арх. Здравков говори за наредба, която да регулира как изглеждат всички фасади, къде да са климатиците, каква дограма е позволена. В краткосрочен план общината ще направи първи по-радикални стъпки за запазването на каквото е останало от "стара София". Градската управа ще изготви проект за ремонт и ще търси възможност за налагане на законна ипотека на къщата на Фингов на ул. "Шипка", за да го финансира. "Сега обаче имаме само механизъм на репресии, а това са много тежки, сложни и бавни процедури", казва Здравков. "Трябва да намерим формулата за стимул на собствениците да инвестират в такива сгради - дали чрез данъчни облекчения, чрез целеви субсидии, чрез национален фонд", смята главният архитект. София обаче вече кипи от нови хора и нови капитали и не е ясно каква част от стария град ще оцелее до въвеждането на новите правила.

Въпросът е каква част от духа на стария град ще успее да се запази и как ще се регулира възроденият инвеститорски интерес.
Фотограф: Капитал

Когато домоуправителят на триетажна кооперация на сгушена уличка в центъра на София получава писмо от общината със заплаха за глоба, той поема през мъчителен процес. Фасадата на сградата не се поддържа, мазилката се е излющила до тухла, някогашните красиви декорации са разрушени, а корнизи под прозорците отдавна няма. Сградата е в това състояние отдавна. Едва ли и заплашителното писмо ще помогне. "Какво да направя аз, като от години никой не е давал пари за ремонт", казва той. Някои от обитателите тук са наематели, други нямат финансова възможност, а трети не искат да плащат от нехайство. Няма значение дали героят в тази история е Велко, Сашо или Калоян и дали улицата е "Иван Вазов", "Доспат" или "Денкоглу". Сценарият се повтаря за много от сградите в центъра на града, а резултатите стърчат над главите на пешеходците всеки ден.

Докато животът в София беше притихнал покрай кризата, запуснатите сгради в центъра бяха просто част от пейзажа. От повече от година обаче градът жужи с говора на туристи от всички краища на Европа. Тротоарите се пълнят с нови заведения. А постоянно изникващите нови проекти за хотели показват оптимистичните очаквания, че интересът към столицата ще се запази и след първоначалния възход на евтините полети и краткотрайното българско председателство на Съвета на ЕС догодина.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

16 коментара
  • 1
    tvr18355030 avatar :-|
    tvr18355030

    И по времето на соца "данъците" на всички се харчеха за да облагодетелстват предимно тия между Орлов мост и Руски паметнк. :-Д

  • 2
    m_todorov avatar :-|
    m_todorov

    До коментар [#1] от "tvr18355030":

    По-скоро са отивали за строенето на 20-етажни ЕПК-ата в София за да се побере работническо-селската власт. Соца е всичко друго, но не и облагодетелстване на потомствените софиянци.

    Иначе всички знаем, че трябва да се съживи зоната надолу от Дондуков, но общината едва сега намери желание да ремонтира и самия Дондуков, който е престижен и знаков булевард в центъра, така че за какво говорим...Повече пешеходни зони, повече паркчета, които да се поддържат и поддържане на улиците от общината. Както и забрана за недоразумения като небостъргача до Македония. Но същата тая община съсипа и Македония, която в миналото е оприличавана на Шанз-Елизе, заради шестте реда дървета. СО направи от един красив, зелен булевард паркинг. Така, че СО, в този й състав, няма капацитет да се справи с нуждите на голям град като София. Освен цар Освободител няма поддържано място в центъра.
    Какво остава за периферни престижни квартали (Лозенец отдавна не е престижен, това е провинциална заблуда на новодошлите) - Яворов, част от Гео Милев, Изгрев, Изток (в Изток последно време се правят неща, явно някой общински съветник живее там, но не е достатъчно). За крайните квартали като Младост, например, няма смисъл да говорим. Дори в Банишора, която има страхотен потенциал и е 10мин. от центъра, положението е плачевно почти навсякъде.

  • 3
    ntp12527421 avatar :-|
    Подуенски нюанс

    Градът ще се развива от Алабин на юг!
    Всичко друго се циганизира, маргинализира, селянизира, арабизира, мюслюмизира и няма как да се спаси! Няма как! Културните хора са малко, общо взето нямат големи пари и това е....
    Архитектите може да си пишат каквото искат, но няма кой да финансира преустройство, строежи в Драз махала, където са нужни огромни пари за цивилизоване и общината ги няма....
    Това Женски пазар, цар Симеон, Стаамболийски, пиши ги бега ли....

  • 4
    borkar avatar :-|
    borkar

    Не може да няма финансов модел, при който да бъдат подпомагани собственици като гореописания домоуправител да поддържат фасадите. Но Столична община няма никакво желание да се замисли и предпочита да ги гледа как се разделят със собствеността. Е, точно новите собственици ще убият духа на града с помпозни строежи, лъскави коли и с това , което самите те представляват като хора... Но с нивото на Винету не става.

  • 5
    tucker_case avatar :-P
    tucker case

    центъра е супер, даже много... ма кварталите са пълна скръб... тая дивотия със санирането нема изглед да потръгне... а следващата криза наближава...

  • 6
    realismisthename avatar :-|
    realismisthename

    До коментар [#4] от "borkar":

    Има, има, но не ни харесва.
    Фасадите на сградите трябва да се подържат, и това е отговорност на собствениците на същите тези имоти. Права и задължения, едно, друго, подръжката на фасадите е част от задълженията.

    Тези дето не могат да си го позволят - явно не им е там мястото. Тези сгради трябва да им се даде срок от година-две да бъдат приведени във вид. Който не може да си го позволи - да продава и да ходи да живее в квартал/град който е по-евтин. Абсудно е човек, който не може да си позволи няколко хиляди лева за НАЛОЖИТЕЛНИ ремонтни дейности да живее в НИ за 150 000€ и нагоре.

  • 7
    borkar avatar :-|
    borkar

    До коментар [#6] от "realismisthename":
    Въобще не е така...В много такива къщи живеят пенсионери например, а тъкмо тези къщи създават духа и облика на града. Има финансови механими, с които общината да помогне...Проект "Красива България" помниш ли... След като общината те задължава да поддърржаш орнаменти, фризове, фасада, врати, прозорци, покрив със строго дефинирани параметри не може единственото от нейна страна е да ти опрости данък за имота в размер на 200-300 лв/апартамент/година.

  • 8
    realismisthename avatar :-|
    realismisthename

    До коментар [#7] от "borkar":

    Да живееш на центъра на столицата не е право и привилегия. Ако някой преди 10-20-60 години е можел да си го позволи - това не означава, че и сега може да си го позволи. Ако даден човек няма пари да си позволи ремонт на фасадата на сграда в центъра - той просто не е за там.

    Тези граждани, дето нямат няколко хиляди лева за ремонт на фасадата, просто не им я местото в недвижимо имущество на стойност стотици хиляди (евро). Да си вземат парите и да си доизживяват дните/старините/ на място, което отговаря на техните финансови възможности.

    В едно си прав обаче - тези създават облика на града - разруха, неподържани фасади, общи част и какво ли не. Защо? Ами защото им идва много да прегълтнат, че човек с 400 лева месечен доход не му е мястото на пъпа на столицата. Не в София, в нито една столица на центъра не е мястото да живеят хора приближаващи се до стандарт повече на бездомници, отколкото на дори прост тираджия... Смешно и жалко е просто.

    А за "финансово механизми" - демек дарения и помощ от държавата, окей - искаш да им дават дарения. Не искаш ли и на мен и теб да дава за чорапи, да речем? На жените за дамски превръзки? Клечки за уши? Тоалента хартия? Въобще да минем всички на издръжка от "финансови механизми"?

  • 9
    nikolai_petrov avatar :-|
    FanFan - la tulipe

    До коментар [#8] от "realismisthename":

    Съгласи се, че в крайна сметка, ако си прекарал живота си в този имот, той има огромна сантиментална стойност за теб и не би искал с лека ръка да го продадеш, защото не можеш да му поддържаш фризовете по фасадата. Иди се разходи в Рим и виж на колко сградите фасадите са в укаяно състояние.

    И според мен трябва да се измисли някакво общо решение, свързано с общината, което да реши проблема постепенно, да кажем в рамките на 20 години.

    Да се започне с най-належащите случай.

    Да кажем багатите собственици (по данъчна декларация с доход над определена сума) да се задължат в рамките на 5 години да направят ремонта по облекчена процедура и с гарантирано от общината финансиране.

    А за бедните общината да извърши ремонта, жилището да се ипотекира в нейна полза, така че ако се продаде, част от цената до размера на разходите за саниране, да се върне в общината. Така и така санират безплатно блоковете.

    Този проблем седи и в Пловдив, а предполагам и в другите градове. Трябва да се намери решение, така че и бедните хора да не са заставени да си продадат имотите и едновременно с това да не седя

  • 10
    nikolai_petrov avatar :-|
    FanFan - la tulipe

    ... седят безучастно понеже нямата пари, съответно и инициатива.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK