Жилищата в България: по-празни, но все по-скъпи
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищата в България: по-празни, но все по-скъпи

В София незаетите жилища са 24%, в София-област - 48%. Въпреки това строителството е активно

Жилищата в България: по-празни, но все по-скъпи

Почти 1 млн. жилища са необитаеми, но 1 млн. души живеят в пренаселени имоти, а наемният пазар е изключително слаб

Мария Манолова
49631 прочитания

В София незаетите жилища са 24%, в София-област - 48%. Въпреки това строителството е активно

© Мария Съботинова


Имотният пазар е в парадокс: в страната има излишък на жилища и въпреки че населението намалява, придобиването на имот става все по-скъпо и по-трудно. Разходите на домакинствата за покупка, наем и поддръжка на жилище нарастват по-бързо от средния доход. Проблемът е стигнал точка, при която от всички страни в преход в Централна и Източна Европа България има втория най-висок дял на разходи на домакинствата, свързани с жилищата. Освен това наемният пазар е почти неразвит, защото няма сигурност и стимули за наемодателите. Това са част от изводите на доклад на Световната банка, поръчан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството.

Пазар извън баланс

Имотният пазар страда от сериозно изкривяване, показва анализът. От една страна, в България има около 1.2 млн. незаети и необитаеми жилищни единици (или 30% от общия жилищен фонд, 43% от жилищата в селските райони и 25% от тези в градските райони). А обезлюдяването им се увеличава: броят на жилищата "в излишък" е нараснал от 677 хиляди през 2010 г. до 926.8 хиляди през 2014 г.

От друга страна, цената на жилищата е много висока в сравнение със средните нива на доходите. Около един милион души (15% от населението) живеят в жилища, които се споделят от повече от едно семейство. За домакинства с доходи под 1000 лева на месец е почти невъзможно да закупят или наемат жилище на пазарни цени. Повече от една трета от младите хора не могат да си позволят собствен имот и живеят с родителите си. За 42% от едночленните домакинства и 31% от живеещите под наем разходите по поддръжка на жилището са сериозно бреме.

Високият брой "призрачни домове" може да се обясни донякъде с естеството на използваните данни. Информацията в доклада е от преброяването през 2011 г., а тя беше върхова за финансовата криза в България. Освен това показателите на НСИ включват и вили, ваканционни жилища и хотелски апартаменти. Това обаче оправдава отчасти данните на национално ниво, но не и високите нива на свободни жилища в развиващите се райони. В София незаетите жилища са 24%, в София-област - 48%, в Пловдив са 26%, а във Варненска област - 30%.

На този фон според Световната банка държавата има слаба жилищна политика, а общините - почти нулева такава. Така България остава една от страните с най-ниски показатели на мобилност на домакинствата сред страните в преход.

Никой не наема

Средните цени на жилищата са между 550 и 800 евро на кв.м за по-малко атрактивните жилища в стари сгради и до 800-1200 евро на кв.м за жилища в новопостроени сгради с по-атрактивно местонахождение, отбелязват от Световната банка. Средният месечен доход на домакинство обаче е 477 евро, което значи, че по-голямата част от населението не могат да си позволят да закупят или дори да наемат жилище на пазарни цени.

По-малко от 5% от жилищния фонд в страната (2.6% според нови данни за 2016 г. са под наем на пазарен принцип) се отдава под наем, а допълнителни 8% са "споделени", "безплатни" или "субсидирани" жилища, показват официалните данни на НСИ. Разликите в цените са огромни - от 30 - 50 лв. наем за студентско общежитие с лоши условия в столицата, през наем от 300 лв. за 70 кв.м в Монтана до 600 лв. за същото жилище в София. Високите цени на атрактивните места предполагат, че от този пазар се възползват само хората със средни и високи доходи. Липсата на пазар за жилища под наем спира трудовата мобилност, твърдят от Световната банка. Проблемът е особено голям сред младите хора, създава затруднения за младите семейства и изкуствено завишава наемите на наличния ограничен запас от жилища.

Ниското предлагане на имоти под наем въпреки големия брой незаети жилища обикновено се случва на места, където "нормативната база вреди на ефективното функциониране на пазара", твърдят от Световната банка. Наемодателите предпочитат да не отдават имотите си под наем по няколко причини. Настоящите закони за извеждане от имота са в полза на наемателите, официалните договори за наем се изпълняват трудно по съдебен ред, наследена лоша поддръжка на жилищата и данъкът, който се прилага спрямо доходите.

Според доклада има поне три начина пазарът да бъде "отключен". Един инструмент е приспадането на разходите за наем от данъците на наематели - това би накарало хората да наемат, вместо да купуват жилища, и ще стимулира осветляването на наемните отношения. Друга възможна мярка е освобождаването от данък на доходите за дребните наемодатели, които отдават под наем до 5 жилища. Задължително е и създаването на бърза и евтина система за разрешаване на спорове между наематели и наемодатели.

Къде са държавата и общините

В момента държавата не помага за развитието на жилищния пазар, а общините са още по-неефикасни в това, показва докладът на Световната банка. Засега повечето усилия са концентрирани в социалните жилища. Те обаче са едва 3% от общия жилищен фонд, а предоставянето им на нуждаещи се дори не е обезпечено финансово. Същото е положението и в най-голямата и атрактивна община - Столичната. Според плана й за развитие до 2020 г. цялата "жилищна политика" на местната власт е концентрирана в 13 803 бр. общински жилища (или 3% от всички в града), а за останалите 97% няма никакво общинско внимание или подкрепа. "Отключването" на неизползваните имоти и към нуждаещите се ще е много по-ефективен подход, отколкото държавата и общините да строят нови социални жилища, се казва в доклада на Световната банка. За целта обаче трябва ново законодателство със стимули и защити на собствениците, които отдават имоти под наем на нуждаещи се, както и гаранции, че техните имоти ще се обитават и поддържат адекватно.

Имотният пазар е в парадокс: в страната има излишък на жилища и въпреки че населението намалява, придобиването на имот става все по-скъпо и по-трудно. Разходите на домакинствата за покупка, наем и поддръжка на жилище нарастват по-бързо от средния доход. Проблемът е стигнал точка, при която от всички страни в преход в Централна и Източна Европа България има втория най-висок дял на разходи на домакинствата, свързани с жилищата. Освен това наемният пазар е почти неразвит, защото няма сигурност и стимули за наемодателите. Това са част от изводите на доклад на Световната банка, поръчан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

38 коментара
  • 1
    onufrii avatar :-|
    onufrii

    без паника! Корабът потъва по график! В момента имаме около 2 500 000 пенсионери-в близките 15 години 2 000 000 от тях ще умрат и ще освободят 1000 000-1500 000 жилища.
    Още 500 000 българи трайно ще се изселят в чужбина а около 500 000 от вече изселилите се ще се усетят че имотите им в България са просто едни безсмислени активи и ще се опитат да се отърват от тях.
    Традиционно най-безимотни са Ромите.Първото Циганско семейство което купи апартамент в полупразния блок на покойната ми баба и вкара вътре кючека и ЦИГАНИЯТА(тук не става дума за расизъм и сегрегация) моментално ще направи околните апартаменти СЪВЪРШЕННО Н Е П Р О Д А В А Е М И !!!! или продаваеми на цени от 2 000- 3 000 лева.
    ..........и имотния балон ще гръмне

  • 2
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Просто имаме неадекватен данък върху имотите/всичките, не само сградите/.. заради това цените на имотите хвърчат без горна граница, затова и колкото и доходите да растат.. имотите ще растат няколко пъти по-бързо. Освен това заради ниския данък общините нямат пари за поддържане на инфраструктурата. А като няма пари за поддръжка няма работни места.. няма и доходи. Освен, че се получава голяма разлика между цената на имотите и доходите.. както и парадокса - скъпи имоти и мизерна инфраструктура.

    Всъщност по това се разбира дали БВП ни е голям.. дали можем сами да си поддържаме инфраструктурата. Т.е. оказва се, че преди 89та след като успявахме да си поддържаме държавата сами - сме имали по-голям БВП спрямо сегашния.. щото сега чакаме на европомощите за всичко. Даже за ВиК.. и какво ли не още.

  • 3
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    А сега имаме толкова много неизползвани жилища.. ами защото е лесно и не струва пари.. даже обратното.. колкото по-малко жилища са в обръщение.. т.е. се използват и продават/купуват.. толкова по-висока им е цената.. което пък вдига цената на всички имоти. Та това се използва много добре от спекулантите.

    Интересното е, че държавата има интерес от заключените жилища.. щото така вдига неимоверно цените на им и така индиректно целият БВП се вдига по абсолютна стойност.. нищо, че инфраструктурата се разпада. Важното е, че има за банани. Проблемът е, че нищо не е вечно и колкото и здраво да е била направена инфраструктурата през социализма.. вече минаха 30 години.. и вече все по-често ще има инциденти.

  • 4
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Да бяха само жилищата ами има и индустриални имоти.. за милиарди оставени неизползвани.. но пък заради горните врътки, цените им са толкова високи, че никой не ги купува.

  • 5
    lxo07370614 avatar :-|
    lxo07370614


    До коментар [#1] от "
    onufrii
    ":

    Като те чета оставам с впечатление, че до 15 години България ще е празна. Хайде, не 15, може би 20.

  • 6
    dggm avatar :-?
    dggm

    Каква е логиката да го държиш празен апартамента? Можеш и на гола стена да го даваш под наем в София. Данъци не се плащат от обикновените хора, парите на ръка. Няма какво да ти строшат вътре.

    Аз ли не разбирам?

  • 7
    pavel_p avatar :-|
    pavel_p

    "Разходите на домакинствата за покупка, наем и поддръжка на жилище нарастват по-бързо от средния доход" Доста годинки ще чакат СРЕДНИТЕ доходи да се повищат.... 92% от българи живеят с по-малко от 720 лв. на месец...... http://www.standartnews.com/balgariya-obshtestvo/polovinata_balgari_zhiveyat_s_pomalko_ot_370_lv_na_mesets-364434.html

  • 8
    rattrack avatar :-|
    rattrack

    Ами това е резултатът от симбиозата между крадливи общинари и политици и мутро-инвеститори.
    Защо не вдигнат (ама в пъти) данък сгради за всяко жилище след първото ?? И заради това сега вместо да се инвестира в реална икономика българинът купува тухли. Това си баба знае, това си бае.

  • 9
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#8] от "rattrack":

    И как ще определиш кое е първото жилище? Ако имаш първо жилище петстаен на Витошка.. а останалите са доста по-малки панелки?

    Ако пък имаш само една къща в Бояна за милион-два?

    Данъкът трябва да е еднакъв процент/част от процента/ за всички имоти - не само за жилищата. Само така ще е справедливо.

  • 10
    alexs avatar :-|
    Malvina Eneva

    До коментар [#6] от "dggm":

    В статията само с няколко думи е споменато, че законодателството е в полза на наемателите, но това е една от основните причини. Ако имате наематели, които спрат да плащат наем и не искат да напуснат, просто не можете да ги отстраните със законните средства и с практиката за прилагането им (личен опит). Някои наематели правят огромни сметки за телефони, отопление, ел.енергия, след което напускат внезапно и тогава собственикът трябва да се разплаща - в някои случаи дългът е по-голям от получените наеми.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK