Паркът в края на града
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Паркът в края на града

Георги Ранчев, който е директор на управляващото дружество на парка, е нещо като местния кмет

Паркът в края на града

Какво може да научат общините в България от най-големия затворен комплекс в София

Огнян Георгиев
22038 прочитания

Георги Ранчев, който е директор на управляващото дружество на парка, е нещо като местния кмет

© Цветелина Белутова


Санаториумът. Така го нарича Светослав, който живее там вече 5 години. "Прибирам се и не трябва да мисля за някакви неща, които да ме тормозят", обяснява 41-годишният служител на банка.

Обяснимо е. Комплексът "Резиденшъл парк", който се намира до "Младост" и Бизнес парка, е като малък тих град в града. Той е невидим за повечето хора заради локацията си (отвъд Околовръстното, на пътя към Бистрица) и заради оградите, които го затварят за външния свят. За да влезеш в него, трябва или да си жител на комплекса, или да си поканен от живеещ там. Когато се разхождаш из парковете и улиците му, наистина имаш усещане за почивен комплекс. "Има хора, които отиват на почивка някъде, връщат се след два дни и казват "ми там е по-лошо оттук", казва Георги Ранчев, директор на управляващото дружество "Линднер имобилиен мениджмънт".

Ако приемем, че "Резиденшъл парк" е нещо като частна община, то Ранчев е неговият кмет. Негова задача, както и на дружеството и подизпълнителите му, е хора като Светослав да не трябва да се чудят на кого да се обадят, когато нещо се повреди в жилищата им или пред тях, зелените площи да се поддържат, боклукът да се изхвърля, тротоарите да са добре поддържани - с две думи, да има ред.

В съзнанието на повечето хора "София парк", както е официалното му име, е свързан с президента Росен Плевнелиев, който беше първият ръководител на проекта на германската "Линднер" и живя там дори когато беше държавен глава (откъдето на комплекса остана шеговитото име Президеншъл парк). От пазарна гледна точка, проектът беше успешен - в момента се развива третата му част, жилищата не се продават свободно на пазара, а по списък с чакащи, предстои и цял нов комплекс в Лозен.

Но десет години след като беше започнат, има ли уроци, които най-големият комплекс в София да съдържа за доста по-хаотичния свят наоколо?

Първа частна община

Да започнем с приликите. Подобно на община, комплексът има няколко основни задачи: да поддържа общите части и инфраструктурата, да прави поръчки и да се грижи услугите да функционират и да поддържа задоволството на жителите му. Всичко това - без да излиза на дефицит, ако е възможно.

Разликите са очевидни: инфраструктурата е изградена наново, а не наследена, компактният размер прави доста по-лесен контрола, а най-съществената разлика е населението. "Резиденшъл парк" пресява жителите си през формални (ценови) сита и неформални (списъци). Всеки новопристигнал подписва договор, в който до дребни детайли са уточнени задълженията, с които се съгласява. Очевидно е, че подобен тип структура има предимства пред традиционна община. Но комплексът е уникален и защото за разлика от други подобни, каквито възникнаха в последните години много, в него работят механизми, задължаващи и двете страни по договора да спазват задълженията си дълго след сключването му.

"Линднер" е създал дружество, което включва като акционери всички жители на комплекса, които пожелаят. То има директорски борд, начело на който е Ранчев. Задачата му е да сключва договори за поддръжка и да контролира спазването им, както и да събира "данъците" на живеещите - такса за капиталови ремонти, такса поддръжка и еднократен депозит. Годишният бюджет на парка е близо 1 млн. евро - солидна сума, равняваща се на бюджета на доста малки общини в България. Той няма и проблем със събираемостта - платените местни данъци в България през 2016 г. са били около 71%, но в парка са събрани 100% от дължимите суми. Това не се дължи само на очевидното предимство на частната пред държавната структура (тя завежда и печели бързо дела), но и на нещо, което ужасно липсва на традиционната местна власт - доверието. "Хората ни вярват повече, отколкото на банка", казва Ранчев. "Когато имаше проблеми в банковата система, получавахме авансово пари, защото хората ни смятат за нещо като клас А актив." Една от причините е, че жителите на парка очевидно са уверени, че управляващото дружество ще осигури това, което обещава.

Съветът на парка

Другата причина е общинският съвет. През 2013 г. хората в комплекса решават, че трябва да имат механизъм за контрол и сформират Консултативен съвет. Той представлява борд от няколко души, избрани от жителите на всеки от 24-те района в "Резиденшъл парк". Петър Петков, който е част от първия такъв съвет, разказва, че в основата му е стояла група от хора, недоволни от непрозрачния начин, по който е формирана цената на газа (отоплението в комплекса е такова). След като успели да накарат основния подизпълнител "Веолия енерджи" да промени това, малко по-късно успели да извоюват и създаването на такъв съвет, който да играе ролята на контролиращ орган. "Направихме финансов одит на цялото дружество, проверихме документите, а после създадохме и всички процедури, по които да се решава харченето на парите", обяснява Петър. Съветът следва мандата на борда на директорите - първоначално 3, а после 5 години. "Той решава как да се харчат парите за капиталови ремонти. Също така всеки разход над определен лимит минава през разрешение от него. Събират се всеки месец", казва Ранчев, който очевидно няма против това решение на живеещите.

Съветът проверява договора с "Веолия", който се преподписва всяка година, както и има право да проверява критериите, по които се избират всички подизпълнители и да ги променя. Чек листовете по всяка услуга се проверяват месечно. Дневно в комплекса работят около 60 души - охрана, чистене, поддръжка. Интересното е, че за разлика от общините обаче тук в поръчките има вграден елемент на протекционизъм - хората, които живеят в комплекса, имат предимство. "Не търсим най-ниска цена, приоритет е качеството. Такъв човек се чувства по-ангажиран", обяснява Георги Ранчев. "В тези отношения подкрепяш хората, които те подкрепят. А и те се чувстват по-отговорни пред съседите си."

Крале в собствения си двор

Последното е доста ключово. Има обща фейсбук група, в която се коментира и обсъжда ставащото, има 24-часов телефон на "Веолия", на който да се подават сигнали за всичко - от повредени крушки до течове и непочистени тротоари. Ако нещо от това не сработи, могат просто да срещнат на улицата отговорните и да им поискат реакция. Разликата с традиционния общински съвет е, че тук те наистина го правят.

Да вземем например този бич за София - шофирането и паркирането. В комплекса има наложено ограничение от 20 км в час. Всеки, който не спазва това, бива глобяван. Случвало се е това да става дори по сигнали във Фейсбук с номера на автомобила или да се налагат глоби и предупреждения на доставчици, които след това не биват пускани отново, разказва Ранчев. Паркирането в зелени площи също се санкционира бързо. "Купихме и скоби", казва Петър Петков. Те са дадени на фирмата за охрана, която да следи за реда в парка. "Който и да паркира неправилно, ще бъде глобен, казва Светослав. Не съществува схемата "знаеш ли кой съм аз".

Същото е с друг недостатък на публичната среда в България - промяната на фасадите. Тук то е записано в общия договор и е забранено. Има няколко вида тенти, от които може да се избира, а остъкляване и слагане на климатици напосоки е абсолютно изключено. "Договорът е нещо добро. Те ни възпитават, това е част от ролята им", смята Светослав.

Пари-ред-утопии

Затворените комплекси (на английски gated communities) не са ново изобретение. Проф. Ричард Шнайдер, специалист по урбанистика от Университета във Флорида, припомня пред CityLab, че преди време са се наричали замъци: място, на което дадени хора се съгласяват да живеят, като се подчиняват на законите, наложени от господаря на земята. Съвременните такива преживяват ренесанс в САЩ, където почти 10 млн. души живеят в подобни, но и в бързо развиващи се икономики като Китай, Индия, Бразилия, Русия. Навсякъде идеята е една и съща - вътрешни правила, повече пространство, контролиран достъп, подбрани съседи, сигурност и ред.

"Резиденшъл парк" е, разбира се, социален балон. Повечето хора имат сходен профил, сходни доходи (годишната такса за капиталови ремонти е 500 лв.) и са го избрали по едни и същи причини. Основната е, че е много приятен за деца - те играят тук по улиците без надзор, "както преди години", казва Ранчев. Идеята, че това по някакъв начин ще се репликира навън, е утопия.

Но някои неща са много лесни за заимстване. Например простата и видима връзка между парите, които плащаш, и услугата, която получаваш. Десетилетия наред в България общините уж имат самостоятелност, а получават парите си от държавата. Това чупи проследяемостта и отдалечава жителите от отчетността за собствените им данъци. Под предлога, че местната власт не харчи добре, държавата (която е не по-добър пример) иззема все повече от тези функции. Да контролираш едно министерство е многократно по-трудно от това да контролираш местния си кмет.

Паркът е и хубав пример за място, на което правилата работят. Поради десетилетията на гузна съвест институциите в България все още не събират и не налагат глоби за нарушение на обществения договор - например за остъклени балкони, паркиране в зелени площи и др. Това се вижда като някакъв вид индулгенция за липсата на основни неща - например правов ред, работещи полиция или прокуратура, ефективна администрация и дори пари за оправяне на пътищата. Но този негласен договор прави живота още по-тежък за всички, защото бонусира онези, които нарушават реда, и наказва тези, които го искат. Това за съжаление няма да се оправи със затворени комплекси.

Санаториумът. Така го нарича Светослав, който живее там вече 5 години. "Прибирам се и не трябва да мисля за някакви неща, които да ме тормозят", обяснява 41-годишният служител на банка.

Обяснимо е. Комплексът "Резиденшъл парк", който се намира до "Младост" и Бизнес парка, е като малък тих град в града. Той е невидим за повечето хора заради локацията си (отвъд Околовръстното, на пътя към Бистрица) и заради оградите, които го затварят за външния свят. За да влезеш в него, трябва или да си жител на комплекса, или да си поканен от живеещ там. Когато се разхождаш из парковете и улиците му, наистина имаш усещане за почивен комплекс. "Има хора, които отиват на почивка някъде, връщат се след два дни и казват "ми там е по-лошо оттук", казва Георги Ранчев, директор на управляващото дружество "Линднер имобилиен мениджмънт".


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

10 коментара
  • 1
    pav4o01 avatar :-P
    Павел

    Следя този комплекс от над 5 години, познавам хора живеещи там, и всичко написано е като в една малка Швейцария и е истина. Има подбор, нещо, което в обикновен блок не може да се случи. И има наказания. Което е най-хубавото. Цените им са високи , но и качеството на живот е такова, сякаш не си в Бълхария, ами някъде на Запад. Януари обявяват плановете за Лозенския комплекс, пускайте тото и се записвайте в списъка :)

  • 2
    antubis avatar :-|
    antubis

    За колко високи цени говорим? 2000 евро на кв. м? Как може да се запишем в този списък?

  • 3
    cikoni avatar :-|
    cikoni

    Строителството не е на нивото на цените, които искат. Има доста по - добре построени сгради. Два пъти съм ходила на огледи дам и не съм останала с впечатление, че юе ме подбират (избират).

  • 4
    jsu44394834 avatar :-|
    jsu44394834

    Голяма реклама. Поне да бяха сложили, че е платен репортаж.

  • 5
    uzm47530943 avatar :-|
    uzm47530943

    Звучи като малка Америка в България. Само че българинът трудна вирее в подобна изолация и това рано или късно става ясно. Няма лошо да се опита такъв живот, но той не е за всеки, с пари или без.

  • 6
    evpetra avatar :-|
    evpetra

    До коментар [#3] от "cikoni":

    Бих направила компромис с качеството на построената сграда, ако мога да получа сигурност и спокойствие.

  • 7
    nikolay_uk avatar :-|
    Николов

    До коментар [#1] от "Павел":

    Някой може ли да напише какви са таксите за поддръжка? Гугълвах и попаднах на форум в бгмама където споменават суми от порядъка на 300 лева на месец на апартамент. Отделно май имало някакви годишни такси.

    Сумите ми изглеждат високи, но щом са продали всички жилища значи Плевнелиев добре си е направил сметката и правилно е преценил, че има такъв сегмент от пазара.

    Другото е, че аз лично бих предпочел непосредствена близост до метро и магазини, но то няма как да имаш хем сигурност, каквато ти дават тези закрити комплекси, хем такава близост.

    Имайки предвид таксите за поддръжка и високите цени на кв. метър то се питам дали не е по-смислено човек да си купи голяма къща с двор извън София, но в непосредствена близост до гара.

  • 8
    fxt1436429098435720 avatar :-|
    Jones Doe

    "Какво може да научат общините в България от най-големия затворен комплекс в София"

    С пари всеки може. Тук само за ремонти се събират по 500 лева. Отделно поддръжката(100-200лв на месец).

    При панелките отсреща, общината събира по 100-200 лева на апартамент ГОДИШНО!

  • 9
    antubis avatar :-|
    antubis

    До коментар [#8] от "Jones Doe":

    Нещата става с пари. Имам един познат, който мрънка колко зле били улици, тротоари, здравни и други държавни услуги. И като го попитах "а ти защо не плащаш данъци, а приемах заплатата в плик", понеже той ми е казвал за това, неговия отговор беше "тя държавата не прави нищо за мен, защо аз да й давам". И да беше само той щяхме да сме екстра, но аз съм сигурен, че стотици хиляди си казват точно това. И докато мислим как да скатаем - ще сме на това дередже.

  • 10
    bretschneider avatar :-|
    bretschneider

    До коментар [#9] от "antubis":

    Милиони се търкалят по улиците и тротоарите на общината (Софийската) всеки ден във вид на неправилно паркирали автомобили, или отлежаващи таралясници на по 15 години дето раждивясват по тротоарите, ама видиш ли... нема кой да се наведе да ги събере...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK