Новите строителни правила на София
21 Нови
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Новите строителни правила на София

Новите строителни правила на София

След законови промени столицата трябва да е по-защитена от небостъргачи и строежи в зелени площи

Мария Манолова
20066 прочитания

© Надежда Чипева


- Поправки в Закона за застрояване на София променят правилата за строителни инвестиции в столицата

- Според общината така ще се закърпят нормативни вратички, които позволяват свръхзастрояване

- Дори и да сработи решението е само временно, защото голяма част от напрежението в сектора идва от друга норма - Закона за устройство на територията

В началото на седмицата в Столичния общински съвет се случи нещо странно. Много странно. Общинските съветници събраха 13 хил. лв. лични пари за главния архитект на София. Причината е, че Здравко Здравков е глобен от Върховния административен съд заради отказа си да изпълни негово решение и да издаде строителни книжа за небостъргач в кв. "Стрелбище". Според общината и архитекта съдът иска от тях да изпълнят противозаконно решение, тъй като теренът за бъдещата сграда всъщност е планиран за градинка. Тази история е не само странна, но и показателна за случващото се със строителните регулации в София. Като към нея се прибавят и арестът на районния кмет на "Младост" Десислава Иванчева от миналата седмица заради подозрения в корупция, както и продължаващите протести срещу планирани строителни проекти в "Лозенец" и други квартали, и се получава ясна картина за София в средата на строителен бум: далеч от добре уредена.

От началото на април арх. Здравков има нов инструмент да подрежда строителството, след като бяха приети промени в основния строителен закон в София - Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО). Идеята на промените е спешно да закърпят основните дупки в други норми, които позволяват да се строи високо и нагъсто без съобразяване със заобикалящата среда. Здравков говори за това, откакто зае поста си преди година и половина. Това е опит за поемане на част от строителните неуредици на "ръчно управление", докато основното законодателство по въпроса - Закона за устройство на територията (ЗУТ) буксува. Критиките в този процес заваляха от няколко посоки - граждани, инвеститори и общинари, но в крайна сметка депутатите приеха орязан, компромисен вариант.

Битката за високите етажи

Новите правила са опит да се атакуват три от основните проблеми на града - високите сгради, строителството в междублокови пространства и защитата на зелените площи. Според промените небостъргачи ще може да има само в новоопределените зони "за много високо строителство". Първоначално общината предлагаше те да са на три конкретни места в града - бул. "Царица Йоана", бул. "Цариградско шосе" и край Централна гара. Във финалния вариант обаче решението беше оставено за след довършването на дългосрочната стратегия "Визия за София". "Категоричен съм, че в XXI век София трябва да има високи сгради и те трябва да са събрани в клъстъри, подобно на градове като Мадрид", коментира пред "Капитал" арх. Здравков. Възможно е тези квартали да са в покрайнините, подобно на Мадрид, в центъра по подобие на американските градове или на групи в различни части на града, както в някои европейски столици. "Споделям мнението, че не бива да се определя предварително къде да е високото застрояване, преди да е възникнала нуждата от него", казва Здравков. Подобен пример е районът около входа на столицата на "Цариградско шосе", където много вероятно ще остане една от зоните за небостъргачи. Решението на конкретния казус обаче се отлага с поне година, докато приключат анализите. Междувременно много такива строежи - като проекта "Златен век" в Лозенец и сградата на Mariott на площад "Македония" вече са започнали.

София опитва да се подсигури срещу високото строителство и като регламентира височините на неограничени досега терени в различните квартали на града. За центъра максималната височина трябва да е 50 м, за останалите квартали - 75 м, за зони около метростанции - 100 м, а в близките до Витоша квартали - едва 15 м. Според Здравков това е достатъчно консервативен вариант, който ще работи. "Строителите искат максимална застроеност, за това ние трябва да сме консервативни. Не трябва да разчитаме на тях, че ще предпочетат по-човешки параметри пред печалба", коментира той. Според критиките обаче тези височини са определени на случаен принцип и не отговарят на нуждите на инвеститорите. "По Околовръстния път ще се образува плътна "китайска стена" висока 75 м от север и 15 м от юг", предупредиха и граждански организации.

Една от най-критичните точки в новите промени са зелените площи. Според прочита на общинския съветник Войслав Тодоров и (наскоро арестуваната) кметица на "Младост" Десислава Иванчева те ще позволят "90% от междублоковите пространства на София да се отреждат за застрояване с решение на общинския съвет". "Изобщо терминът междублоково пространство изчезва от закона и се описва като "разстоянието между сгради в комплексно застрояване", коментира Тодоров. Главният архитект твърди обратното. Законът предвижда междублоковите пространства да са за обществено ползване, да не могат да бъдат отреждани за нищо друго, а общинският съвет да може да отрежда такива терени, когато на тях вече има растителност, обяснява арх. Здравков.

По-добре така, отколкото никак

"Обвиняват ни, че промените в ЗУЗСО са работа на парче", признава главният архитект. "Но те имат почва, когато не се работи конкретно. Ние затворихме проблеми, които седят от 2009 г. Бумът в строителния бизнес е от 2015 г., а сега сме 2018 г. Ако не реагираме адекватно сега, рискуваме да оставим своя грозен отпечатък върху града за десетилетия напред със сгради, които значително са превишили разрешените параметри", коментира Здравков. По думите му ЗУЗСО е подчинен на Закона за устройство на територията, но София реагира най-бързо на промените в икономиката и трябва да се действа бързо, за да "има адекватен отпечатък от нашето поколение в архитектурата". "През 2017 г. имахме 62 хиляди заявления в Направление "Архитектура и градоустройство", това са по 250 заявления на ден", обяснява Здравков нуждата от спешни промени.

Дали кръпките ще свършат работа остава отворен въпрос. Текстовете са насочени основно към две пробойни в останалите закони - чл.27 от ЗУТ, който позволява неограничено строителство в ъглови имоти и правилата за преструктуриране на промишлени зони, чрез които инвеститорите също успяват да постигнат неограничени параметри на сградите. "По първата тема постигнахме успех, а по втората - регламентът създава доста ограничения", обяснява арх. Здравков.

Всъщност дали наистина е постигнат успех далеч не зависи само от промените в закона за София. Правила имаше и преди, проблемът беше в заобикалянето им. Истински ред в управлението на града може да има само когато има комбинация от ясни правила и принципни чиновници, които да ги прилагат. За първото има някакъв напредък. Предстои да се види дали и професионализмът на общинарите ще бъде на ниво.

Какво се променя с поправките в строителния закон за София

- Въвеждат се ограничения за височина на новите сгради за места, където към момента липсват такива. За центъра ограничението е 50 м, за кварталите от "Витошката яка" - 15 м, за останалата част от града - 75 м

- В радиус от 400 м от метростанциите извън центъра и районите "Триадица", "Лозенец", "Младост" и "Изгрев" ще могат да се строят сгради с височина до 100 м

- Създава се нова категория - "зона за много високо строителство", където няма да има ограничения във височината на сградите. Все още не е ясно къде ще бъдат разположени т.нар. бъдещи ситита

- Новите сгради над 20 хил. кв.м разгъната застроена площ или 50 м височина ще трябва да представят и анализ на транспортното натоварване

- Променят се правилата за строителство в ъглови имоти - вместо неограничено надвишаване на нормите строителите ще имат право на конкретни параметри

- До шест месеца общината ще трябва да напише правила за облика на сградите в центъра на града

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK