Златният век на "Артекс"
Скандалът с имотите на политици насочи вниманието към компанията, чийто най-голям проект може да се окаже съдбоносен
Екип на Капитал
Ако има нещо, по което "Артекс" и Цветан Цветанов си приличат много (освен вкуса към лукса), то е липсата на адекватен PR. Това пролича особено много последната седмица, но е вярно от доста време, поне за строителната компания. По-паметливите си спомнят странния мейл, който беше получен в пощите на журналисти след трагедията в Хитрино. Тогава в него "Артекс" казваха, че ще възстановят три от къщите в селото, а изпълнителният директор Весела Мирянова заявяваше: "Това не е опит да привлечем внимание към нас." Единственият проблем в иначе благородния жест беше адресът, от който беше изпратено писмото: [email protected]
Тези дни позитивен имидж е нещото, което най-много трябва на строителната компания, която се оказа в центъра на най-големия скандал, разтърсвал от години насам управлението. Освен че заплашва репутацията им, той има потенциала да се окаже със сериозни финансови последици заради подновеното внимание към най-ключовия и скандален проект, започван от "Артекс": небостъргачът "Златен век".
Бързи, смели, добре финансирани
Компанията "Артекс инженеринг", която е шапката и основата на всички останали строителни дружества на Весела и Пламен Мирянови, съществува още от 1993 г. Тя строи предимно в София и има сгради в много от кварталите. Началото бе с кооперации в цетъра и "Изток", но "Младост" и неговият строителен бум е това, което изкара компанията стабилно на картата на големите строители в града. Там бяха едни от първите големи проекти на компанията, като те постепенно се увеличаваха като обем, размах и финансиране. Основните предимства на строителните обекти на "Артекс" са тези, които вероятно и са докарали толкова много политици при тях: качествено крайно изпълнение и добър подбор на парцели.
Тъй като строителите често създават ново дружество за всяка по-голяма сграда (за да минимализират риска и за по-лесна продажба на апартаменти), обобщаване на финансови резултати на компаниите е трудна задача. Според справка в системата за фирмена информация "Капи" за 2017 г. общите приходи на дружествата, свързани с Весела и Пламен Мирянови, надхвърлят 113 млн. лв. (но вероятно има вътрешнофирмени трансфери и сумата е по-малка), от които естествено лидер е "Артекс инженеринг". Дружеството е пораснало сериозно през последните години, като от 12.5 млн. приходи през долната мъртва точка на строителния пазар - 2012 г., през 2017 г. е с почти 60 млн. лв. приходи и 8.5 млн. лв. печалба.Самият Мирянов отказа да коментира за "Капитал", след като разбра темата на разговора. Източник от строителния сектор обаче казва, че зад експанзията на "Артекс" стои възможността им да изпълняват бързо проекти, както и да намират финансиране.
"Златен век" е добър пример за горното, както и за още нещо, което стои в основата на успеха - умението им да прокарват проектите си през всички бюрократични завои.
Тъмните времена и Златният век
Проектът за "първия небостъргач на София" е обещан от бившия собственик на парцела в "Лозенец" Румен Марков, още през 2006 г. Той и неговата партньорка Жанета Младенова с тяхната "Джи Би Ай - Жанета Младенова" получават виза за строителство там още през 2004 г. Двамата са близки до бившата групировка СИК: имотът е ипотекиран заедно с други терени край Банкя в свързаната с Първа източна международна банка (днес "Интернешънъл асет банк"), а фирми на Младенова и Марков са строили и сградата на СИК на бул. "Джеймс Баучер" 87.
Строителното разрешително за "административна сграда на 34 етажа с покривна площадка и 6 подземни нива" е издадено на 26 януари 2007 г. от бившия главен архитект на София Петър Диков - само два дена преди да влязат в сила ограниченията на Закона за устройството и застрояването на Столична община. Височината й е около 130 метра - надхвърля значително тази на Японския, сега хотел "Маринела", като се ползва от възможността да няма ограничения, ако излиза на три улици.
Идването на кризата обаче спира проекта и единствено през 2010 г. е поставена една ограда, за да се маркира откриването на строителна площадка: задължително изискване, за да не изгуби разрешителното валидността си. То освен това е подновено през ноември 2012 г. в установения тогава 5-годишен срок.
През 2015 г. на сцената се появяват Пламен и Весела Мирянови. Те откупуват "Кристела" от Младенова и Марков за 80 хил. лв. заедно с вече натрупан дълг към "Уникредит Булбанк" за 14 млн. лв. През 2016 г. "Кристела" и новите собственици изкупуват и всички малки парцели в съседство - на улиците "Вискяр планина" и "Капитан Тодор Ночев", които са собственост на "Софийски имоти". Сделките са на обща стойност близо 2 млн. лв.
Освен солидната финансова инвестиция Мирянови започват и бюрократична офанзива. Подават искания до столичната дирекция "Направление Архитектура и Градоустройство" (НАГ) за подновяване на разрешителното за строеж и за съществени изменения на одобрения проект. Срещат обаче негласната съпротива на новия главен архитект Здравко Здравков, който първо през 2016 г. отказва да поднови разрешението с мотива, че валидността му е до ноември 2017 г. след което тече законов срок от 1 година, в която да се презавери.
"Артекс" се позовават на две писма от МРРБ, които засягат проекта им. Първото е от тогавашния зам.-министър, впоследствие министър на регионалното развитие Николай Нанков, според което "няма проблем" разрешителното да се презавери, нищо че срокът не е изтекъл. Второто е от друг заместник, който е в МРРБ и понастоящем - Валентин Йовев. Той обяснява на "Артекс", че проектът им се ползва от промени в Закона за устройство на територията, които удължават срока на разрешителните за втора категория строежи (където попада и "обществената сграда" "Златен век"). Така според Йовев разрешителното на "Златен век" важи от откриване на строителна площадка през 2010 г. до 2020 г. Същото казват и самите "Артекс" в позиция от тази седмица - "заварени случаи не са извън обхвата на закона". Това е точно обратното на твърденията на депутата от ГЕРБ Александър Ненков, който е внесъл поправката и заяви тази седмица, че текстът няма ретроактивно действие.
На висотата на София
Мирянов праща до Столична община това писмо, както и променен проект. По думите на арх. Здравков одобрената сграда е била административна - с офиси тип "отворено пространство", търговска част и др. Новите собственици обаче искат да строят жилища. "Има си ред, по който дори и по сегашния закон да се промени една сграда от обществено обслужваща в жилищна. Тогава обаче важат съвсем други параметри и отстояния от съседните сгради", посочи главният архитект.
"Артекс Златен век" стига до "компромиса" в сградата да се обособят ателиета. По закон ателиетата не са жилищни площи и не могат да бъдат ползвани за такива. Няма обаче кой да следи за това, а проверка на "Капитал" още преди години показа, че в сградата се предлагат жилища. "Ако някой продава ателиетата като жилища, отговорността е изцяло негова. А тези купувачи, които се съгласяват на подобно нещо, биха имали проблеми впоследствие с плащането на данъци, с адресна регистрация, ще плащат ток по промишлени тарифи", заяви арх. Здравков.
Така въпреки обществената съпротива и комитета, създаден срещу сградата, Здравков се предава през септември 2017 г. и подписва заповед за промяна на проекта, като е разделен на два етапа - първият е ограничен до 30 етажа и под 100 метра, а за втория ще се изисква допълнително разрешително.
Воислав Тодоров, общински съветник и член на комитета срещу сградата, коментира пред "Капитал", че корупцията си има паметник и той се намира на лозенския хълм. "Ако поправките в закона не са писани за "Артекс", нека да видим за кои сгради е приложен този текст и за колко от тях е приложен със задна дата", каза Тодоров.
Това не е първият случай, в който "Артекс" успяват с подписа на главния архитект да прокарат обществено чувствителен проект. Друга тяхна висока сграда - "Диамант" в "Дианабад", зад гара "Пионер", също стърчи над околните блокове, защото ПУП-ът на техния парцел е променен от Петър Диков малко преди той да напусне поста си. Това предизвика масови протести в квартала и проверка от ДНСК, която завърши със заключението, че всичко е наред. В типичния, както стана ясно вече, стил за компанията, тя настоява в рекламните си материали, че "в София хората не търсят покой и уединение, а динамиката на деня и несравнимите възможности за контакти", като заключава "в София като в София - на висота!"
Строежът на Шрьодингер
Именно с оглед на досегашната история на компанията случващото се в последната седмица и половина е удар изневиделица. От една страна, дойдоха сериозните съмнения за цената, на която те продават апартаменти на хора от властта - например Вежди Рашидов се е сдобил с апартамент на ул. "Тинтява" по документи срещу 776 евро на квадрат през 2018 г., след като две години по-рано банката е отпуснала ипотека на фирмата за същата сграда на около 580 евро на квадрат. Според справка от "Имот.бг", предоставена на "Капитал", средните офертни цени в района за миналата година са били около 1400 евро за нормално строителство. Разбира се, това е въпрос на преговори и всяка компания е свободна да продава продуктите си на каквато цена прецени.
Но изведнъж всички институции започнаха активно да странят от "Артекс". Здравко Здравков даде нарочна пресконференция, на която почти в прав текст обясни, че има проблеми с разрешителното за сградата. "Не очаквайте от мен да дам становище дали продължаващото в момента строителство е законно", заяви главният архитект на София. Това може да каже само подчинената на МРРБ ДНСК, която се активизира и влезе внезапно на проверка в "Златен век" миналата седмица - резултатите от проверката предстои да станат ясни. От дирекцията отказаха да отговорят на изпратените въпроси до приключване на проверката, МРРБ също не обявиха каква е позицията на министър Петя Аврамова по казуса.
Реално съдбата на сградата е в ръцете на ДНСК. От контролната институция трябва да кажат дали законът автоматично е удължил разрешителното, както твърдят от компанията, или не. Ако го потвърдят, ще противоречат на становището на ГЕРБ. Ако не го, тогава ще ударят сериозно по бъдещето на "Артекс". Началникът на ДНСК арх. Иван Несторов по йезуитски не направи нито едното, нито другото на брифинг, даден след приключване на броя. Той прехвърли отговорността към прокуратурата, която започнала проверка през април 2018 г. и можела да поиска анулиране на разрешителното за строеж. Той освен това върна топката в ръцете на Здравков, който бил "одобряващият орган" и е издавал заповеди за промяна на проекта. Това според Несторов автоматично е удължило срока на разрешителното.
Тази прозрачна игра демонстрира, че властта още не е решила окончателно съдбата на строителната фирма и нейния най-скъп проект. Той вече носи приходи - за 2017 г. "Артекс Златен век" е регистрирало над 4.5 млн. лв приход. Това вероятно са продажби на площи там, които са обвързани с неустойки. Или, както казва самата компания, "когато някой поднесе на някого диамант, той му обещава чистота, светлина и преданост".
