С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
6 29 мар 2019, 9:30, 8460 прочитания

Сивата страна на сделките на зелено

Продажбата на имоти на данъчна оценка е масов спорт. Освен за по-малко разходи се прилага и при доходи с неясен произход

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Какво ви възмути най-вече в скандала "Артекс"? Ниската цена на апартаментите и евентуалната търговия или злоупотреба с влияние, нали. А в графата "по-малък споделен грях" остана, че сделките са изповядани на цени, близки до данъчната оценка на имотите. Само по себе си това не е нередно. Но когато реалната цена е по-висока, вече става дума за закононарушение. Подобни практики са данъчна измама. И подлежат на наказателна отговорност, защото се декларират неверни обстоятелства и се подписват неверни документи. А и често са параван за нерегламентирани доходи. И ако евтините имоти и търговията с влияние са достъпни предимно по върховете на властта, то изповядването на имотни сделки на данъчна оценка с цел да се спестят данъци и такси е "масов спорт", по думите на адвокат Михаил Екимджиев. Практиката очевидно е незаконна, но наказани (почти) няма, а държавата и общините най-често си затварят очите.

Сключването на имотни сделки на по-ниска от пазарната цена удря по общинските бюджети (защото се плаща по-малък данък за възмездно придобиване на имущество), но голямата щета всъщност е от неплащане на ДДС. А от спестените десетки хиляди левове косвен данък изгода имат и купувач, и продавач.
Масов ли е спортът

"В България няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки", казва Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти". От НАП казват, че "не разполагат с изчерпателна информация за общата картина на пазара на недвижими имоти, за да коментират този въпрос". От Столична община коментират, че наблюдават увеличаване на приходите от всички видове данъци, включително и от този върху възмездното придобиване (на автомобили и на имоти). През 2018 г. от този данък общината е получила 122 млн. лева, докато през 2012 г. приходите са били наполовина. Но пък пазарът сега е по-активен, а цените - много по-високи.


"Тенденцията е сделките все повече да се изповядват на реална или близка до нея цена. Ако преди години на данъчна оценка бяха над 90% от покупко-продажбите и темата беше много болезнена, сега такива са около 30%", казва софийският нотариус Иван Дахтеров. Наблюденията му са на база над 2000 хиляди имотни сделки, изповядани в кантората му през 2018 г.

Предпоставки за изсветляване на пазара той вижда в поне три фактора, основният от които е плавното повишаване на данъчните оценки на имотите през последните години. "При разлика между данъчната и реалната цена около 50% хората предпочитат да не рискуват и изповядват сделки на реална цена", казва той.

Данъкът върху доходите не е тежък, а и продажбата на имот се облага само ако е станала в рамките на три години след покупката му (при два имота – пет години). В подобни случаи се дължат 10% от разликата между продажната и покупната цена. От ключово значение са също нарасналият процент сделки с банково кредитиране и въвеждането на таван за плащанията в брой от 10 хил. лева. Освен това засилената финансова дисциплина е стимул за продавачите да декларират реално договорената цена, за да могат да докажат произход на средства – при данъчна проверка или при следваща покупка на имот, казва нотариусът.



20% сиво

На данъчна основа все още се изповядват "бюджетни" сделки – когато цената на имота е на границата на възможностите на купувачите и те всячески се стремят да спестят допълнителни разходи. Така се изповядват и някои сделки в рамките на семействата.

Но особено критични се оформят три други случая – новото строителство, много скъпите имоти и сделките, в които купувачите няма как да докажат произхода на средствата си. По информация на брокери например при старото строителство сделките на данъчна оценка са едва 20%. При новото строителство обаче, твърди източник от пазара, едва 3-4 компании винаги изповядват сделки по реална цена. Схемите са няколко (виж карето).

Строителните предприемачи харесват по-ниската цена, когато се стремят към по-нисък оборот, за да платят по-малко данъци - печалба и ДДС. Затова НАП смята сектор строителство за рисков от гледна точка на укриване на данъци и осигуровки. Анализ на агенцията от 2016 г. за "Неотчитане на приходите от строителство на нови сгради и тяхната продажба от строители и инвеститори" оценява щетите за държавния бюджет на около 100 млн. лв. годишно, а дела на рисковите лица - на около 60%. "В момента се изготвя нов подобен анализ, като първите индикации са, че с ръста на имотния пазар се увеличава и рискът", казва говорителят на НАП Росен Бъчваров. Данъчните твърдят, че за периода 2015 - 2018 г. са приключили над 600 ревизии и 700 проверки на строителни компании, при които са установени допълнителни задължения за над 36 млн. лв.

По принцип е трудно да се изчисли точната себестойност на който и да било строител, в това число и на "Артекс", защото в нея влизат показатели като цената на труда, на материалите, на терена, икономии от мащаба, ако се строят няколко обекта едновременно. Повечето строители обаче ползват банкови кредити за сградите. Тъй като (обикновено) банките нямат мотиви да вписват обезпечения под себестойност, показателят общ отпуснат кредит към ипотекирани квадратни метри дава поне обща представа за реалната стойност на тези имоти към дадения момент.

"Капитал" сравни частичните ипотеки върху три от сградите на "Артекс", дадени от банка в няколко различни години - 2014, 2015 и 2016 г., и в три различни квартала - "Витоша", "Младост" и "Изток". Стойността на квадрат и в трите случая варира минимално - от 1124 до 1159 лв. - или между 570 и 600 евро на квадратен метър.

Източник от пазара уточнява, че обикновено банките финансират между 60 и 70% от стойността на проекта и в тази стойност не влиза цената на земята. Според него в сегмента 1000 - 1200 евро на квадрат продажна стойност себестойността излиза около 360 евро без земята, или 560 със земята. В луксозния клас, над 2 хил. евро, тази стойност се вдига до около 700 - 800 евро.

Много "удобна" практика

Практиката с деклариране по данъчна оценка очевидно е незаконна и порочна – вратичката се държи отворена заради хората с ниски доходи, но през нея минават и тези с нерегламентираните.
"Многократно сме коментирали, че е добре общинските администрации да приемат правила за по-честа и по-гъвкава промяна на данъчните оценки и тези периодични актуализации да бъдат задължителни", казва Добромир Ганев от Национално сдружение "Недвижими имоти". Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчните оценки както за фиска, така и за гражданите, добавя той. Сега в жилищен сегмент данъчните оценки се правят по един по-механичен начин и доста на едро, без да отчитат всички специфики на самите имоти, казва общинският съветник Иван Велков.

Столична община не е променяла данъчните оценки за недвижимите имоти от 2009 г., казва и зам.-кметът по финансите и строителството Дончо Барбалов. Той обаче твърди, че не бива през промени в данъчните оценки да се коригират пропуски в законодателството, но не дава конкретно предложение.

Основната причина данъчните оценки да са ниски е, че вдигането им ще доведе до повишаване на данък сгради и особено на такса смет. Влизането в сила на новата методика за определянето й, която я отделя от имота и я обвързва с реалното "производство" на боклук, също непрекъснато се отлага, основно заради очакваното поскъпване за физическите лица, което е нежелателно особено преди избори.
Схемите

Скъпите имоти. При сделка с апартамент за 200 хил. евро например, а "Артекс" продава и по-скъпи имоти, изкушението да не се плати ДДС е голямо – 40 хил. евро. За тази цена в крайните квартали на София все още може да бъде купен миниатюрен апартамент. Данъкът може да бъде спестен например чрез създаване на ново дружество, нерегистрирано по ДДС, на което строителният предприемач да продаде апартамента като физическо лице, и купувачът – физическо лице, също да си спести ДДС. Има и опция купувачът да придобие дяловете на дружеството, в което е апортиран имотът. Така си спестява и местните данъци от 2.5%. В този случай обаче се купува дружеството с неговите активи и пасиви и рискува след време да научи например, че бившият му управител със запис на заповед е поел задължения, които вече са техни.

Гръцкият опит.Наблюдател на пазара казва, че в някои случаи той се прилага и в България. "Когато купуваш апартамент от строителна фирма, тя е длъжна да начисли ДДС върху неговата продажна цена. Затова се продава земята и/или правото на строеж, преди още да са налети основите (т.е. до преди издаването на строително разрешително). След това собственикът на това право за строеж (частното лице) наема (случайно същата) строителна фирма, за да му построи сградата. В този случай на фирмата се заплаща само трудът по себестойност и съответно само ДДС върху тази себестойност - обичайно около една трета от цената", казва източникът. И допълва, че така дължимият ДДС, нотариалните такси върху земята, проектите, материалите и най-вече върху надценката се спестяват съвсем легално. "Надценката, т.е. печалбата на фирмата, се плаща кеш, а сделка за самия апартамент няма, защото изначално апартаментът си е твой и ти не го купуваш, а си наел строителна бригада. При банково финансиране тези апартаменти се оформят като "обезщетение за собственика на земята".

Продажба между фирми. Отделна схема, която според данъчните е била масов спорт преди 7-8 години, е продажбата на жилище между две фирми с цел да се спести ДДС, а след това апартаментът се ползва за лични цели. "Ако имотът се ползва за лични цели, то трябва или да се коригира ползваният данъчен кредит, или да се начисли и внесе ДДС и данък върху отчетените разходи в натура за съответното лично ползване", казват от НАП. От там допълват, че контролните действия на агенцията са основно по линията проверка на съответствие на имущество и доходи, както и по линия на ревизии на компании. "В почти 20% от всички производства изследваме въпроси за придобиване и разпореждане с недвижими имоти или тяхното ползване".

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Българският морски флаг е изключен от Парижкия меморандум Българският морски флаг е изключен от Парижкия меморандум

Режимът на проверка на малкото български кораби ще бъде изключително сериозен, мярката не засяга "Български морски флот", който плава под малтийски флаг

18 авг 2019, 94 прочитания

Държавата вече отговаря за тол-системата и трябва да я оперира сама Държавата вече отговаря за тол-системата и трябва да я оперира сама

Изпълнителят Kapsch предаде частично системата на пътната агенция, като остава да оборудва още контролни рамки

18 авг 2019, 403 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "България" Затваряне
Не расте, но се модернизира

Българският износ отбеляза разочароващ ръст през 2018 г., но продажбите на стоки с по-голяма добавена стойност растат

Лаборатория на края на света

Българската база на Антарктида ще има нова сграда

Три заменки в "Младост" не стигат

Столична община предизборно тушира напрежението в квартала, като спаси от застрояване няколко терена. Още 30 подобни случая чакат развръзка

Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"

Активът се оценява на над 35 млн. лв., но дълговете са почти толкова

Кредитор продава рециклиращите машини на Пламен Стоянов-Дамбовеца

Оборудването е струвало около 10 млн. лв. при покупката му, а сега се предлага за около половината

Ново място: Bug Coffee

Най-новото попълнение на улица "Асен Златаров" 19 идва на мястото на затворилото врати Percolate

За нишките и хората

Чихару Шиота се завръща в Япония с първа голяма ретроспектива