Даването на апартаменти под наем чрез онлайн платформи е нов бизнес – едва от десет години. Разви се свободно и спонтанно в отговор на потребителското търсене и благодарение на дигитализацията. За необходимостта да бъде сложен в някакви регулаторни рамки се говори от много време - и в Европа, и в България. По въпроса мисли и Европейската комисия. Мисли и работна група към българското министерство на туризма.
Затова е и странно, когато вариант на национална регулация се внася припряно и донякъде заобиколно в парламента. Както се случи с предложението на лидера на НФСБ Валери Симеонов и на председателя на комисията по бюджет и финанси Менда Стоянова - с изменения в Закона за туризма, внесени като притурки към Закона за бюджета между първо и второ четене. Текстовете бяха обявени за съгласувани с министерствата на туризма и на финансите. Не е известно обаче да са обсъждани с AirBnB бизнеса (в София се открояват поне 15 по-големи компании), нито с обществеността, която ползва тези услуги. Не е ясно и дали са анализирани чуждият опит и потенциалният ефект в България.
Вносителите на текстовете уверяват, че не искат да ударят бизнеса, а само той да започне да плаща данъци. Ако внимателно се чете обаче, проектът "Симеонов-Стоянова" буди съмнения доколко предложената категоризация е най-адекватният подход. И доколко едно онлайн явление, което носи оживление в туризма и икономиката на София и други градове в България, може да се напъха в аналоговите законодателни рамки, които познаваме от миналия век.
В сряда и самите вносители се отметнаха, като обявиха, че ще предложат по-мек вариант - само регистрация на обектите, без да се иска категоризация.
Категоризация и сплашване на платформи
Онлайн може да се предлагат туристически услуги само за категоризирани места за настаняване, казва първоначалният проект и дава три месеца срок на собствениците да го направят. Без да е ясно дали общините ще успеят, като се има предвид, че става дума за поне за 2000 апартамента в София и около 12 хил. в останалата част от страната. При неизпълнение се предвиждат солени глоби и имуществени санкции, в това число и за международните платформи, ако включат български обекти, некатегоризирани по местното законодателство.
За целта дейността на физически лица, които отдават апартаменти под наем в жилищни сгради, в които самите те не живеят, се приравнява с хотелиерство. С това за собственика на апартамент, отдаван през AirBnB например, започват да важат изисквания като за хотелиер с далеч повече стаи. Той трябва да сложи табела до входа с имената на управителя и телефон за контакт, да постави на видно място ценоразпис, да има телевизор и стационарен телефон, табло с брошури, да чисти всеки ден и да сложи на вратата виненочервена табела със златни звезди – между една и три, които му е присъдила общината. Все времеемки и напразни усилия, като се има предвид, че категоризацията в България е тромав процес, а и самите платформи слагат рейтинги на апартаментите си на базата на потребителски отзиви. И, изглежда, за туристите това е напълно достатъчно.
Най-рязкото предложение е при системни нарушения българските доставчици на интернет да спират достъпа до онлайн платформите. По смисъла на закона "системно нарушение" означава три акта от общините или Комисията за защита на потребителите в рамките на две години. Проектът дава право на министъра на туризма да поиска от председателя на Софийския районен съд (неясно защо само на него) да разпореди на доставчиците на интернет да спрат достъпа до интернет страницата, която е в нарушение. В мотивите са изброени Booking.com, AirBnB, Expedia, Homeaway, Rentbyowner, различни Facebook групи.
Правителството едва ли би стигнало дотам да нанесе подобен удар по имиджа на страната, в това число и на туристическия. Неофициално се коментира, че текстът по-скоро цели да подтикне платформите да съдействат за регулирането на бизнеса с краткосрочните наеми, ако кметовете не успеят. "Платформите за разлика от някои сайтове изпълняват разпоредбите на законодателството в страната, която оперират", обясни и Менда Стоянова.
Заради данъците...
Някои държави тръгват към регулация на AirBnB бизнеса, защото се задъхват от туристи. Други, тъй като създава дефицит на жилища и води до по-високи наеми. България е далеч от тези проблеми, затова и мотивацията е по-различна. "Целта е да се затвори поредната вратичка за неплащане на данъци – данък общ доход и местни данъци и такси", обясни съвносителят на проекта Менда Стоянова. "В момента никой не знае колко са тези обекти и целта ни е да ги накараме да излязат на светло", добави тя.
Фискалният ефект обаче би могъл да се постигне и по много други начини - например НАП има законова възможност и практика да функционира като таен клиент и няколко такава изненадващи кампании бързо могат да намалят броя неизрядни наемодатели.
От Министерството на туризма казват, че получават писма от общините и от представители на туристическия бизнес, които настояват за подобна промяна. Ведомството я подкрепя по същество. След местните избори, в началото на новия си мандат, местните власти са особено мотивирани да увеличават приходите си. Вдигат се местни данъци и такси. А категоризираните обекти внасят в общината туристическа такса от клиентите.
...и традиционните хотелиери
В хотелския бизнес гледат на AirBnB и на всички сходни платформи като на конкурент, който отхапва от пазарния дял на хотелите от една до четири звезди. Нагласите са особено силни след слабия туристически сезон. Цените на нощувката и в AirBnB апартамент, и в хотел три звезди в София са сходни – около 35 евро, но себестойността е различна. В тази на хотелиера влизат и 10-11 вида различни такси", обясняваха представители на хотелите пет звезди в дискусия на конференцията BalRec неотдавна. Те също са нервни, защото в рамките на година-две ще бъдат отворени новите Hyatt, Millennium и Marriott. С това леглата в категория пет звезди почти ще се удвоят и конкуренцията ще се изостри.
"По феномена AirBnB се работи от страна на държавата и той много скоро ще бъде вкаран в рамка", заяви тогава Живко Иванов, директор "Управление на активи" в Galaxy Investment Group, на същата дискусия. Групата притежава хотелите Hilton и InterContinental в София. "В момента в който бизнесът започне да спазва законовите регламенти, той ще става все по-малко интересен за хората, които в момента генерират 100% от приходите за себе си. Като започнат да се занимават с регулатори – държавни и общински, да плащат данъци, осигуровки и авторски права, те ще си кажат: Благодаря, не искам да се занимавам с това нещо. Много по-удобно ми е да си отдавам апартамента дългосрочно под наем", добави той.
Подобен процес тече и в момента, но в резултат на пазарните процеси, а не на държавна регулация. Бумът на AirBnB бизнеса в България беше преди две години. Заради твърде голямото предлагане цените оттогава насам падат и за част от собствениците стана по-изгодно да се върнат към дългосрочните наеми.
Да сложиш трамвай на жп линия
"Ние не сме против регулация, стига да е съобразена със специфичните характеристики на бизнеса, а не да слагаме трамвай на железопътна линия", коментира Борис Павлов, управител на Flat Manager. Компанията е най-голямата на пазара на краткосрочни наеми, отдава около 100 апартамента в София и Пловдив и планира експанзия в чужбина. Той добавя, че нямат против и да плащат туристическа такса, ако приходите от нея отиват за подобряване на туристическата инфраструктурата в града. И че в момента са коректни към фиска най-малкото защото всичките им плащания минават по банков път, и знаят, че във всеки един момент може да бъдат проверени.
Не е изключено по-малките участници, които не са толкова видими, да не са и толкова изрядни. В сектора обаче обръщат внимание, че едва ли при дългосрочните наеми или при отдаването на ваканционни апартаменти на мрежи от познати доходите са по-светли. Не е сигурно и доколко са на светло хотелиерите, като се има предвид, че НСИ отчита 330 хил. легла, а базата е поне от 3 млн., както обясни Димитър Попов от Асоциацията на българските туристически агенции по БНТ.
Борис Павлов посочва и някои недомислия в проекта: Как за три месеца booking.com например ще успее да удостовери, че хиляди недвижими имоти от различен тип и клас са категоризирани според Закона за туризма в България. Един и същ апартамент се наема освен от туристи за дни и от студенти или командировани служители за месеци. И средносрочните наематели ли трябва да плащат туристическа такса? А хората, които част от годината живеят в чужбина, а в другата дават жилището си под наем в AirBnB? Казусите са много. Освен това евентуалната забрана на платформите може да се заобиколи. През VPN услуги собствениците ще продължат да предлагат имоти в тях. И в крайна сметка затруднени ще са българите граждани да резервират апартаменти в чужбина.
Идеи много, липсва диалог
В сряда вносителите на проекта излязоха с нова идея - че ще направят промяна, която да освободи собствениците на апартаменти, предлагани за краткосрочно наемане онлайн, от задължението да се категоризират. Остава вписването им в регистъра на местата за настаняване към Министерството на туризма. Очаква се това да ги направи видими, без да ги затормозява с излишни формалности. Нещо подобно предложи и Румен Драганов от Института по анализи в туризма преди ден по БНТ.
Проектът "Симеонов-Стоянова" обаче разбуни духовете в публичното пространство и се чуха някои алтернативни идеи за регулацията, смисъла от която почти никой не оспорва. Но мнозина напомниха, че ако е твърде крайна, бизнесът ще посивее. За туристическата такса например има практика градове и държави да се договорят директно с AirBnB. Платформата я добавя към цената на нощувките и превежда парите на съответната община, както обясни и Димитър Попов от АБТТА.
По повод на другите дължими данъци Георги Ангелов, старши икономист на "Отворено общество", предложи във Facebook НАП да поиска от AirBnB веднъж годишно да й предоставя информация за броя нощувки и за реализираните приходи. Когато знаят за този обмен на данни, хората, които ползват AirBnB, няма да имат стимул да укриват доходи - ще си плащат данъка доброволно, смята той.
Българската стартъп асоциация (BESCO) поиска в четвъртък проектът "Симеонов -Стоянова" да бъде оттеглен. От асоциацията предложиха широка обществена дискусия с всички заинтересовани за регламентация на тази дейност и анализ на евентуалните ефекти. Въпросът все още не е решен в международен мащаб и ако в България се стигне до регламент, той може да е модел и за другите страни в Европа, смятат те.
По оценка на BESCO годишните приходи от AirBnB в България са не повече от 7 млн. лева. Туристическата такса, която би постъпила в бюджета на София от него ще е около 0.5 млн. лева. Това е бизнес на малкия човек, добавиха от асоциацията.
Какви данъци се плащат в момента
Данъчното третиране на доходите, получени от краткосрочен наем, е сложна материя. Ако имот или части от него се отдават под наем чрез чуждестранни платформи като Вooking и Airbnb, според НАП е необходима регистрация по Закона за ДДС, независимо дали е натрупан оборот от 50 хил. лв. В този случай с 20% се облагат комисионите, които собственикът на имота дължи на платформата за посредничеството по намиране на наемател (клиент). Airbnb удържа 3% от стойността на нощувките, a собственикът на имота – физическо лице, трябва да начисли върху тази сума 20% ДДС и да го внесе в държавния бюджет.Доходите от краткосрочно отдаване под наем се облагат с данък общ доход. Тук също има две хипотези. За да се прецени коя от двете е приложима в конкретния случай, според НАП водещи са целта на предоставянето под наем, срокът и т.н. Първият въпрос е дали се предлага туристическа услуга. Според Закона за туризма турист е посетител, чийто престой е най-малко 24 часа (предполага се, че има поне една нощувка) и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в събитие - културно, конгресно, конферентно.
Доходът, получен от туристически услуги, се облага с 10% данък върху брутния размер на наема, намален с 10% нормативно признати разходи, когато наемодателят не е търговец. В Търговския закон е посочено, че не са търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища.
Ако обаче физическото лице не обитава апартамента/къщата, е възможно да се приеме, че трябва да се облага като търговец за получения доход от туристически услуги, въпреки че формално не е регистрирано като такъв. Това означава, че физическото лице трябва да води счетоводство, да формира резултат, да декларира и плаща 15% данък върху печалбата от дейността си, както са задължени едноличните търговци.
При ползването на фирма за посредничеството между наемодателя и интернет платформите или ако се отдава под наем жилище, което се обитава, няма нужда от регистрация по ДДС. Тогава дейността може да се облага с патентен данък, ако се отдава под наем категоризиран обект с една и две звезди.
Европейските градове срещу AirBnB
Платформи като AirBnB и Booking.com отдавна са на мушката на местните власти в редица големи градове и държави по света. Причините са различни и специфични за всеки регион и съответно пазар. До голяма степен компаниите са готови да съдействат на европейските местни власти, но и съдебните дела не са рядкост.В Париж голямата драма е дали AirBnB попада под нормативната шапка на дейностите, свързани с операции с недвижими имоти, както твърдят от асоциацията на хотелиерите AhTop. Тези дейности са разрешени само с лиценз във Франция. За да получи такъв, човекът или фирмата трябва да докаже професионални умения, финансова гаранция, застраховка и др. Неспазването на закона означава тежки глоби и затвор. Генералният адвокат на Съда на ЕС Мачей Шпунар се произнесе, че AirBnB не е агент на недвижими имоти - платформата предлага "услуги на информационното общество" и не нарушава френския закон. Решението към момента не е обвързващо.
Дори и този казус да приключи, Париж е един от най-върлите противници на платформата. Критиките, които други големи градове като Амстердам и Берлин споделят, са, че AirBnB и подобните й допринасят за кризата с липсата на жилища в градовете, което вдига цените на наличните имоти на местния пазар над възможностите на хората. С цел да ограничат "туристическите жилища" местните власти в редица градове, като Париж и Амстердам например, въвеждат лимити за броя нощувки годишно. Човек може да отдава за краткосрочен наем цяло жилище в столицата на Холандия максимум 30 нощи от годината. В Париж максимумът е 120 нощи, а в Дания - 100.
Друга страна на регулациите са данъците. Собствениците дължат подоходен данък върху парите, които получават от наеми, но в редица градове към крайната сума за туристите се начислява и туристическа такса като в Прага (0.50 евро на човек на вечер), Барселона (2.25 евро до 7 нощувки), Париж (от 0.20 до 4 евро). За имоти в Амстердам пък AirBnB събира туристически данък от 7% за местните власти. За да се следи спазването на закона от данъчните власти, почти навсякъде е задължително собственикът да се регистрира в общината. В Амстердам всяка нова резервация в платформи като AirBnB, Wimdu, HomeAway или Booking.com се докладва. В Испания пък за всяка туристическа резервация хазяинът подава декларация за самоличността на собственика и наемателите, данни за имота, за договора, приходите, дата на плащане, начин на плащане и т.н. Франция и Дания пък са постигнали споразумение с AirBnB - платформата докладва автоматично на местните данъчни власти дохода на собствениците от дейността им. Избягването на регистрация и данъци обикновено е съпътствано от солени глоби от хиляди евро.
Сред приоритетите на общините се нарежда и спокойствието на местните, което е на преден план в Испания. В района на Мадрид туристическите апартаменти трябва да имат собствен вход/изход до улицата, а наемателите не могат да използват общите входове и асансьори в сградата. В цяла Испания собствениците в дадена сграда могат с 60% мнозинство да решат да ограничат или забранят туристически жилища в нея. От 2017 г. пък Барселона забрани напълно издаването на лицензи за туристически "места за настаняване" в някои зони от града и значително ограничи практиката в останалите.
Даването на апартаменти под наем чрез онлайн платформи е нов бизнес – едва от десет години. Разви се свободно и спонтанно в отговор на потребителското търсене и благодарение на дигитализацията. За необходимостта да бъде сложен в някакви регулаторни рамки се говори от много време - и в Европа, и в България. По въпроса мисли и Европейската комисия. Мисли и работна група към българското министерство на туризма.
Затова е и странно, когато вариант на национална регулация се внася припряно и донякъде заобиколно в парламента. Както се случи с предложението на лидера на НФСБ Валери Симеонов и на председателя на комисията по бюджет и финанси Менда Стоянова - с изменения в Закона за туризма, внесени като притурки към Закона за бюджета между първо и второ четене. Текстовете бяха обявени за съгласувани с министерствата на туризма и на финансите. Не е известно обаче да са обсъждани с AirBnB бизнеса (в София се открояват поне 15 по-големи компании), нито с обществеността, която ползва тези услуги. Не е ясно и дали са анализирани чуждият опит и потенциалният ефект в България.
2 коментара
Странно ми е, че никъде не се коментира дискомфорта, който този бизнес създава на съседите.
Стига етатизъм!
Дискомфортът ако е законен не е проблем. Ако е незаконен - има държавни органи, които да накажат виновните.
Какво значение има дали собственикът лично създава дискомфорт или наемателите?
Когато дискомфортът е в рамките на закона не виждам проблем.
Ако не ви харесва - гласувайте за политици, които да променят закона. Канидатирайте се за народен представител и обещайте да напишете закон против дискомфорта.