Терените на раздора

Капанът на Фандъкова с частните терени за обществени нужди в София

Капанът на Фандъкова с частните терени за обществени нужди в София

Ако не предприеме спешни действия, столицата може да загуби стотици хиляди декари, предвидени за паркове, улици и булеварди, училища и детски градини

Анина Сантова
16796 прочитания

Темата накратко
  • София може да загуби стотици хиляди декари, предвидени за паркове, улици и булеварди, училища и детски градини.
  • През последните десетилетия са заделяни скромни суми за отчуждаване, а сега сроковете изтичат и спешно са нужни милиарди левове.
  • Все още могат да се намерят решения, стига да има политическа воля и да се действа бързо.

Улицата, по която до вчера са минавали рейсовете на градския транспорт, е затворена с ограда. Достъпът до части на парка е забранен. Кварталната градинка, на която са играли деца, се е превърнала в строеж. Вместо детска градина на предвидения за целта терен има търговски център. В двора на училището са разположени маси на кафене...

Това е съвсем вероятното бъдеще за столицата на България. На много места в града в момента цъкат бомби с потенциал за огромни градоустройствени изкривявания. Всички те са плод на един и същ проблем - продължаващото десетилетия бездействие на общината и държавата за защита на публичните терени, които са важни за развитието на столицата. Така, докато други градове по света обособяват повече и повече публични пространства и функции за активен живот, София, изглежда, ще ги губи.

Една трета от Южния парк например е в частни ръце и собствениците вече активно се интересуват какво могат да правят със земята си. И това е само върхът на айсберга. Още десетки хиляди декари, които са предвидени за зелени площи, улици или училища и болници, сега са частна собственост. В същото време само за отчуждаването на терени за паркове са нужни около 4 млрд. лв., а ако добавим и междублокови пространства, градинки, терените за улици, детски градини и училища, сумата ще набъбне до 10 млрд. лв. Това ясно показва сложността на задачата.

Дългото мислене

Общината, управлявана повече от десетилетие от ГЕРБ, е богата на обещания - от години се търси механизъм, по който да се придобият терените, но бедна на действия - свършеното дотук се изчерпва със скромни суми в бюджета на София през последните години, които дори не са изразходвани изцяло (виж графиката).

От 2019 г. общинското предприятие "Софияплан" активно работи по модел за приоритизация на "зелените" имоти, които трябва да се придобият, а тази година трябва да се направи и подобен модел за приоритизация на имотите за отчуждаване, попадащи в улици, детски градини и училища. "Това трябва да стане до края на годината", коментира ландшафтният арх. Александър Петров (повече за модела вижте тук).

Едва след като тези данни бъдат обобщени, ще се предприемат действия. И ще трябват много пари. Няколко пъти кметът Йорданка Фандъкова е казвала, че се мисли за съвместен инструмент с държавата, което може би единственият реалистичен вариант предвид липсата на местна децентрализация и свързаните с държавния бюджет финанси на столицата.

Докато всичко това се случи обаче, много от имотите може безвъзвратно да бъдат загубени.

Луксозните квартали без улици са резултат от бездействието на общината през последните десетилетия по отношение на отчуждаването

Как я докарахме дотук

Причината точно сега ситуацията с частните земи за публични нужди да стана така спешна и напечена е в изтеклия меморандум, който преди спираше строителството в имотите. Миналата година Конституционният съд реши, че срокът от 15 години за някои видове терени, които трябва да бъдат отчуждени, е противоконституционен и го намали до десет години. Така вместо през 2022 г. мораториумът отпадна със задна дата - от 2017 г. И собствениците получиха право да оспорват общия устройствен план - там, където върху имотите им не са реализирани "мероприятията" на общината. Сега реално въпросните имотите не могат да бъдат административно отчуждени, а единствените варианти са придобиване чрез изкупуване или дарение. Но в тази хипотеза собствениците биха могли да откажат.

"Проблемът е, че нито за 10, нито за 15 години общината е инвестирала средства, за да придобие тези имоти", отбелязва кметът на район "Лозенец" инж. д-р Константин Павлов-Комитата. Известно успокоение е, че законът пази поне зелените зони да не сменят предназначението си, твърдят експерти. Това на практика значи, че щом определен имот е отреден за озеленяване, върху него не може да се построи жилищен блок например. Но в миналото е имало не едно или две изключения.

Например в някои зони на Южния парк общият устройствен план предвижда озеленяване, което не позволява на собствениците да реализират каквото и да е в терените си. Но има и зони с предназначение за спорт и атракции - в частта между "Хенрик Ибсен" и "Козяк", което реално позволява някой да си ги загради и да си построи тенис корт или атракционни съоръжения. "Ако се правят обслужващи помещения, като например съблекални, пък ще трябва да се поставят контейнери и преместваеми обекти, друго не може", обяснява за "Капитал" кметът на район "Триадица" Димитър Божилов.

Това, което не може да се забрани на собствените, е да оградят имотите си и да забранят достъпа, без да са нужни каквито и да е разрешения от общината. Такъв пример е имот в "Стрелбище", на ъгъла между булевардите "България" и "Иван Гешов", където строителна фирма е заградила терена си. "По същия начин някой може да си опъне една мрежа в парка и да каже, че това място е негово, и то с право. Със собствениците в парка обаче поддържаме добър контакт и никой не е декларирал подобни намерения. Всички проявяват разбиране засега", казва Божилов. Въпреки че в началото на тази година той е предложил 8 терена с обща квадратура 66 427 кв.м за отчуждаване в Южния парк, засега няма видими резултати от това.

Улици без изход

Заради това, че общината не е отчуждавала ключови улици, в един момент основни връзки могат да се окажат затворени. Например по улицата "Сребърна", която минава между "Хладилника" и Зоопарка, все още има още частни терени. А това дава пълното право на собствениците да поставят ограда и да преустановят достъпа. Което значи да спре и градският транспорт.

В "Лозенец" например само една пета от улиците са придобити под някаква форма от общината. Останалите не може да се благоустрояват, защото това на практика биха били общински инвестиции в частни имоти, което поражда редица правни проблеми. В "Манастирски ливади" пък често срещано явление са улици, асфалтирани само донякъде - предприемачите асфалтират пред сградата, от която продават апартаменти, но го правят без проект и така създават множество проблеми на общината. Такива улици не могат и да се мият, защото водата няма как да изтече. Общината също така не може да упражнява контрол и е безсилна, ако някой реши да разкопае улицата и после я остави в лошо състояние.

"Хората, като видят, че се строи улица, не могат да предположат, че е някой частник, и съвсем логично си мислят, че я прави общината. И са съвсем прави да казват, че плащат данъци, и да ни държат сметка, ако не им харесва", казва Комитата.

Точно новите, т.нар. елитни, квартали се очертават най-потърпевши от ситуацията. В "Кръстова вада-изток" и "Витоша - ВЕЦ" често срещана гледка е как млади майки бутат колички в калта просто защото няма улици и тротоари. "Липсват читалища, клубове, площади и въобще всичко, което прави града град. Изправени сме пред този парадокс, че точно тук, където са младите, активни семейства с деца, гражданите - мечта на всеки квартал и град, всъщност живеят в най-ужасните условия, разказва Константин Павлов-Комитата.

На практика всички квартали под околовръстния път имат подобни проблеми. А първостепенната причина за това е, че навремето, когато са реституирани имотите, не е направена следващата стъпка - да бъде приложена уличната регулация и да бъдат придобити улици. "Не е мислено. Поради това, че общината винаги е била недофинансирана, малко неща се правят с мисъл за бъдещето, защото това означава да изхарчиш средства предварително, без никаква перспектива кога ще има ефект от това", коментира още кметът на "Лозенец".

Когато улиците са частни, няма как да се въведе и зона за платено паркиране, което отчасти би могло да въведе ред в уличната джунгла. И така се получава ефектът на доминото. "Докато не се реши въпросът със собствеността, не може да се реши въпросът с улиците, а докато не се реши въпросът с улиците, не може да се разреши въпросът с паркирането и съответно с организацията на движението. В такива случаи общината не може да поставя пътни знаци и маркировка по частни терени и това води до много проблеми", казва Константин Павлов-Комитата.

Детски градини на хартия

Друг дефект от десетилетията бездействие по отчуждаването е липсата на общински терени за детски градини и училища. Много от тях са частна собственост и точно затова повечето строежи, с които се хвали кметството през последните години, всъщност са разширения на стари сгради.

Съществува и друг казус - ако общината не отчужди в срок определени терени, отредени за учебни заведения, те запазват предназначението си, но единственият вариант е върху тях да се направи частно училище, което може да е придружено и с търговски център например. Такъв е случаят с терен до бъдещия линеен парк в "Манастирски ливади-изток", който е собственост на фирмата "Премиер фор", в която участие има бившият мениджър на "Мол България" - британецът Майлс Самърфийлд. Фирмата искаше да строи няколкоетажна сграда в терена, но след протести на местните жители общината спря строежа. Сега районната администрация на "Триадица" все пак се опитва да спре това - след оценка от експерт общината е отправила предложение имотът да бъде изкупен и да остане общински. Дали това ще се случи обаче засега не е ясно.

За решаване на основните въпроси по отношение на отчуждаването само в "Лозенец" трябват 1 милиард лева - за улици, озеленяване, паркове, обществена инфраструктура, градски транспорт.

инж. д-р Константин Павлов-Комитата
инж. д-р Константин Павлов-Комитата

кмет на район "Лозенец"

За другата детска градина в "Манастирски ливади-изток", която в момента се строи, районният кмет Димитър Божилов е предложил да се придобият частните имоти, които сега попадат в трите планирани пътни артерии, които водят към нея. "Предложихме на собствениците доста изгодни цени, с 10% над цената за отчуждаване, за да се премине бързо по процедура за изкупуване и да бъдат реализирани улиците успоредно със строежа. Предложението трябва да се разгледа от общинския съвет и се надяваме до есента да имаме детска градина, обвързана с пътища от няколко страни", казва той.

Огромен парцел с предназначение за учебни заведения и спортни дейности има и в "Лозенец". При него обаче възникват други усложнения - той е собственост на църквата, която пък не може да продава имоти. "Църквата може да бъде обект само на отчуждителни сделки, които са принудителни. И от тази гледна точка става доста сложен казус, защото първо църквата трябва да задвижи процедурата, после общината да отчужди всички улици около църковния имот", казва районният кмет на "Лозенец". Засега амбицията му е скромна - районната община да се сдобие с общински улици от "Симеоновско шосе" до църковния имот, за да може, когато се уредят въпросите със собствеността, строителството да започне максимално бързо.

На други места вече е късно - в квартал "Витоша - ВЕЦ "Симеоново" част от имотите, отредени за учебни заведения, вече са застроени, тъй като общината не е реализирала намеренията си в срок. На ул. "Дионисий Дионисиев" все още има свободен имот, отреден за учебно заведение, но собствениците му искат да строят и не са съгласни да бъде отчужден. "В патова ситуация сме, докато не изчистим тези отношения, няма какво да предприемем", казва кметът на "Лозенец".

Другото лице на проблема са "изядените училищни дворове", твърди още той. Това е казус, при който една част от двора на училище е частна, като такива примери са 122-ро и 6-о помощно училище. "Ако не се придобие едно парче в двора на 6-о помощно училище, собствениците могат да решат да строят", дава пример Комитата.

Къде е градинката пред блока

Ключови за града градинки също се оказват частни. Тази при емблематичната за София Водна кула например все още е 2/3 частна собственост. Други примери са градинката при ъгъла на бул. "Джеймс Баучер" и "Кинтекс", както и градинките около колелото на трамвай 10, един от ъглите на резиденция "Лозенец", където миналата година дори собствениците имаха намерения да строят, но се разбраха за размяна на имоти със собственика - Министерството на отбраната. "Ако не постигнат съгласие, и тук може да се появят нови сгради. Има много такива места, които стоят като язви в територията на града, тъй като не е приключен въпросът със собствеността. Ако общината беше приемала мерки след 90-а година, например всяка година да инвестира сериозна сума в тях, вече да сме приключили с проблемните места", твърди Комитата.

По принцип междублоковите пространства са с по-ниска степен на защита от строителство в сравнение с парковете. Според кмета на "Триадица" Димитър Божилов добрата новина за тях е, че се получава щастливо стечение на обстоятелствата, тъй като често общината е в съсобственост с частници и ако се прави нещо, трябва да е постигнат консенсус между двете страни. "Аз като кмет смятам, че междублоковите пространства трябва да се запазят, и не давам съгласие за застрояването им", казва той.

Решения все пак има

Огромният проблем с отчужденията обаче може да бъде решен. Реалистично погледнато, това няма как това да стане единствено на общинско ниво, без ангажимент от страна на правителството. Това е така, защото общините в България са на практика на издръжка на държавата.

"По-добре общината или държавата да изтегли 1 млрд. лв. заем, за да се разплати със собствениците на ключови имоти, отколкото да останем за вечни времена без паркове. София все пак е сърцето на България и ако не вземем сега решение да спасим парковете си, никога повече няма да може да ги възстановим. На мен ми се струва добра сделка да решим вечните си проблеми с цената на тази огромна сума", коментира Комитата.

Според него съществуват европейски инструменти, по които може да бъде финансирано изграждането на новите паркове. Това потвърждава и Александър Петров, който е ландшафтен архитект в общинското предприятие "Софияплан". Възможно е дори да съществуват конкретните механизми по Плана за развитие и устойчивост или части от т.нар. Зелена сделка, които включват зелени политики в себе си.

Според кмета на "Лозенец" може да се предложат няколко конкретни решения:

  • Емисия облигации или подобен инструмент с падеж, който да се даде на собствениците на имоти сега като инструмент. Така в по-спокойна обстановка може да се осигури финансиране за изплащане на тези облигации и по определен план общината и държавата да ги изкупят обратно.
  • Продажба на облигации, които биха могли да бъдат закупени от живеещи наоколо. Така в момента, в който се реализират съответните паркове и улици, те ще спечелят от тази инфраструктура от това, че ще им се вдигнат сериозно цените на апартаментите, въпреки че доходността от самите облигации няма да е много висока.
  • Може да се направи схема, подобна на тази, по която земеделските земи сега се изкупуват чрез обратни търгове. "Тоест всяка година общината да казва, че разполага с примерно 100 млн. лв. за отчуждаване, и започва да изкупува по реда на най-ниската цена. Така се сключва сделка с този, който предложи най-ниската цена на квадрат, после следва втора сделка с този който дава малко по-висока цена, и т.н., докато свършат парите", обяснява Комитата.
  • Да се използват европейски инструменти и механизми, свързани със зелени политики, за частично финансиране на бъдещи паркове.

Кметът на район "Триадица" Димитър Божилов пък обяснява, че е сравнявал ситуацията тук с тази в държави със сходно историческо и политическо минало и е забелязал, че там периодът за уреждане на сметките между държавата, общината и собствениците е бил драстично по-кратък - между три и пет години. "И паркове, и улици, и друга важна инфраструктура е била изплатена до пет години, за да се избегне вариантът, в който собствениците са поставени в един правен вакуум, в който плащат данъци и не може да ползват имотите си. При нас този период е бил доста дълъг и е направено много малко. Обстоятелствата са ни притиснали така, че вече не става въпрос за политическа смелост, а от необходимост от реакция", коментира той.

Така че решения със сигурност могат да се намерят. Другата част от формулата обаче е по-сложна - нужни са политическа воля и желание това наистина да се случи. Защото липсата на такава вече е оставила дълбоките язви и е само въпрос на време целият град да пропадне в тях.

Отчуждаването: На година по лъжичка

През близо 12-те години управление на кмета Йорданка Фандъкова отчуждаването на частни терени за публични нужди става на принципа "на година по лъжичка" - в началото на всяка година се залагат между 10 и 20 млн. лв. (виж графиката), които обаче не се изразходват навреме и в крайна сметка се пренасочват за следващата към други дейност. От справка, която "Капитал" получи по Закона за достъп до обществена информация, се вижда, че за годините от 2017-а до 2020-а включително общината не е отделила нито лев за придобиване на терени за детски градини и училища. Единствените придобити терени за зелени цели пък са от 2018 г. на стойност 2.4 млн. лв. Голям процент от изразходваните средства отиват за пътища - вероятно ключови улици и булеварди.

Начинът, по който се планира какво да бъде отчуждено, е тромав и създава повече трудности, отколкото решения. Принципът е следният: всяка година от районните администрации се иска да изготвят списък за имотите, но без да е ясно в крайна сметка колко пари ще отидат за тях. Освен това заради пропуските в информационните системи много често не може да се осигури нужната информация за собствеността. Например, ако пише, че даден имот е публична общинска собственост, реално той се оказва частна, при това с неизвестен собственик. За едни и същи имоти процесът се повтаря всяка година, тъй като може да е настъпила промяна в собствеността.
Какви ходове има общината

Столицата реално има три варианта, с които да си "върне" терените за улици, детски градини и паркове. Единият е чрез отчуждаване, което само по себе си представлява насилствена сделка, при която общината заявява, че трябва да вземе имота, казва каква цена са изчислили експертите и го иска от собственика, като той не може да откаже. Втори вариант е дарението. То се прави например, когато част от частен парцел попада в бъдеща улица. В такъв случай собственикът има право да го раздели на две и да дари улицата на общината. "Това може би не е много честно към собствениците, но все пак е начин да се реализират техните инвестиционни намерения, защото според последните поправки в Закона за устройство на територията разрешение за строеж може да се получи само с достъп до общинска улица. Така че на практика хората си даряват парцелите пред техните имоти, за да може да получат разрешение за строеж", обяснява Константин Павлов.

Третият начин е изкупуването. То представлява сделка между собственик, който иска да продаде терен, и общината, която иска да го купи. Тя се случва, ако цената на независимия оценител е справедлива за двете страни. Проблемът е, че представлява доста сложна процедура, защото за всяка такава сделка се приготвя дебела папка с досие на имота, независимо колко е голям, която после се разглежда от комисиите в Столичния общински съвет, които решават дали е изгодна. Когато съветниците не са съгласни с цената на заявителя, тъй като според тях имотът например трябва да струва по-малко, и заради това собствениците се откажат, цялата подготовка се оказва напразна. После процедурата трябва да започне отначало.
Темата накратко
  • София може да загуби стотици хиляди декари, предвидени за паркове, улици и булеварди, училища и детски градини.
  • През последните десетилетия са заделяни скромни суми за отчуждаване, а сега сроковете изтичат и спешно са нужни милиарди левове.
  • Все още могат да се намерят решения, стига да има политическа воля и да се действа бързо.

Улицата, по която до вчера са минавали рейсовете на градския транспорт, е затворена с ограда. Достъпът до части на парка е забранен. Кварталната градинка, на която са играли деца, се е превърнала в строеж. Вместо детска градина на предвидения за целта терен има търговски център. В двора на училището са разположени маси на кафене...


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


15 коментара
  • 1
    geordgeo avatar :-?
    geordgeo

    София има прекалено много улици и булеварди, трябва и те да се застроят, парковете и градинките - също. После ще е добре да се поканят и останалите извън София живеещи българи да се преселят в столицата, да им се даде по едно маломерно жилище от 45 м2 и всички да заживеем накуп и щастливи, к'во толкова...

  • 2
    chitatelsz avatar :-|
    Читател

    По времето на соца, "най-черният период в историята ни", имаше планиране и градоустройство (мислено е за всичко и за качеството на живот на общността - на ниво квартал, на ниво град и дори на ниво село). Сега имаме доминация на частния интерес. С една дума - капитализъм. В САЩ 3/4 от земята е частна. Тук е подобно положението. А като говорим за отчуждаване на частни терени, веднага възниква логичният въпрос - а откъде ще дойдат тези колосални средства? Виждате какви трудности в това отношение има при ремонт или разширение на булеварди, вкл. Околовръстното шосе на София (и не само). Най-лесно е да се правят констатации, трудно е да се намери решение, и то пост фактум (тоест след реституцията).

  • 3
    sashkow avatar :-|
    sashkow

    Решения има, стига да има воля.
    Част от тях биха могл ида са:
    Разрешителното за строеш да стане 100-200 евро на квадрат. Но тогава Общината се задължава да изгради улица, канал и прочие.
    Да се намалят рязко параметрите за застрояване. Максимум 3-4 етажа в южните райони, отвъд Околовръстното - макс 2 с голяма част от парцела за озеленяване.
    Обещетения - да не се плащат на база пазарни цени за застрояване, а на база зелена площ.
    Да не се плащат пари, а да се заменят за земя - например около Кремиковци, където уж трябва да расте града.

  • 4
    enterfornone avatar :-|
    enterfornone

    Аз пък съм на мнение, че трябва тези десет милиарда да се използват по-разумно от това да се подарят на разни (в основният случай) много тъмни “собственици”.
    Майната им - да застроят всичко!
    А този който си купи, да е на ясно, че нито ще има улица, нито ще има парк, нито ще има училище, нито ще има спирка за автобус. Защото всичко е частно. После да не се жалва и да не чака нищо. С толкова данъци - толкова.
    С десет милиарда могат да се урбанизират огромни терени извън компактния град с подходящо планиране и правилно зониране и публични пространства. И да се отчуждят огромни имоти за големи паркове и училища.
    А тези да си ги държат тези терени, всичко да стане едно алчно гето без капка зеленина извън оградката. И коли върху колите, защото тези теренчета нямат място и за паркинги, а се застрояват на 90+%
    Нито пък нови булеварди са нужни, за да обслужват новите им блокчета.
    Всичко да заминава!
    Който не му харесва (както на мен) алчното гето, в което се е превърнала София, може да замине за провинцията и ще има много повече въздух в общия случай.

  • 8
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev

    Изключително дразнеща статия.
    1. София не е България. Ако има подобна програма за изкупуване на терени тя трябва да е за цялата страна.
    2. В София освен Лозенец, Манастирски ливади, Витоша и Кръстова вада има още 20 района.
    Какво му е по-специалното на Южния парк в сравнение със Северния или Борисовата градина или парк Въртопо в Младост или парка в Дружба 2, който така и не успяха дори да проектират и заявят. В Лозенец и Манастирски ливади няма посолства доколкото знам, следователно са си като останалите райони , само дето там живеят повече хора свързани с властта, т.е. връзкари. Е , докато по този начин се мисли за развитието на града нищо добро не го чака. И нещата са отдавна изпуснати - още със завземането на общински имоти през 90-те, после евтините строителни разрешителни после корупцията в общината . И сега олеле, какво ще правим. Ако ще се прави ще се прави или за всички или въобще да не се прави .

  • 9
    tulup avatar :-P
    tulup

    До коментар [#] от "":

    В статията става дума как да се решат проблемите на София, а не да се влошат за да може вашето предложение да се отиде в провинцията да изглежда пророческо

  • 10
    qvd50491823 avatar :-|
    Костадин Иванов

    "Новите, т. нар "елитни" квартали са богати на луксозни сгради, но нямат улици"
    ============
    На такъв елит - такива квартали.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал