Апетити в центъра

Строителство до Народния театър? Може.

Предложението за нов план, който да позволи строителство в двора на "Синия лъв" и на ул. "Кузман Шапкарев" 3, не се спира от институциите

Според проекта може да се построи офис сграда с минимално отстояние откъм "Синия лъв" и да бъде долепена до съседната сграда, позната като "дома на проф. Ватев"
Според проекта може да се построи офис сграда с минимално отстояние откъм "Синия лъв" и да бъде долепена до съседната сграда, позната като "дома на проф. Ватев"    ©  Надежда Чипева
Според проекта може да се построи офис сграда с минимално отстояние откъм "Синия лъв" и да бъде долепена до съседната сграда, позната като "дома на проф. Ватев"
Според проекта може да се построи офис сграда с минимално отстояние откъм "Синия лъв" и да бъде долепена до съседната сграда, позната като "дома на проф. Ватев"    ©  Надежда Чипева
Статията е част от поредица за историята, собствеността на терените и последните намерения за строеж в карето между софийските улици "Раковска", "Гурко", "Иван Вазов" и "Кузман Шапкарев".

Повече за това какво може да има на мястото на ресторант "Синия лъв" вижте тук.

Дали старата къща на ул. "Кузман Шапкарев" 3 може да си върне статута четете тук.

Историята на ъгъла на ул. "Раковска" и ул. "Иван Вазов" тук.
Темата накратко
  • Предложението за нов план, който да позволи строителство в двора на "Синия лъв" и на ул. "Кузман Шапкарев" 3, не се спира от институциите
  • Новите сгради с подземни паркинги ще попаднат в зона на групов паметник и на археологически резерват. Съседните къщи пък пазят богатата история на София
  • Проектът е законово изряден, защото общината и държавата не разполагат с адекватни механизми за опазването на културното наследство

"Нашето семейство се премести в къщурката на едно наше роднинско семейство, което живееше в провинцията. Тая малка къщичка с доста голям двор съществува и досега - срещу Народния театър, вътре в двора. Сега там е градина - дансинг." Това пише в мемоарната си книга художникът Александър Божинов, като приблизителната дата на тази "картина" е 1890 г., предвид че по това време Божинов е бил 10-годишен. Към наши дни последното изречение към описанието би се променило по следния начин: "Сега там е градина на ресторант "Синия лъв", а скоро може да бъде шестетажна офис сграда до детски клуб."

Тази шестетажна сграда пък се предвижда да бъде долепена (както се казва на архитектурен език - "на калкан") до друга сграда, където преди столетие е бил домът на първия български професор по педиатрия Стефан Ватев. Тя се намира на ъгъла на ул. "Иван Вазов" и "Кузман Шапкарев" и е проектирана от едно от най-големите имена в българската архитектура - арх. Никола Лазаров (автор и на къщата на Иван Гешов).

Офис бъдеще се предрича и на мястото на триетажната сграда със свален статут на паметник на културата на ул. "Кузман Шапкарев" 3, строена през 1924 г. Така двете нови и по-високи офис сгради се пресрещат точно в зоната на археологическия резерват "Антична Сердика и Средновековен Средец", като попадат и в категория на групов паметник на културата.

В сърцето на тази археология път ще си проправят и паркинги на три подземни нива към новата сграда до "Синия лъв". С което обликът на районна коренно ще се промени.

Позволената плътност на застрояване е 77%, с Кинт - 4.8%. Това значи, че при площ на имота 567 кв.м разгънатата застроена площ (РЗП) на сградата, която може да се построи, е 2721 кв.м.

Промоцията на прехода

Навярно всеки се пита как толкова лесно се позволява строителство в идеалния център на София? А отговорите, накратко, са няколко: Столичната община не прилага механизми и политики за опазване на културното наследство, било то и на метри от Народния театър и в съседство с паметници на културата; липсва по-силна реакция от страна на институциите, които явно се чувстват безпомощни пред частния интерес; планът има съгласието на държавата, която стъпва на законовите възможности, позволяващи строежа.

Проблемът тръгва от там, че почти цялата земя в квадратчето между централните улици "Вазов", "Раковска", "Гурко" и "Шапкарев" е частна. Дори част от площта след градинката "Чайка" на ъгъла между "Вазов" и "Раковска"

в посока "Синия лъв" е частна и реално може да бъде заградена от собствениците (виж графиката на собствеността). А да притежаваш такова парче земя в най-идеалния център на София, на метри от Народния театър, не става случайно.

То е резултат от започналото по време на прехода раздаване на парчета от София. В случая на 25 юли 2005 г. "благословията" си дава Люсиен Ковачев (НДСВ) - заместник на тогавашния областен управител на София-град и вече забравен "герой от прехода" Росен Владимиров (ДПС), който стана известен с приватизацията на имоти в парк "Витоша".

Тогава имотът под основите на сградата - паметник на културата, в която се помещава "Синия лъв", и стигащ до въпросната градинка, е даден на фирмата "Краси-С". Неин управител е Иво Иванов, който е и собственик на събиращата боклука в центъра на София фирма "Титан интернешънъл холдинг". Съдружникът му Димитър Борисов, бивш акционер в ЦСКА, е излязъл от управлението на холдинга през лятото на 2020 г.

Самата "Краси-С" пък е притежание на друга фирма, в която участва Иванов (заедно с Димитър Борисов и Светослав Иванов в съвет на директорите) - "София билд", занимаваща се със сделки с недвижими имоти.

Сградата върху същия този имот (на "Синия лъв") пък е собственост на Столичната община в лицето на районна администрация "Средец" и е паметник на културата от категория "за сведение" (повече за историята на "Синия лъв" и плановете вместо ресторант да има детски клуб виж тук).

През 2011 г. въпросният имот, в който попадат частта от градинка "Чайка" и "Синия лъв", е ипотекиран в Търговска банка Д (бивша Демирбанк), а през 2012 г. и в Общинска банка.

През май 2018 г. е сключен договор за цесия с Общинска банка, като ипотекарни длъжници са "А-Трейд-3000" и "Нелсен-Чистота" (отново собственост на "Титан интернешънъл холдинг" и с управител Венцислав Христов). Цесионер е "Директ инвест" на Камен Арсов и Марио Ташев, което пък е акционер в сметопочистващата ЗМБГ (печелила търгове в София и Варна) заедно с "Бул инвест груп 2009" - дружеството, което до 2018 г. притежаваше футболния клуб "Лудогорец" на Кирил Домусчиев.

Друга фирма, свързана с Иво Иванов - "А-Трейд-3000", която отново е собственост на "София билд", притежава съседния имот на ул. "Иван Вазов" 4, който включва двора на "Синия лъв", където имено сега се планира да се строи. Парцелът е продаден отново на същата дата през юли 2005 г. от Ковачев срещу сумата 257 100 лв., става ясно от документи, които "Капитал" видя. Преди това имотите са били държавни, на регионалното министерство, и според регистрите са прехвърлени на район "Средец". Междувременно обаче е сключена сделката между областния управител и двете фирми, а данните в Имотния регистър показват, че актът за общинска собственост е отменен през 2009 г.

Трети опит за строителство

Когато пъзелът е така подреден, въобще не е изненадващо, че има голям апетит за строителство. Опити за това са правени през 2015 г. и 2019 г., а преди три години е имало шанс земята в съседство, под сградата на Информационния център към Министерството на отбраната, да отиде в ръцете на общината, която очевидно не е най-добрият пазител (виж повече за историята на мястото на ул. "Раковска" и "Иван Вазов" и последните намерения за преобразяването му тук).

Сега се случва поредният опит на собствениците на земята да се възползват от полученото преди 15-ина години. Този август в район "Средец" е подаден проект за подробен работен устройствен план - работен устройствен план (ПУП-РУП), отнасящ се за имота - градината на "Синия лъв", който предвижда въпросната шестетажна офис сграда между "Синия лъв" и дома на проф. Ватев (и двете сгради са паметници на културата).

Проектът загатва и строежа на още една сграда - на мястото на 3-етажната къща на ул. "Кузман Шапкарев" 3, където собственик на имота е Пламен Илиев, бивш общински съветник от времето на Стефан Софиянски, чрез фирмата си "Тулекс". За това съобщи "Дневник" на 11 ноември, като проектът за ПУП е публикуван и на страницата на район "Средец". Този план би помогнал и на двете фирми да осъществят инвестиционните си намерения, макар и сега фокусът да е върху сградата до "Синия лъв".

В законовия срок в район "Средец" и Направление "Архитектура и градоустройство" (НАГ) се събираха възражения и становища от съседи и различни страни. Това е и една от възможностите за стопиране на подобно строителство. Но в случая район "Средец" - собственик на сградата, до която ще се строи, приема, че няма как да спре тези интереси заради частната собственост и се фокусира повече върху бъдещото (и почти сигурно) изпълнение: "Ние сме много внимателни, предпазливи и критични към законността и качеството, когато участваме в такава процедура, и винаги сме се старали това да бъде публично. Като се прави такова нещо, трябва да е с изключително внимание. Затова има и НИНКН, и Министерство на културата. Аз тази земя никога не бих я продал, но е била на държавата", коментира за "Капитал" кметът на район "Средец" Трайчо Трайков.

Становища и възражения засега са подали Министерството на културата, районната община и Информационния център към военното министерство. В случая думата на Министерството на културата има ключова роля, но в становището си то стъпва на законовите възможности, позволява задвижване на проекта и единствено предвижда "спасително археологично проучване" - да се проучи археологията под бъдещата сграда преди започване на строителството.

"В становището си Министерството на културата казва единствено, че на база одобрен работен устройствен план вече като се издава виза за проектиране, трябва да направят едно частично проучване", коментира за "Капитал" арх. Лидия Лазарова от Съюза на архитектите в България.

Историческият център, в който може всичко

В крайна сметка се позволява немислимото в повечето европейски градове - строителство без проблем в историческия център и върху ценна археология.

От една страна, Министерството на културата казва в становището си от юли 2021 г. (подписано от зам.-министъра Пламен Славов), че:

  • Имотът - двор на "Синия лъв", се намира в охранителната зона на Народния театър "Иван Вазов", който е културна ценност с категория от национално значение.
  • Попада в категория с културно историческо наследство със статут на групов паметник на културата.
  • Попада в археологичния резерват "Антична Сердика и Средновековен Средец".

Но от друга, това няма особено голяма тежест, защото няма въведени режими за опазване. Дори е отбелязано, че планът за ПУП се съобразява с характеристиките на двете сгради - единични недвижими културни ценности, към които новата сграда се привързва, и хармоничното ѝ вписване в средата.

"Съгласуват този проект, въпреки че изрично пишат, че ще съседства със сграда, декларирана културна ценност за сведение ("Синия лъв"), и жилищната, до която ще е на калкан. Проблемът идва от там, че бъдещата сграда ще се намира в охранителната зона на Народен театър "Иван Вазов", който притежава статут от национално значение, но не е изведен режим за опазване на национална културна ценност", коментира независимият общински съветник Борис Бонев за "Капитал". Реално в Закона за културното наследство, чл. 81, ал 4., пише, че планове за опазване и управление се изготвят задължително за груповите недвижими културни ценности с национално значение, какъвто е този.

Според новия директор на Националния институт за недвижимо културно наследство (НИНКН) арх. Петър Петров (заемащ поста от края на юни, 2021 г. и бивш главен архитект на район "Централен" в Пловдив) бъдещата сграда почти сигурно ще се появи, защото няма законови спънки.

"Обемът на сградата до "Синия лъв" вече е допуснат и съгласуван. На мястото няма сграда, която ще бъде разрушена. Като архитект може да имам забележки към архитектурата, но само толкова. Ако тепърва се правят режими и предписания сградата да се дръпне с няколко метра, за да не пречи на "Синия лъв" или да няма сграда, те ще паднат в съда. Или държавата трябва да обезщети собственика, ако иска да промени начина на ползване на този имот", казва той. Според ЗКН (чл. 17) общината би трябвало да изработва такива режими за опазване.

От изследването на обемно-пространственото взаимодействие, реално очертаващо проекта на бъдещата сграда, което "Капитал" получи, се вижда, че бъдещата офис сграда има връзка със "Синия лъв", а партерът лежи на нулево ниво и не е повдигнат в хармония с архитектурата от този период. "Партерът на сградите от класическия период е по-висок и представителен, винаги е повдигнат, както при "Синия лъв". В проекта за нова сграда в съседния имот не е така - партерът лежи на земята като мазе. Стилът е променен. Класиката от този период е триделна - масивно в основата, елегантно в жилищната площ, а над корниза, с изчистени форми, е "гълъбарникът", в който някога е живяла прислугата. Такава е логиката на всички сгради от периода в центъра", казва арх. Петров.

Паметниците, които не пазим

Според становището на Министерството на културата първо трябва да се направи пълно археологическо проучване в границите на имота, преди изпълнението на каквато и да е строителна дейност. Ако при проучванията бъдат открити археологически структури, комисия решава каква да е съдбата им - да бъдат експонирани на място, да бъдат преместени за експониране на друго място или теренът да бъде освободен за строителство. Едва след решението на комисията проектът може да бъде съгласуван с Министерството на културата.

"Има няколко неща, с които можем да регулираме: ако обемът не е характерен за средата или стърчи над другите сгради с 1-2 етажа. Но тук законът е напълно спазен и не можем да го оспорим. Това е една от причините да искам спешната актуализация на списъка на недвижимите културни ценности. Когато бъде направена, ще се променят режимите на опазване и правилата ще бъдат различни", коментира още Петров. И допълва, че процесът е бавен и трудоемък, като към момента е факт, че НИНКН има 50 души за цялата страна, а конкретно с актуализацията са натоварени 7 и в момента те проучват около 2000 преписки с искания.

Друг проблем е предвиденото озеленяване. Изсичането на дървета в строителното петно е разрешено от общинската комисия по околна среда през 2018 г., когато се оказва, че всъщност се е готвил първият проект за работен устройствен план на мястото. Заради това строителят би трябвало да компенсира озеленяването, но в случая това е малко вероятно да се случи на самото място. "100% подземно застрояване означава 100% липса на дървета", коментира арх. Петров. В проекта дървета се появяват, но само на картинка, зад новата сграда, и то в асфалт. Възможно е, разбира се, да се направи озеленяване на покрива.

Прави впечатление и че Министерството на културата е подготвило становище за работен устройствен план първо през януари 2018 г., става ясно от предоставени документи до "Капитал" от министерството. То съдържа същите изисквания като тези от становището от 2021 г., но тогава проектът е бил за сграда с две подземни нива.

Становището от 2018 г. (подписано от зам.-министъра на културата Анелия Гешева) обаче се позовава на недействащ ПУП, отменен преди това. Вероятно заради тази и още подобни технически грешки то е преработено във вида си от тази година. Това говори, че подготовката за проекта е започнала поне преди три години.

И в двата документа обаче се допуска един и същ пропуск: не е отразен силуетът на планираната сграда откъм ул. "Кузман Шапкарев", макар и в заповедта на главния архитект Здравко Здравков да има изискване за отразяване от всички страни.

Забравена добрина

Причината за това най-вероятно е, че може да се появи още една сграда - на мястото на 3-етажната къща на ул. "Кузман Шапкарев", която е със свален статут. През 2019 г. нейният собственик, който притежава и терена под нея - бившият общински съветник Пламен Илиев, внесе заявление за строежа на осеметажна сграда. След негативни реакции тогова кметът на София Йорданка Фандъкова заяви, че е предложила връщане на статута ѝ на недвижима културна ценност.

От отговори на Министерството на културата до "Капитал" от 29 ноември става ясно, че НИНКН се е задействал по това предложение и е започнал производство по реда на Закона за културното наследство за изготвяне на заключителна оценка и режими за опазване на сградата. Именно това е важна особеност, която би могла да попречи да се изготвя проект за нов ПУП, какъвто има в момента, но явно не е отчетена. От район "Средец" отговориха, че не са били уведомени, че е задействана такава процедура.

В закона за София (ЗУЗСО) пише, че в зоната на стария градски център кота корниз се доказва с работен устройствен план. За да се докаже кота корниз на бъдещата сграда обаче, трябва да се знае кота корниза на всички съседни сгради. Докато в случая има една неизвестна - тази на ул. "Кузман Шапкарев" 3.

"Тъй като процедурата по изготвяне на заключителна оценка все още не е приключила, Министерството на културата не може да изрази окончателно становище, но принципно подкрепя предложението на Столичната община за предоставяне на статут на сградата, намираща се на ул. "Кузман Шапкарев" №3", се казва в отговорите на министерството.

Правилните документи

Друго, което прави впечатление, е, че в приложеното становище на Министерството на културата към проекта липсва мокър печат "вярно с оригинала". Това е отбелязано и в становището на район "Средец", където се казва още, че не са нанесени правилно актуалните линии на къщата на "Синия лъв".

"Липсва мокър печат в документите, а той е важен, защото иначе как да сме сигурни, че това е оригиналното копие, то може да е направено от всеки. Това е един от проблемите. В район с археологическа стойност е задължително да има такъв", казва Станимир Христов, който е главен юрисконсулт към Информационен център на Министерството на отбраната - друга страна, изпратила своите възражения към проекта.

Зам.-директорът на Информационния център Тома Иванов отбелязва, че в проекта за ПУП въобще не е взето предвид, че сградата на Информационния център е стратегически обект и граничи с такъв. "Освен това има подземни секретни комуникации, какво ще се случи с тях, като в крайна сметка се предвиждат подземни гаражи", пита той. По думите му по време на управлението на тройната коалиция именно това, че под сградата минават важни комуникационни кабели, и това, че Военният телевизионен канал (помещаващ се там) е част от националната сигурност на страната и има функции по време на бедствия аварии и воини, е послужило за спирачка на инвестиционни намерения да се строи хотел на мястото. Но през 2015 г. приетият от общинския съвет нов ПУП пък загатва, че цялата сграда на Информационния център може да бъде премахната под основанието, че е "временен обект". А нейните собственици разбират за това постфактум.

"Съвсем случайно от наемателя на кафето "Мементо" разбрахме, че има приет ПУП, който вече е качен, съгласуван от всички заинтересовани институции, включително от Министерството на отбраната. За мен беше интересно кой го е съгласувал от министерството, дали е било недоглеждане, дали друга причина, не знам", обяснява Иванов. След това от Информационния център завеждат дело, което печелят пред Върховния административен съд. Притесненията им сега отново са, че може да се повтори същото и да се иска премахване на сградата, защото "пречим на изгледа към "Раковска".

Именно падането на стария ПУП от 2015 г. в съда пък води до ситуация, която позволява собствениците на някои от отделните имоти да внесат документи за нов подробен устройствен план, както се случва сега.

Решения в бъдеще време

А решението, което дават в становищата си и Информационният център, и район "Средец", и арх. Лазарова от САБ, е да се търси общо градоустройствено решение за целия квартал. "Ако се реши цялостно, тогава няма да има толкова грешки. Не е само Законът за устройство на територията единственият закон, който трябва да се спазва при план за застрояване - имаме и Закон за културното наследство. След като съдът е решил да отмени стария ПУП, четири УПИ-та не са паднали в съда, защото там няма жалби и остава квартала частично влязъл в сила със застройка и регулация, а останалата има само улична регулация. Това все пак е групов паметник", казва арх. Лазарова.

"Следва най-напред да се приеме цялостна концепция за района, която да отчете и околните решения във връзка със сходни сгради също с архитектурна стойност в района", казва се в съдебното решение на ВАС за отмяна на ПУП от 2015 г., цитирано в становището на район "Средец".

Освен това трябва да се предприемат и по-мащабни мерки - според директора на НИНКН арх. Петров е необходим нов качествен закон за културното наследство, защото сегашният не го опазва адекватно. "Въпросът е как опазваме културното наследството - със социален или с пазарен подход. В първия случай държава и общините почти солидарно подпомагат в много голяма степен собствениците на недвижими културни ценности - такава е практиката във Франция. Във втория случай се прилагат рестриктивни мерки на отчуждаване при системно бездействие на собственика. Има и трета възможно - двата подхода могат да се комбинират", коментира той.

Тома Иванов пък припомня историята с имота на бившето писателско кафене до Руската църква, което е било приватизирано и продадено и след голям обществен шум общината е обезщетила собственика, като му е предоставила имот с по-голяма площ на друго място. "Според мен това решение може да се приложи и тук", казва той.

Общинския съветник Борис Бонев пък е на мнение, че не може да се позволяват подобни нови строежи, докато не бъдат разписани режимите за опазване на целия център на София и докато не бъде създаден общински експертен архитектурен съвет, който да съгласува проектите за нови сгради в историческа част. "Няма европейски град, който да даваме за пример, който да няма такъв съвет. Този съвет е изключително строг, защото никой не допуска на 5 м от една от най-знаковите сгради в държавата някой да си твори каквото иска, дори да предположим там да беше позволено да се строи, нейната архитектура, този експертен съвет трябва да има мнение по темата и да връща проекта, докато архитектурата не е прилична, не да се вдигат ръцете, когато е частна собственост", казва той.

Предстои всички становища и възражения да бъдат разгледани в Направление "Архитектура и градоустройство", а после планът ще се гласува от Столичния общински съвет. Ако той се приеме, стига някоя страна да иска, може да обжалва и в съда.

За съжаление това не е нито първият, нито последния път, в който има подобни намерения за строеж в идеалния център на София, до или направо вместо къщи - паметници на културата. Само през тази година имаше няколко подобни случая - Къщата с ягодите, къщата на ул. "Ангел Кънчев" 3, пожарът в театър "Ренесанс" (бившето Sin City). И изводът е, че ще продължава така, докато някой да натисне бутона "стоп".