София смята да си върне парковете чрез нови такси за строителите

Вариантите включват по-скъпи разрешителни за строеж и допълнителна такса "благоустройство"

Темата накратко
  • Столичната община трябва да изкупи 30 хил. дка частни имоти за паркове и още 15 хил. дка за улици, детски градини.
  • За целта са ѝ нужни над 5 млрд. лв., а срокът за отчуждаване на повечето терени изтече и собствениците вече имат право да ги заграждат и строят.
  • Мисли се за въвеждането на квоти за изкупуване при по-високо строителство в други зони, вдигане на разрешението за строеж и нова такса, които да се събират в специален фонд.

Общо 45 хил. дка, или 45 милиона кв. метра. Толкова трябва да придобие Столичната община, за да може да се случат планираните улици, булеварди и рингове, детски градини, училища и паркове. Две трети от въпросните терени (30 хил. дка) са само нереализираните зелени площи, които сега са частна собственост.

За да няма в скоро време заградени улици и парчета от парковете общината трябва да намери над 5 милиарда лева и да си "върне" терените. А вече няма време - мораторумът, който забраняваше на собствениците да реализират намеренията си, изтече. Според главния архитект Здравко Здравков (интервю с него вижте тук), София и който и да е голям град няма как да разчита на бюджета си за отчуждения, а трябва да въведе нови финансови инструменти за целта.

Затова екипът на общинското дружество "Софияплан" е направил проучване на различните световни практики и се е спрял на два спешни варианта - въвеждането на по-високи такси за разрешение за строеж и нова такса "инфраструктурно благоустройство", които да се приложат паралелно. Събраните средства и от двата ще се трупат в нов фонд.

Моята задача не е да разчитам на общинския съвет да ми даде 10 или 20 млн. лв. за отчуждения. Аз искам да намерим механизма за всичките тези 45 млн. кв. м. и да почнем да решаваме въпроса. Другото, което трябва да променим, е механизма, свързан със сделките с аналози при отчуждения. Трябва да се намери правилния механизъм за привързване или към данъчна, или към пазарна оценка.

арх. Здравко Здравков
арх. Здравко Здравков

главен архитект на София

Проблемът е, че такива такси не могат да се въведат лесно. В момента се подготвят текстовете за изменение на законите, които да позволят това. Ако обаче общината беше въвела механизмите преди 10 години, сега нямаше да пристига със закъснение на местата, на които се появяват градоустройствени дупки.

Между 3.5 и 4.5 млрд. лв. ще струва само изграждането на цялата зелена система в София, според оценката на "Софияплан".

Вече ще плащаш за парка

Първото предложение в доклада на "Софияплан" (изготвен от новия изпълнителен директор арх. Жоржета Рафаилова, както и от проф. арх. Александър Слаев и др.) е за механизъм, чрез който тези, които имат право да строят високи сгради, обезпечават собствениците на имоти, които нямат това право.

Принципът е следният: създава се усреднен за целия град Коефициент на интензивност или Кинт (показател, който се използва при пресмятането на разгърнатата застроена площ - РЗП), който да е 1-ца или 1.5. Така, при положение, че в дадена зона има ограничения във височината на застрояване, тази липсваща възможност се прехвърля в друга зона, където може да се строи. Ако вие например сте собственик на имот в Южния парк не може да строите, но можете да получите виртуални квоти за строителство, които да продадете в зоната около Интер Ескпо центъра, където това е позволено. Там собственикът, който иска да строи висока сграда, трябва да изкупи съответните квоти. "Идеята е собствените на терени с по-големи възможности за застрояване, да изкупуват квотите на онези собственици, които нямат права да строят върху терените си, защото примерно попадат в зони за озеленяване. Концепцията се нарича air rights и действа в много градове по света. Тоест зоните с много високо строителство изкупуват зелените клинове", обобщава арх. Здравков.

"Собствениците, които имат имоти с разрешена висока интензивност на застрояване, ще трябва да платят висока такса за всеки допълнителен квадратен метър права на строеж над базисния Кинт. Така със събраните пари общината ще може да финансира инфраструктурното строителство и да обезщети собствениците на имоти, отредени за озеленяване, както и собствениците на имоти с нисък Кинт. Освен това таксите ще "охладят" стремежа на собствениците към прекомерно висока интензивност на застрояване", казва се в доклада на арх. Рафаилова и арх. Слаев от "Софияплан".

Таксите за разрешение за строеж не са вдигани от 2007 г. и в София реално те са едни от най-ниските (между 3 и 20 лв. на 1 кв.м РЗП). За сравнение, според арх. Здравков в Белград те са по 100 евро/кв.м, а италианските фирми плащат такси за финансиране на инфраструктурното развитие между 180 и 300 евро на 1 кв.м РЗП.

"Ние направихме предложение да увеличим действащите такси, т.е. да ги актуализираме поне на база инфлационния индекс от НСИ. Но тези суми, от една страна, ще бъдат малко за решаване на общата задача", обяснява арх. Здравков. Но към момента това не е изпълнено.

Нужна е и

още една такса - за благоустройство

Такъв данък се доплаща например във Франция, освен таксата за разрешението за строеж. София също мисли в тази посока и това е другия вариант, който предлага "Софияплан" и зад който застава арх. Здравков. Идеята е средствата, събрани от двете такси, да влизат в новосъздаден фонд "Градоустройство". Оттук насетне ще се ползват изцяло за нуждите на квартала, в който инвеститорът строи. Така например при нова сграда в "Кръстова вада" могат да се използват за облагородяване на парка там.

"Към момента липсата на такса за инфраструктурно развитие е причина за драстична несправедливост на системата на планиране и нейната слаба ефективност. Като прилагаме различни параметри на застрояването в различните урбанистични зони, без да използваме фискални лостове, ние неправомерно облагодетелстваме част от собствениците и ощетяваме други", казва се в доклада на "Софияплан".

"Ако строите в "Кръстова вада", ще очаквате общината да изгради условно улица там, а не тези средства да отидат в съседен квартал. Тоест тук трябва да се намери целево финансиране и общината да стане истински регулатор на процесите. Във Франция общината определя 12 зони за активно влияние в следващите няколко години. И това е адекватно на политиката на управление на една община, защото един кмет не може да покрие очакванията на всички", казва арх. Здравков.

30 хил дка са терените за озеленяване, предвидени в Общия устройствен план. За ⅓ от тях срокът за отчуждения вече тече - 15 хил дка са тези за улици, детски градини, булеварди.

Общо 45 хил дка за публични нужди са частни

Идеята му е този специализиран фонд да се захранва от няколко места - веднъж от (увеличените) такси за разрешение за строеж, втори път от новия данък за инфраструктурата и на трето място от местния бюджет. Така генерираните суми ще могат да се ползват за отчуждаване - за изграждане на улици, булеварди, нови паркове. В строителния бранш има единодушие за вдигане на таксите за разрешението за строеж, стига общината да се погрижи за инфраструктурата (защото иначе при изграждането на частна улица се появяват какви ли не недомислици, като уличен стълб по средата ѝ).

Трудността е единствено нормативна - новите текстове трябва да се синхронизират с останалото законодателство. Здравков не изключва и възможността държавата да се намеси чрез механизъм за емитиране на облигации.

Предстои цялостната идея да се доразвие, като се включат още експерти - икономисти и юристи. После ще започне подготовката на текстовете и ще се предложат промени в закона.

Арх. Здравков: Трябва да се намерят механизмите за решаване на цялото уравнение, а не да гасим пожари





Защо в София милиони кв.м, отредени за паркове, са в частни ръце?

Реституцията, проведена след 90-те години, създаде едно фалшиво усещане за справедливост. Тя се проведе в рамките на една вече урбанизирана територията, като се раздаде на собственици на имоти, които преди са били в ТКСЗ-та, за земеделски нужди. Тоест ние възстановихме земеделска земя в обхвата на компактния град, където държавата не е реализирала мероприятията по плановете. Изпреварващо обаче нашето общество построи жилищните сгради и изостана с всички публични терени - за озеленяване, публични пространства.

Какво мислите за предложението на конституционния съдия Красимир Влахов общината съвсем законно да си върне имотите, раздадени след реституцията, под претекста, че парковете вече са били реализирани?

Запознат съм с тази идея. Тя е добра, защото там, където няма влезли в сила съдебни решения, общината може да заведе искови молби и да върне собствеността там, където са реализирани парковете. Логиката на закона беше там, където не са реализирани плановете, да се извърши възстановяване. Но Влахов счита, че тези меропрития са реализирани, тоест нямало е правното основание за подобен тип реституция. И отговорността вече да се провери колко от тези казуси са със влезли съдебни решения, евентуално там, където няма такива да се допусне подобен иск. До голяма степен това е възможен механизъм, ще отнеме време, но е възможен сценарий. Минусът е, че няма да работи навсякъде - би работила в зони като "Южен парк трета част", но няма как да се приложи в новите паркове, като този в "Кръстова вада".

Защо от 2007 г насам не са вдигани таксите за разрешение за строеж?

Това е хубав въпрос. Според мен те трябва да се вдигнат при всички случаи, защото ние имаме едни от най-ниските. Проблемът на разрешенията за строеж и на таксите е, че имаме едно законово изискване те да са разходно ориентирани. Затова те не могат да бъдат увеличавани безкрайно, защото изискването за разходна ориентираност на таксите ще ни доведе до проблем с тяхното увеличаване.

Сега вече имаме прецедент с таксите за туризма, имаме най-вече и подкрепата от страна на бизнеса. Техните очаквания са тези - парите, които инвестират в увеличената стойност да бъдат инвестирани в района. В Белград таксите за разрешение за строеж струва 100 евро/кв м. Но тези 100 евро отиват за подобряване на инфрастуктрурата.

Какво направи общината досега по въпроса с отчужденията?

Не е вярно, че се бездейства. За 13 години Столичната община е придобила към 700 хил. кв.м, но зад всеки казус стоят много на брой юридически дела. Ние годишно водим 200 производства за отчуждаване при този човешки капацитет. За да ги увеличим до 45 млн. кв.м, преценете колко хора трябва да въвлека.

И все пак щеше да е добре, ако преди 10 години беше измислен този механизъм.

Абсолютно сте права. Не съм се оправдавал никога с предшественика си ( Петър Диков - бел. авт.), считам, че това не бива да се прави. С дирекция "Инвестиционно отчуждаване" се занимавам от 2019 г. Трябва да се намерят механизмите за решаване на цялото уравнение, а не да гасим пожари.

Обратно към текста

4 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    evpetra avatar :-|
    evpetra
    • + 5

    "нова такса "инфраструктурно благоустройство"

    Това ми напомня донякъде идеята на Иванчева. Да не светне някой като коледна елха? Впрочем какво стана с този грандиозен случай на корупция? Гешеф?

    Нередност?
  • 2
    sashkow avatar :-|
    sashkow
    • + 1

    Ако главния архитект чете, ще спрат ли превръщането на кварталите във Витошката яка- Бояна, Драгалевци, Симеоново в нов Люлин- застрояване с безумни блокове на по 5-6-7 етажа

    Нередност?
  • 3
    evpetra avatar :-|
    evpetra

    До коментар [#2] от "sashkow":

    Моля, моля, Люлин не е застроен, запазени са зелените му площи, в него има много въздух. Има и нови блокчета тук-там, но са малко и не са по-високи от 6 етажа. Виж, Младост е друго нещо.

    Нередност?
  • 4
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev

    И какво се случва с кварталите с вече издадени разрешения за строителство и изчерпани терени за строителство? На града му трябва цялостна стратегия за зелените площи и "позеленяване".

    Нередност?
Нов коментар