Може ли да има частни паркове?

Публично-частни партньорства, промени в закона и възможности за инвеститорски печалби от зелените площи са основните методи за запазване на незастроените парцели в общините

"Белите дробове" на София могат сериозно да пострадат, ако не бъде приет алтернативен модел за управление на частните зелени пространства
"Белите дробове" на София могат сериозно да пострадат, ако не бъде приет алтернативен модел за управление на частните зелени пространства
"Белите дробове" на София могат сериозно да пострадат, ако не бъде приет алтернативен модел за управление на частните зелени пространства    ©  Георги Кожухаров
"Белите дробове" на София могат сериозно да пострадат, ако не бъде приет алтернативен модел за управление на частните зелени пространства    ©  Георги Кожухаров
Темата накратко
  • За отчуждаване на зелените терени е необходим нов начин на оценяване, за да бъде заплащането за частниците справедливо.
  • Общините нямат пари за отчуждения и ще търсят възможности в публично-частни партньорства по пример на други държави.
  • Достъпната зелена среда може да се превърне в сериозен икономически фактор в българските градове.

Четири века. Толкова биха били нужни на Столичната община спрямо сегашния ѝ бюджет, за да отчужди всички частни терени, които се намират във вече съществуващи паркове или в бъдещи такива. Изчислението е на главния архитект на града Здравко Здравков.

Ето защо не е чудно, че се търсят други механизми, които да позволят едновременно баланс между частния и обществения интерес. В края на януари например изтече мораториумът, който беше наложен от Столичната община над десетилетие по-рано и спираше частните собственици да се възползват от земите си в парковите терени.

За да реши този проблем, София имаше на разположение цели 15 години, за да реализира т.нар. зелени клинове, но така и не успя да отчужди терените - 30 хил. дка, които се оценяват на 5 млрд. лв. Това направи възможно да има затворени алеи в парковете, частни къщи (каквито вече има в предвидения парк в "Кръстова вада"), спортни съоръжения, павилиони и пр. със спорен достъп.

Сега очевидно ще дойде нова вълна от такива искания.

Какви са по-изгодните за всички страни механизми за оползотворяване на зелените пространства и може ли да има частни паркове - това беше обсъдено на Sofia Urban Green Conference 2022.

"Преходът, който направи нашето общество, ни постави в една ситуация, в което желанието да създадем справедливост в една част от обществото, създаде поредица от други несправедливи обществени отношения. Трябва да се намерим начин за защита, от една страна, на вече съществуващите паркове като се ограничи натиска на частните собственици в тях, а от друга - на нереализираните паркове, които без финансов ресурс си остават едно добро пожелание. "

арх. Здравко Здравков, главен архитект на София
арх. Здравко Здравков, главен архитект на София

Уеднаквяване на оценките и посланията

В интервю за "Капитал" от края на февруари Здравков обясни, че в момента общината се е спряла на вариант, който да позволи въвеждането на квоти за изкупуване при по-високо строителство в други зони, вдигане на разрешението за строеж и нова такса, които да се събират в специален фонд.

На конференцията във вторник архитектът добави, че на първо място трябва да се промени механизмът за оценка на имотите в града, заложен в Закона за общинската собственост, защото "първото усещане у хората, които притежават частни терени в парковете, е, че те няма да получат справедливо обезщетение".

При отчуждителни процедури често се получава така, че два имота, които се намират един до друг и са в една и съща зона, са с различен коефициент на интензивност на застрояване, от което зависи и крайната им оценка. Така например, ако един собственик е наясно, че може да построи сграда върху терена си, не би имал особена мотивация да се съгласява на сделка с общината, ако тя не е изчислила подходящо тази "скъпа" възможност.

Според икономиста Лъчезар Богданов от Института за пазарна икономика трябва да бъде сменена стартовата позиция: "Всичко е възможно, ако собственикът има правната сигурност, че там той никога няма да може да построи небостъргач или търговски център. Ако той има очакване, че след няколко години ще дойде друг кмет, друг главен архитект или ще бъде изменен общият устройствен план и той ще може да направи каквото иска, той няма да бъде мотивиран да влезе в друг сценарий за използване на ресурса", коментира той.

Публично-частни зелени партньорства

Публично достъпната зелена градска среда не е проблем, който съществува само у нас, и финансирането за паркове е последната грижа не само в бюджета на българските общини, но и на тези в чужбина. Има обаче места, където вече са предприети стъпки към разрешаването му.

"Последните 50 години имаше трансформация на управлението на парковете в САЩ. Създадена беше нова екосистема от организации, които работят в партньорство с публичния сектор за проектирането, развитието и поддръжката на парковете. Това започна през 70-те години с промяната на Central park в Ню Йорк. Днес има паркове, изцяло създадени от частни организации с нестопанска цел", обясни Катрин Нейджъл, която е изпълнителен директор на CityParks Alliance.

За финансирането основно се разчита на дарения, без които по думите ѝ нито една организация не би могла да функционира, като през миналото десетилетие се наблюдава увеличаване на личните дарения за градските паркове.

"В същото време при изграждането на нови жилищни квартали се изисква определена част от имотите да бъдат отделени за паркове, с което държавата се възползва от средствата, идващи от частни инвеститори", обясни Катрин Нейджъл.

Публично-частните партньорства дават добавена стойност за всички - община, граждани и инвеститори, защото по този начин се запазват зелените площи, а жилищните и офис сградите в близост стават по-предпочитани.

Диференцирано данъчно облагане, фондове, компенсации

"През данъците и таксите най-общо казано насърчаваме това поведение, което смятаме за полезно, и наказваме това, което смятаме за лошо."

Лъчезар Богданов, Институт за пазарна икономика
Лъчезар Богданов, Институт за пазарна икономика

В България споменаването на още данъци или такси върху бизнеса винаги води до изтръпване, но ето нещо, което трябва да бъде казано ясно: строителният бизнес трябва да бъде облечен в повече регулации просто защото в момента много от случващото се е оставено на преценката на собственика на имота. А този имот в крайна сметка се намира в регулирана градска среда и създава част от нея.

Една възможност е налагането на задължение върху собствениците на парцели в желани градски части, ако искат да строят, да облагородят задължително част от съответния квартал. Този механизъм съществува от десетилетия в САЩ, но е незаконен в България (което беше част от обвиненията срещу арестувания кмет на софийския "Младост" Десислава Иванчева например).

В хода на дискусията се спомена и идеята за въвеждането на допълнителни данъци за местните граждани и бизнеси, средствата от които да се разходват за поддръжка на парковете. Това в крайна сметка не е иновация - много други градове по света го правят, а по думите на Катрин Нейджъл и Иглика Йорданова от Colliers такова таксуване вече се прилага в редица места в САЩ, както и в Англия. Логиката е, че по-високи данъци плащат хората и компаниите, чиито имоти/офиси се разполага в близост до парковете. Това е по-спорно в България, където общините все още дори не могат да съберат дължимите им към момента данъци, а данъчните оценки не са актуализирани, но е възможно в бъдеще да бъде въведено диференцирано облагане.

На дискусията бяха обсъдени и други възможности като емитирането на зелени облигации, привличането на неправителствения сектор към грижата за парковите пространства, създаването на целеви фондове на принципа "ползвателят плаща", както и частичното компенсиране на частните паркови терени с такива в други части на града. В момента ЗУТ позволява такова "преместване на имоти" в чл. 22, ал. 8 ЗУТ при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване.

“Ние трябва да проектираме така парковете си, че те да бъдат достъпни за цялото общество.”

Катрин Нейджъл, изпълнителен директор на CityParks Alliance

Парковете не са загуба

Но като за начало българските градове и предприемачите трябва да осъзнаят екологичния и икономическия потенциал на парковете. Те не се загуба, ако бъдат използвани креативно, и от тях също могат да се правят пари.

За тази "трансформация" в нагласите огромно въздействие има бизнесът, който по думите на Иглика Йорданова под натиска на европейските регламенти и промените в работния модел след пандемията също допринася за реализацията на парковите пространства.

За съжаление София е още съвсем в началото - дори отварянето на парковете за собствените ѝ граждани и създаването на нови такива би било постижение.

По темата работи и Анина Сантова

Все още няма коментари
Нов коментар