Виктор Бузев: Строителните инвеститори във Варна търсят моментната печалба

Главният архитект на Варна пред "Капитал" за развитието на града, старите сгради, небостъргачите и "Алея Първа"

Виктор Бузев е завършил е архитектура в УАСГ в София. Преди да стане главен архитект на Варна през 2016 г., той е заемал същата длъжност в Бяла, Аврен, Балчик и Аспарухово.

Благодарим Ви, че чететете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Виктор Бузев е завършил е архитектура в УАСГ в София. Преди да стане главен архитект на Варна през 2016 г., той е заемал същата длъжност в Бяла, Аврен, Балчик и Аспарухово.

Каква е вашата концепция за архитектурното развитие на Варна през следващите години?

Животът показва какво да очакваме. Във връзка с реализирането на предвижданията на общия устройствен план, който е на 10 години, общо взето, се изчерпаха жилищните и рекреационните територии в така наречения северен град, в стария град и определено идва ред на прогнозните територии, които са в южно направление - реално Аспарухово и продължаващите села Звездица, Константиново. По отношение на производствените територии - те се развиват съгласно предвижданията на плана. Естествено, в момента се търсят все повече и повече жилищни територии в съотношение 80 към 20, съдейки от инвестиционните проекти, които разглеждаме в общината. За мен е много важно този баланс да не се нарушава, защото трябва да има поминък и работа, а сега имаме интерес към жилищното строителство и курортната среда.

Доказано е, че жилищните територии водят със себе си и необходимостта от развитие на обществено обслужване и да има микроцентрове, където да могат да се извършват всички услуги от обществено-икономическия живот, които са административно обслужване, битово обслужване, обществени сгради като училища, детски градини, клонове на банки, тоест всичко, което в момента е концентрирано в центъра и води до натоварване на тези територии. И все пак трябва да мислим повече зелено, така е модерно и отговорно. Аз смятам, че разпределянето на услугите по райони ще икономиса най-малко безсмислените пътувания с автомобили. В момента, за да стигнете до центъра, трябва да се качите на автомобила си и да изгорите бензин за 15-20 км, за да получите една услуга, която може да се извърши там, където живеете. Аз ги наричам паразитни пътувания, защото не са трудови. Работа на самата община е да направи проектите за тези центрове и да ги реализира. Там се сблъскваме с другата трудност по отношение на собствеността, тъй като няма как общината да инвестира в частни имоти, трябва да ги придобие. За изграждането на тези центрове би трябвало да се ползват евросредства, но пък за отчуждителни процедури не могат да се ползват европейски инструменти за финансиране. Тоест мога да реализирам проект с европейско финансиране, когато собствеността е уредена върху общинска или държавна собственост. Тук е моментът да кажа, че има потенциал в държавни имоти, които под една или друга форма биха могли да бъдат предоставени на общината за стопанисване и разпореждане.

Имате ли някои конкретни имоти предвид?

В момента на такъв принцип с решение на Министерския съвет историческото ядро на Морската градина - Варна, и Аспаруховия парк се управляват от общината. Има и други такива терени. Голям потенциал имат и бившите поделения, които са празни, разположени са равномерно на територията на общината и могат да се превърнат в такива вторични центрове за услуги. Те все още са собственост на Министерството на отбраната, което всяка година включва в своята програма бивши поделения, с чиито сгради иска да се раздели. Това става чрез сделка. Общината може да участва на равни начала с други инвеститори в търговете, но става въпрос за сериозни цени. Нямаме проблеми с детските градини и училищата като абсолютна бройка, проблемите са чисто логистични - че са концентрирани на едно място и от новите територии се налага пътуване, за да се стигне до тях.

Варна е голям град и аз съм с надеждата, че инвеститорите в един момент ще престанат да правят само спални и ще започнат да инвестира в дейности, които да създават устойчив дългосрочен бизнес, работни места и социални услуги. В момента инвеститорите са по-скоро съсредоточени върху моментната печалба и когато се появи такъв проект, общината отделя сили, време и внимание да подпомогнем инвеститора да не се разколебае, да окажем подкрепа. Такива точно са проектите, които разработваме за парковете и за спортната инфраструктура в момента.

През тази година ще бъде готов паркоустройственият план на парк "Аспарухово". Имаме желание в този район да изградим и закрит олимпийски плувен басейн. Има огромно наличие на минерални води, подходящи за това.

При вас минералните води изтичат буквално в морето.

Да, вода гази, жаден ходи.

Няма ли проекти от хотели, рехабилитационни бази за използването й?

Не можем да се намесим. Водата е изключителна държавна собственост.

Минералните извори не са ли предоставени на вас?

Да, така е, могат да бъдат концесионирани. Това обаче също е един бизнес, който няма никакви традиции, и се надявам в следващите години той да бъде развит. В плана за възстановяване и развитие се обръща особено внимание на геотермалната енергия, така че се надявам в тази посока да има готови проекти, които да покажат смисъла. Надявам се някой да чуе и да осмисли даденостите на района в посока на развитие на медицински туризъм с минералните извори.

Като споменахте това, какво се случва с минералните извори в дом "Младост", ще бъде ли разрушено всичко?

Аз съм заявил твърдата си позиция, че ще одобря какъвто и да е инвестиционен проект, стига той да запазва външния, вътрешния басейн, водните атракции и обществената функция и достъпност, които имаше старият дом "Младост". Много се надявам собствениците да са чули ясно какво съм заявил, защото не смятам да правя отстъпки по тази тема. Където можем да се намесим, деликатно го правим.

Минералните извори дадени ли са на концесия?

Не, за съжаление именно защото явно няма традиция по темата. Използването на минерална вода изисква много последователна грижа за инсталации, тъй като самата вода е агресивна и самите водопроводни инсталации не могат да бъдат какви да е, те са специални и много скъпи. Това може би по някакъв начин отблъсква инвеститорите. Смятам, че дългосрочната възвръщаемост на инвестицията и икономическите анализи в момента не са много оптимистични. В Басейнова дирекция имаме много подробни карти с качествата на минералните извори във Варна. Аз лично виждам бъдеще в геотермалните извори, тъй като ядрото на земята не се влияе от това дали духа вятър, или пече слънце, за да произвежда енергия.

Метрото може би е важен проект за Варна.

Да, всички съвременни градове имат метро. Във Варна има няколко по-специфични неща. Първото е релефът - от морското равнище до платото са 320 м надморска височина. В Европа има пределно допустими наклони за транспорт, които естествено са ограничители за свободното развитие на една такава мрежа. Другата естествена част от релефа са подпочвените води. Не е за подценяване и естественото навлизане в централната градска част и срещата с археологията, защото на това място има изключително силно напластяване и изключително древни структури. Това са фактори, които оказват влияние върху проектирането. Аз лично смятам, че метрото, леката железница, в общия устройствен план беше наречен монорелсов транспорт, е вид транспортна алтернатива. Но такъв един проект не може да бъде самоцел, всеки проект е придружен с икономически анализ има ли нужда от него. В момента анализът се изготвя от сериозен екип от София. Това е изключително скъпо съоръжение, което трябва да се съобрази и с геометрията на града и за да включим южните територии - Галата, Аспарухово, Звездица, метрото трябва да мине под езерото или да бъде част от втори мост.

Понеже правителството каза, че иска да прави мостове, ние имаме предвиден в нашия план един вътрешноградски мост, който дублира Аспаруховия мост, и още един към трасето на републиканската пътна мрежа и на запад, на територията на Белослав, е мостът, който ще бъде на автомагистрала "Черно море". Аз лично смятам, че има място за още мостове.

Една кратка разходка из центъра показва прекрасни стари сгради, които се рушат. Какви усилия полагате за запазването им, например тази на бившата Софийска банка на ул. "Преслав"?

Това е наистина много голям проблем - една къща се руши, до нея друга в центъра е прекрасно реновирана. Виждат се вече и добри примери. Много задълбочено работим по темата с възстановяването на старите сгради и за щастие има и положителни примери. Средно десетина къщи на година се реставрират при общ фонд 450 сгради - паметници на културата. Някои от тях са в добро състояние, но за съжаление има сгради в много тежко състояние. Бях много щастлив, когато се появи нов собственик на сградата на улица "Преслав", който заяви сериозно инвестиционно намерение, засега това, което направи, е да подпре и да обезопаси фасадата като първа стъпка, но оттам нататък за съжаление не виждам да се развива проектът. Той има издадено разрешение за строеж на офис сграда, но реализацията на реставрацията към момента не се е случила.

Освен 450-те сгради паметници имаме предложения за включване в списъка на Министерството на културата на още 150 къщи. Документацията е в тях от 2015 г., но до момента няма реакция. Ако те получат статут на паметници, това ще носи и ограничения за начина, по който да се правят интервенции върху тях, говоря за надстрояване, пристрояване, събаряне и премахване. Това пък е много важно за устройственото планиране, което е друг сериозен проблем, тъй като в общината от 8 години прехвърляме във всеки бюджет средства за разработване на градоустройството на централната градска част и очакваме ограниченията, които да носят със себе си паметниците на културата. Аз не мога да възложа тези планове.

Какво правите, при положение че част от сградите, освен че са видимо грозни, се рушат и са опасни за гражданите?

Имаме създадено звено за културното наследство. В него има специалисти, архитекти, юристи, конструктори и с тях сме отправили писма към всички собственици на сгради в лошо техническо състояние. Освен писмата сме стигнали до заповед на кмета по темата. На места, където се ронят фасадите и по тротоарите падат парчета, сме издали заповед да бъдат обезопасени и това се е случило. Това ги устройва и спират дотам, въпреки че плащат тротоарно право за заграждането. Предполагам, че ако тротоарното право в конкретния случай е с по-сериозно цифрово изражение, може би ще ги стимулира да действат.

За щастие по-голямата част от собствениците спазват заповедта на кмета и са започнали инвестиционни проекти за реставриране, адаптиране на сградите, но съгласувателният процес е дълъг, свързан с Националния институт за недвижимо културно наследство и след това с Министерството на културата. Това отнема време. Хубаво е, че наистина много от хората се ангажираха с нашите препоръки и ни пращат информация докъде са стигнали с проекта и получаваме разбиране. Това са постоянни разговори и срещи със собственици и веднага разбираме, че на част от тях идеята им е сградата да се саморазруши и на нейно място да построят нова, но определено има и хора, които дават сърце и душа да си възстановят наследството. На тях им помагаме с каквото можем, облекчаваме административната процедура максимално възможно само и само да не загубят желание.

Има ли случаи, в които сте използвали законовата възможност да ипотекирате стари сгради, чиито собственици не ги поддържат?

Имахме четири случая през миналата година, на които срокът на заповедите беше изтекъл, пратихме им писма и те ни представиха договори с проектантско бюро, което може да работи с паметници, че са им възложили проектиране, с което удължиха елегантно срока. Елегантно. За тези, които не са изпълнили заповедта на кмета, сме готови да преминем към такова решение и сме заложили в бюджета 100 хил. лв. да започнем с проектирането от наша страна, ако собствениците го направят. Проекти за фасадна реставрация, конструктивно обследване. Мислим да го направим за десетина къщи, за да покажем, че сме наистина сериозно ангажирани с тази тема. В почти всеки бюджет залагаме такива средства, но мисля тази година да започна. Ами някой си позволи да не изпълни заповедта на кмета, ще почнем.

Какво се случва с високото строителство в централната градска част на Варна, тъй като има проект за строеж срещу входа на Морската градина и срещу хотел "Черно море"?

Според законодателството високо строителство се води всяко, което е с повече от 5 етажа. Така че, да, имаме много високо строителство, само че в рамките на десетина етажа. Не можем да говорим за високи сгради като тези на входа на София от Пловдив. Срещу хотел "Черно море" има градоустройство за хотел, но все още проектът не е съгласуван с Министерството на култура и с института за паметниците на културата.

Така че към този момент може да се случи сграда от най-много 12 етажа. В кварталите има възможности за високи сгради, но те са пак 14-16 етажа. В интерес на истината строителството на високи сгради е много скъпо, противопожарните норми са зловещи, това е едно огромно технологично съоръжение, след определена височина то няма как да има тераси и отваряеми прозорци.

Предполагам, че нашите инвеститори тук, на местно ниво, се страхуват от стойността на една такава сграда, а и нямаме традиции в строежа и ползването на такива сгради.

Какво се случва с проекта за библиотеката във Варна?

Надявам се, че ще бъде реализиран този проект. Миналата година пак заверих разрешение за строеж и се надявам в следващите три години да започне строителство. Надявам се тя да бъде припозната като приоритетен обект в общината и да се насочат усилията. Обявихме международен конкурс за този проект, ще се радвам, ако се реализира.

Как се развива проектът "Алея Първа"?

"Алея Първа" е частен проект, те имат издадено разрешение за строеж много отдавна, за съжаление моите наблюдения са, че не се започва строителството. Това, което по-миналата година завърши, е, че се направи сондаж и се откри минерална вода, която да е част от бъдещия проект за строителство. Проведе се канализация, електроснабдяване, вода, останаха да се появят самите сгради. Начинът, по който се развива проектът, е правилният - първо инфраструктурата, след това сградите. Позната практика в България е да направим една сграда и после да се чудим как да я присъединим към мрежите. Тук се прави както трябва, но предполагам, че не е приоритетна инвестиция. През последните два месеца около войната в Украйна всичко много се обърка.

Инвеститорите се чудят дали да започват въобще да реализират проектите си с разрешения за строеж.

Има много неизвестни. Според мен ковид кризата измени ситуацията от гледна точка на това, че спряха да се строят нови офис сгради, а старите се изпразниха, тъй като хората като че ли свикнаха с home office-a. Когато една сграда не се поддържа, тя започва да се руши и имам подозрение, че голяма част от офис сградите ще сменят предназначението си.

Все още няма коментари
Нов коментар