• само въз основа на закон;
• ако тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин;
• само след предварително и равностойно обезщетение.

Поредица от законови промени през последните години (в периода 2006 - 2019 г.) доведоха дотам, че тези изисквания формално се изпълняват в процедурата по отчуждаване, така че резултатът е уж законосъобразен, но в крайна сметка несправедлив.

Занижените обезщетения за отчуждените имоти

Проблемът има няколко аспекта, но е най-силно изразен с крайно занижените обезщетения, които се определят за отчуждените частни имоти за държавни или общински нужди. Често обезщетението за отчужден имот е около 10 пъти по-ниско от действителната пазарна цена на имота към момента на отчуждаването. Има обаче и случаи, в които определеното обезщетение е 20 и повече пъти по-ниско от пазарната цена.

Тази явна несправедливост на обезщетенията, които държаната/общините определят, произтича от порочния механизъм, заложен в Закона за държавната собственост (ЗДС) и в Закона за общинската собственост (ЗобС) след поредица от промени в тях. По условие този механизъм задава "формулите" за определяне на "пазарните цени" на отчуждаваните имоти, но всъщност той е базиран на непазарни критерии.

Недостатъците на алгоритъма за определяне на обезщетения при отчуждаване на частни имоти за държавни (общински) нужди вече са установени от Европейския съд по правата на човека (ЕСПЧ). В момента има десетки висящи дела пред ЕСПЧ по жалби на граждани, чиито имоти са отчуждени срещу скандално ниски обезщетения в процеса на изграждане на Северната тангента, Околовръстното шосе на София или на други обекти на пътната инфраструктура.

В трайната си практика до момента по дела, свързани с отчуждителни процедури в различните държави, ЕСПЧ приема, че за да бъде допустимо, отчуждаването трябва да бъде извършено само срещу обезщетение, "адекватно съобразено с действителната пазарна цена на имота" (reasonably related to its market value). Във всички случаи, в които са налице "фрапантно разминаване" (extreme disproportion) и "значителни несъответствия" (major discrepancies) между действителната пазарна цена на имота и предвиденото обезщетение при отчуждаването му, това de facto се приравнява на липса на обезщетение. В тези хипотези съдът приема лишаването на жалбоподателите от притежание за недопустимо.

Представете си, че сте собственик на имот. В България

В българския контекст недостатъците на механизма за определяне на обезщетение по ЗДС могат да бъдат илюстрирани с примера, с който започнахме и който всъщност е действителен..

Представете си, че сте собственик на имот, разположен в непосредствена близост до някой от големите ни градове, в зона, която е обект на засилен инвеститорски интерес заради перспективите за застрояване и за развитие на търговска дейност. Представете си, че през 2018 г. сте взели кредит от банка, за обезпечаване на който в полза на банката е учредена ипотека за сума от 200 000 евро, тоест банката, която има интерес да обезпечи максимално добре вземането си, е оценила имота ви на 200 000 евро. По същото време имот в съседство до вашия и с фактически същите характеристики като него е продаден за същата сума - 200 000 евро.

Междувременно е в ход процедура за одобряване на Подробен устройствен план (ПУП) за имота ви, с който той е предвиден за отчуждаване за изграждане на участък от магистрала. Или пък с решение на Министерския съвет е определено, че върху вашия и съседни имоти ще се изгражда индустриална зона на частен инвеститор. Това стана възможно, след като през 2019 г. беше приет нов текст на чл. 205, т.6 от Закона за устройство на територията, допускащ отчуждаване на частни имоти за индустриални зони или технологични паркове, като така законът допусна конкуренция между интересите на две лица, при което държавата в лицето на правителството решава кой гражданин ѝ е по-важен.

Поради липсата на изискване за лично уведомяване на собствениците, чиито имоти са засегнати от одобрен проект за ПУП, и поради това, че по правило гражданите не следят Държавен вестник, за да проверяват дали имотът им не е включен в някой нов ПУП, който предвижда отчуждаването му, въпросният план влиза в сила. Приетата също през 2019 г. нова ал. 4 на чл. 51 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) позволява това.

Изводът е, че ако имате добър имот, най-разумното е да се абонирате и редовно да четете официалната газета. Иначе, ако не се информирате навреме за промяната в плана, губите правото да оспорите основателността на отчуждаването поради липса на действителна нужда на държавата/общината да превземе точно вашия имот. Нищо, че още преди седем години Конституционният съд с решение №6/2013 г. обяви, че подобно изискване е непосилно за гражданите - мнозинството в действащото Народно събрание им го вменява отново.

В обичайния случай разбирате, че имотът ви е отчужден, едва с връчването на заповедта за отчуждаване. От нея научавате, че като компенсация за одържавения си имот ще получите обезщетение в размер на 15 000 евро - около 13 пъти по-ниска от определената две години по-рано пазарна цена от 200 000 евро.

Пазарна оценка по непазарен механизъм

До този парадокс се стига заради недостатъците на механизма в ЗДС, по който се определя оценката.

Стойността на обезщетението не се определя въз основа на действителната пазарна конюнктура и пазарните цени на имоти със сходни характеристики, а въз основа на цените на имотите, посочени в нотариалните актове за сключени сделки за съответния район, вписани в съответната служба по вписванията. Публично известен е фактът, че в българския контекст цените по нотариалните актове не са пазарен критерий. В повечето случаи те са крайно занижени и се доближават до данъчната оценка.

От друга страна, в конкретния пример при определяне на обезщетението за имота няма да бъдат използвани за пазарни аналози нито договорът за учредяване на ипотека върху имота, нито сделката за продажба на съседния имот. Това е така, защото според ЗДС като пазарни аналози могат да бъдат използвани само сделки, сключени до 1 година преди възлагането на оценката за имота.

В конкретния пример дори да беше сключен в рамките на въпросната 1 година, договорът за учредяване на ипотека пак нямаше да бъде взет предвид. Подобни сделки, въпреки че са ключов ориентир за действителната пазарна цена на имоти, са изключени от кръга пазарни аналози по ЗДС.

И ако този пример изглежда стряскащ, трябва да се има предвид, че обезщетението можеше да бъде и още по-ниско, ако в службата по вписванията има само една вписана сделка за съответния район през последната година. В тези случаи обезщетението за имота следва да бъде изчислено по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, която не е актуализирана от 1998 г. и може да бъде в размер на 0.27 лв. на кв.м.

Парадоксът придобива особено значителни размери, ако се направи паралел със случаите, когато държавата чрез Комисията за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобито имущество (КПКОНПИ) се прицели към конфискацията на даден имот с твърдението за престъпен произход на средствата, с които той е придобит, като го оценява по пазарни цени по съвсем друга методика - механизмът, определен от самата комисия, води до много завишена оценка. Националните съдилища в процесите по ЗКПКОНПИ приемат т.нар. пазарна цена на придобитото имущество към момента на проверката (а не към момента на придобиването на имотите) като отправна точка за изчисляване на разходите на проверяваните лица.

Така излиза, че държавата конфискува по пазарна цена, а отчуждава по оценка, определена по непазарен механизъм.

Има, разбира се, вариант за оспорване на размера на обезщетението пред съда. Докато трае делото, решавате поне да складирате строителните материали за къщата, кафенето и автосервиза, които имахте намерение да строите. Но в този момент влизат багерите и започват да копаят и няма сила, която да ги спре. Предварителното изпълнение на акта за отчуждаване не е задължителен елемент от всяка отчуждителна процедура. Само по себе си това е възприето като изключителен способ, но с поредица нормативни подходи се превърна в трайна и законосъобразна практика. Текстовете на ЗДС, приети през 2012 г., с които се допусна предварително изпълнение на акта на отчуждаване, бяха обявени за противоконституционни с вече споменатото РКС №6 /2013 г. С изменение на чл. 39б от ЗДС обаче през 2019 г. беше предвидено, че по искане на органа, издал акта за отчуждаване, или по искане на инвеститора съдът се задължава да допусне предварително изпълнение, с което фактически започва разпореждане с отчуждения имот в ущърб на собственика. По този начин се нарушава още един от елементите на законосъобразното отчуждаване, заложени в чл. 17 от конституцията - собственикът да е получил обезщетението и то да е ясно по размер. Както вече установихме - обезщетението не е справедливо по характер.

Отново с измененията на чл. 39б, ал. 1 от ЗДС през 2019 г. се отне възможността на собственика за предоставяне на становище до съда, с което de facto той се лишава от защита на конституционните си права и интереси, а съдът от независим арбитър се трансформира в обвързан от закона разпоредител, особен тип подчинена администрация - на формални процедурни основания съдът е длъжен да допусне предварително изпълнение.

В търсене на решение

Наложителни са спешни законодателни действия, които да променят правната рамка в няколко посоки:

• изменение на чл. 51, ал. 4 и ал. 5 ЗКИР относно режима на уведомяване при изменение на кадастралната карта;
• изменение на чл. 205, т. 6 от ЗУТ, с което бе допуснато с решение на МС индустриални зони да бъдат обявявани за национални обекти по смисъла на ЗДС;
• изменение на чл. 39б от ЗДС предвид спорния характер на възможността съдът да бъде законово задължен да допусне предварително изпълнение, преди отчужденият собственик да е получил обезщетението и то да е ясно по размер и справедливо по характер;
• цялостно преосмисляне на действащия механизъм за определяне на размера на обезщетенията за отчуждавани имоти и създаване на нов алгоритъм, гарантиращ съобразяването на обезщетението с действителната пазарна цена на имотите.

Тези задачи могат да бъдат реализирани или форсирани и със своевременни действия за сезиране на Конституционния съд от органите, които разполагат с такова правомощие, с искания за отмяна на спорните законови разпоредби. Пред Върховния административен съд могат да бъдат атакувани подзаконовите нормативни актове. Несъмнено те противоречат на установените в конституцията и в Конвенцията за защита на правата на човека и основните свободи стандарти за неприкосновеност на частната собственост и за равностойно, адекватно обезщетение, съобразено с пазарната стойност на имотите - частна собственост, в случай на отчуждаването им за държавни или общински нужди.

В противен случай конституционно признатото право на собственост губи своята защита, а с няколко редакции на законите се трансформира в право на несправедливо обезщетение при отчуждаване на частна собственост.

----

*Анализът е осъществен с подкрепата на Фондация за свободата "Фридрих Науман"