Война, форсмажор и цените на имотите

Имат ли основание строителите да увеличат цените по вече подписани договори?

   ©  Цветелина Белутова
Бюлетин Легал Компас Легал Компас

Научавайте най-важното от правния свят и съдебната система всяка седмица на мейла си

Димитър Влаевски е старши адвокат в Schoenherr и има повече от 17 години опит при консултирането на мащабни проекти на чуждестранни инвеститори в сферата на недвижимите имоти, строителството, търговски сделки, реструктуриране на дългове и съдебни спорове.

Войната в Украйна предизвика много бързо верижна реакция от най-различни негативни последици по целия свят. И доколкото никой от тях не може да се сравни с трагедията на милионите украинци, останалият свят, и в частност България, трябва да предприеме необходимото, за да подпомогне както спирането на войната, така и ограничаване на вредните последици от нея. Един от основните сектори в нашата икономика, който първи понесе удар от променения световен ред след 24 февруари, беше строителството.

Миналата седмица Камарата на строителите поиска от Министерския съвет да приеме постановление, което да признае войната в Украйна като форсмажор и в тази връзка да даде свобода на строителите да увеличават цени по вече сключени договори. Доколкото вече беше подробно и обосновано коментирано, че Министерският съвет няма компетентност да обявява форсмажор (непреодолима сила), по-интересен остава въпросът дали законът дава право на строителите да искат увеличение на цените по вече сключени договори.

Войната като непреодолима сила

Непреодолимата сила (force majeure на фр.) е изрично допусната от закона възможност длъжникът (в случая изпълнителят) по даден договор да не носи отговорност за неизпълнението му при "непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора". За такива събития най-често се приемат природни бедствия (земетресения, пожари) и, разбира се, войната. Най-съществената характеристика на непреодолимата сила обаче е, че изпълнението на договора е абсолютно невъзможно, т.е. не само длъжникът, но което и да е друго лице не може да изпълни договора. Непреодолимата сила може да трае само известно време, през което време се спира изпълнението на договора, и след отпадане на причината длъжникът трябва да изпълни задължението си както е договорено, като единствено не носи отговорност за забавата си. Непреодолимата сила може да е и от такъв характер, че на страните да е напълно ясно, че изпълнението ще е невъзможно изобщо, в който случай договорът се прекратява.

Не е необходимо човек да има юридическо образование, за да е наясно, че войната в Украйна едва ли е събитие от такъв характер, което по някакъв начин да възпрепятства директно дадена строителна фирма да построи пътна отсечка или жилищен блок в България или където и да е било другаде по света извън региона на военните действия. Безспорно войната в Украйна доведе до икономически промени по целия свят като сериозно покачване на всички цени, включително и на строителните материали. Същевременно обаче строителните материали не са свършили заради войната в Украйна. Класически пример на непреодолима сила би бил, ако цялото желязо на света се изнасяше от Украйна и вследствие на войната този износ бъде прекратен. Ясно е, че тогава нито един строител не само в България, но и по света, не би могъл да изпълни един договор за строителство.

Войната като стопанска непоносимост

Основното оплакване на Камарата на строителите до Министерския съвет е свързано със сериозното покачване на цените на строителните материали като следствие на войната, поради което изпълнението на вече подписани договори става изключително обременително за строителните компании. Внимателният прочит на изложените от камарата обстоятелства показва, че в действителност не се касае за непреодолима сила, а по-скоро за стопанска непоносимост.

Стопанската непоносимост е друг институт на правото, който подобно на непреодолимата сила дава възможност на страна по него да не го изпълни, без да носи отговорност за това. Основната разлика между двата института обаче е в обстоятелството, че при стопанската непоносимост изпълнението е възможно, но поради изменение на икономическата обстановка изпълнението би довело до несправедливо ощетяване на едната страна. На следващо място, страната, която твърди стопанска непоносимост, не може да откаже да изпълни договора, като се позове на нея подобно на непреодолимата сила, но трябва да поиска от съда да измени или да прекрати договора, като докаже, че е налице съществено изменение на икономическата конюнктура, при която той е бил сключен.

Правата на страните и странният случай на чл. 266 ЗЗД

Безспорно е, че войната доведе до покачване на цените и нарастване на инфлацията. Но какво увеличение на разходите дава право на строителите да се позоват на стопанска непоносимост и да искат увеличение на цените по вече подписани договори?

Преди да се даде отговор на този въпрос, на първо място трябва да се подчертае, че институтът на стопанската непоносимост е много голямо изключение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се спазват (pacta sunt servanda). Именно върху този древен и основополагащ правен принцип е изграден не само стопанският оборот, но и всяко човешко общество трябва да го спазва, за да запази своето съществуване.

Стопанската непоносимост обаче е сравнително нов институт, за който се заговаря по-сериозно едва след края на Първата световна война, която води до хиперинфлация в Германия. Разбира се, сериозността на проблема в Германия по онова време е била напълно друга, след като стока, която в края на войната е струвала 1 марка, през 1923 г. има цена 726 милиарда. В такива времена изпълнението на много от договорите би имало разорителен ефект за длъжниците и също би довело до колапс на обществото. Именно тези изключителни икономически условия водят до изясняване на института на стопанската непоносимост и ограниченията при неговото прилагане.

Българският законодател не се слави със своята прозорливост, но ако непредубеден читател прегледа Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и попадне на втората алинея на чл. 266, би помислил, че горните разсъждения са напълно ненужни. Посочената разпоредба гласи: "Ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло."

Проблемът обаче е, че горната разпоредба е приета по времето на строителството на социализма в България (настоящият ЗЗД е приет 1950 г. и отменя действалия преди това закон от времето на Третото българско царство) и с основна цел да не се допусне реализирането на един "нетрудов доход" от която и да е от страните. Независимо че някои юристи с право виждат в тази разпоредба наченки за приложението на стопанската непоносимост в България, текстът на самата разпоредба и мотивите за нейното приемане не би трябвало да са приложими към настоящата ситуация и по-скоро водят до допълнително усложнение на и без това сложния казус. Интересно е, че предишният ЗЗД, действащ до 1950 г., изрично не е допускал промяна на цената при строителство на сгради "нито под предлог че цената на работата или на материала се е увеличила, нито под предлог че са станали изменения или увеличения в плановете".

След всичко казано страните по всеки договор, който е засегнат от променените условия вследствие на войната в Украйна, трябва да преценят условията на договора към днешна дата и внимателно да помислят имат ли право да искат неговото изменение. В тази връзка отново трябва да се подчертае, че изменението или прекратяването на договора, ако е налице стопанска непоносимост, е правомощие единствено и само на съда, ако липсва воля за това и у двете страни. Освен всичко друго обаче един съдебен процес отнема и значително време, което не прави много практично искането например съдът да измени уговорената цена, тъй като евентуалното съдебно решение ще се получи след няколко години. Междувременно строителят, ако се касае за договор за строителство, няма да има основание да откаже да изпълни договора си и може да изпадне в забава, което да доведе до допълнителни неблагоприятни последици за него.

През последните няколко години сме свидетели как поради засилената глобализация на икономиката всяко събитие от извънреден характер, като финансовата криза отпреди десетилетие, COVID-19 пандемията, а сега и войната в Украйна, независимо в коя част на света се случва, има директен ефект и върху всяка национална икономика. Много е вероятно и очаквано процесите на глобализация да продължат, както и за съжаление възникването на нови подобни събития от извънреден характер с неблагоприятен ефект върху всички нас. Доколкото държавата невинаги може да реагира навреме или изобщо разполага с такива механизми за намеса в частните отношения, а и невинаги е полезно да се намесва, страните трябва да положат необходимата грижа още при сключване на договорите да уговорят възможни разрешения на отношенията между тях при настъпили промени, вместо да разчитат на държавна намеса.

Все още няма коментари
Нов коментар

Още от Капитал