Затишие пред имотна буря
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Затишие пред имотна буря

Лондон е най-засегнатият град в страната от движенията на цените на жилищата.

Затишие пред имотна буря

Цените на жилищата във Великобритания ще спадат, но това не означава, че търсенето ще се увеличи

10788 прочитания

Лондон е най-засегнатият град в страната от движенията на цените на жилищата.

© Reuters


Темата накратко:

- Прогнозите за имотния пазар във Великобритания варират, но преобладава усещането, че цените на жилищата ще спадат.

- Най-големият риск беше от разразяването на нова финансова криза покрай замразяването на обратното изкупуване на имотни активи от седем фонда в началото на юли.

- Централната банка намали лихвите, с което се надява да стимулира ипотечните кредити и да улесни плащането им.

- Търсенето на имоти в страната няма да зависи толкова от ниската им цена, колкото от наличието или липсата на икономическа сигурност в обстановката като цяло.
Най-големият риск за имотния пазар във Великобритания е навлизането в период на рецесия и несигурност.

Месец и половина след референдума на Великобритания за излизане от ЕС на хоризонта продължава да вилнеят твърде много спекулации и твърде малко данни. Призраците след вота са видими – Централната банка на Англия (Bank of England) прогнозира в четвъртък нулев растеж през това тримесечие и рецесия след това, свали лихвите до рекордно ниски нива и реши да изкупува държавни и корпоративни облигации. И всичко това без да разполага все още със статистически данни за състоянието на икономиката след референдума. Облаци от мрачни прогнози надвиснаха и над имотния пазар в страната – повечето анализатори залагат на 5% до 30% спад на цените на имотите в краткосрочен план. Голям брой брокерски сайтове побързаха да излязат със стряскащи данни за бързо поевтиняване на жилищата, разбира се, най-вече в Лондон. Междувременно обаче една от най-авторитетните и големи компании за строителство и предлагане на ипотеки във Великобритания, Nationwide, оповести съвсем различни данни за юли - цените на жилищата са се увеличили с 0.5% на месечна база и с 5.2% на годишна, а според заключенията ѝ бъдещето не е толкова страшно.

Разнопосочните сигнали означават само едно - хаосът със спекулациите за имотния пазар в страната ще продължи още известно време, без да има яснота какво всъщност се случва на него. А това предполага и още действия наслуки, както прави и Bank of England.

Ако се абстрахираме от данните на Nationwide, тази статия можеше да започне съвсем различно. Например така: Когато повече от половината британци гласуваха за излизане на страната от Европейския съюз, едва ли са се замисляли, че така подписват поевтиняването на жилищата си. За един месец цените на имотите в страната спаднаха с 0.9% до средно 307 хил. паунда, изчислява специализираният сайт за имоти Rightmove. Най-голямото намаление е в централен Лондон, където цените са се смъкнали с 2.3% (около 19 хил. паунда). И всичко това в пиковия обикновено сезон на имотния пазар. Повечето хора предпочитат да купуват и продават имоти именно през лятото, за да имат време да се нанесат преди зимата. Но не и през 2016 г., когато Bank of England, икономисти и експерти говорят за предстояща рецесия.

Надолу и само надолу

Донякъде е иронично, че само преди 6-7 месеца опасенията за сектора бяха съвсем различни. Консултантската компания UBS предупреждаваше, че може да се стигне до изкуствена корекция на цените на жилищата, тъй като те надвишават значително заплатите в Лондон, където има огромно търсене и ограничено предлагане на жилища. "Лондон е досега най-надценяваният пазар в Европа, в риск от балон заради експлозивното поведение на цените от 2013 г.", пише в доклад на UBS от края на миналата година. Deutsche Bаnk по подобен начин предупреди, че цените се увеличават и въпреки това купувачите са склонни да плащат повече. Статия в IBTimes изразява опасения, че доброто представяне на икономиката ще доведе до това Bank of England да увеличи лихвите, което би оскъпило ипотечните кредити, би затруднило изплащането им и би направило още по-невъзможно закупуването на все по-скъпите жилища.

Сега обаче лихвите се понижават, цените също вървят надолу, а притесненията не спират. Всъщност британците бяха предупредени донякъде. Още преди референдума финансовото министерство, когато все още беше оглавявано от Джордж Осбърн, заяви, че при вот за Brexit цените на имотите ще паднат с 10 - 18%. Дочуха се и по-песимистични прогнози на експерти за спад от дори 30%. Според предупрежденията на Осбърн, Brexit ще доведе до нарастване на разходите по кредитите в икономиката, което ще намали търсенето на имоти и сделките с тях, съответно и цените. Експерти изтъкват и друга причина за вероятен спад на цените – инвестициите на граждани от ЕС ще намалеят, като това би се усетило най-вече в централен Лондон. И въобще логично е при по-голяма политическа и икономическа несигурност, каквато вече е налице, хората да се въздържат и да отлагат покупките си на жилища.

Има и още един фактор за евентуален статистически спад на търсенето и съответно на цените. В началото на годината сделките с имоти се увеличиха, защото много британци бързаха да ги сключат преди правителството да повиши с 3% гербовия налог за всяко закупено допълнително жилище от 1 април. Това е данък, който се плаща еднократно при сделка и се определя като процент от крайната цена на имота. Не една строителна фирма реши да предложи на потенциалните купувачи "подсладители" като например да поеме разходите по гербовия налог, да им отпусне 20 хил. паунда за мебели или да им даде шанс за спечелване на безплатно паркомясто, съобщи Bloomberg през юли.

Без излишен драматизъм, каквито и да бъдат официалните числа за имотния пазар през юли и август, тенденцията поне в краткосрочен план ще е цените на имотите да вървят надолу. Трийсетте години на подем на имотния пазар приключиха, пише Хана Фиърн от The Independent. "Причините са ясни: липсата на инвестиции в социалните жилища през последните три десетилетия беше допълнено от ефектите на глобалната икономическа криза от 2009 г. - свиване на строителната индустрия (не се строяха нови жилища въпреки увеличаването на населението), и въвеждането на по-строги ограничения за ипотечни кредити (по-малко хора имат възможността на купуват и конкуренцията при наемите нарасна...)", добавя тя.

Така Brexit се явява не първопричината за спада на цените, а просто факторът, който разкри проблема. Или както анализаторите на Société Générale твърдят: "Виждаме класически имотен балон в Лондон. При сегашната пропорция на цените спрямо доходите в Лондон, корекция на цените от дори 40-50% в най-скъпите лондонски райони не изглежда невъзможна." Тази прогноза се базира на факта, че цените на имотите в британската столица скочиха двойно откакто започнаха да се възстановяват след финансовата криза през 2009 г. През изминалия месец, средната цена на жилище в Лондон е била 472 хил. паунда, което е 12 пъти по-високо от средните за града доходи. Преди време съотношението е било едно към шест, допълва банката. И ако правителството реши да бърза с плановете си за излизане от ЕС и не успее да договори свободен достъп до пазара на ЕС, е много вероятно служителите на многобройните финансови фирми в Лондон да се опитат да продадат жилищата си, за да се преместят в Европа, което ще срине още повече цените.

Какви са рисковете

Само по себе си, едно поевтиняване на вече свръхскъпи имоти не би трябвало да е неприятно събитие. Проблемът обаче е, че спукването на балона от твърде надценени жилища води до опасни аналогии с началото на финансовата криза от 2007-2008 г. Ситуацията изглеждаше най-рискована в началото на юли, когато седем инвестиционни фонда, между които M&G Investments, Aviva Investors и Standard Life Investments замразиха имотните си активи на стойност общо 15 млрд. паунда. Фактът, че управителите на фондовете не могат да продават или ликвидират тези активи достатъчно бързо, за да посрещнат исканията за кешови плащания от бягащите инвеститори, се възприе като знак, че Великобритания е плашещо близко до финансова криза, сходна на тази от 2007 г. в САЩ, когато два имотни фонда на Bear Stearns бяха замразени, коментира Business Insider UK. Решението за британските фондове "беше взето заради изключителния натиск върху ликвидността на фондовете, в резултат на несигурността след референдума за ЕС", добавят от Henderson Global Investors. Това отново води до проблема, че фондовете предлагат традиционно повече ликвидни средства, отколкото наистина биха могли да доставят в случаи на паника, когато всички искат да изтеглят кеш. Затова дори кешови буфери, които изглеждат големи – около 10%, не са достатъчни за избягването на драстичната стъпка, каквато е забраната върху обратното изкупуване на активи от фондовете.

Около месец по-късно обаче засега тези тревоги от задаваща финансова криза изглеждат сравнително овладени. А Bank of England се опитва всячески да се справи с надвисналата рецесия и останалите рискове. По всяка вероятност централната банка ще продължи да поддържа ниски лихвите си, а може дори да ги свали допълнително в близко време, тоест разходите по кредитите ще останат по-малки за по-дълго време. Това би трябвало да е добра новина за обикновените домакинства с ипотечни кредити, защото означава, че ще плащат по-ниски вноски по заемите си. Но на практика ще бъдат облагодетелствани само хората с ипотеки, чиито вноски са вързани към основната лихва на Bank of England. Този тип кредити обаче са доста малобройни - повечето заеми в последните години са с фиксирани лихви, а през 2015 г. те са били почти 90% от всички отпуснати, пише The Independent. Впрочем понижаването на лихвите е нож с две остриета. Търсеният ефект е окуражаването на кредитирането и икономиката, но крайният резултат може да бъде по-различен - повече несигурност и рискове за банковата система, най-вече удар по печалбите на финансовите институции, пенсионните фондове и т.н.

Bank of England се опитва да компенсира неприятностите за банките с допълнителен фонд за евтино финансиране. Но ако самите банки усещат, че ситуацията е твърде опасна, няма да бъдат склонни да дават заеми на вложители с малки депозити, което ще ограничи търсенето, смята изданието The Nation Online. Очакванията за инфлация, по-висока безработица и по-евтин паунд ще окажат натиск върху финансовото състояние на домакинствата. При по-бавен икономически растеж ръстът на заплатите ще е ограничен, с което покупателната способност ще намалее. Това означава и по-малко търсене на жилища, въпреки че ще бъдат по-евтини. "Дори и да намалее търсенето заради икономическата несигурност, ефектът върху цените на жилищата не е сигурен, тъй като потенциалните продавачи също може да се въздържат от продажба", твърди докладът на Nationwide. Освен това строителните фирми може да отложат новите си строежи, въпреки че те отдавна не успяват да вървят в крачка с нарастването на населението, добавят анализаторите.

Цените на имотите вероятно ще падат в близките месеци, но прогнозите за определени проценти са трудни за предвиждане. Заради несигурността купувачите биха могли да отложат намерението си да купуват, а и те ще страдат от ниски лихви по депозитите си. Някои продавачи обаче също може да предпочетат да отложат сделките си и да сгрешат. "Докато мнозина инвеститори отвъд Великобритания са предпазливи, други са привлечени от обезценяването на паунда, което им позволява да купуват по-евтино", казва Анди Пайл от британското поделение за имоти на KPMG.

Интересното в цялата тази история е, че не цената определя търсенето, а несигурността. Докато британската икономика се развиваше добре преди референдума, високите цени не бяха пречка за големия брой сделки и търсене. Половин година по-късно ключовата дума не е "цена", а именно перспективите за бъдещето. Точно тези абстрактни усещания са трудни за измерване и прогнозиране. Но ако тръгнат в неприятна посока, моментното затишие може лесно да се превърне в буря.

Строителството във Великобритания върви с по-бавен темп от нарастването на населението.
Фотограф: Reuters
Темата накратко:

- Прогнозите за имотния пазар във Великобритания варират, но преобладава усещането, че цените на жилищата ще спадат.

- Най-големият риск беше от разразяването на нова финансова криза покрай замразяването на обратното изкупуване на имотни активи от седем фонда в началото на юли.

- Централната банка намали лихвите, с което се надява да стимулира ипотечните кредити и да улесни плащането им.

- Търсенето на имоти в страната няма да зависи толкова от ниската им цена, колкото от наличието или липсата на икономическа сигурност в обстановката като цяло.
Най-големият риск за имотния пазар във Великобритания е навлизането в период на рецесия и несигурност.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    ijj avatar :-|
    ijj

    "Междувременно обаче една от най-авторитетните и големи компании за строителство и предлагане на ипотеки във Великобритания, Nationwide, оповести съвсем различни данни за юли - цените на жилищата са се увеличили с 0.5% на месечна база и с 5.2% на годишна, а според заключенията ѝ бъдещето не е толкова страшно."

    Ами така е - има известна вероятност за местене на фирми и хора в други страни, но това може и да не стане. Засега поне май още няма финансови фирми, които да са започнали да се местят нанякъде. Може би всички изчакват да видят кога ще започне Брекзитът и как точно ще се отрази на дейността им.


  • 2
    karen_walker avatar :-|
    karen_walker

    Мисля, че след всичките предупреждения, които британските пуаци избраха да игнорират, сега напълно заслужават да се разклати земята под краката им.

  • 3
    dgerald avatar :-|
    dgerald

    До коментар [#1] от "ijj":

    И къде да отидат? Германия и Франция не са най-безопасните места за живеене!

  • 4
    wolfblass avatar :-|
    Kristian Yakov

    Тази държава се издържа с работеща икономика.Целта на намалените лихвие да се стимулира потреблението, а цените на имотите е здравословно да спаднат тъй като никой не купува ,а и в момента е по статистика има най малко млади притежаващи имот от всички генерации до сега.ПЛЮС тук е тъпкано с имигранти, а целта не е те да останат бездомници.Тук има над 3.5 мил. ЕС граждани едва ли целта е всички те да се прибавят към социалната им система.Навремето така ги хулиха и предричаха катастрофи когато пожелаха да запазят паунда е и, днес дори и след спада си паунда е отново по силен от еврото.Британия имат зад гърба си целия англоезичен свят Индия,Канада,Австралия,Нова Зеландия,САЩ, Южна Африка. Имат традиционно добри връзки със Скандинавия. Намаляването на корпоратиния данък и падането на основната лихва, спирането на строежа на ядрената централа са само ходове които потвърждават решимоста на институциите да докажат ,че са там да за каквото са ,а именно да си гледат работата....за разлика от тези на други държави.

  • 5
    edin131 avatar :-|
    edin drugii

    До коментар [#3] от "dgerald":

    да дойдат в България бе , тук за тези цени на едно жилище ,ще купят цял бизнес парк или мол ,нали се сещаш ,че след 10 години няма да е така ,по скоро тук ще е скъпо колкото там ,отколкото там да поскъпне повече ,от колкото тука .

  • 6
    dgerald avatar :-|
    dgerald

    До коментар [#5] от "edin drug":

    Ами то в Украйна е още по-евтино, но и там няма да отидат :)

  • 7
    fpyyh avatar :-|
    fpyyh

    До коментар [#4] от "Kristian Yakov":

    Икономиката на Великобритания зависи много от чуждите инвестиции и вложения, има доста сериозен търговски дефицит и откъсването и от света не е добро решение. Суровини нямат, фабрики не строят, така че ниският паунд не помага да изнасят повече. Засега имат шанс да привлекат чужди капитали заради падащите цени на активите - имоти, компании, но когато всичките апетитни хапки минат в нечии ръце, какво още ще продават, за да покрият тази разлика? Ако и финансовият сектор се изнесе или западне, съвсем ги чака рецесия, докато създадат нови индустрии.

  • 8
    vcorp avatar :-|
    Mockingbird

    Сега дайте и на бабите от село Чуйпетлово да гласуват дали в Церн да продължават сблъсъците на протони в Големия Адронен Колайдер...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK