Къде ще бъде най-болезнена предстоящата жилищна криза

Страните, които досега бяха добри примери в сектора, изпитват затруднения

Жилищният срив изпрати световната икономика в рецесия между 2007 и 2009 г. Но три страни - Австралия, Канада и Швеция, преминаха през тази суматоха. Въпреки че цените на имотите се сринаха на други места, и трите държави отбелязаха двуцифрен ръст. Част от това беше късмет. Бумът на суровините подкрепи икономиките на Австралия и Канада например. Но умната политика помогна. Всяка страна беше сочена за ярък пример за други засегнати от кризата места, чиито служители възхваляваха неистово. Марк Карни, тогавашният управител на Канадската централна банка, беше наречен от един британски вестник "най-големият сладур в банкирането".


Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове

Жилищният срив изпрати световната икономика в рецесия между 2007 и 2009 г. Но три страни - Австралия, Канада и Швеция, преминаха през тази суматоха. Въпреки че цените на имотите се сринаха на други места, и трите държави отбелязаха двуцифрен ръст. Част от това беше късмет. Бумът на суровините подкрепи икономиките на Австралия и Канада например. Но умната политика помогна. Всяка страна беше сочена за ярък пример за други засегнати от кризата места, чиито служители възхваляваха неистово. Марк Карни, тогавашният управител на Канадската централна банка, беше наречен от един британски вестник "най-големият сладур в банкирането".

Надолу, надолу

В целия богат свят цените на жилищата сега започват да падат след години на главозамайващ растеж. И именно прегретите пазари като тези в Австралия, Канада и Швеция са изправени пред някои от най-резките спадове. Преяждането с ипотеки, подхранвано от ниските лихвени проценти, остави всяка страна с огромни дългове на домакинствата. Като дял от разполагаемия доход този дълг е 185% в Канада, 202% в Австралия и 203% в Швеция. За разлика от това, нивата на дълга са се свили в страните, които поеха тежестта на последния срив, сред които бяха САЩ, Ирландия и Испания.

Жилищните сривове и рецесиите, които са предшествани от натрупването на този дълг, обикновено са по-тежки. Прекомерният ливъридж прави хората по-уязвими към загуба на работа, повишаване на лихвените проценти и падане на цените на жилищата, както се е случило в САЩ по време на Голямата депресия и по-скорошната финансова криза. Тъй като сега централните банки повишават лихвите с най-бързите темпове от повече от четири десетилетия, страните, затънали в ипотечен дълг, отново ще бъдат изложени на неприятни последици.

В Австралия, Канада и Швеция цените на жилищата са се увеличили повече от два пъти от 2007 г. в сравнение с повишения от 50% във Великобритания и 61% в САЩ. Високите нива на имиграция и в трите страни означават, че от началото на хилядолетието нарастването на населението е надвишило средното в ОИСР, клуб на предимно богати страни. В Австралия населението е нараснало с една трета; в Канада - с една четвърт; в Швеция - с една шеста. Свиването на домакинствата също тласка цените нагоре. Според Royal Bank of Canada нарастването на броя на хората, живеещи сами или с по-малки семейства, е увеличило броя на домакинствата в Канада с около 30 хил. годишно от 2016 г. насам. Близо 30% от канадците сега живеят сами.

По-големи рискове

В резултат на рязко покачващите се цени канадските домакинства добавиха рекордните 190 млрд. канадски долара (150 млрд. долара) нов ипотечен дълг миналата година, повече от два пъти повече от сумата през 2019 г. Шведите поеха допълнителни 370 млрд. крони (40 млрд. долара) такъв дълг през юни в сравнение със същия месец преди три години. Лесният кредит също привлече спекуланти и вдъхнови хората да търсят ваканционни жилища. Всеки шести собственик на жилище в Онтарио, което включва Торонто, най-скъпият пазар в Канада, сега има поне два имота. Всеки пети швед притежава лятна вила.

Следователно не е изненадващо, че рисковете на заемите се повишиха въпреки усилията на кредиторите и регулаторите да затегнат кредитните стандарти. Австралийският финансов регулатор изчислява, че 22% от ипотеките, взети през второто тримесечие на тази година, поставят притежателя им в уязвимо финансово положение въз основа на съотношението им дълг към доход от шест към едно или повече. В Канада ипотеките със съотношение дълг към доход четири и половина пъти или повече - мярката, която се използва от централната банка на Канада за оценка на риска - съставляват 27% от новите ипотечни заеми в началото на тази година. В Швеция такива заеми нараснаха до повече от 14% от новите ипотечни заеми през 2021 г. Щефан Ингвес, управител на централната банка на Швеция, описа това натрупване на дълг като "като да седиш на върха на вулкан".

Повишаващите се лихвени проценти или падащите цени на имотите може да накарат вулкана да избухне. Централната банка на Австралия прогнозира 20% спад на цените на жилищата, което би било най-големият спад от четири десетилетия. Цените в Канада може да паднат с до 14% от пика си според местната централна банка. Голяма част от дълга в трите страни се държи от по-богатите домакинства и засега безработицата остава сравнително ниска. Но ако загубата на работни места започне да нараства, както изглежда вероятно, ситуацията може бързо да се влоши. След глобалната финансова криза Австралия, Канада и Швеция бяха приветствани като пример за страните по света. Този път те изглежда доста по-вероятно да служат като предупредителна история.

2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved