Капитал
Обратно към статията

Великанът на входа на София

Рибният бизнесмен Петко Русинов инвестира в жилищна сграда с 31.5 хил. кв. м РЗП до Околовръстното в "Младост 4"

От Боряна Генчева
12 юли 2019

Панелните квартали са свикнали с големи блокове. Новата жилищната сграда М4 (от "Младост 4") обаче има заявки за внушителност дори по тези стандарти. С 289 апартамента и обща разгъната застроена площ от 31 500 кв. м тя се нарежда сред най-големите, които в последно време се строят в София.

Сградата, която ще е монолитно строителство с тухла, предстои да бъде издигната северно от Околовръстното шосе, на пресечката му с улица "Проф. Александър Танев". Кръговото там е известно като пътен възел "Младост" - точката, от която се очаква да започне разширението на южната дъга на Околовръстното до връзката с автомагистрала "Тракия". Ще бъде 15-16-етажна (кота корниз 45 м), от пет секции с пет входа. Сградата е по проект на арх. Пламен Генчев. От "Смарт инвестор", което управлява проекта, очакват разрешение за строеж до седмица-две и в момента провеждат търг за главен изпълнител. "Ще строим успоредно с "Главболгарстрой" – ние нашата жилищна сграда, а те липсващия участък от южната дъга на Околовръстното шосе", казва Стефан Павлов, собственик и управител на "Смарт инвестор".

"Локацията е стратегическа. София е основният пазар на жилища в страната", коментира инвеститорът в проекта Петко Русинов.

Фотограф: Надежда Чипева

Инвеститор е "Ти Ви Атлантик", в която равни дялове имат Петко Русинов и синът му Ивайло. Петко Русинов е бивш генерален директор на "Океански риболов" - Бургас. После развива собствен бизнес за внос, преработка, износ и дистрибуция на риба. Сумарните обороти на трите му най-големи дружества за 2017 г. са за над 22.3 млн. лева. Това прави Петко Русинов и фамилията му играч номер едно в рибния сектор в страната. Той и децата му са собственици на "Алмар сийфууд" - предприятие за преработка на скариди в Айтос, което от три години оглавява класацията на най-големите дружества по приходи от продажби в сектора, на фирмата за добив на рапани "Пасифик стар", на "Делта индъстри", което има рибна фабрика в Созопол, на групата "Атлантик" и др.

Защо точно жилища

"Защото видяхме колко добре успяхме да продадем 121-те апартамента в блок 487 в "Младост 4", казва Стефан Павлов. Блокът е на около 300 метра от новата локация. "Смарт инвестор" е купило сградата в груб строеж от банка, завършили са я и през 2016 г. са я разпродали изцяло. Тя е от около 18 хил кв. м РЗП и е залепена за блок 488, с който заедно правят 33 хил. кв. м РЗП.

Апартаментите са разпродадени и/или наети от хора, които работят предимно в ИТ и аутсорсинг компании с офиси в съседство. "Преди време в "Младост 4" е имало само бизнес парка. А сега толкова много бизнес се нанесе в района. И хората, които купуват имоти за инвестиции, имат много по-голям успех, когато собствеността им е в "Младост", и по-близо до бизнес средата", казва Павлов.

Той изтъква като плюс, че локацията е на пешеходна дистанция от метрото, на 15 минути с него и на пет минути с кола от летището. Освен това теренът за новата сграда е точно до новия южен вход на София. Когато разширението на Околовръстното бъде пуснато, около половината от трафика ще минава през тази тангента. Затова и се чудихме дали да не наречем сградата South Gate, но последно се спряхме на М4, разказва проджект мениджърът.

Извън всичко това досегашният инвестиционният опит на "Смарт инвестор" е изцяло в жилищното строителство. Дружеството е на пазара в София от 2009 г. Освен две бургаски сгради - "Астрея" и "Адам Мицкевич 1", на сайта му е описана и "Драгалевци резидънс". На базата на опита си с тази сграда, която е над "Лидл" - Драгалевци, Стефан Павлов твърди, че шумът от Околовръстното не е проблем, ако постройката е добре направена и шумоизолирана. "Фонов шум има в цяла София, а в центъра е дори още по-голям", добавя той. Повечето проекти на "Смарт инвестор" обаче са с квадратура до 11 хил., 12 хил., 18 хил. кв. м РЗП и сградата М4 е най-големият им.

Освен това Русинови също имат опит в жилищното строителство в Бургас от периода 2005 - 2014 г. "Това не ни е основен бизнес. Но прибягваме до него като диверсификация от време на време, когато считаме, че има възможности за добра инвестиция", обяснява синът му Ивайло Русинов, който вече е поел управлението на бизнеса.

[Смарт инвестор]


Зарибяващи цени

"Локацията е стратегическа. София е основният пазар на жилища в страната. Нямаме притеснения как ще се развие той в бъдеще, защото цените, на които ще продаваме, ще са много ниски", коментира Петко Русинов. Ниските цени според него са възможни благодарение на цената, на която са купили парцела, а и на строителните оферти. Справка в Имотния регистър показва, че "Ти Ви Атлантик" придобива терена от 12.5 дка за 4.89 млн. лева през 2017 г. Продавач е "Интерфорум – ко" на бизнесмена Еди Минасян – известен от началото на прехода с едноименното си заведение срещу столичния хотел "Хемус". Стефан Павлов казва, че офертите на строителните фирми се движат между 500 и 600 евро за кв. м, и предполага, че цялостната инвестиция в сградата ще е от порядъка на 12-13 млн. евро. Той разказва, че кап. Петко Русинов решил да инвестира в проекта, след като на поредица от срещи го запознали с идеята, представили му продажбите от предишната си сграда и вижданията си накъде ще се развива пазарът. "И той е бургазлия, и ние сме бургазлии, познава се с баща ни от 40 години", добавя проектният мениджър.

От "Смарт инвестор" уточняват, че цените в М4 ще тръгват от 900-1000 евро за квадратен метър на зелено. За сравнение, през 2016 г. са продавали на 850 евро за кв. метър. А Ивайло Русинов добавя: "За момента районът на "Младост" е доста активен, пазарът е стабилен. А и предварителните проучвания сочат, че след като получим разрешително за строеж, ще успеем да продадем на зелено около 30-40% от проектираните апартаменти." Сградата ще финансират и със собствени средства, и с банкови кредити. Очакванията са тя да бъде въведена в експлоатация за две-три години.

"Хората, които купуват имоти за инвестиции, имат много по-голям успех, когато собствеността им е в "Младост", и по-близо до бизнес средата", казва мениджърът на проекта Стефан Павлов

Фотограф: Капитал

Вертикален затворен комплекс

"Стремежът ни беше във всеки апартамент да има южни, западни и източни прозорци, за да бъде осветен по всяко време, казва Стефан Павлов. "Опитът ни сочи, че предимно се търсят двустайни апартаменти, но последната година забелязваме засилен интерес и към тристайни и четиристайни, затова предвидихме и такива", добавя той. Ще има и едностайни. На партера са проектирани 800 кв. м търговски и офис площи и 60 наземни гаражни клетки - отделно от подземните паркоместа.

От "Смарт инвестор" обясняват, че разглеждат бъдещата сграда като затворен жилищен комплекс. Самата постройка ще е върху 8.5 дка. Останалите 4 дка са предвидени за зелени площи - детска площадка, площадка за домашни любимци, площадка с барбекю и пр.

"Това ще е един мастодонт, който стои на новия вход на София за цял живот. Искаме да е осветен, красив, без черни петна. Като се влиза в София, да се вижда, че наистина влизаш в една европейска столица", казва Стефан Павлов. И добавя: "В резултат на горчивия ни опит с т.нар. професионални домоуправители решихме сами да управляваме инвестицията. Не желаем управлението да се превръща в печалбарство и сградата да остане неуправлявана."

Намеренията му са, след като сградата бъде въведена в експлоатация, да изчислят средствата, необходими за доброто й поддържане, и да ги представят на всички собственици. Сумата ще бъде разделена спрямо притежаваната квадратура и броя на живеещите хора. Предполагат, че при 300 апартамента таксите няма да са много високи. За управлението на сградата инвеститорът ще учреди отделно дружество.

Когато един имот е добре управляван, той запазва стойността си, добавя Боян Павлов, който е собственик и управител на "Смарт инвестор София" - дружеството, което ще се занимава с продажбите. "От икономическа гледна точка това е важно не само за бъдещите ни клиенти, но и за нас, защото смятаме да имаме доста собственост в тази сграда. Ние лично, инвеститорът ще си остави, а имаме познати, приятели, партньори, които искат да купят жилища с лична цел и с цел инвестиция, Искаме да си запазим инвестицията", обяснява той.

С 289 апартамента и обща разгъната застроена площ от 31 500 кв. м новата сграда М4 е от най-големите, които в последно време се строят в София

[Смарт инвестор]