Кризата, навлизането на моловете и насищането на пазара с търговски площи действително преобърнаха пазара. Статистиката на агенциите за имоти показва, че за последните пет години наемите по бул. "Витоша" са паднали с 40 до 50%.

"Ако през 2008 г. договорите се подписваха средно за 100 евро/кв. метър, сега сделките за помещения по "Витошка" са средно за 50-55 евро/кв. метър", посочи Данислав Тенинчев, консултант в "Адрес недвижими имоти".

От компанията за бизнес имоти Forton International посочват още по-ниски нива – средно 40 евро на кв. метър. Когато се заговори за причините за спада обаче, коментарите на брокерите са в една посока: намалелият трафик от посетители по търговската улица.

"Когато хората не могат да вървят по една улица, търговците няма как да са там", коментира Росен Генев от Forton, визирайки изкопите и праха по "Витошка" заради строежа на метрото.

Другият фактор според него е появата на моловете и превръщането им в популярни места за пазаруване. Той посочва три ключови фактори за пренасочването на купувачите към тях: има къде да паркират, изборът от магазини е голям и не зависиш от климата навън - през зимата е топло, през лятото – прохладно.

Така много търговци, които преди години държаха магазини на бул. "Витоша", вече отварят приоритетно в моловете. Списъкът включва имена като Sport Depot, Fan Point, Hot Spot... Други избраха съседни локации като ул. "Граф Игнатиев" или района между улиците "Съборна" и "Леге", където се изнесоха луксозните марки. Така картата на търговските зони в центъра на София вече е коренно различна.

Новите горещи точки

Само на метри от бул. "Витоша" вече се оформи нова силна търговска локация. Става въпрос за района на пл. "Славейков" и кръстовището между "Граф Игнатиев" и ул. "Г.С. Раковски". На пазара на имоти са единодушни, че тази зона вече гони "Витошка" по наеми.

"През последните години "Графът" се наложи като силна улица с голям поток от хора и наемите се задържаха на сравнително високи нива - около 60 евро на кв. метър", посочиха от "Адрес".

Асен Тонев, мениджър в "Инвест пропъртис", също отчита пренасочване на търговците към площад "Славейков", като отбелязва, че наемите там вече са равни, а в някои случаи дори по-високи от тези на бул. "Витоша". "Площадът в момента е най-търговското място в София. Неслучайно там рядко се сменят и наемателите", коментира той.

Според него отливът на търговци от бул. "Витоша" е започнал преди кризата и ремонтите, още с превръщането му в пешеходна зона. Тогава от него си тръгнаха луксозните марки и се настаниха на "Леге" и "Съборна". "Една от причините е, че там можеш да спреш с кола, а клиентите на тези магазини държат на това и търговците се съобразяват", обобщи Асен Тонев.

От "Адрес" посочват и други наскоро оформили се търговски локации – местата около новите метростанции в центъра. Според Данислав Тенинчев напоследък сериозен търговски интерес извън пешеходната зона на "Витошка" привлича и частта от булеварда покрай парка на НДК. Отсечката се намира между два изхода на метростанция и това генерира сериозен поток от хора.

Това е и една от причините наемите на кръстовището на бул. "Патриарх Евтимий" и "Витоша" да се запазят на нива от 55-60 евро/кв. метра, които са над средните за пешеходната част. Другата силна зона според агенциите е в другия край на булеварда – около кръстовището на Съдебната палата при ул. "Алабин" и метростанция "Сердика", където се пресичат двата метродиаметъра и също има целодневно огромен поток от хора.

Равносметката е, че метрото, чието строителство бе една от причините за временния отлив на търговци и посетители от бул. "Витоша", в дългосрочен план може да се окаже най-силното му предимство.

По свой път

Месеци след строежа на метрото първите сигнали за връщането на интереса към бул. "Витоша" вече са налице. Като например спадът на празните помещения. Според Асен Тонев в момента в пешеходната част на булеварда те са едва три-четири, основно заради високи наеми, докато миналата зима в това положение бяха почти половината площи. "Все още има малки помещения, за които се искат по 100 евро/кв. метър, но това вече не е приемлив наем", коментира той.

От "Адрес" също отбелязват появата на нови наематели, макар и с различен профил спрямо преди. За момента заведенията имат лек превес над търговците сред желаещите да наемат площи на "Витошка". Най-често се търсят малки квадратури с възможност за маси отпред в пешеходната зона, както са решени централните булеварди в много европейки столици, посочиха от агенцията. Преобладават кафенетата, сладкарниците и сладоледените салони, тъй като повечето сгради по булеварда са жилищни и това затруднява създаването на заведения с топла кухня.

Не липсва и интерес от търговци, които искат представителен магазин в центъра, тъй като търговските улици генерират постоянен поток от хора и добра познаваемост. Проблемът за повечето обаче са малките площи по булеварда – най-често по 100 до 250 кв. метра, докато помещения над 1000 кв.м се броят на пръсти и често са на няколко нива.

Все пак брокерите посочват и марки, предпочели бул. "Витоша" пред моловете за първите си обекти в България. Сред примерите са холандският бранд за здравословна кухня Wok to Walk, както и магазините за обувки Aldo. Специализираните магазини за продуктите на Apple - iSTYLE също се пренесоха от ул. "Г.С. Раковски" към бул. "Витоша".

На тази база от "Адрес" и "Инвест пропъртис" прогнозират стабилизиране на наемните нива по търговския булевард. Подобна е прогнозата на Forton, но от компанията смятат, че търсенето на площи по "Витошка" няма да се възстанови напълно преди края на ремонта по обновяването й.

Дори и след това връщане към старите наемни нива от 100 - 200 евро/кв. метър е немислимо. Най-вече заради различната ситуация на пазара в сравнение с преди 5-6 години, когато моловете още прохождаха, а по търговските улици нямаше и педя свободна площ.