Сграда за всички
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Сграда за всички

Shutterstock

Сграда за всички

Кои разходи следва да поемат наемателите и кои собственикът при поддръжката на един офис център

Радостина Маркова
4896 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Белег за лошо управление са случаите, при които договорените разходи за поддръжка на имота в края на годината се окажат двойно по-високи.
Ключов момент в отношенията с наемателите е на каква база се разпределят разходите по управлението на имота - пропорционално на ползваните площи или на базата на общата площ на сградата.

Договорът за наем е подписан и започват разправиите по сградата. Така изглеждат отношенията собственик-наематели, ако няма ясни правила за поддръжката и свързаните с нея разходи. Неуредени отношения може да има навсякъде – от плащането за асансьора, през спорове за чия сметка са застраховките и данъците върху имота до начина на разпределяне на оперативните разходи. Готов отговор на тези и други въпроси няма било заради липсата на традиции при управлението на имоти в България, било заради отсъствието на единна практика и на по-развитите пазари.

Все пак правила и тук има и те са в две посоки: още в началото разходите да се разпределят прецизно, а в края на всеки отчетен период собственикът да е готов с подробна разбивка пред наемателите колко, за какво и защо е похарчено.

Първо събираме, после делим

Разходите в една офис сграда далеч не се изчерпват с месечните наеми. Извън тях ползвателите дължат още два компонента – такса за обслужване (service charge) и консумативи за наетата от тях площ.

Най-често слабото звено в отношенията наемател-собственик е именно таксата за обслужване. На теория тя включва оперативните разходи по сградата, т.е. тези, свързани с нейното нормално ежедневно функциониране, докато капиталовите разходи е редно да са за сметка на собственика на имота. В числото на плащаните от наемателите услуги влизат охраната, поддръжката на асансьорите, общите части и инсталациите, също и тази на зелените площи. Включени са още почистването на фасадите, данъците, застраховките, както и самата услуга по управление. Списъкът обаче може да набъбва до безкрай, а българската практика познава и различни случаи на произволно включени разходи. В по-безобидния вариант може да се окаже, че наемателите покриват и комисионите на брокерите, с които собственикът работи по запълване на сградата (въпреки че е редно те да са за негова сметка). В по-грубия практиката познава и опити за тяхна сметка да минат разноските по джипа на наемодателя (последното все пак се цитира по-скоро като куриозно изключение).
Затова хората, които се занимават с управление на имоти, съветват в отношенията собственик-наемател на сградата да има максимална прозрачност. "При професионалното управление на един имот най-важното в отношенията с наемателите е от ден първи всеки от тях да е наясно за какво плаща, какво получава срещу парите си и дали иска да го получава", коментира Лъчезар Пенкин, лизинг мениджър в компанията за управление на имоти "Лендмарк пропърти мениджмънт". Според него колкото по-прецизно е уредено това още при подписването на договора за наем, толкова по-малка е вероятността за последващи спорове между страните. Управителят на "Славчев консултинг" Антон Славчев допълва, че добрите мениджъри отиват по-далеч и още преди съответната година могат с голяма точност да прогнозират разходите по сградата, да планират бюджета за поддръжка и да се впишат в рамките му. От компанията, която е асет мениджър на Serdika Offices, отчитат, че вече втора година пропърти мениджмънтът на бизнес сградата, поверен на ECE Projektmanagement Bulgaria, се вмества в заложения бюджет по поддръжката и дори връща пари на наемателите.

Масовият модел на пазара обаче все още остава: първо харчим за каквото дойде като разходи, после събираме всичко и го разделяме между наемателите.

За сметка на наемателя

На софийския офисен пазар таксата за поддръжка варира в широки граници. Според Антон Славчев границите най-често са между 1.5 и 3.5 евро на кв.м.

От "Лендмарк пропърти мениджмънт" обаче посочват, че има единични нива и под или над тези стойности, като не е задължително таксата в горната граница да е заради неефективно управление и обратното – тази в ниския диапазон невинаги означава оптимизиране на разходите.
В практиката има примери, при които в таксата за поддръжка са включени и част от консумативите на съответния офис (например дял от разходите за климатизация и вентилация, ако няма как да бъдат отчетени отделно за всеки наемател). В такива случаи размерът на таксата нормално е по-скоро в горната граница. Няма единно мнение и относно плащането на данъци и застраховки. Повечето компании за управление на имоти ги приемат като оперативни разходи и смятат, че е редно те да са за сметка на наемателите. Има обаче и друго мнение – Владислав Кайзеров, мениджър на консултантската компания "ПроРеал България", смята, че е по-справедливо данък сгради да се поема от собственика на имота, тъй като с него се облага собствеността. Докато такса смет е пряко свързана с функционирането на сградата и следва да е за сметка на наемателите. Какъвто и да е моделът, дори нивата на оперативните разходи да са по-високи, проблеми с наемателите няма, ако е подробно обяснено за какво плащат и те са съгласни. И обратното – белег за лошо управление са случаите, при които договорените разходи за поддръжка на имота в края на годината се окажат двойно по-високи.
Това се вижда най-добре при системата на годишно изравняване, позната като open book (отворена книга – бел. ред.). Тя се приема за един от работещите модели при управлението на имоти. При нея наемателите плащат договорената такса за поддръжка на 4 до 12 равни вноски през годината заедно с наемите. В края на периода се прави изравняване на разходите и проверка от независим одитор. Резултатите се предоставят на ползвателите на сградата и на тази база те доплащат или им се връщат суми. Друг вариант е договарянето на фиксирани разходи за управление, но те крият повече рискове и за двете страни по една наемна сделка. Основният проблем е, че стойността на дадени консумативи или услуги може да се покачи непредвидено и така да се наложи да се режат разходи за поддръжка. От "Лендмарк пропърти мениджмънт" дават пример с цената на тока, която трудно може да бъде предвидена дори за година напред. В същото време увеличение с 10% сериозно увеличава разходите по една сграда и ако те са фиксирани, има риск от влошаване на услугата. По сходен начин стои проблемът с поскъпването на парното, ако сградата е на централно топлоснабдяване.
В тези случаи не е решение и договорката плащанията по таксата за обслужване да се осъвременяват с индекса на инфлацията, защото обикновено той изостава от реалното покачване на разходите.

Антон Славчев също смята, че фиксирането на разходите за управление обикновено е неизгодно за едната или за другата страна по договора. Според него при добро планиране този модел е приложим при 2 до 3-годишни договори, и то ако разходите се смятат осреднено за периода. Като цяло обаче не намира този модел за работещ.

Въпрос на база

Другият ключов момент в отношенията с наемателите е на каква база се разпределят разходите по управлението на имота.

Практиката при жилищните сгради например е сметките за асансьор и чистачка да се делят на броя на обитателите. При бизнес имотите обаче това е спорно и практически невъзможно за изчисление. Затова се е наложило разпределянето на разходите пропорционално на ползваните площи. При този модел фирма, която е наемател на 10% от офисната част в сградата, ще поеме и съответния процент оперативни разходи. Лъчезар Пенкин от "Лендмарк" посочва, че по този начин интересите на наемателите са максимално защитени. Дяловото разпределение им гарантира, че не плащат и разходите за свободните площи в имота. По всички правила те следва да се поемат от собственика до намиране на наематели. В практиката обаче това невинаги се случва, особено при сгради с голяма процент свободни части. Не е без значение и как се изчисляват пропорционалните дялове на наемателите в една офис сграда. Международната практика е това да става на базата на т.нар. отдаваема площ (leasable area) по дефиницията на Международната асоциация на собствениците и мениджърите на сгради BOMA (Building Owners and Managers Association). Най-общо в това понятие влизат само ползваните от наемателите площи, като се изключват много от общите части на сградата – стълбища, асансьори, паркинги... Разходите за тях също се разпределят между наемателите, но пропорционално на реално ползваната офис площ.
Друг начин е пропорционалният дял да се изчислява на базата на площта на сградата по нотариален акт. В този случай обаче наемателите са ощетени, защото делът им включва и голям процент общи части извън реално наетата от тях площ и разходите им се увеличават.

Поддръжката на паркоместата и подземните гаражи също е въпрос на избор на модел. Практиката, която "Лендмарк" посочват като удачна, е тя да се изключва от таксата за обслужване на сградата, тъй като не всички наематели ползват места за автомобили. В такъв случай консумативите и поддръжката им се поемат от плащаните за тях наеми. Според Антон Славчев обаче не е несправедливо, ако разходите за паркоместата влизат като дял в общите разходи на сградата. В такъв случай наемателите плащат за удобството да има къде те и техни клиенти да паркират колите си.

Белег за лошо управление са случаите, при които договорените разходи за поддръжка на имота в края на годината се окажат двойно по-високи.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK