Офисите отесняват
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Офисите отесняват

Capital Fort на "Цариградско шосе" е сред обектите, които имат потенциал да изтеглят клиенти от по-старите офис сгради

Офисите отесняват

Все по-трудно става за компаниите да намерят достатъчно голям офис в България

Гергана Михайлова
6270 прочитания

Capital Fort на "Цариградско шосе" е сред обектите, които имат потенциал да изтеглят клиенти от по-старите офис сгради


С отшумяването на несигурността пред бизнеса на IT и аутсорсинг компаниите онези от тях, избрали България за място, от което да обслужват клиентите си по целия свят, изпадат в нужда от наемането на още служители, за които са необходими допълнително офис пространства, каквито сегашните им щабквартири невинаги могат да предложат. Освен разрастващите се бизнеси към София поглеждат и нови инвеститори, за които възможностите в Полша или Чехия вече не са атрактивни, а събитията в Украйна превръщат основния конкурент на България в несигурна територия. Това е причината, поради която експерти от имотния пазар очакват, че миграцията на корпоративни клиенти към офис сгради, които предлагат по-големи квадратури, ще е характерно като тенденция през тази година. Процесът има шанс да се ускори и от предстоящото включване в пазара на нови 90 хил. кв.м офис пространства, които са на крачка от завършване и вече има индикации, че изкушават наемателите на някои от сегашните офис "звезди". Дори и така обаче предлагането продължава да расте с по-бавни темпове от търсенето. А това води до три основни последствия: затвърждават се двуцифрените наемни нива при най-качествените обекти в столицата (9 - 12 евро на кв.м през 2013 г.), създават се стимули за собствениците на сгради да търсят по-висока възвращаемост от инвестицията си (9% към момента), а предприемачи започват да се замислят за възможността да размразят стопирани от кризата проекти или да се впуснат в нови (предимно малки проекти с 5 до 10 хил. кв.м площ, на централни локации на София). Това дава основание на имотните експерти да прогнозират, че настоящата година ще е знакова и онова, което се случи на пазара през нея, ще определи тенденциите за развитие на офис сегмента през следващите 2-3 години.

Свободните офиси намаляват

Към началото на 2014 г. свободните офис площи са приблизително 300 хил. кв.м по данни на агенциите за недвижими имот. За сравнение, през цялата 2013 г. са усвоени над 116 хил. кв.м. Това е с 35% повече спрямо предходната година, което е индикация за известно ускорение на темпа на реализация на вакантните офиси и завръщане към динамиките отпреди кризата. Ако темпът се запази същият и през тази година, съществува възможност съвсем скоро на пазара да се усети дефицит на предлагането, тъй като строителството на нови сгради за бизнеса изостава. Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" на Forton, отбелязва, че през миналата година са били завършени 34 хил. кв.м офиси по-малко, отколкото са били усвоени само през четвъртото тримесечие. То е било и най-силното за пазара с реализирани над 37 хил. кв.м. "Не можем да кажем, че предлагане няма. Но предвид слабото строителство то става все по-ограничено. Ако преди година и половина можехме да предложим 20 сгради на наематели, които търсят голям офис извън идеалния център, сега се ограничаваме до 7-8. При това половината от тях се отдават с бързо темпо и до края на годината ще имат минимални свободни площи", прогнозира Пашова. Тя обръща внимание, че вече има компании, които заемат между 5 и 7 хил. кв.м офис площи. Такива квадратури болшинството от по-старите сгради не могат да предложат.

Индикация, че клиентите търсят по-големи квадратури, дава и Николай Неов от MBL, който добавя, че особена характеристика на предлагането в момента е намалялата наличност от офиси с по-големи пространства от порядъка на 2000 - 3000 кв.м. "Може би е пресилено да се говори все още за дефицит, но опциите за наемане на големи офис площи осезаемо намаляха през изминалата година и ще продължат да намаляват и през тази. От друга страна, алтернативите при търсене на малки и средни по големина офис площи с големина от 100 - 1500 кв.м остават много, а това формира основната част от пазара", поясни експертът.

Пазар на наемателите

По негови данни през тази година се очаква да бъдат завършени близо 90 хил. кв.м нови офиси, като повече от половината се намират в две сгради - Infinity Tower на бул. "България" и Capital Fort по бул. "Цариградско шосе" в столицата. С появата им на пазара може да се очаква, че наемите ще се запазят стабилни въпреки тенденцията за покачване, регистрирана през миналата година. Станимира Пашова от Forton припомня, че тогава офисите от клас А по тези два булеварда се предлагаха на цена в диапазона 9 - 12 евро на кв.м месечно. "В края на годината те се установиха на двуцифрени нива за нови наематели точно поради намаляването на свободните площи", посочва Пашова. По думите й предлагането има още резерви, които може да извади на пазара, но това ще се случи само ако се запази тенденцията на постепенен ръст на наемните нива.

Наред с обективните основания за вдигане на наемите влияние в тази посока оказва и още едно явление: по време на кризата от 2008 г. наемодателите предлагаха на своите клиенти отстъпки и гратисни периоди, които сваляха цените с 20-25% от нивата, считани за ефективни. Тези предложения вече изтичат и това се отразява върху цените. "Въпреки това все още пазарът е "пазар на наемателите", казва Тодор Кавръков от "Търговски център Европа".

"Трендът не се е обърнал изцяло, но със сигурност намаляването на процента свободни и качествени площи ще даде на наемодателите повече кураж да си отстояват цената", смята той. През миналата година компания, в който той работи, която е изградила и управлява 15 сгради, пристъпи към изграждането на 16-а с 10 хил. кв.м площи, като изгледите са тя да бъде завършена до 2015 г.

Ледовете се топят

Стимул за строителните предприемачи създават регистрираните през миналата година сделки с наематели "на зелено", преди сградите да са завършени, но най-големият тласък би дала подкрепата от страна на банките за такъв тип проекти. По данни на MBL в София има около 30 замразени проекта, които чакат кризата окончателно да отшуми. Във Forton споделят, че през миналата година два такива обекта с добро местоположение са били придобити от нови инвеститори, което показва съживен интерес. "Контактите ни с инвеститори показват, че те биха придобили завършени или отдадени под наем клас А сгради при доходност от около 9% в края на първото тримесечие", посочва Станимира Пашова от компанията. Това ниво е съществено по-ниско от средното за последните 10 години, но дори и така остава значително над нивата в редица европейски столици, с които София се конкурира за интереса на международните компании. По данни на Cushman & Wakefield в края на 2013 година доходността на първокачествени офис сгради в Прага е било 6.25%, а във Варшава - 6%. Според Forton малки до средни проекти с квадратури 5-10 хил. кв.м изглеждат нискорискови, докато проекти за повече от 15 хил. кв.м отдаваема площ се избягват, тъй като за тях строителните предприемачи по-трудно биха намерили финансиране. При всички положения експертите съветват усилията да са насочени към обекти с поне 1000 - 1500 кв.м площ, които са съобразени с потенциалната възможност за поемането на разширения предвид потребностите на разрастващите се компании.

Миграция към новото

Освен, че сегашните офиси им отесняват, компаниите са изкушени да се огледат за смяна на адреса и от предстоящото откриване на нови обекти. Технологично те са с 10-12 години по-съвременни от първите обекти клас А, появили се на пазара, което дава възможност на наемателите да оптимизират разходите си, а оттам и да са по-конкурентни в своя сектор. "Има вероятност да станем свидетели на някои по-значими премествания през тази година, но все още е рано за конкретни коментари по този въпрос", споделя Николай Неов от MBL. "При наличието на нови сгради с високо качество международните компании ще продължат да сменят адресите си, особено ако промяната води до по-добри условия за служителите, по-голям престиж или по-ниски разходи за наемане", добавя Станимира Пашова от Forton. Верка Петкова от Colliers допълва, че в момента с колегите си работи по такива предстоящи премествания и обяснява това с факта, че има доста компании, особено от сферата на IT технологиите и центровете за изнесени услуги, чиито темпове на растеж са изключително динамични. На местния пазар идват и нови клиенти. Сред тях има такива, които избират София защото в Прага или във Варшава вече няма подходящи оферти, а събитията в Украйна превръщат основния конкурент на страната в несигурна територия. Показателен за това е и фактът, че украински компании изнасят офисите си в България.

Примери за компании, чиято дейност се разраства и това води до наемането на допълнителни офис пространства, са IBM, които през миналата година разшириха бизнеса си в София и планират наемането на офиси и във Варна, както и Call Point, които наеха допълнително площи през миналата година. "Има и други компании, при които очакваме експанзия", каза още Николай Неов от MBL. "Новите сгради имат потенциал да изтеглят наематели от по-стар клас А сгради или такива от по-нисък клас, но при разумни наемни нива. При една от тях (Infinity Tower или Capital Fort), този процес вече е факт", казва Неов.

"В офисния пазарен сегмент сме достигнали един определен момент на зрялост и не може да се очаква, че ще има вълни от местене и опразване на сгради или изтичане наведнъж и в голям обем на договори за наем", смята Верка Петкова от Colliers. Тя подкрепя прогнозата си с практиката стандартно договори с наематели да се сключват за 5-годишен период. Тодор Кавръков от "Търговски център Европа" добавя, че съществуват гъвкави разрешения за проблемите на компаниите с разрастващ се бизнес. Обикновено те предупреждават за това наемодателя си, който поема ангажимента до 6 месеца да осигури необходимите помещения. Освен това често се включвала клауза, според която, ако в сградата има празни помещения, а наемател се нуждае от допълнителни пространства, те да му бъдат предлагани с ексклузивитет пред другите клиенти.

Шанс за периферните проекти

Евентуалната динамика в цените на наемите, намаляването на свободните площи в най-желаните локации и продължаващият ръст на търсенето може да доведат до подобрение в нивото на усвояване на сгради в периферията на столицата, а също и преливане към други градове като Варна и Пловдив. "Предвид факта, че алтернативите за големи площи намаляха, сградите в периферните локации със сигурност имат по-добра възможност за сделки, отколкото преди", категоричен е Николай Неов. Станимира Пашова от Forton е още по-конкретна: "Макар че булевардите "Цариградско шосе", "Драган Цанков" или широкият център на града дефицитът става все по-видим, наемателите намират алтернативи все по-често в района на летището или на бул. "България". Тя дава пример със Sofia Airport Center и Vertigo. "Периферията става все по-атрактивна, но все още достъпността е от първостепенно значение", набляга Пашова. Според нея, ако искат да настигнат София, Пловдив и Бургас, трябва да "извървят дълъг път" в достигането на съвременните изисквания. Причината Варна да е най-добре позиционираният град в това отношение извън столицата, е наличието на летище с редовни полети до европейски столици, големината и предлагането на офиси.

С отшумяването на несигурността пред бизнеса на IT и аутсорсинг компаниите онези от тях, избрали България за място, от което да обслужват клиентите си по целия свят, изпадат в нужда от наемането на още служители, за които са необходими допълнително офис пространства, каквито сегашните им щабквартири невинаги могат да предложат. Освен разрастващите се бизнеси към София поглеждат и нови инвеститори, за които възможностите в Полша или Чехия вече не са атрактивни, а събитията в Украйна превръщат основния конкурент на България в несигурна територия. Това е причината, поради която експерти от имотния пазар очакват, че миграцията на корпоративни клиенти към офис сгради, които предлагат по-големи квадратури, ще е характерно като тенденция през тази година. Процесът има шанс да се ускори и от предстоящото включване в пазара на нови 90 хил. кв.м офис пространства, които са на крачка от завършване и вече има индикации, че изкушават наемателите на някои от сегашните офис "звезди". Дори и така обаче предлагането продължава да расте с по-бавни темпове от търсенето. А това води до три основни последствия: затвърждават се двуцифрените наемни нива при най-качествените обекти в столицата (9 - 12 евро на кв.м през 2013 г.), създават се стимули за собствениците на сгради да търсят по-висока възвращаемост от инвестицията си (9% към момента), а предприемачи започват да се замислят за възможността да размразят стопирани от кризата проекти или да се впуснат в нови (предимно малки проекти с 5 до 10 хил. кв.м площ, на централни локации на София). Това дава основание на имотните експерти да прогнозират, че настоящата година ще е знакова и онова, което се случи на пазара през нея, ще определи тенденциите за развитие на офис сегмента през следващите 2-3 години.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    lisan avatar :-@
    lisan

    Вие луди ли сте бе

  • 2
    gerotheone avatar :-|
    gerotheone

    Наистина смешна статия, особенно като се види и снимката на нея. Почти всеки ден минавам покрай двете сгради от снимките и едната от тях е абсолютно празна и е публична тайна, че не се пуска в експлоатация само защото няма наематели и като не се пуска в експлоатация, се спестява данък сгради. Явно в момента брокерите на имоти са озверели от срива на пазара и се чудят какво да правят, за да лъжат хората да купуват. Тъжно е, но е факт, че ставаме все по-непривлекателна дестинация за бизнес и все повече площи ще се освобождават. :-(

  • 3
    ace avatar :-P
    ace

    Спокойно, ето тези две "престижни локации" от снимката ще задоволят търсенето за 2014 :)

  • 4
    wonderwoman avatar :-P
    Wonder Woman 2.0

    Ахаха де го бизнеса, че да иска по-големи сгради?! Това е безумна статия.

  • 5
    skyfighter avatar :-|
    skyfighter

    Гъгласен съм с колегите, на снимката има една на груб строеж, една завършена, но празна и една пред завършване. Чак за много голямо раздвижване не знам дали може да се говори.

  • 6
    kardinalat avatar :-P
    kardinalat

    До коментар [#1] от "lisan": платени публикации има навсякъде :-) не се нерви.

  • 7
    ver27574675 avatar :-|
    ДЕКОРАТИВНА ТИКВА

    Недостиг на офиси???? Пълно е с празни офиси! Каква е целта на тази публикация? Звучи като виц.

  • 8
    rage_against avatar :-|
    Rage Against

    Редакторите, спрете изобщо лобистките статийки за недвижими имоти. губите адски много доверие, когато пускате толкова плоски и евтини рекламни материалчета за комунисти, маскирани като журналистически анализ...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK