Надежди за по-сериозно раздвижване на пазара обаче могат да дойдат само със сериозни инвестиции в производства. А те, поне за момента, са рядка новина в България.

От Азия към Европа

Глобално погледнато, Източна Европа става привлекателно място за изнасяне на производства, показаха анализите на консултантските компании на тазгодишния форум за недвижими имоти BalRec. Регионът е близо до големите пазари в Западна Европа, работната ръка е относително евтина, времето за транспортиране - кратко. Като част от него България също попада в полезрението на компании от леката промишленост, основно производители на автомобилни компоненти и на електроника. Но за момента не може да се похвали с големи производствени инвестиции, каквито успяват да привличат страни като Румъния и Сърбия.

"Определено има тенденция за преместване на производства от Азия към Източна Европа, или поне за отваряне на паралелни мощности", коментира Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" в консултантската компания Forton. Като мотив за тези решения той посочва нарастващата цена на труда в Азия, както и края на данъчните ваканции за компаниите, влезли на азиатските пазари преди години. Ако България иска да привлече тези инвеститори обаче, трябва по-активно да рекламира предимствата си, особено в сравнение с преки конкуренти като Румъния, Сърбия и Македония, посочва той.

Дава пример със Сърбия, където не е необходима среща на високо ниво, за да получи даден инвеститор облекчения - безплатна земя, данъчни преференции или финансов стимул за открити работни места. Директорите на индустриални зони в страната имат правомощия да предлагат повечето от тях и го правят. В посока как страната ни да подчертае предимствата си мисли и изпълнителният директор на "Елта консулт" Валери Левиев. Според него като цена на земята и строителството трудно можем да предложим по-добри условия от останалите в региона. Същото важи за наемите на складови и производствени площи. За момента предимства може да се търсят в евтината работна ръка и различни облекчения - данъчни, административни и други, за инвеститорите. "Дори да предлагаме подобни преференции, не ги представяме активно навън и малко инвеститори знаят за тях. Често пъти, идвайки в България, дори се учудват колко нормална е средата тук", посочва Левиев.

Колегите му също изтъкват недостатъчната активност на държавата в тази посока. Въпреки това през последните години не липсват и примери за сериозни производства, които са намерили място в България - Yazaki, ALC, Behr-Hella Thermocontrol, Nexans и др. Дори част от тях да са тук само заради по-ниските разходи за труд.  

В омагьосан кръг

Привличането на производствени компании едва ли ще раздвижи наемния пазар на складови площи в София. Там основните клиенти са дружества от сферата на търговията, логистиката, дистрибуцията на лекарства и различни услуги, чиято дейност е свързана до голяма степен с вътрешния пазар. От Forton отчитат, че основното търсене в момента е на площи под 1000 кв.м, защото логистичният бизнес не расте активно, а големите търговци постепенно изнесоха доставките си към собствени разпределителни центрове. Подобна картина рисува и Христо Асенов, който отговаря за пазара на индустриални имоти в консултантската компания MBL CBRE.

"В момента наблюдаваме по-скоро разместване на пазара, свързано най-вече със смени на логистични оператори. Като привлекат клиенти, те често търсят допълнителни складове за тях, но аналогични площи се освобождават другаде и крайният ефект е нула. Вътрешният пазар не расте, за да генерира ново търсене", отбелязва Асенов. По-големите инвеститори влизат с друг модел - първоначално търсят т.нар. brownfields - стари индустриални бази, които да бъдат реновирани за нуждите на ново производство. В хода на проучванията обикновено се оказва, че наличните площи са непригодни за тази цел или обновяването им ще струва повече от ново строителство. В същото време няма готови достатъчно големи и модерни площи под наем (5-6 хил. кв.м), защото през последните години пазарът беше свит и инвеститорите в складови и логистични бази не смееха да рискуват със строителство без сигурни наематели. А новото строителство на такива имоти отнема месеци. Така се стига до проблем на търсенето и предлагането в стил "кокошката и яйцето".

Според Георги Киров от Colliers International в основата му е фактът, че България не успя да развие големи индустриални и логистични бази, основно заради кризата и лошата инфраструктура. "Сега има леко нарастване на инвестициите в такива площи, като основно се размразява започнато преди кризата строителство", отчита той. Според него, както и според останалите му колеги, изходът е т.нар. строителство по поръчка - за нуждите на конкретен наемател. Още повече че при производствените и складовите площи то се случва относително бързо, стига да са налице терен и изградените комуникации.

"Проблемът на пазара е, че компаниите търсят готов продукт, но инвеститорите искат гаранции, за да започнат да строят", обобщава и управителят на агенция "Шанс-96" Симеон Митев. Той вижда изход в инвестициите на малки стъпки в стандартни проекти, които лесно могат да бъдат пригодени за конкретни наематели.

Изгледи за размразяване

очевидно виждат и самите инвеститори, ако се съди по активността им. За момента тя обхваща основно проектите на изток от София, в района на Елин Пелин. Там вече започна строителството на първи етап от логистичния парк East Ring на "К и К инженеринг", който ще включва 6400 кв.м складови и офисни площи. Според Мирослава Александрова, която отговаря за корпоративното планиране, за площите вече има наемател - международна компания, и тази част от проекта ще е готова до септември. По нейните думи плановете на инвеститорите са на всеки девет месеца да започва нов етап и до 2020 г. в парка да има 13 сгради с 91 хил. кв.м площ.

Също в източна посока, до Гара Елин Пелин, тази пролет трябва да започне строителството на база за швейцарската компания Triza в рамките на "Индустриален парк София-изток". Компанията не е първият наемател или собственик в него - там вече функционира база на Kaven Orbico, а парцел за строеж на логистичен център е купила и веригата магазини "Пикадили". Извън това се планират и 10 хил. кв.м складове под наем. В района на Кривина, на околовръстното шосе на София, инвестиционната компания "Бългериан пропърти дивелопмънтс" също планира строителство в близките месеци. На терена трябва да бъдат изградени около 10 хил. кв.м складови площи, основната част от които ще излязат на свободния наемен пазар.   Според управителя на компанията Минко Борджуков търсенето още не е много силно, но без започнало строителство няма как да бъдат привлечени наематели.

"Наблюденията ми са, че на зелено трудно се сключват сделки. За да подпише някоя компания договор, трябва поне да е започнало строителство и тя да види нещо реално насреща", коментира той.

Освен проекта в София "Бългериан пропърти дивелопмънтс" развива и два логистични парка - във Варна и Русе, които вече са с между 90 и 100% заетост на площите. Тази година обаче не планира разширения в тях - ще развива проекта си в София и този в Плевен, където строи производствена база за влизането на Nexans.

Къде има потенциал   

Първата ориентация на големите компании, които търсят площи за изнесени производства, са индустриалните зони в София и Пловдив.

В София ценността е близостта до международно летище с директни полети от много дестинации, както и бързо развиващата се пътна инфраструктура. Освен това в източна посока от града има няколко частни индустриални зони, а край Божурище на запад - и държавна. Населените места около столицата имат потенциал да осигурят и необходимата работна ръка. Пловдив също привлича вниманието заради наличието на няколко индустриални зони, близостта си до ключови магистрали и… до софийското летище. "Бързият достъп от летище е много важен за средния мениджмънт, който иска за час-два да стига до производството. Времето е скъпо и тези хора няма как да пътуват повече при проблем", обяснява Христо Асенов от MBL.

По тази логика много от останалите градове в страната губят състезанието за големи международни инвеститори, тъй като са относително отдалечени от софийското летище. Това важи и за градове със собствени летища като Варна и Бургас, тъй като до тях няма редовни полети от повечето дестинации. Морските градове трудно биха привлекли и инвеститори, при които водещо е търсенето на евтина работна ръка. Причината е, че туристическият сезон осигурява алтернативна и често по-добре платена заетост.

Като цяло консултантите в сектора смятат, че държавните и частните индустриални зони могат да се развиват в синхрон (виж втория текст), тъй като често привличат различни като мащаб и нужди инвеститори. Критиката към държавата, която преди 6-7 години започна да развива своя мрежа от индустриални зони в страната, е в друга посока. Много от тях са планирани в населени места без достатъчен потенциал като работна ръка и инвеститорски интерес. Просто защото там има големи държавни терени с нужната инфраструктура.

В същото време се дава пример с градове като Хасково или Пазарджик, които имат потенциал да привличат инвеститори с по-ниски разходи за труд, но не са промотирани достатъчно активно като дестинации.