Чуждите фондове първо ще се върнат на офисния пазар
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Чуждите фондове първо ще се върнат на офисния пазар

Чуждите фондове първо ще се върнат на офисния пазар

Изпълнителният директор на Forton Михаела Лашова пред "Капитал"

5086 прочитания

© Мария Съботинова


Визитка

Михаела Лашова е изпълнителен директор на Forton от средата на 2013 г. Работи в компанията от 2008 г., когато се присъединява като мениджър на отдел "Капиталови пазари". От 2009 г. ръководи и отдел "Консултиране", а година по-късно е приета за партньор в компанията. Преди да се присъедини към Forton, е заемала ръководни позиции във финансовия сектор – първо в "ХВБ Хеброс лизинг", а впоследствие в "УниКредит лизинг". Има бакалавърска степен по финанси от Илинойския университет в Чикаго и магистърска по финансов мениджмънт от Сити юнивърсити, Сиатъл. От 2010 е член на Royal Institution of Chartered Surveyors (Кралски институт на линцензираните експерти по недвижими имоти).
"Имоти и инвестиции" е специално издание на "Капитал". Статиите от нея

ще намeрите на capital.bg/imoti.

Тази пролет бяхте на изложението MIPIM в Кан. Променят ли се инвеститорските нагласи към България?

Като цяло впечатлението, с което останах от MIPIM, е много положително. Не за пръв път съм на това изложение, но през последните години нагласата беше по-скоро: "България ли? Не сега..." Тази година имах много срещи с инвеститори, които са били в страната, но по някаква причина досега не са инвестирали. Много от тях в момента набират средства и всички изказаха мнение, че ценовите нива на бизнес имотите в Полша и Чехия, които бяха във фокуса им през последните години, вече са високи. Тези пазари в момента изчерпват възможностите си за привличане на инвестиции, тъй като заради високите цени фондовете не могат да постигнат целевата си възвращаемост. Положителната им черта е, че са много по-ликвидни спрямо нашия пазар. Докато в България проблемът за инвеститорите е как ще излязат от инвестицията след време. По принцип фондовете, които инвестират в имоти, имат някаква срочност – те трябва да постигнат възвращаемост в рамките на три до пет години и искат да са сигурни, че след този срок ще има на кого да продадат.

Какво в България ги прави несигурни?

Нямаме история на такъв тип инвестиционни сделки, при които колелото се е завъртяло и един актив, строен преди години, вече е сменил няколко пъти собствеността си. Това спира инвеститорите. Но, от друга страна, възможностите в Чехия и Полша вече се изчерпват. Тази тенденция се наблюдава и при наемите. Наскоро излезе класация за това колко струва един служител като разходи за офис и заплата в различните европейски страни. Тя показа, че пазарите в Централна Европа вече са скъпи и опортюнистичните инвеститори оглеждат и други възможности.

Попада ли България в полезрението им?

В регионален план не стоим най-добре в сравнение с нашите конкуренти - Унгария и Румъния. Унгария през последните години не беше толкова търсен пазар, но наемите на офиси там вече се стабилизираха и има инвеститорски интерес. Румъния също е по-предпочитан пазар, защото е по-голям и дава повече възможности. Освен това държавата дава субсидии на големите инвеститори във всички сфери на икономиката. Така че ние сме в тройката: Унгария, Румъния, България, но в тази поредност.

Какъв тип инвеститори гледат към тези държави?

Фондове, които търсят първокласни имоти на периферни пазари. Тоест активи с добро качество на изпълнение и технически параметри, с дългосрочни договори, добри наемни нива и висока заетост от първокласни наематели, най-често международни компании. В България вече има такива офис сгради и при сделка доходността би била около 9%, докато в другите държави може да се купи подобен актив при 6-7% доходност. На този тип фондове обаче им трябва доста по-голям марж. Така че изводът от моите срещи е, че в близките 3-4 месеца те ще огледат конкретни проекти. Основно при офисите, защото там пазарът се стабилизира. Поне при по-високия клас офиси тенденцията е такава.

Да, но остава проблемът с изхода от инвестициите. Доколко това е спирачка?

Трябва да има и нотка на оптимизъм на пазара. Всеки инвеститор е реалист в бизнеса да прави пари, но трябва да може да види и как ще се завърти колелото, как ще се случват сделките... Ако един направи сделка, другите също ще се заинтересуват. Така се случи бумът преди кризата: дойдоха много инвеститори, наддаваха за едни и същи обекти, създаде се конкуренция и цените се покачиха. От друга страна, преди години ние нямахме предпоставки за силен инвестиционен пазар, т.е. наличност от достатъчно работещи активи с висока заетост, които отговарят на международните стандарти... Докато през последните години се оформи силно предлагане и инвеститорите, които търсят сделки, има какво да огледат.

Как набират финансиране?

Към пазарите в Източна Европа в момента гледат основно т.нар. Private Equity Funds – фондове, които набират капитал от частни инвеститори с определена визия в какви активи ще инвестират и с определена доходност, която се очаква да постигнат. Тези, с чиито представители аз се срещах, са основно с европейски и американски капитали.

Кои инвеститори в момента излизат от България?

Излизат някои от тези, които са влезли в годините на бума при високите наемни нива, с големи очаквания и с желание да направят мащабни портфейли от имоти. Кризата спря този процес, а да управляваш една офис сграда или един проект от чужбина не е ефективно – трябва да поддържаш екип, разходите са високи... По-добре е да продадеш. Така че сега излизат много инвеститори, които не успяха да се разраснат достатъчно и това да оправдае разходите им.

Интервюто взе Радостина Маркова

Визитка

Михаела Лашова е изпълнителен директор на Forton от средата на 2013 г. Работи в компанията от 2008 г., когато се присъединява като мениджър на отдел "Капиталови пазари". От 2009 г. ръководи и отдел "Консултиране", а година по-късно е приета за партньор в компанията. Преди да се присъедини към Forton, е заемала ръководни позиции във финансовия сектор – първо в "ХВБ Хеброс лизинг", а впоследствие в "УниКредит лизинг". Има бакалавърска степен по финанси от Илинойския университет в Чикаго и магистърска по финансов мениджмънт от Сити юнивърсити, Сиатъл. От 2010 е член на Royal Institution of Chartered Surveyors (Кралски институт на линцензираните експерти по недвижими имоти).

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    След приключването на протоколните разговори с инвеститора за цени, квадратури, срокове и дисконт, задължително следва неудобният въпрос, защо паркираме по тротоарите. Рядко пропускат да попитат...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

BOYANA TERRACE

BOYANA TERRACE

SoHome Residential Park

SoHome Residential Park

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK