Тази пролет бяхте на изложението MIPIM в Кан. Променят ли се инвеститорските нагласи към България?

Като цяло впечатлението, с което останах от MIPIM, е много положително. Не за пръв път съм на това изложение, но през последните години нагласата беше по-скоро: "България ли? Не сега..." Тази година имах много срещи с инвеститори, които са били в страната, но по някаква причина досега не са инвестирали. Много от тях в момента набират средства и всички изказаха мнение, че ценовите нива на бизнес имотите в Полша и Чехия, които бяха във фокуса им през последните години, вече са високи. Тези пазари в момента изчерпват възможностите си за привличане на инвестиции, тъй като заради високите цени фондовете не могат да постигнат целевата си възвращаемост. Положителната им черта е, че са много по-ликвидни спрямо нашия пазар. Докато в България проблемът за инвеститорите е как ще излязат от инвестицията след време. По принцип фондовете, които инвестират в имоти, имат някаква срочност – те трябва да постигнат възвращаемост в рамките на три до пет години и искат да са сигурни, че след този срок ще има на кого да продадат.

Какво в България ги прави несигурни?

Нямаме история на такъв тип инвестиционни сделки, при които колелото се е завъртяло и един актив, строен преди години, вече е сменил няколко пъти собствеността си. Това спира инвеститорите. Но, от друга страна, възможностите в Чехия и Полша вече се изчерпват. Тази тенденция се наблюдава и при наемите. Наскоро излезе класация за това колко струва един служител като разходи за офис и заплата в различните европейски страни. Тя показа, че пазарите в Централна Европа вече са скъпи и опортюнистичните инвеститори оглеждат и други възможности.

Попада ли България в полезрението им?

В регионален план не стоим най-добре в сравнение с нашите конкуренти - Унгария и Румъния. Унгария през последните години не беше толкова търсен пазар, но наемите на офиси там вече се стабилизираха и има инвеститорски интерес. Румъния също е по-предпочитан пазар, защото е по-голям и дава повече възможности. Освен това държавата дава субсидии на големите инвеститори във всички сфери на икономиката. Така че ние сме в тройката: Унгария, Румъния, България, но в тази поредност.

Какъв тип инвеститори гледат към тези държави?

Фондове, които търсят първокласни имоти на периферни пазари. Тоест активи с добро качество на изпълнение и технически параметри, с дългосрочни договори, добри наемни нива и висока заетост от първокласни наематели, най-често международни компании. В България вече има такива офис сгради и при сделка доходността би била около 9%, докато в другите държави може да се купи подобен актив при 6-7% доходност. На този тип фондове обаче им трябва доста по-голям марж. Така че изводът от моите срещи е, че в близките 3-4 месеца те ще огледат конкретни проекти. Основно при офисите, защото там пазарът се стабилизира. Поне при по-високия клас офиси тенденцията е такава.

Да, но остава проблемът с изхода от инвестициите. Доколко това е спирачка?

Трябва да има и нотка на оптимизъм на пазара. Всеки инвеститор е реалист в бизнеса да прави пари, но трябва да може да види и как ще се завърти колелото, как ще се случват сделките... Ако един направи сделка, другите също ще се заинтересуват. Така се случи бумът преди кризата: дойдоха много инвеститори, наддаваха за едни и същи обекти, създаде се конкуренция и цените се покачиха. От друга страна, преди години ние нямахме предпоставки за силен инвестиционен пазар, т.е. наличност от достатъчно работещи активи с висока заетост, които отговарят на международните стандарти... Докато през последните години се оформи силно предлагане и инвеститорите, които търсят сделки, има какво да огледат.

Как набират финансиране?

Към пазарите в Източна Европа в момента гледат основно т.нар. Private Equity Funds – фондове, които набират капитал от частни инвеститори с определена визия в какви активи ще инвестират и с определена доходност, която се очаква да постигнат. Тези, с чиито представители аз се срещах, са основно с европейски и американски капитали.

Кои инвеститори в момента излизат от България?

Излизат някои от тези, които са влезли в годините на бума при високите наемни нива, с големи очаквания и с желание да направят мащабни портфейли от имоти. Кризата спря този процес, а да управляваш една офис сграда или един проект от чужбина не е ефективно – трябва да поддържаш екип, разходите са високи... По-добре е да продадеш. Така че сега излизат много инвеститори, които не успяха да се разраснат достатъчно и това да оправдае разходите им.

Интервюто взе Радостина Маркова