Търговски площи: лидерите и другите
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Търговски площи: лидерите и другите

Повечето от последните проекти се развиха на етапи и отвориха врати със закъснение от началния план

Търговски площи: лидерите и другите

Радостина Маркова
6110 прочитания

Повечето от последните проекти се развиха на етапи и отвориха врати със закъснение от началния план

© Мария Съботинова


Лъскави витрини и не толкова блестящи финансови отчети. С малки изключения картината при моловете е тази, при това далеч не само при работещите извън София. Част от построените през последните години търговски центрове вече се очертаха като лидери на пазарите в съответните градове. Останалите търсят начин да оцелеят или изобщо да отворят. Не липсват и примери за такива, които затънаха финансово, смениха собственика си и в момента са в оздравителна процедура.

В София картината за момента е по-добра заради концентрацията на потребление и по-високите доходи. С натрупването на нови проекти обаче в столичния град вече има молове с над 300 хил. кв.м търговска площ или близо половината от общия обем за страната. Пазарът е наситен, приходите на търговците намаляват и те по-внимателно подбират къде да влязат.

Предвид скромния потенциал за ръст на потреблението пазарът и в София безспорно ще се преразпредели. Само с разликата, че тук водещите проекти ще са повече от един.

Новини с отлагане

Докато преди години инвеститорите в молове се надпреварваха кой да е първи, сега отложените проекти станаха практика. Актуалният пример е със Sofia Ring Mall до магазина на IKEA на околовръстното шосе. Откриването на търговския център само тази есен се отлага за втори път (окончателната дата е 6 ноември), а закъснението е с повече от година. Според Боряна Пенева, мениджър "Търговски площи" в Colliers International, която отдава Sofia Ring Mall, причината е забавяне на довършителните работи. Вече са подписани договори за 85% от площите, но не всички наематели ще са готови за 6 ноември и откриването ще е на етапи. Все пак очакванията са до началото на декември да работят повечето магазини. Сходен сюжет видяхме при отварянето на Paradise Center, също на етапи и със закъснение от началния план, през пролетта на 2013 г. При проекти като Bulgaria Mall и MegaMall в жк "Люлин" строителството дори бе временно замразено заради слабия наемен пазар. От тази за следващата пролет се отложи и отварянето на последния по-голям търговски център в София - Plaza West, на околовръстния път също в жк "Люлин" (виж таймлайна на обектите).
Така равносметката е, че след втората вълна от разширяване на пазара през 2010 г., когато отвориха врати Serdika Center и The Mall, на практика няма проект, който да е заработил в предвидените срокове и със 100% заетост. В допълнение към това с всеки нов мол разходите за привличане на наематели растат, наемите и приходите намаляват, а срокът за връщане на инвестициите става все по-дълъг. Струпване на юг Статистически погледнато, София не дава вид на град, в който моловете са в повече. Данните на консултантската компания Forton за третото тримесечие показват, че на 1000 жители в столицата се падат 220-230 кв.м площи в молове. Дори с откриването на Sofia Ring Mall числото едва ли ще нарасне значително. По този показател градове като Бургас и Стара Загора са далеч напред. Въпреки това пренасищането с търговски площи и в София е факт.
"Има струпване на големи конкурентни проекти в южната и източната част на града, където те се борят за едни и същи клиенти", обобщава Боряна Пенева от Colliers. Нейните очаквания са отварянето на Sofia Ring Mall в същата зона да преразпредели пазара и част от вече работещите молове да загубят още клиенти. Подобно нещо вече се случи с откриването на Paradise Center на кръстовището на ул. "Сребърна" и бул. "Черни връх". Тогава търговци и консултантски компании отбелязаха, че то е довело до отлив най-вече при The Mall заради идентичните концепции и по-силната развлекателна част на новия конкурент.
Сега очакванията са сходни: Sofia Ring Mall се смята за удобен за хората от района на жк "Младост", а The Mall разчита на посетители от същата част на града. Димитър Киферов от Assos Property Management обаче е на различно мнение. Гръцкото дружество управлява The Mall и очаква стъпването на Sofia Ring Mall да повлияе на пазара на търговски площи като цяло, както и най-вече на по-големите проекти като The Mall, Serdika Center и Paradise Center. По думите му конкуренцията ще е между всички големи играчи в южната и източната част на града. "Хората вече имат лесен достъп до повечето молове и ще ходят там, където са техните брандове. Въпросът е каква селекция да направиш, за да ги привлечеш", смята той.
От Assos се подготвят именно в тази посока и налагат The Mall като място с уникални за пазара марки. Само тази година в шопинг центъра влезе директно испанската група Cortefiel с три свои бранда - Cortefiel, Woman’secret и Springfield, отвори и Mango - с първи обект за страната, представен директно от испанския собственик. Димитър Киферов посочва това като стъпка към подобряване на микса от наематели в средния ценови клас и в мола като цяло, като до края на годината заетостта на площите се очаква да стигне 100%. "The Mall бе приеман като насочен към марките в по-ниския ценови сегмент, но ние отбелязваме, че през последните години средният ценови клас облекла и обувки се развиват доста успешно при нас и продължаваме да акцентираме върху този сегмент", отчита той. Неговите очаквания са, че след сегашната вълна на разширение пазарът на търговски площи в София ще се успокои и ще започне битката на добрия мениджмънт. Т.е. печеливши ще са тези проекти, които успеят да привлекат и задържат интересни наематели, от една страна, и посетители - от друга.
Според Росен Генев, мениджър "Търговски площи" в консултантската компания Forton, посоката също е тази. Компанията, която работи по микса от наематели на най-големия мол - Paradise Center, обаче посочва други ключови фактори. Според Росен Генев магнитът за посетители са детските стоки и силната развлекателна част. Това, разбира се, не изключва присъствието на ключови наематели от модата, добър хранителен магазин и т.н. Но ако те така или иначе са задължителни за всеки голям шопинг център, то силната развлекателна зона го откроява от останалите. Не случайно на нея заложиха както Paradise Center, така и скоро отварящият Sofia Ring Mall. Конкуренцията в София
В сравнение с моловете в страната софийският пазар на търговски площи още е в по-добра позиция. От една страна, в столицата са концентрирани над 1.5 млн. потребители с високи за страната доходи, от друга - оттук започва експанзията на всяка нова чужда марка, която влиза на пазара. Слабият момент е, че през последните години малко големи имена в модата влизат в България, а с отварянето на нови молове конкуренцията расте. От това печелят потребителите, докато търговците са в по-сложна ситуация, тъй като новите обекти често им носят повече разходи, без да допринасят особено за ръст на общия им оборот. "Пазарът вече е добре покрит от повечето ритейлъри и при разработването на бизнес плановете им това се отчита - ограничени са разходите им за нови обекти, защото приходите, които очакват от тях, не са на нивата отпреди няколко години при по-слабо конкурентен пазар", посочва Боряна Пенева от Colliers.
От своя страна Forton допълват картината с данни за леко намаление на наемите през последните две години, като за София средните нива за магазин от 100 кв.м с добра локация са 21.5 евро на кв.м. Това се вижда и от намалението на приходите във финансовите отчети на повечето софийски молове. Единици като Serdika Center са приключили 2013 г. на печалба, но също с по-малко постъпления от наеми спрямо година назад. В същото време собственикът на The Mall влезе в преговори за разсрочване на задълженията си с кредитиращите банки, а този на Mall of Sofia увеличи капитала на дружеството, в чиито активи са търговският и офисният център с 30.3 млн. лв. за покриване на загуби. Финансовите отчети на Paradise Center и Bulgaria Mall за 2013 г. не са качени в Търговския регистър, но те оперират от година и още няма база за сравнение. Това е най-общо картината при работещите молове, докато при тези, които отварят в последните години, тя е дори по-сложна. Възможностите на търговците за експанзия са ограничени и за привличането на ключови наематели практиката е довършителните работи по обектите им да се поемат от моловете. В тези случаи бюджетите за отделните магазини са шестцифрени, а сборът им се равнява на милиони.
Представител на имотния пазар коментира, че през последните години тези разходи са нараснали дотолкова, че вече се изплащат за двойно повече време спрямо преди - сега срокът отива на 7-8 години при някои обекти. За това допринасят и наемните условия - в повечето случаи ключовите наематели от модния сектор влизат в моловете само на подоходен наем (процент от оборота). Това трудно се компенсира и от наемите на по-малките търговци, тъй като и те изпитват трудности при сегашния пазар.

Равносметката е, че растящата конкуренция струва на мениджърите на търговските центрове много повече средства и усилия, за да спечелят и задържат водещи позиции на пазара. При някои това може да влоши финансовата картина през следващите години.

В страната

Един е малко, двама са много. С тази перифраза на популярната игра може да се обобщи ситуацията с моловете в повечето големи градове извън София.
Вълната на ентусиазъм, когато в повечето от тях се планираха по 4-5 големи търговски центъра, приключи. В момента Русе е с един работещ мол - Mall Ruse, в Стара Загора лидерът е Galleria Stara Zagora, докато конкурентният Park Mall смени собственика си и минава през цялостна промяна на концепцията, а в City Mall отвориха единични обекти. По-драматична бе картината в Плевен, където до отварянето на Panorama Mall тази пролет нямаше работещ мол. Проектът години наред стоеше завършен, но неработещ и в крайна сметка се стигна до продажба от частен съдебен изпълнител. Новият собственик възложи на Forton концепцията и отдаването на площите под наем и в момента молът работи след успешен рестарт. Подобна промяна преживява и "Мол Велико Търново", който миналата година бе придобит от свързано с Алфа банк дружество. Управлението му бе поето от Assos Property Management и по данни на компанията молът вече работи с над 90% заетост и с повече от 40% подменени наематели. Боряна Пенева от Colliers определя тези процеси като оздравителни за пазара, тъй като той се прочиства от слабо работещите проекти. Според Димитър Киферов от Assos на повечето места лидерът е един, а ако има втори мол, той трябва да се съобрази с неговата концепция и да се позиционира по различен начин. Такъв пример е Park Mall в Стара Загора, който сега трябва да изгради различно, но и достатъчно привлекателно за потребителите портфолио от марки в сравнение с това на Galleria Stara Zagora.
Изключение от общата картина правят Бургас и Варна, където има примери за два работещи мола. В Бургас добре се справят както първият - Burgas Plaza, така и конкурентният Galleria Burgas и причината за това е силният туристически поток, както и руското присъствие по Южното Черноморие. Във Варна като лидер се очерта Grand Mall Varna, но работещ проект е и Mall Varna, който още преди години бе придобит от Raiffeisen Centralbank. В Пловдив за момента пазарът изглежда стабилен. Росен Генев от Forton свързва проблемите на много молове в страната не само със спада на наемите, но и с оттеглянето на ключови наематели като хранителните магазини. Подобен обект привлича средно по 10 хил. души дневно и затварянето му е сериозен удар за всеки мол. Най-силният пример бе решението на "Пикадили" да затвори обектите си в Mega Mall Ruse и в старозагорския Park Mall. В Mall Varna това също доведе до спад на посетителите. И обратното - проекти, които отвориха със силни ключови наематели, като марките на групата Inditex (Zara), H&M, Humanic, dm, Deichmann и др., и до момента вървят добре. На практика това са марките, които през 2009-2010 г. влязоха директно на пазара, а не през договори за франчайз и това им помага да предлагат актуални колекции и разнообразие, както и да поддържат конкурентни ценови нива, обобщава Росен Генев.  
Той също е на мнение, че на пазара на търговски площи в повечето градове вече се очертава изявен лидер. Другите трябва да сменят концепцията си и да се позиционират по-добре - с допълващи брандове, различен тип услуги и заведения, смята Генев.

Във финансов план предизвикателствата за всички, дори за добре работещите, обаче остават.

 

С поглед към страната

След като наситиха с обекти пазарите в София и големите градове, някои търговци вече гледат към по-малките областни центрове. Тенденцията е валидна за марки за облекла и обувки в по-ниския ценови клас, като H&M, Deichmann, LC Waikiki, също дрогериите dm и др., отбелязва Росен Генев от Forton. Неговите наблюдения показват, че много от тези търговци вече оглеждат за локации населени места с 80-100 хил. жители.

Най-силният пример е H&M. Шведският моден бранд през последната година влезе в Плевен, Велико Търново и Благоевград и продължава преговори за областни центрове с подобно население. Към страната гледа и Deichmann, която освен в моловете отваря и в търговските зони на Kaufland и така също навлиза в по-малки градове като Търговище.

Владислав Танчев, който отговаря за експанзията на турската марка за текстил LC Waikiki, също потвърди, че оглежда градове с население 80-100 хил. жители като Велико Търново и Благоевград. Брандът отвори и в мол Galleria Stara Zagora. Според Танчев заради по-ниските доходи в страната тази експанзия не е икономически обусловена, но пазарно - да, тъй като марката има определен план за разрастване с нови магазини.

Росен Генев също разглежда това навлизане в по-малки населени места като етап от плановете за разширяване на мрежите на търговците в по-ниския ценови сегмент. В същото време то има и предимства, тъй като за разлика от големите градове в тези с по-малко население те са почти без конкуренция. Освен това, влизайки първи, могат да изберат и най-добрите локации, наемните условия също са по-благоприятни, а хората свикват с марката и започват да пазаруват. Според Росен Генев не е изключено дори в по-малък град печалбата на кв. метър търговска площ за някои търговци да се окаже по-висока спрямо тази в някои от софийските им обекти. "В големите градове на много места печалбата на търговците е на предела", коментира той.

Лъскави витрини и не толкова блестящи финансови отчети. С малки изключения картината при моловете е тази, при това далеч не само при работещите извън София. Част от построените през последните години търговски центрове вече се очертаха като лидери на пазарите в съответните градове. Останалите търсят начин да оцелеят или изобщо да отворят. Не липсват и примери за такива, които затънаха финансово, смениха собственика си и в момента са в оздравителна процедура.

В София картината за момента е по-добра заради концентрацията на потребление и по-високите доходи. С натрупването на нови проекти обаче в столичния град вече има молове с над 300 хил. кв.м търговска площ или близо половината от общия обем за страната. Пазарът е наситен, приходите на търговците намаляват и те по-внимателно подбират къде да влязат.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK