След голямото повишение на лихвите по ипотечните кредити в края на 2008 г. още в края на 2009 г. те поеха в посока надолу, като от нива 8.5-9.5% слязоха до 5.85-6.5% в края на 2014 г. и по този начин регистрираха най-ниските си нива от създаването на ипотечен пазар в България. Тези постепенни намаления на лихвите обаче не доведоха до съществена промяна в поведението на клиентите и за периода 2009 – 2014 г. ръст на пазара на ипотечни кредити или нямаше, или той беше в рамките на 1–2%. Намаляващите лихви по кредитите не блазнеха потребителите основно поради две причини – падащите цени на недвижимите имоти и високата безработица, комбинирана със спада на доходите на домакинствата в резултат на световната финансова криза. Какво се случи обаче в началото на 2015 г.? Още през януари официалната статистика на БНБ показа 56% ръст на изтеглените ипотечни кредити в сравнение с януари 2014 г. Това число изглежда фрапиращо на фона на статистиката от предишните шест години. Има ли бум на тегленето на жилищни кредити, на какво се дължи, така ли ще продължи до края на годината са най-честите въпроси, които задават хората, обмислящи покупката на нов дом с кредит.
Признаци на оживление
Истината е, че още през последното тримесечие на 2014 г. се забеляза оживление на пазара на имоти и ипотечни кредити в най-големите градове на България, докато пазарът в по-малките градове продължи да бъде в летаргия. Оживлението в големите градове се дължи основно на обръщане на тенденцията в цените на имотите, които също в края на 2008 г. започнаха да падат и едва последното тримесечие на 2014 г. регистрираха лек ръст в рамките на 1 до 3%. От началото на 2015 г. тази тенденция се затвърди и най-вероятно в края на годината ръстовете ще са в рамките на 4 до 6%. Всички купувачи, които чакаха да видят, че дъното на цените на имотите е достигнато, и тогава да купят, се активизираха в края на 2014 г. и започнаха да търсят подходящи имоти. Част от мотивацията им беше и поредното намаление на лихвите по ипотечните кредити и преференциалните оферти за кредитиране в края на 2014 г. Отпадането на таксата за предсрочно погасяване след първата година мотивира и отколешния оптимизъм у българина, че няма да плаща кредита си 20 или 25 години, а ще успее да го изплати в рамките на 6–8 години и няма да е бъде санкциониран за това предсрочно погасяване. Отпадането на таксата за предсрочно погасяване освобождава и възможностите за рефинансиране на кредита след време, ако условията по него станат неизгодни за кредитополучателя, което също се приема като голям плюс от банковите клиенти.
Какво всъщност се случи в началото на 2015 г., което беше нетипично и не се е случвало от началото на ипотечния пазар в България. Обикновено в първите три месеца на годината и банките, и клиентите не са особено активни. В най-добрия случай част от банките удължават срока на промоциите си от края на предишната година до края на февруари или март и излизат с подобрените си оферти през април и май. Клиентите също не са особено склонни да задлъжняват в началото на годината и използват този период, за да стабилизират семейните финанси след охарчването по коледните и новогодишните празници и да наредят приоритетите си за годината.
Подобрени оферти
В началото на тази година обаче банките изненадващо започнаха с подобренията на офертите си още през януари и февруари, като подобренията бяха съществени и близки до тези, които обикновено се правят в края на годината преди най-силния период в кредитирането – последното тримесечие на годината. Подобрението в офертите беше основно в намаление на лихвените равнища, като това намаление беше в границите 0.25–0.5 процентни пункта, което доведе до появата на лихви, започващи от 5.3%. Това на свой ред доведе до намалението на ГПР и в най-добрите оферти на пазара то слезе до нива 5.7-6.2%, което е значително подобрение в сравнение с края на 2014 г., когато най-често ГПР се движеше на нива около 6.3-6.8%. Забелязвайки и интереса към фиксираните лихви за по-дълъг период, на пазара се появиха и нови оферти, които позволяват лихвата да се фиксира за до 5 години на нива около 5.5%. Всичко това, комбинирано с премахване на част от началните такси по кредитите, увеличения процент на финансиране – до 90% от стойността на имота, и гъвкавостта на банките води до увеличение на интереса и активността на клиентите. Естествено основен двигател на търсенето на кредити остава пазарът на недвижими имоти. Промяната там освен в посока на движение на цените нагоре е и в изчерпване на качествените имоти с добра локация, което донякъде ще възпрепятства и по-високите ръстове на ипотечното кредитиране през тази година, като очакванията са в края на 2015 да отбележим ръст на новите ипотеки в рамките на около 10% спрямо 2014 г. Спадът на лихвите по ипотечните кредити ще продължи, като в края на 2015 г. очаквам офертите да се движат с лихвени нива в рамките на 4.75-5.5%, а ГПР от 5.25-6%.
Спадът на цените на недвижимите имоти през последните пет години и намалението на лихвите по ипотечните кредити правят покупката на жилище днес значително по-изгодна в сравнение с 2008 г. В таблицата може да видите как изглежда покупката на двустаен апартамент с ипотечен кредит в София в средния ценови клас днес, сравнен с 2008 г. Сравнението е направено при 85% финансиране на покупката с кредит за срок от 20 години.
Стъпки в защита на потребителя
Оптимистичните очаквания за по-висока активност от страна на клиентите, търсещи ипотечни кредити, идват и от новите регулации, които ще се случат, в отговор на изискванията на евродирективата за ипотечните кредити. Вероятно до края на годината ще се приеме Закон за ипотечния кредит, с който ще се адаптират и въведат изискванията на директивата, което ще увеличи защитата на потребителите на ипотечни кредити и ще направи процеса на теглене на ипотечен кредит по-прецизен и ясен за кредитополучателите. Те ще бъдат запознавани по-подробно с риска, който поемат, както и ще бъдат по-защитени в случай на изпадане в невъзможност да изплащат кредита си. Тук ще отбележим, че въвеждането на ипотечните кредити с ограничена отговорност, което е изискване на евродирективата, но вече беше въведено с поправките в Закона за потребителския кредит от юли 2014 г., не генерира особен интерес у потребителите в България. Основната причина е, че при тези кредити, за да се запазят лихвените нива на стандартните ипотечни кредити, се намалява значително процентът на финансиране и той достига максимум 50% от стойността на имота или ако се предложи по-висок процент на финансиране – до 70%, лихвата скача на 9 до 11%. Хората, решили да закупят имот с кредит днес, са доста внимателни и предпазливи във вземането на решението за размера на финансирането, срока, оскъпяването и застраховките, което прави изтеглените кредити много ниско рискови и най-вероятно в бъдеще процентът на лоши кредити от тях ще е под 3. Законът за ипотечния кредит ще регулира и работата на кредитните посредници, като ще сложи редица изисквания за образованието на персонала им, коректността в избора на оферти за клиента, обвързаността им с кредиторите и др.
Въпреки всички защити за потребителите в нормативните документи основната превенция срещу грешки при избора на кредит си остава добрата им информираност за пазара на имоти и кредити, добрата преценка на възможностите им за обслужване на дългосрочен ипотечен кредит, оптималния и разумен избор на жилище и кредит спрямо семейния бюджет и яснота как кредитът трябва да се управлява през целия му срок с оглед постигане на най-ниска цена и най-нисък риск.
*Авторът е изпълнителен директор на кредитния консултант "КредитЦентър"
0 коментара