Инвестиционен пазар: нови хоризонти
Докато фокусът през 2014 г. беше върху подценените активи, след средата на 2015 г. инвеститорите ще поглеждат и към нови проекти
Възстановяването на инвестиционната активност в България през 2014 г. не е единствено добра новина в докладите на консултантските компании. Освен броя и обема на сключените сделки това потвърждават и данните за първото тримесечие на тази година. Тя продължава тенденцията за раздвижване на инвестиционния пазар. Обемът на инвестициите през изминалата година достигна 239 млн. евро в сравнение със 74 млн. евро през 2013 г., изчислява консултантската компания Forton, партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония (виж таблица). Данните за първото тримесечие на експертите също са обещаващи. Размерът на сключените сделки е на стойност около 30 млн. евро, което е два пъти повече от обема на пазара през същия период на 2014 г. Основният двигател са българските инвестиции, особено в сегмента "хотели" и в ритейл сектора. Освен това факт е и че чуждестранните инвеститори започват отново да поглеждат с интерес към България. Но за да се върне трайно в полезрението им, страната ни трябва да покаже ясни сигнали за промяна.
Сделките на 2014 г.
Основната част от сделките през изминалата година са за проблемни активи - резултат от преструктуриране на дългове, предприето от собствениците или от банките. Чисто инвестиционните продажби – на завършени и носещи доход от наеми сгради, са далеч по-малко, като възлизат на обща стойност едва 84 млн. евро. "Очаква се двигател на предлагането до голяма степен да бъдат банките, тъй като активно търсят реализация на обезпеченията по необслужваните кредити и това подхранва пазара на бизнес имоти", коментира Явор Костов, мениджър на отдел "Инвестиционни продажби" във Forton. Според него не е изключено в бъдеще да станем свидетели и на портфейлни сделки с подобни активи, но всичко ще зависи от стратегиите на продавачите и наличието на интерес за подобни придобивания.
Едни от най-значимите сделки на 2014 г. бяха за емблематичните столични хотели Kempinski и "Родина". Първият бе продаден от наследниците на милионера Иван Зографски на компания на Ветко Арабаджиев. Според източници, близки до сделката, цената е била около 42 млн. евро. Другата голяма хотелска сделка е за "Родина". След три неуспешни опита за продажба на столичния хотел фирма на Людмил Стойков го придоби срещу 25 млн. лв. Продажбата беше принудителна заради дългове. През последните две години се смени собствеността и на петзвездните Radisson Blu и Hilton, които българи купиха от чужди собственици. Купувач и в двете сделки, в съдружие или самостоятелно, бе Спас Русев.
Една от инвестиционните възможности във фокуса на 2014 г. определено беше придобиването на активите с добро качество на ниски цени в сегмента на търговските площи. От такава се възползваха чужди инвеститори, които влязоха като собственици в няколко мола. Първата подобна сделка се случи през пролетта, когато базираният в Лондон фонд Revetas Capital придоби City Center Sofia. Фондът взе дружеството "Аурига", собственик на търговския център, заедно със задълженията му към Уникредит банк Аустрия по договор за заем от 64 млн. евро. Новият собственик цели да върне водещите позиции на търговския център и започна цялостна промяна на мола: от разположението на ескалаторите до търговските марки и заведенията в него. Другите молове, които смениха собствениците си, са "Галерия Пловдив" и старозагорският "Парк мол". Като продължение на тази тенденция през първото тримесечие на тази година се сключи и сделката за пловдивския търговски център "Марково тепе".Заради необслужван кредит миналата година управлението на "Галерия Пловдив" бе поето от Райфайзенбанк, която впоследствие прехвърли вземането си в размер на 47.77 млн. евро към дружеството "Алфа Младост девелопмент", зад което стоят гръцки инвеститори. Чрез сходна схема дружество, свързано с Уникредит Булбанк, придоби старозагорския "Парк мол" срещу 25.7 млн. лв. По подобие на столичния City Center новите собственици на "Галерия Пловдив" също предприеха ребрандиране и промени в мола. Именно преструктурирането и обновяването на облика на големите обекти от такъв тип е ключово за пазара на търговски площи в големите градове, коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във Forton.
Значителна част от сделките на 2014 г. се случиха и в сегмента на офис сградите. Основен двигател за това продължава да бъде търсенето на площи под наем от IT и аутсорсинг бизнеса и стабилните наемни цени. За предходната година са отдадени общо 154 хил. кв.м офиси при малко над 108 хил. кв.м година по-рано. Основно интерес имаше към офис проекти, чието завършване се бавеше и имаха проблеми в реализацията на пазара. Подценените активи в офис сегмента обаче вече са на изчерпване. Сред интересните офисни проекти, които смениха собствениците си, е Blu Offices на бул. "Брюксел", който инвестиционната компания "Карол инвестмънтс" придоби срещу 9 млн. евро. Бизнес центърът XS Tower на околовръстното шосе до "Резиденшъл парк София" беше придобит заради просрочие по кредит от телекомуникационната компания "ИТА инженеринг". "ФНИ България" АДСИЦ взе две офис сгради в "Бизнес парк София" за общо 7.2 млн. евро. Също миналата година се смени собствеността на офис сградата Europark малко след 4-и километър на бул. "Цариградско шосе". Продавач е австрийският фонд CA Immo, а купувач – фондът "Бернард инвестмънтс". В края на август офис сградата SPS Tower до Bulgaria Mall, която бе собственост на компанията за фасадни конструкции "Кристиан Нейко", също беше придобита от предприемача Спас Шопов.
За пазара с оптимизъм
"Първото тримесечие на 2015 г. е естествено продължение на предходната година", коментира Явор Костов. "Отново фокусът е върху подценените активи и препозиционирането им. Продължават да са активни най-вече българските инвеститори, и то в подобен тип проекти както през изминалата година", казва експертът. Очакванията му са, че тази година вероятно ще е последната с фокус върху подценените активи, а от втората половина на 2015 г. инвеститорите все по-често ще поглеждат и към възможността за нови проекти.
Първите три месеца са обещаващи за останалата част от годината, но все още е рано да се дадат прогнози за 2015 г. поради дългия период, необходим за приключването на сделка, посочи той. Въпреки това големите инвестиционни сделки на първото тримесечие са ясен знак за бъдещото развитие на пазара.
Първите добри новини бяха за пазара на индустриални площи. Те дойдоха още в края на януари, когато японският производител на пневматична техника SMC Industrial Automation закупи 180 декара за нов завод в пловдивската индустриална зона "Марица", част от обединението "Тракия икономическа зона". Това е поредният инвеститор, който избира района на Пловдив за новото си предприятие през последните години, с което градът става най-атрактивният индустриален център в страната. Производителят на пневматична техника SMC е закупил парцела от 180 дка за 8.2 млн. лв. чрез българското си дружество "Ес Ем Си индастриал аутомейшън България".
Друга интересна сделка на първото тримесечие е тази за парцел от 65.6 дка в Плевен, който "Каменица" продаде на френската компания Malteries Soufflet за 2.6 млн. лв. През 2011 г. собствениците на пивоварната продадоха фабриката си за малц в Плевен на същата френска фирма, която е вторият по големина производител на малц в света и лидер в Европа. Сделките са осъществени чрез българското й дружество "Малтери суфле България".Като продължение на сделките за търговски центрове от 2014 г. е и тази за мол "Марково тепе" в Пловдив. През февруари той беше придобит от "Джи Пи груп". Сделката всъщност е за прехвърляне на вземането на дружеството "Марково тепе мол" от Инвест кредит банк по договор за заем от 45.8 млн. евро. По довършването на мола вече се работи, а очакванията са той да бъде отворен до края на годината.
Дългоочаквана сделка се осъществи и за първото кино в България и едно от най-старите в Европа - Модерен театър. На практика сградата - паметник на културата, на бул. "Мария Луиза" се продава от октомври 2012 г., но купувач за нея се намери едва в края на март тази година. Първоначално дружеството с израелско участие "Кохав" прехвърли чрез апорт киното на "Кохав дивелъпмънт" през август 2014 г. През март тази година едноличен собственик на капитала на дружеството вече е "Кена груп", съдружници в което са собственикът на Paradise Center Давид Коблианидзе и дъщеря му Кетеван Коблианидзе.
Освен индустриалните и търговските площи раздвижване през първото тримесечие определено отбелязаха и жилищните проекти. "Голям интерес и на инвеститори, и на крайни купувачи има към жилищния сегмент, както и към земя за жилищно строителство", каза Костов. Според него покупките на инвестиционна земя за офиси и жилищни сгради определено е положителен сигнал, който показва как ще се развива пазарът. По данни на Националния регистър за ново строителство и реконструкции bcc.bg започнатите жилищни сгради през 2014 г. са с 58% повече спрямо предходната година, а общата им разгъната площ е над 441 хил. кв.м. Очакванията за тази година са дори по-високи, след като първото тримесечие приключва със 100% увеличение на този показател.
Инвеститорите поглеждат на изток
Друга позитивна новина за пазара е, че макар и рядко все повече се усеща присъствието на чуждестранни инвеститори. Според последния доклад на световната консултантска компания Colliers International България е една от източноевропейските страни, която отбелязва възстановяване на инвестиционната активност през 2014 г. Въпреки това проблемите като ниската ликвидност и несигурната обстановка все още пречат на страната ни да привлича чуждестранните фондове и сделки. Според данни на базирания във Франкфурт на Майн фонд на Deutsche Bank по време на годините на бума България и страните от Централната и Източна Европа определено са били следени от инвеститорите и много от тях са обмисляли вложения тук. Deutsche Bank като един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в световен план обаче вече не разпознава страната ни като целева дестинация и през 2014 г. тя е извън полезрението му. Една от основните причини за това е нестабилната икономическа ситуация. "Прозрачността и наличието на стандарти са важни, но се търси и сигурност", споделя Йорн Стобе, изпълнителен директор "Инвестиции в недвижими имоти" на Deutsche Asset & Wealth Management, част от Deutsche Bank. Според него връзките между България и Русия и бъдещето на конфликта в Украйна са въпроси, които сериозно вълнуват инвеститорите. Затова позицията на страната, както и ясните намерения на правителството трябва да бъдат известни.
"На пазара има добри проекти, но чуждестранните инвеститори не познават добре България и условията за бизнес. Необходимо е да се почувстват сигурни в страната и след това в конкретния проект", коментира и Явор Костов. Експертът обаче има позитивни очаквания: "Ако инвеститорите видят политическа и икономическа стабилност, както и ясна и предвидима среда за бизнес, към края на 2015 г. можем да очакваме завръщане на интереса от някои по-големи фондове." Според Костов основните конкуренти на България за инвеститорското внимание са централните и източноевропейските страни като Унгария, Сърбия, Румъния. Там обаче има много по-голяма ликвидност и по-висока покупателна способност на населението. "Ликвидността на един имот е изключително важен фактор за инвеститора, тъй като в повечето случаи той търси изход в рамките на три до пет години. В България няма ясен хоризонт за изход от инвестицията си, тъй като пазарът все още не е така динамичен", коментира Костов.