Жилищният пазар: Стабилно нагоре
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищният пазар: Стабилно нагоре

Жилищният пазар: Стабилно нагоре

През 2014 г. цената на жилищата и сключените сделки достигнаха най-високото си ниво след 2008 г.

7402 прочитания

© Мария Съботинова


Прогнозите са за ръст на пазара и през 2015 г. поне с темпа от предходната година.

"Сега е идеалният момент за покупка на имот", "Цените на жилищата достигнаха дъното", "Няма накъде повече да поевтиняват". Това са само част от прогнозите, с които предприемачите и агенциите за недвижими имоти всяка година се опитваха да върнат купувачите на имотния пазар, след като през 2009 г. той на практика се срина. И всяка година се оказваше, че дъното не е достигнато, че моментът не е никак идеален и всъщност има накъде още да се пада. Хората предпочитаха да държат парите в банки на депозит, а самите финансови институции свиха до минимум ипотечното кредитиране.

И така след 2008 г. последваха пет доста трудни години за жилищния пазар до 2014 г., която ще бъде запомнена като годината на оживлението. Гледайки основните статистики за пазара на имоти през миналата година – цени, сключени сделки, издадени разрешителни за строеж, влезли в експлоатация жилища и ипотечното кредитиране, изглежда, че този път прогнозите са се сбъднали и пазарът може би поема нагоре, въпреки че никой не очаква в близките години цените и броят на сделките да достигнат нивата отпреди кризата.

Напред и нагоре

В периода между 2009 и 2013 г. цените на реално сключените сделки в София се сринаха с близо 50%. Данните на агенцията за недвижими имоти "Бългериан пропертис" показват, че средната цена, на която са сключвани реално сделките с имоти през 2014 г., е 745 евро на кв.м, което е годишен ръст от 1%. Прогнозата за тази година е за поскъпване с около 3.5%. Данните на НСИ показват, че цените в страната растат и в края на 2014 г. те са достигнали 870 лв. на кв.м, а за София-град – 1481 лв. на кв.м.

Данните на Агенцията по вписванията за първото тримесечие на 2015 г. показаха, че общият брой на сключените сделки е нараснал с 8.4% на годишна база до 44 330 броя. Ако погледнем най-големият пазар в страната - София-град, тогава ръстът е още по внушителен – 31% до 4805 сделки. Връщайки се назад в годините, се вижда, че в номинално изражение толкова много сделки не е имало след 2008 г., когато се спука имотният балон в САЩ и Европа. Въпреки рекордните числа участниците на пазара са категорични, че за подобен балон и дума не може да става.

Има още два фактора, които говорят за оживление на пазара – отстъпките, които са склонни да направят подавачите, и взетите ипотечни кредити. "Докато преди очакваната от купувачите отстъпка беше 10-12%, поради засиленото търсене сега могат да се постигнат между 2 и 4% намаление на цената", обяснява собственикът на строителна компания "Делар" Аспарух Делев.

Данните на Българската народна банка (БНБ) за стойността на отпуснатите през 2014 г. жилищни заеми показват, че има годишен ръст от 25%. "Банките свалиха доста кредитите по лихвите. От друга страна, хората, които искат кредити, вече са с по-големи доходи, което дава спокойствие на банките и те са склонни да кредитират", коментира Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в агенцията за недвижими имоти "Явлена". В интервю за "Капитал" председателят на Асоциацията на банките в България Петър Андронов прогнозира допълнителен спад на лихвите по кредитите.

Какво движи пазара

Според анализаторите на пазара има няколко фундаментални фактора и няколко "извънредни", които са подпомогнали развитието на жилищния сегмент в България. Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенция "Бългериан пропертис", на първо място трябва да се постави цялостното връщане на доверието към пазара на недвижими имоти. "Много хора вече смятат, че потенциалът за поевтиняване е изчерпан", смята Стойкова. Другият пазарен елемент според нея са растящите цени на наемите, особено в София. Това, от една страна, кара хората да се замислят за покупка на собствено жилище, а от друга, увеличава интереса към инвестиция с цел отдаване под наем. "Има тенденция за повишаване на наемите в София и сметката показва, че е почти едно и също дали ще се плаща наем или вноска към банката", смята експертът. Към това тя добавя повишаването на доходите на хората и по-ниските лихви по кредитите.

"Промяната на закона за потребителския кредит от края на юни миналата година даде по-голяма прозрачност на отношенията кредитополучател - банка", смята Младен Митов. "Отпадането на таксата за предсрочно погасяване също доста облекчи отпушването на ипотечния пазар. Вече не се събират толкова комисиони и такси, както в предишните години", смята той.

Според проучване на агенция "Адрес недвижими имоти" около 60% от купувачите все още са без кредит. Това ясно показва, че хората през последните години просто са изчаквали подходящия момент, въпреки че разполагат с необходимите средства за покупка на имот. По време на кризата купувачите, които търсеха имот за собствено ползване, просто отлагаха сделките заради опасенията от загуба в резултат на падащите цени и несигурността около работата и доходите им. През 2014 г. около 17% от купувачите са купили имот с цел инвестиция. Ценовите нива на сделките са най-често в границите до 50 хил. евро (44% от всички сделки), а около 27% са за жилища между 50 и 70 хил. евро.

Банковата криза

И въпреки че през 2014 и началото на 2015 г. има пазарни предпоставки за ръст на цените и сделките, не бива да се изключва банковата криза, на която станахме свидетели през лятото на 2014 г. Вярно е, че едва около 2% от гарантираните депозити в Корпоративна търговска банка (КТБ) бяха изтеглени от банковата система, а останалите 98% - прехвърлени в други банки, но доверието като цяло в системата намаля. А заради ниската финансова култура на хората в България и липсата на желание за поемане на риск спестяванията са основно в две посоки – имоти и депозити.

"Хората видяха, че не са застраховани срещу подобни сътресения, и започнаха да гледат за алтернатива на депозитите", смята Полина Стойкова. Според нея падането на лихвите по депозитите в банките вече оказва влияние и хората започват да се интересуват от възможност да вложат спестяванията си в имот. Според Младен Митов от "Явлена" годишната доходност от наем вече може да достигне и 6%, докато лихвите по влоговите вече са на символични нива.

Специалистите изтъкват и метрото като някакъв фактор, който донякъде спомага за развитието на пазара в столицата. "Разбира се, хората, които искат да живеят центъра на София, не ги вълнува метрото. Но то оказва влияние за сделките в крайните квартали. Там често сградите са панелни и трудно може да се иска някаква сериозна сума, но метрото е плюс, който ускорява реализацията на имота", смята Митов.

Какво да очакваме

И тук отново стигаме до прогнозите на пазарните участници, които за пореден път очакват сделките и цените да започнат да растат и отново съветват да се използва момента, преди да се е стигнало до ново поскъпване. А такова най-вероятно наистина ще има. Пазарът на имоти е функция на икономиката на държавата. През 2014 г. реалният ръст на брутния вътрешен продукт на страната достигна впечатляващите 1.7% и виждаме отражението върху имотния пазар. През 2015 г. очакванията варират между 0.5 и 2%, но вероятно най-песимистичните прогнози ще бъдат ревизирани нагоре някъде около средата на годината. Това дава надежда, че жилищният пазар ще продължи със съживяването.

Младен Митов е категоричен в това. "Търсене ще има, проблем може да се окаже предлагането. Ако не се появят нови проекти, можем да очакваме вдигане на жените", смята той. Според него през 2015 г. ще действа основополагащият икономически принцип на търсенето и предлагането, без да ставаме свидетели на балони.

Полина Стойкова също е на мнение, че ще има търсене и цените ще растат, като тези ръстове ще бъдат съпоставими с тези от 2014 г. Тя смята, че най-добрите имоти, построени по време на строителния бум, вече са се поизчерпали, а хората все повече търсят ново строителство. "През последните няколко години банките ограничиха кредитирането към предприемачите и реално няма никакво ново строителство", каза тя. Според нея интересът няма да е само в София, а и в останалите по-големи градове в България – Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора. "При по-малките градове ситуацията е различна, но това се дължи на миграцията. Хората предпочитат по-големите градове, където има работа, и просто няма интерес към по малките", смята Стойкова.

Разбира се, не всичко е толкова розово. Негативно върху пазара може да се отрази отливът на руските купувачи - обезценката на рублата и трудната икономическа ситуация в Русия се отразяват на пазара с ваканционни имоти. "Вярно е, че това е един отделен сегмент, но той влияе цялостно върху цените", смята Полина. Тя прогнозира добро развитие в зимните курорти  - Пампорово, Боровец и Банско.

Автор: Капитал
Прогнозите са за ръст на пазара и през 2015 г. поне с темпа от предходната година.

"Сега е идеалният момент за покупка на имот", "Цените на жилищата достигнаха дъното", "Няма накъде повече да поевтиняват". Това са само част от прогнозите, с които предприемачите и агенциите за недвижими имоти всяка година се опитваха да върнат купувачите на имотния пазар, след като през 2009 г. той на практика се срина. И всяка година се оказваше, че дъното не е достигнато, че моментът не е никак идеален и всъщност има накъде още да се пада. Хората предпочитаха да държат парите в банки на депозит, а самите финансови институции свиха до минимум ипотечното кредитиране.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

10 коментара
  • 1
    kihano avatar :-|
    kihano

    Защо имам чувството, че тази статия съм я чел и предишни години. На имотните прекупвачи май пак им се присънват нови печалби. Патосът си личи "През 2014 г. реалният ръст на брутния вътрешен продукт на страната достигна впечатляващите 1.7% и ...".
    Какво им е "впечатляващото" на тези 1.7 %. Та СССР по време на "застоя" имаше растеж 1.8% по западни оценки, разбира се.

  • 2
    peshkobg avatar :-|
    peshkobg

    И по други сайтове се наемат да декларират "оживление" на пазара на имотите. Редакторите често са на пряко подчинение на строителни фирми (недвижими имоти) и са задължени да пуснат нещо разведряващо. Справка - Petel.bg и Гуцанов. На читателите им е известно, че стане ли дума за строителство, новината е най-малкото грандиозна и предсказана от Касандра.
    Да не забравяме, че от активния пазар на недвижимости индиректно печелят банките, т.е. новината е положителна както и да погледне чиляк.

  • 3
    pipa avatar :-|
    Биби Бояджиева

    Лекото оживление се дължи на историята с КТБ, след като хората си взеха парите, но това е от ден до пладне. Скоро пак този пазар ще замре. Няма ли стабилен икономически растеж и скок на заплатите, няма как цените и броят сделки да вървят нагоре.

  • 4
    ss avatar :-|
    SS

    Напечатаха достатъчно хартия !

    Има нужда от балон !!!

  • 5
    daniboy avatar :-|
    Daniboy

    [quote#3:"Биби Бояджиева, марсиански трол"]Няма ли стабилен икономически растеж и скок на заплатите, няма как цените и броят сделки да вървят нагоре. [/quote]

    ""Скок"" на заплатите и стабилен икономически растеж никога не е имало.
    До 2008 имаше ччат-пат някакъв ръст на заплатите.
    Цените вървяха нагоре главно поради вътрешната миграция в държавата и механичния прираст в 5-6 града. Точно и поради тази причина и по време на кризата хубавите апартаменти в кварталите с някаква /не казвам хубава, това в БГ е безмислица/ запазиха цени или поевтиняха минимално, общо с 10% за 5 години.

  • 6
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Единственото което спасява цените на имотите е символичния данък имоти и липсата на каквито и да е правила за поддържането им.

    Навсякъде в "белия" свят данък имоти е близо 1% пазарната цена на имота.. затова имат и хубави улици, добър стандарт на живот.. а не като при нас - супер скъпи имоти за нашите доходи и в същото време огромна мизерия.. нито инфраструктурата е поддържана, нито имотите се поддържат. Всичко ни е внос.

    Балонът в цените на имотите и поддържането му е основната причина държавата ни да е на това положение. Превърнаме имотите от активи в най-обикновена стока за спекула. Държат се стотици хиляди неподдържани имоти без да се използват .. заключени. В същото време цените високи.. 500 лева заплата.. а човекът живее в жилище за 200 хиляди лева!??!? това само в България може да го има.

    http://mickideas.blogspot.com

  • 7
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    В България, вместо богатите да плащат повече данъци за финансират инфраструктурата която ги обслужва.. данъци плащат най-вече работещите от средната класа. Богатите, тия с най-голяма собственост - почти никакви данъци не плащат - всичко минава през фирми, а данък имоти е символичен. Те получават наготово - инфраструктурата около имотите си.. /сегашният данък сгради не покрива даже окосяването на тревата/.

    все едно в един блок - хората да си плащат ремонтите по общите части/например покрива, или охраната/ не на база собственост, а на база - кой какви доходи има, и кой какво си е купувал!?!? Това, че един може да има мезонет за 1 милион, а друг гарсониера за 50 хил. няма значение в момента.

  • 8
    ristohristov avatar :-|
    Ристьо

    [quote#0:"КАПИТАЛ"]Жилищният пазар: Стабилно нагореПрез 2014 г.

    цената на жилищата и сключените сделки достигнаха най-високото си ниво след 2008 г. [/quote]

    къде е новината тук ??
    това се знаеше поне от 2013 год че ще стане



    ***************************
    обърнете внимание какво пише на Втората страница от статията...

    [quote#0:"Капитал"] И въпреки че през 2014 и началото на 2015 г. има пазарни предпоставки за ръст на цените и сделките,


    не бива да се изключва банковата криза, на която станахме свидетели през лятото на 2014 г [/quote]

    разумните отдавна инвестираха в имоти...
    за тях Няма банков Риск

    "останалите" ...ще научат капитализма по Правилния начин ;)

  • 9
    musashii avatar :-|
    musashii

    4805 сделки за жилища в София?Е чакайте-нали в София живеели два милиона души,дори три.Тези 800 хиляди над официалните 1 милион и 200 хиляди,защо не сключват сделки за жилища?А сега се сетих-не сключват такива сделки,защото живеят само в болните умове на някои хора.

  • 10
    cose avatar :-|
    cose

    Броят сделки не се отнася за големите градове, а съответния район на Агенцията по вписвания и включва както жилища, така и земеделска земя.

    В имотен регистър обхващат всички 113 Служби по вписванията в страната, както следва:

    София, Айтос, Ардино, Асеновград, Балчик, Белоградчик, Берковица, Благоевград, Ботевград, Брезник, Бургас, Бяла, Бяла Слатина, Варна, Велико Търново, Велинград, Видин, Враца, Габрово, Генерал Тошево, Горна Оряховица, Гоце Делчев, Гълъбово, Девин, Девня, Димитровград, Добрич, Дряново, Дулово, Дупница, Елена, Елин Пелин, Елхово, Етрополе, Златоград, Ивайловград, Исперих, Ихтиман, Каварна, Казанлък, Карлово, Карнобат, Кнежа, Козлодуй, Костинброд, Котел, Крумовград, Кубрат, Кула, Кърджали, Кюстендил, Левски, Ловеч, Лом, Луковит, Мадан, Малко Търново, Мездра, Момчилград, Монтана, Несебър, Никопол, Нова Загора, Нови Пазар, Омуртаг, Оряхово, Павликени, Пазарджик, Панагюрище, Перник, Петрич, Пещера, Пирдоп, Плевен, Пловдив, Поморие, Попово, Преслав, Провадия, Първомай, Раднево, Радомир, Разград, Разлог, Русе, Самоков, Сандански, Свиленград, Свищов, Своге, Севлиево, Силистра, Сливен, Сливница, Смолян, Средец, Стара Загора, Тервел, Тетевен, Тополовград, Троян, Трън, Трявна, Тутракан, Търговище, Харманли, Хасково, Царево, Чепеларе, Червен бряг, Чирпан, Шумен, Ямбол.

    В райони с голяма площ, като Пловдив, Плевен и Русе, се търгува и много земеделска земя, което сериозно изкривява статистиката.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK