Логистичните имоти: Плахо раздвижване

Инвестициите в индустриални площи растат с по-бавен темп от очаквания

Десислава Лещарска

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Въпреки положителните очаквания към сектора на индустриалните площи - заради ограниченото предлагане на качествени проекти и появата на нови производители и търговци, изминалата година не промени значително обема от инвестиции в логистични имоти. Към края на първото тримесечие на 2015 г. активността на този сегмент от пазара остава насочена предимно към инвестиции в производствени и логистични бази за собствени нужди, или в т.нар. строителство по поръчка (build-to-suit) - за конкретен наемател.

По данни на консултантската компания Forton към края на март общото предлагане на пазара на складови и логистични площи леко е нараснало до 835 хил. кв.м за София. Ръстът се дължи основно на завършването на логистичния център на австрийската транспортна компания Gebruеder Weiss (9150 кв.м) в района на Мусачево, източно от София.

Логистичният център на Gebruеder Weiss е с обща площ около 57 хил. кв.м и е проектиран така, че да позволява разширение през следващите години. Инвестицията от около 8 млн. евро беше реализирана за около година, а базата замести старата сграда на компанията, строена през 2003 г. Новата включва 6000 кв.м складове, 1880 кв.м площи за обработка и 1300 кв.м офиси.

Новите проекти

Базите с модерни складови площи в най-атрактивния район - София, предлагани свободно на наемния пазар, се броят на пръстите на едната ръка. Една от тях е завършеният към края на 2014 г. "Логистичен парк East Ring" на околовръстното шосе. Всъщност цялата първа сграда на комплекса (6400 кв.м) вече е наета изцяло от дистрибутора на авточасти "Евро 07". "Предстои да стартираме и планираме да приключим втората част на проекта през октомври 2015 г.", коментираха пред "Капитал" дружеството - инвеститора в проекта, "Глориент инвестмънт БГ".

Сграда 2 на "Логистичен парк East Ring" ще бъде с идентични характеристики като сграда 1 - 5825 кв.м складова площ и 574 кв.м офиси и битови помещения, чиито електрически нужди ще се осигуряват от фотоволтаична станция на покрива. "За една трета от сградата вече имаме сключен договор с наемател, търсим за останалите две трети", посочват от компанията.

В района на Кривина, отново на софийския околовръстен път, инвестиционната компания "Бългериан пропърти дивелопмънтс" също ще изгради логистичен комплекс. "В момента сме на финалната права за избор на изпълнител за грубия строеж", коментира пред "Капитал" управителя на компанията Минко Борджуков. По план на терена трябва да бъдат изградени около 10 хил. кв.м складови площи, основната част от които ще излязат на свободния наемен пазар.

Освен проекта в София "Бългериан пропърти дивелопмънтс" развива и два логистични парка - във Варна и в Русе, които вече са с между 90 и 100% заетост на площите. Засега компанията не планира разширения в тях - тя ще развива проекта си в София и този в Плевен - производствена и складова база за нуждите на компанията за автомобилни кабелни системи Nexans, която влезе в сградата като наемател. Покупката на земя за изграждане на завод на японската компания SMC Industrial Automation край Пловдив беше сред големите сделки с индустриални имоти през първото тримесечие на 2015 г.

Друг значим проект в района на столицата е "Индустриален парк София-изток" край Елин Пелин с инвеститор "Парк индустрия София-изток", воден от компанията за управление на инвестиции "Рослин капитал партнърс". В процес на изграждане са 10 хил. кв.м складове, които ще се отдават свободно. Като наемател в комплекса със собствена база вече влезна Kaven Orbico, швейцарската компания за продукти за лична хигиена група Trisa и супермаркети "Пикадили".

Проект в развитие е и "Логистика Юнивърсъл" - логистичен парк, разположен на бул. "Цариградско шосе", на входа за столицата, върху терен от 69 хил. кв.м. Първият етап от проекта беше завършен през 2009 г. и включваше четири складови сгради с обща площ 19 хил. кв.м, които към момента са 100% заети. Тази пролет предстои инвеститорът MDL да стартира втория етап от проекта, който включва изграждането на още две сгради - складова и търговска, като първата (с площ от 8000 кв.м) ще бъде завършена още през тази година.

Лек ръст на наемите

Заради липсата на завършени качествени и големи проекти на наемния пазар делът на свободните площи е приблизително 3% от общото предлагане, което е много нисък показател и на практика показва недостиг. Това е и причината наемните нива в София леко да нарастват спрямо миналата година, сочат данните на Forton. Средните пазарни нива се движат около 3.75-4 евро на кв.м на месечна база.

Най-голямо е търсенето в София и Пловдив. Столицата е привлекателна основно за логистичните оператори, тъй като е голям пазар и предлага транспортни връзки със страната и комбинация от различни видове транспорт. Пловдив е атрактивен за производства главно заради наличието на големи и подготвени за строителство и обезпечени с инфраструктура терени в индустриалните зони наоколо.

През последните месеци расте и интересът към площи за строителство на производствени и логистични бази и в други областни центрове, предлагащи достатъчно работна ръка и с традиции в различни видове производства. Такива примери вече има във Видин, където предстои откриването на нова шивашка фабрика на немски инвеститор. Подобни примери има и в Перник, също и в Плевен, където са Nexans, както и френската компания "Малтери суфле", която обяви мащабна инвестиция за разширяване на фабриката си за преработка на малц в града.

Равновесна точка