Офисен възход
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Офисен възход

Едно от важните събития за офисната година беше преместването на централите на СИБанк и ДЗИ на площ от над 7400 кв.м във все още незавършения "Милениум център" зад НДК

Офисен възход

През 2015 г. търсенето на пазара на офис площи е стабилно, но качествените проекти все още не са достатъчно, за да го задоволят изцяло

1951 прочитания

Едно от важните събития за офисната година беше преместването на централите на СИБанк и ДЗИ на площ от над 7400 кв.м във все още незавършения "Милениум център" зад НДК

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


Поради изчерпването на качествени площи клас А те биват усвоени веднага или още преди да са напълно готови.

Рекордни сделки и трайно възстановяване. Така с няколко думи би могъл да се опише пазарът на офис площи през първите девет месеца на годината. Липсата на достатъчно обекти с качествени офиси клас А доведе до увеличаване на броя потенциални наематели, които все по-често подписват договори за наем за незавършени сгради от високия клас. Засилен интерес към офисите се отчете от всички агенции и компании за недвижими имоти. А освен че е постоянно, търсенето е насочено и към по-големи площи.

По данни на консултантската компания Forton за разлика от 2014 г., когато средният размер на наемните сделки беше за 1000 - 1400 кв.м, тази година търсенето на офиси е за 3000 - 5000 кв.м и нагоре. Не липсваха и знакови за това примери като сделката за 7300 кв.м на технологичната компания Visteon в офис гиганта Capital Fort през септември. Показателен е и договорът за преместването на централите на СИБанк и ДЗИ на площ от над 7400 кв.м във все още незавършения "Милениум център" на строителната компания НИКМИ.

Сделките в числа

Годината беше доста активна по отношение на релокации и експанзия на компаниите на офисния пазар. Според статистиката на Forton за изминалото трето тримесечие са подписани договори за наем на 38 104 кв.м. Общо за деветмесечието наетите площи са 95 513 кв.м. Това е с 10% по-малко в сравнение със същия период на 2014 г., но спрямо последните пет години обемът на наемния пазар е над средния и тенденцията е за стабилно развитие. "Спрямо обичайния обем на офисния пазар от последните години 2014 г. беше по-скоро изключение заради преподписването на договорите с няколко големи наемателя", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton/ Cushman&Wakefield.

Според анализа на консултантите от Colliers International процентът на релокациите в периода юли-септември е 64, а 20% от сделките на тримесечието се дължат на експанзия на компаниите. Останалите 16% са подновяване на договори или подписване на такива на етап незавършена офис сграда.

"Интересно е да видим какви ще са сделките през ноември и декември, за да можем да сравним 2015 г. с предходната година от гледна точка на усвояване на офисни площи", коментира Иглика Йорданова, изпълнителен директор на Colliers International. "От това, което виждаме досега, смятам, че годината ще има един много силен завършек. Друго, което е интересно и с което като прогнози се оказахме прави, е, че повишеното търсене се насочва и в дестинации извън София. Определено Пловдив е втората най-предпочитана локация", обяснява Йорданова.

Градът под тепетата успя да се наложи като добро място за разполагане на бизнес и да развие успешна индустрия най-вече поради факта, че има и достатъчно достъп до нов талант и квалифицирана работна ръка. Усвоените офис площи в Пловдив само за третото тримесечие са 3700 кв.м, показват данните на Colliers. Офисният пазар там определено ще се развива, тъй като вече са започнати няколко нови проекта.

"Очакваме в средносрочна перспектива този тип развитие да се усети по-осезаемо и в градове като Бургас и Варна", коментира Йорданова. "Не бих изключила и други градове, особено тези, които са университетски центрове, що се касае до интерес от IT и BPO индустрията. Това е един модел, по който се развиват и други централно- и източноевропейски държави, и ние ставаме все по-атрактивни от гледна точка на изнасяне на бизнес от България, така че тези факти само биха помогнали на пазара на недвижими имоти да се раздвижи в тази посока по-бързо", обобщава изпълнителният директор на Colliers.

Активните наематели

Макар обемите и активността на пазара през 2015 г. да бяха по-скоро нетипични, остава тенденцията офисното търсене да бъде генерирано именно от компаниите от секторите IT и изнасяне на бизнес услуги (BPO). "Тези фирми продължиха да бъдат основен генератор на интереса, запитванията и сделките и, общо взето, са доминантна част от търсенето в офисния сегмент", коментира Йорданова. Според Станимира Пашова недостигът на качествени офис площи ще се запази и в близките две години главно поради продължаващото търсене от тези компании. Към това трябва да се прибавят и наемателите, чиито договори изтичат през 2017–2018 г., но заради динамиката на офис пазара ще започнат преговори за подновяването им най-късно в началото на следващата година.

Динамичното развитие на Пловдив също беше белязано от активното търсене от IT компании и сектора на споделените услуги. По данни на Forton през периода там са подписани около 13% от общия обем наемни сделки, като сред по-значимите беше тази на 60 К, която удвои площите си в Imperial Business Center, наемайки още 1250 кв.м там.

Един от дългоочакваните и с голяма офисна площ обекти - Capital Fort в София, стана домакин не само на технологичната компания Visteon. Първите наематели в офис сградата бяха IT фирмите Scale Focus и Apcom. Водещата международна компания за електронни разплащания Skrill също нае близо 5 хил. кв. метра в Capital Fort. Собственикът е отдал под наем около 50% от общо 42 хил. кв.м офис площи в комплекса само месец след получаването на разрешение за ползване. Това е поредният пример за изчерпването на качествени площи клас А и усвояването им веднага или още преди да са напълно готови.

Данните на Forton показват, че от общо 167 хил. кв.м в строеж към третото тримесечие малко под 50% са договорени с наематели или са в процес на преговори. Именно това е двигателят за започването или размразяването на значителен брой офис сгради през тази година. Въпреки активизирането на инвеститорите обаче до момента на появяването на новите проекти на пазара предлагането ще остане ограничено.

Стабилни цени

Както нормално се случва в икономиката, при разместване на съотношението между търсене и предлагане се променят и цените на имотите. "Като тази година има ясна тенденция за лек ръст в наемните нива на офисните площи", коментира Иглика Йорданова. "Това ще бъде особено видно към края на тази година при клас А проектите". Заради засиленото търсене наемите на първокласни офиси в Пловдив отбелязаха ръст с около 20% и достигнаха до 7.5-8 евро на кв.м, посочват от Forton. Инвестициите в нови площи обаче ще балансират пазара и последващ ръст на наемите не се очаква. Стабилни остават наемите във Варна и Бургас, където също се работи по нови сделки. В София наемите също стават стабилни - около 12.5 евро за кв.м за първокласни площи в центъра и 12 евро на кв.м в бизнес центровете по протежение на големите булеварди.

"От гледна точка на това какво ще се случи с цените аз бих била внимателна да давам сигнали за рязко повишение", обясни Йорданова. "Но като цяло плавно покачване има и в момента. Вече предлагаме офис площи от 13-14 евро на кв.м офертни нива в столицата, а доста години не бяхме достигали подобни стойности". Предвид факта, че се очакват доста сделки за незавършени сгради, естеството на този тип договаряне предполага, че няма да има завишаване спрямо сегашния пазар. Тъй като и двете страни се облагодетелстват от такива сделки - едната дава сигурност на другата, че идва в сградата, а пък предварителният договор би спомогнал на инвеститора да кандидатства за финансиране, ако все още няма такова. Така че ситуацията е благоприятна и за двете страни и експертите не очакват задължително да се отрази като допълнително повишение на наемните нива.

"От друга страна, през 2017 г. се очаква появяването на значителен обем нови площи, които ще излязат на пазара", коментира Йорданова. "Така че от това каква част от тях ще бъдат усвоени още през 2016 г. ще зависи каква ще бъде прогнозата за наемните нива през 2017 г."

Поради изчерпването на качествени площи клас А те биват усвоени веднага или още преди да са напълно готови.

Рекордни сделки и трайно възстановяване. Така с няколко думи би могъл да се опише пазарът на офис площи през първите девет месеца на годината. Липсата на достатъчно обекти с качествени офиси клас А доведе до увеличаване на броя потенциални наематели, които все по-често подписват договори за наем за незавършени сгради от високия клас. Засилен интерес към офисите се отчете от всички агенции и компании за недвижими имоти. А освен че е постоянно, търсенето е насочено и към по-големи площи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

BOYANA TERRACE

BOYANA TERRACE

SoHome Residential Park

SoHome Residential Park

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK