Да бъдеш хитрец или да не бъдеш Ако преди 20 години в София агенцията, предпочитаща да заобикаля правилата, е била една и под натиск от бранша е приключила дейност,  днес "нови агенции никнат всеки ден", убеден е Ганев. Броят на активните фирми от бранша според него е над 2 хил., а в една от големите интернет платформи за имоти се посочват 2285, като поне 15% са мултиплициран вариант на онази отпреди 20 години и пренасят и доразвиват "специфичното й ноу-хау". Да се проследят е трудно, граничещо с невъзможно, тъй като постоянно сменят имената си и не работят с постоянен контингент брокери. Според Пандов пък числата са още по-притеснителни - около 10% са стабилните и сериозни агенции, като останалите са в по-голямат си част малки фирми, които бързо прекратяват дейност, или пък такива, които не работят етично. Ситуацията дотолкова се е изменила, че днес по-скоро под натиска на некоректните практики някои агенции предпочитат да поемат курс към прилагането на дребни хитрости, за да оцелеят. "Имаш избор, но в един момент само губиш от това, че си коректен", добавя Ганев. Доста от обявите са със силно занижени цени, но в очите на търсещия имот, който рядко има опит с подобни сделки, по-скъпото изглежда все едно някой се опитва да печели на негов гръб.Според Стойчева в голяма степен създаването на суматоха в бранша, и то най-вече при наемите, се дължи на липсата на ексклузивност, т.е един брокер или агенция, които да предлагат един имот. От това следват три неща: пускането на обяви примамки, многократно умножение на съществуващите обяви от различни агенции и това, че много от фирмите предпочитат да запазят реалните си оферти само за клиенти в офисите си.

По думите ще ги познаете"Току-що се даде този апартамент", "В момента собственикът не е в града" са типичните отговори на запитването за имот по мнима обява в интернет, ако изобщо някой отговори на посочения номер. Ако не отговори, твърде вероятно по-късно през деня ще се обади брокер от съвсем друг номер. Вероятно със същото твърдение и предложение за друг имот. 

Пускането на нереални оферти със силно занижени цени обърква търсещите и се прави съвсем целенасочено. "Всеки ще се обади. Целта е да се съберат телефоните на потенциалните клиенти. Това е най-ценният ресурс на брокерите", обяснява Ганев.Най-масови - заради доста по-голямото търсене и по-бързото сключване на сделките, са неетичните практики при наемането и отдаването под наем на имоти. "Имаме един имот, още не е на пазара. Ако искате да го видите", е друго типично твърдение. И тъй като пазарът в момента е смазан и търсенето е огромно, най-добре веднага след огледа да се остави така нареченото "стоп капаро", с което ще се спре предлагането на имота, ще е съветът на консултанта. Сценариите за по-нататъшното развитие на ситуацията са три. От хитрост до измамаАко някои агенции хитруват само за да се сдобият с координати и да се опитат после да спечелят клиент. При вече получена разписка коефициентът на риск нараства. Некоректно е всички брокери да бъдат подведени под общ знаменател - тъй като разписката и стоп капарото са обичайни практики, това все още не е сигнал за проблем. Напълно възможно е разписката да е изрядна, а брокерът коректен. Проблемът е в останалите.В по-оптимистичния сценарий изведнъж се оказва, че по някаква причина сделката за имота ще пропадне. По увещания на консултанта, така и така парите са дадени и времето загубено, най-добре той да продължи да търси подходяща оферта. "Така просто се връзва клиентът", обяснява Ганев."Капитал" обаче се натъкна и на още една, не толкова безобидна хитрост. В подписаната разписка фигурират половинчати данни - адрес на имота, данни на брокера (на пръв поглед всичко е изрядно), стойност на капарото. Консултантът е поискал капаро, твърдейки, че става дума за един месечен наем, и е вписал сумата, без да уточни за какво е тя. На последния ред от разписката пише "Ако сделката пропадне по вина на клиента, той губи капарото". "Схемата е следната. Ако съм решил да излъжа, когато дойде време да се подписва договорът, собственикът ще каже съвсем друга цена, която не можете да си позволите. В разписката не пише, че това е договореният наем. И понеже сделката ще пропадне по ваша вина, капарото остава в агенцията", обяснява брокер на една от големите агенции в София. Не под общ знаменателРазказаните случаи и описаните практики не са приложими за всяка ситуация и всеки боркер. И противно на масовото схващане, че брокерите не вършат много работа, а прибират добри комисиони, е далеч от истината за по-голямата част от работещите в бранша. Обикновено, макар и вариращо според агенцията, брокерът получава 20 до 30% от комисиона при сключване на договор, казва Ганев. Комисионите също варират според агенциите - при продажби те са 2 до 3% от цената на имота, при наемане - един месечен наем, който се поделя между страните."Проблемът е от това, че хората, които ползват тази услуга, я ползват твърде рядко и не познават особеностите. Не знаят какво да очакват, защото нямат информация", подчертава Добромир Ганев. От една страна обаче, споменатите практики създават пълно объркване на пазара и дезинформират клиентите, от друга - водят до общо негативно мнение за консултантите."Брокерът е човек със специфични знания за пазара и би трябвало да разполага с нужната информация, за да ви ориентира и посъветва така, че и двете страни да са удовлетворени от сделката. Затова е посредник", пояснява Ганев. Съветът му е консултант да се избира като лекар - изключително внимателно и с референции. Правилният начин според него е да се избере брокер или агенция преди обява. "Ако трябва, може да се сключат договори с няколко агенции и на всички да се каже, за да има стимул всеки един от брокерите да си свърши работата, но не и да се работи с 50 агенции, понеже така никой няма да положи усилия за вас." (Само)Регулация на браншаКонсултантският сектор няма собствена браншова камара, която да защитава интересите нито на посредниците, нито на потребителите. В допълнение вътре в сектора явно има немалко спорове и несигурности, казват и Ганев, и Пандов. Затова има и различни инициативи. НСНИ се опитва да прокара регулации и да информира, още една малка група агенции е подела кампанията за система Multiple Listing Service (MLS). "Избери брокер, а не обява" е кампания, подета от браншовата асоциация НСНИ през лятото. Целта ѝ е да информира потребителите на брокерски услуги и с това да създаде условия за развитието на реална конкурентна среда в сектора. Сдружението, в което членуват 300 консултантски агенции, твърдо стои зад убеждението, че липсата на регулация в бранша, което според Ганев е в ръцете на държавата, е пагубно за конкурентната среда и в ущърб на клиента.

Причината да се налага предпазливост при избиране по обява е една - голяма част от обявите не предоставят необходимата информация и е трудно, ако не и невъзможно, да се прецени дали офертата е реална или примамка. Има над 20 различни интернет страници, където могат по критерии да се филтрират подходящите предложения. Там контролът също е труден. Сайтовете печелят от обявите и следователно нямат интерес да правят подбор на повече или по-малко сериозните играчи на пазара, а офертите от частни лица (около 5% в платените сайтове) са почти невъзможни за откриване и излизат на някоя от крайните страници при търсене, обяснява Ганев. Според него е необходимо да има регистър на компаниите, предлагащи посреднически услуги, както и изисквания за вписване в него, като например квалификация на служителите. В един такъв регистър проследяването на фирмите би било много по-лесно.Другата инициатива, идваща от MLS, е за избор на един брокер с ексклузивни права, който работи с всички агенции в сдружението - мултилистинг. Ако това стане масова практика, според Пандов ще намалее значително и броят на подвеждащите обяви, тъй като мултилистингът предвижда само една агенция да предлага един имот и следователно да има една оферта.

Засега обаче единствените начини да се противодейства на некоректните посредници са внимателното проучване на агенциите, личният контакт с брокерите и не на последно място, при свършен факт - сигнализирането за некоректни практики, както в сайтовете, където са видени обявите или некоректните агенции, така и до Комисия за защита на потребителя.