Обяви с часовников механизъм
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Обяви с часовников механизъм

Обяви с часовников механизъм

Защо при консултантските услуги в сектора на жилищни имоти цари информационна суматоха

Александра Козбунарова
2908 прочитания

5%

 от обявите за имоти в платените сайтове са от частни лица

Около 15% от посредническите фирми на имотния пазар в България си служат с неетични практики в интернет пространството и създават дезинформация в сектора, твърди Добромир Ганев, заместник-председател на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) и един от инициаторите на кампания "Избери брокер, а не обява". "Капитал" разказва за еволюцията от хитрост до измама на пазара, предпоставките, довели до това, и начините да се излезе от омагьосания кръг.Ако преди 20 години обявите за имоти, било то под наем или за продан, са били основно във вестниците, днес всички са в интернет, основно в четири сайта. На пръв поглед е повече от елементарно с няколко клика и по задаване на желаните критерии да се намерят повече от достатъчно подходящи имоти. Много услужливо сайтовете са направени така, че най-изгодните предложения излизат най-напред. Първо впечатление: огромен брой агенции (в България в момента са над две хиляди), огромен брой обяви. Всъщност реалните оферти на пазара изобщо не са толкова много, просто за един и същ имот има няколко обяви, често съвсем различни една от друга, в немалък процент от случаите става дума за компютърно генерирани изображения на несъществуващи имоти или илюстрации, взети от списания. По няколко агенции предлагат един и същ имот на различна цена. "Приблизителната реална бройка на офертите на пазара са всички актуални обяви минус около 30%", обяснява Добромир Ганев, управител на "Форoс". Според  Константин Пандов, управител на агенция "Еппи", при продажбите на жилища делът на подвеждащи обяви е сравнително малък - около 10%, но при наемите може да се говори за около 60%. Отявлено фалшивите обяви, които рекламират несъществуващи жилища, са около 10%, но понеже излизат на челни позиции, изглеждат много повече, смята мениджърът на Imoti.net Снежана Стойчева, която има цял екип, проверяващ истинността на офертите.

За нереални квадратури, сутерени, предлагани като апартаменти, без пояснение и с объркващи описания, е излишно да се говори. Ориентирането по цени също е загубена кауза. "И аз не мога да се ориентирам", заявява Ганев, който е в бранша вече над 25 години. Може би един от начините да се добие сравнително реалистична представа е да се съди по цените на по-стари и недотам примамливи имоти, съветва Пандов. 
Да бъдеш хитрец или да не бъдеш Ако преди 20 години в София агенцията, предпочитаща да заобикаля правилата, е била една и под натиск от бранша е приключила дейност,  днес "нови агенции никнат всеки ден", убеден е Ганев. Броят на активните фирми от бранша според него е над 2 хил., а в една от големите интернет платформи за имоти се посочват 2285, като поне 15% са мултиплициран вариант на онази отпреди 20 години и пренасят и доразвиват "специфичното й ноу-хау". Да се проследят е трудно, граничещо с невъзможно, тъй като постоянно сменят имената си и не работят с постоянен контингент брокери. Според Пандов пък числата са още по-притеснителни - около 10% са стабилните и сериозни агенции, като останалите са в по-голямат си част малки фирми, които бързо прекратяват дейност, или пък такива, които не работят етично. Ситуацията дотолкова се е изменила, че днес по-скоро под натиска на некоректните практики някои агенции предпочитат да поемат курс към прилагането на дребни хитрости, за да оцелеят. "Имаш избор, но в един момент само губиш от това, че си коректен", добавя Ганев. Доста от обявите са със силно занижени цени, но в очите на търсещия имот, който рядко има опит с подобни сделки, по-скъпото изглежда все едно някой се опитва да печели на негов гръб.Според Стойчева в голяма степен създаването на суматоха в бранша, и то най-вече при наемите, се дължи на липсата на ексклузивност, т.е един брокер или агенция, които да предлагат един имот. От това следват три неща: пускането на обяви примамки, многократно умножение на съществуващите обяви от различни агенции и това, че много от фирмите предпочитат да запазят реалните си оферти само за клиенти в офисите си.

Все повече фирми не пускат реалните си оферти в сайтовете, а ги предлагат на клиентите си при личен контакт

По думите ще ги познаете"Току-що се даде този апартамент", "В момента собственикът не е в града" са типичните отговори на запитването за имот по мнима обява в интернет, ако изобщо някой отговори на посочения номер. Ако не отговори, твърде вероятно по-късно през деня ще се обади брокер от съвсем друг номер. Вероятно със същото твърдение и предложение за друг имот. 

Пускането на нереални оферти със силно занижени цени обърква търсещите и се прави съвсем целенасочено. "Всеки ще се обади. Целта е да се съберат телефоните на потенциалните клиенти. Това е най-ценният ресурс на брокерите", обяснява Ганев.Най-масови - заради доста по-голямото търсене и по-бързото сключване на сделките, са неетичните практики при наемането и отдаването под наем на имоти. "Имаме един имот, още не е на пазара. Ако искате да го видите", е друго типично твърдение. И тъй като пазарът в момента е смазан и търсенето е огромно, най-добре веднага след огледа да се остави така нареченото "стоп капаро", с което ще се спре предлагането на имота, ще е съветът на консултанта. Сценариите за по-нататъшното развитие на ситуацията са три. От хитрост до измамаАко някои агенции хитруват само за да се сдобият с координати и да се опитат после да спечелят клиент. При вече получена разписка коефициентът на риск нараства. Некоректно е всички брокери да бъдат подведени под общ знаменател - тъй като разписката и стоп капарото са обичайни практики, това все още не е сигнал за проблем. Напълно възможно е разписката да е изрядна, а брокерът коректен. Проблемът е в останалите.В по-оптимистичния сценарий изведнъж се оказва, че по някаква причина сделката за имота ще пропадне. По увещания на консултанта, така и така парите са дадени и времето загубено, най-добре той да продължи да търси подходяща оферта. "Така просто се връзва клиентът", обяснява Ганев."Капитал" обаче се натъкна и на още една, не толкова безобидна хитрост. В подписаната разписка фигурират половинчати данни - адрес на имота, данни на брокера (на пръв поглед всичко е изрядно), стойност на капарото. Консултантът е поискал капаро, твърдейки, че става дума за един месечен наем, и е вписал сумата, без да уточни за какво е тя. На последния ред от разписката пише "Ако сделката пропадне по вина на клиента, той губи капарото". "Схемата е следната. Ако съм решил да излъжа, когато дойде време да се подписва договорът, собственикът ще каже съвсем друга цена, която не можете да си позволите. В разписката не пише, че това е договореният наем. И понеже сделката ще пропадне по ваша вина, капарото остава в агенцията", обяснява брокер на една от големите агенции в София. Не под общ знаменателРазказаните случаи и описаните практики не са приложими за всяка ситуация и всеки боркер. И противно на масовото схващане, че брокерите не вършат много работа, а прибират добри комисиони, е далеч от истината за по-голямата част от работещите в бранша. Обикновено, макар и вариращо според агенцията, брокерът получава 20 до 30% от комисиона при сключване на договор, казва Ганев. Комисионите също варират според агенциите - при продажби те са 2 до 3% от цената на имота, при наемане - един месечен наем, който се поделя между страните."Проблемът е от това, че хората, които ползват тази услуга, я ползват твърде рядко и не познават особеностите. Не знаят какво да очакват, защото нямат информация", подчертава Добромир Ганев. От една страна обаче, споменатите практики създават пълно объркване на пазара и дезинформират клиентите, от друга - водят до общо негативно мнение за консултантите."Брокерът е човек със специфични знания за пазара и би трябвало да разполага с нужната информация, за да ви ориентира и посъветва така, че и двете страни да са удовлетворени от сделката. Затова е посредник", пояснява Ганев. Съветът му е консултант да се избира като лекар - изключително внимателно и с референции. Правилният начин според него е да се избере брокер или агенция преди обява. "Ако трябва, може да се сключат договори с няколко агенции и на всички да се каже, за да има стимул всеки един от брокерите да си свърши работата, но не и да се работи с 50 агенции, понеже така никой няма да положи усилия за вас." (Само)Регулация на браншаКонсултантският сектор няма собствена браншова камара, която да защитава интересите нито на посредниците, нито на потребителите. В допълнение вътре в сектора явно има немалко спорове и несигурности, казват и Ганев, и Пандов. Затова има и различни инициативи. НСНИ се опитва да прокара регулации и да информира, още една малка група агенции е подела кампанията за система Multiple Listing Service (MLS). "Избери брокер, а не обява" е кампания, подета от браншовата асоциация НСНИ през лятото. Целта ѝ е да информира потребителите на брокерски услуги и с това да създаде условия за развитието на реална конкурентна среда в сектора. Сдружението, в което членуват 300 консултантски агенции, твърдо стои зад убеждението, че липсата на регулация в бранша, което според Ганев е в ръцете на държавата, е пагубно за конкурентната среда и в ущърб на клиента.

Причината да се налага предпазливост при избиране по обява е една - голяма част от обявите не предоставят необходимата информация и е трудно, ако не и невъзможно, да се прецени дали офертата е реална или примамка. Има над 20 различни интернет страници, където могат по критерии да се филтрират подходящите предложения. Там контролът също е труден. Сайтовете печелят от обявите и следователно нямат интерес да правят подбор на повече или по-малко сериозните играчи на пазара, а офертите от частни лица (около 5% в платените сайтове) са почти невъзможни за откриване и излизат на някоя от крайните страници при търсене, обяснява Ганев. Според него е необходимо да има регистър на компаниите, предлагащи посреднически услуги, както и изисквания за вписване в него, като например квалификация на служителите. В един такъв регистър проследяването на фирмите би било много по-лесно.Другата инициатива, идваща от MLS, е за избор на един брокер с ексклузивни права, който работи с всички агенции в сдружението - мултилистинг. Ако това стане масова практика, според Пандов ще намалее значително и броят на подвеждащите обяви, тъй като мултилистингът предвижда само една агенция да предлага един имот и следователно да има една оферта.

Засега обаче единствените начини да се противодейства на некоректните посредници са внимателното проучване на агенциите, личният контакт с брокерите и не на последно място, при свършен факт - сигнализирането за некоректни практики, както в сайтовете, където са видени обявите или некоректните агенции, така и до Комисия за защита на потребителя.

5%

 от обявите за имоти в платените сайтове са от частни лица

Около 15% от посредническите фирми на имотния пазар в България си служат с неетични практики в интернет пространството и създават дезинформация в сектора, твърди Добромир Ганев, заместник-председател на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) и един от инициаторите на кампания "Избери брокер, а не обява". "Капитал" разказва за еволюцията от хитрост до измама на пазара, предпоставките, довели до това, и начините да се излезе от омагьосания кръг.Ако преди 20 години обявите за имоти, било то под наем или за продан, са били основно във вестниците, днес всички са в интернет, основно в четири сайта. На пръв поглед е повече от елементарно с няколко клика и по задаване на желаните критерии да се намерят повече от достатъчно подходящи имоти. Много услужливо сайтовете са направени така, че най-изгодните предложения излизат най-напред. Първо впечатление: огромен брой агенции (в България в момента са над две хиляди), огромен брой обяви. Всъщност реалните оферти на пазара изобщо не са толкова много, просто за един и същ имот има няколко обяви, често съвсем различни една от друга, в немалък процент от случаите става дума за компютърно генерирани изображения на несъществуващи имоти или илюстрации, взети от списания. По няколко агенции предлагат един и същ имот на различна цена. "Приблизителната реална бройка на офертите на пазара са всички актуални обяви минус около 30%", обяснява Добромир Ганев, управител на "Форoс". Според  Константин Пандов, управител на агенция "Еппи", при продажбите на жилища делът на подвеждащи обяви е сравнително малък - около 10%, но при наемите може да се говори за около 60%. Отявлено фалшивите обяви, които рекламират несъществуващи жилища, са около 10%, но понеже излизат на челни позиции, изглеждат много повече, смята мениджърът на Imoti.net Снежана Стойчева, която има цял екип, проверяващ истинността на офертите.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

BOYANA TERRACE

BOYANA TERRACE

SoHome Residential Park

SoHome Residential Park

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK