Новодомците движат пазара на ипотеки

Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Жилищни имоти. Още текстове по темата може да откриете тук.30%на годишна база се увеличава размерът на одобрените кредити в левове от началото на 2016 г., докато на жилищните заеми в евро намалява с над 36%.[[img:2879212]][[img:2879214]][[more]]Ниската цена на жилищните кредити през последните две години е сред основните причини за стабилния ръст в сектора с имотите. В сравнение с преди пет години лихвените нива паднаха двойно и вече на пазара могат да се сключат сделки за ипотечни заеми с лихва и под 4%. Това значително съкращава разходите на потребителите за обслужване на заема. Естествено за подобни отлични предложения банките изискват безупречно кредитно досие и стабилни месечни доходи над средните за страната и от примерен размер 2000 – 2500 лв. на месец. Най-голямо доверие банкерите имат в клиенти, заети в IT сектора, фармацията и въобще лица, които заемат длъжност от 1, 2 и 3 клас от Националната класификация на професиите.Данните сочат, че от началото на годината кредитните институции са одобрили нови договори за ипотечни кредити на обща стойност над 1.5 млрд. лв. И докато преди няколко години около половината от сделките се сключваха в евро, вече 85% от новоотпуснатите кредити през първите 9 месеца на 2016 г. са били деноминирани в местна валута. Причината за това са значително по-ниските лихви в лева, които пък се обуславят от високата ликвидност на местните банки и привличането на депозанти и спестявания в нашата валута. Ето защо размерът на одобрените кредити в левове се увеличава с близо 30% на годишна база от началото на 2016 г., докато този на жилищните заеми в евро намалява с над 36%.Повече за новодомцитеНовите оферти на пазара включват значително улеснение за потребителите. Процентът от стойността на имота, който банките се съгласяват да финансират с ипотечен кредит, вече смело подмина доскорошния праг от 80%. В силно конкурентната среда отпускането на по-голям дял е сред водещите трикове, с които кредитните институции се опитват да спечелят нови клиенти. Някои банки, като например Банка ДСК, дори вече предлагат да осигурят 93% от стойността на жилището. Подобни кредити обаче се плащат с по-висока лихва в размер на 0.25 - 0.5 процентни пункта."Докато преди година основните клиенти влизаха на пазара с инвестиционни намерения или сменяха старото си жилище с по-голямо и по-модерно, сега забелязваме, че основните двигатели на пазара са купувачите на първо жилище", коментира Тихомир Тошев от "Кредит център". По-ниската сума за самоучастие позволява на клиентите да имат допълнително средства за ремонт и обзавеждане преди нанасяне.Според Тошев в момента около 70% от новостроящите се жилищни сгради се реализират в междинния момент, когато имат издаден акт 14, но все още не са завършени. Заради засиления интерес и стаибилността във финансирането при строителните компании вече няма и чувствителна разлика в цената, при която се сключват сделките на зелено, в сравнение с тези, които са при вече завършено строителство. Освен това немалко са случаите, при които потребители дофинансират имот с потребителски кредит още преди сградата да е получила съответния минимално необходим статут за създаване на ипотека. Впоследствие този заем лесно може да се рефинансира чрез учредяване на ипотека или директно да бъде реализиран на печалба.Промяна на условията Немалка част от новите кредити са всъщност договори за предоговаряне или за рефинансиране на стари ипотечни заеми. Според Тихомир Тошев около 10% от ръста, който пазарът отбелязва тази година, се дължи именно на рефинансирането, което все повече добива популярност. При предоговарянето за по-ниска лихва има най-общо две хипотези. Първата е да се намали месечната погасителна вноска, а срокът на изплащане да се запази като преди. По този начин ежемесечният разход, както и общата сума, платена на банката, се свива с около 30% при сегашните условия.Другият вариант е размерът на погасителната вноска да се запази каквато е била досега, но срокът за погасяване на заема да бъде понижен. Кредитните консултанти отбелязват, че при втория вариант общите разходи за лихви, които потребителят ще плати, накрая се свиват по-осезаемо. "Наскоро имахме случай на клиент, на който успяхме да свием общите разходи с около 100 хил. лв., тоест близо наполовина. При това не става дума за особено голяма сума на главницата, а от порядъка на 60 хил. евро. Но когато значително съкратиш срока на изплащане – от 30 на 15 г., и запазиш месечната вноска, крайният резултат може да е приятно изненадващ", коментира Маринела Добрева от "Адекс България". Подобен вариант обаче могат да си позволят единствено хората, които имат добри средни доходи и нямат спешна необходимост да разтоварят семейния бюджет с няколкостотин лева, добавя тя.Ако при първия си опит за кандидатстване потребителите не получат условията, на които се надяват, това не означава, че не могат да пробват отново. "Много често отношението и готовността на служители в даден офис на банка да сътрудничат и да преговарят с клиента са съвсем различни от тези в друг клон на същата банка. Нищо не е централизирано и нищо не е окончателно, особено когато имаш подкрепата на подходящи консултанти, които са изградили отношения с банкерите", добавя Добрева. Тя обръща внимание, че не са малко случаите, в които, след като набележат имот за своя клиент, брокерите на имоти директно ги водят в една банка, с която работят, и не им дават различни опции за избор. По този начин е възможно те да нанесат финансова щета от десетки хиляди на клиентите си. От следващата година обаче всички кредитни посредници ще трябва да бъдат регистрирани в БНБ и да имат сключена професионална застраховка, което би трябвало да подобри пазара.Фиксираната лихва е по-скъпа, но пази от сътресенияРекордният спад на лихвите няма да продължи вечно и дали след 1, 2 или 5 години цената на парите отново ще започне да поскъпва. Това със сигурност ще доведе до повишаване на занулените пазарни индекси като SOFIBOR и EURIBOR, които в масовия случай се използват като отправна точка за формиране лихвата по ипотечния кредит. Почти всички банки въведоха преди време продукти с фиксирана лихва, които обхващат първите 3 до 6 години от срока за изплащане на заема. Най-дългият срок, който се предлага на пазара в момента, е 10 години на Сосиете Женерал Експресбанк, коментира Маринела Добрева от "Адекс България". Обикновено допълнителната сигурност, която фиксираната лихва носи, си има своята цена и тя е 1-1.5 процентни пункта по-висока лихва. Всички статии от Имоти ИнвестицииРасте, всичко растеИмотно оживлениеКакво казват експертите за жилищния пазарСтарото не е модерно, но има потенциалСтроителство в подемПловдив: Предпазлива строителна еуфорияВарна: След близо 10 години застой пазарът бавно поема нагореЗа какво да внимаваме при строителството срещу обезщетениеНоводомците движат пазара на ипотекиРента или лихваПрофесионалното управление на сгради набира скоростТендеции 2017: пастели навсякъде

Събития

Подкаст

КАПИ

Бюлетини

Туризъм по време на война

К10: Класация на най-добрите банки в България

Изкуство за Украйна

Капитал - брой 19

KEnergy

Образование

К10 - Най-добрите банки в България

Digitalk Report

Градове Бургас

Среща на бизнеса във Варна и региона

Ecommerce and Retail Summit

Net Zero Economy Forum: Accelerating the transition

"Астра Биоплант" българският лидер на европейския пазар на биодизел

Всичко, което искате да знаете за отговорното инвестиране

Амалия Аббас: "Боклукът на другите е и нашият боклук

Гласът на Капитал

Уроци за успех

Парите говорят

Децата и парите

Digitalk Тhe Podcast

Абонирайте се за Капитал за
1 лв. / седм.

Новодомците движат пазара на ипотеки

Предоговарянията и рефинансирането отговарят на 10% от ръста

Николай Нейчев

Капитал - брой 19

KEnergy

Образование

К10 - Най-добрите банки в България

Капитал - брой 19

KEnergy

Образование

К10 - Най-добрите банки в България

Digitalk Report

Градове Бургас

Среща на бизнеса във Варна и региона

Ecommerce and Retail Summit

Net Zero Economy Forum: Accelerating the transition

"Астра Биоплант" българският лидер на европейския пазар на биодизел

Всичко, което искате да знаете за отговорното инвестиране

Амалия Аббас: "Боклукът на другите е и нашият боклук

Новодомците движат пазара на ипотеки

Предоговарянията и рефинансирането отговарят на 10% от ръста

Николай Нейчев Следвайте

Николай Нейчев