Банките отключиха активността на пазара
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Банките отключиха активността на пазара

Банките отключиха активността на пазара

Повишаващата се конкуренция между финансиращите институции ще движи инвестициите в сектора

1538 прочитания

© Цветелина Белутова


Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Имоти Инвестиции. Всички текстове по темата може да откриете тук.

Какво показват цифрите

През 2016 г. големите кредити за строителна дейност над 1 млн. лв. са били с 56 повече, отколкото към края на предишната година, и с 36 повече спрямо 2014 г. Това важи за заемите, деноминирани в левове. Кредитите, отпуснати в евро, намаляват, като общата им сума се свива с 3% през 2016 г. и с 16% през 2015 г. Подобна тенденция за понижаване на финансирането в евро има като цяло в банковата система. Представените суми са от паричната статистика на БНБ за целия сектор строителство, като данните не могат да се изолират само за бранша на бизнес имотите.

Отпускането на нови банкови заеми отпуши активността в сектора на бизнес имотите през последните месеци. "Не мисля, че мога да се сетя за крупна сделка в сектора, която да е станала без осигуряването на кредитно финансиране", коментира за "Капитал" Явор Костов, мениджър капиталови пазари във водещата консултантска компания в сектора Forton. През последните 2 години секторът беше подкрепен със средства, които нямаше от кризата насам, което допринесе за допълнителното привличане на инвестиции и оживлението на бранша.

Смело към действие

Не веднъж и два пъти през последните години местните банкери изразяваха на всеослушание притеснението от липса на достатъчно добри проекти, които заслужават голямо кредитно финансиране. Тази мантра започна да се разпространява още рано–рано след глобалната финансова криза през 2009 г. и стана основен рефрен на всички големи банки, регистрирани у нас през 2012 г. В продължение на няколко години банкерите я повтаряха, а кредитирането отбелязваше все по-големи спадове. От 2015 г. насам обаче няколко фактора позволиха на финансовите институции да започнат по-смело да кредитират бизнес имотите. След фалита на четвъртата по големина Корпоративна търговска банка над 90% от възстановените гарантирани депозити останаха в банковата система и се разпределиха в другите финансови институции, с което се затвърди стабилната позиция на банките. В същото време Европейската централна банка започна с пълна сила програмата си за "количествени улеснения", като мащабните парични потоци в еврозоната имаха своя косвен ефект и върху нашата банкова система. Понижаващите се лихви и увеличаващите се разходи от неактивните финанси накараха самите банки значително по-активно, отколкото през 2012 г., да търсят добрите проекти, които си заслужава да бъдат подкрепени и в които има възвращаемост. Това отприщи вълна от значителни сделки, които не бяха възможни по-рано.

Какви са условията

В момента лихвените нива за финансиране на бизнес сгради вече са паднали на около 3%. Това е чувствително по-добро от началото на вълната нови сделки през 2015 г., когато банките отпускаха кредитирането с 1.5–2 процентни пункта по-скъпо. Този факт помага на развитието за пръв път у нас на т.нар. вторичен пазар на рефинансиране на стари кредити в сегмента на бизнес имотите. "Тази тенденция е все още нова, но очаквам, че именно тя ще се окаже двигател на активността през следващите няколко месеца", прогнозира Явор Костов. Една от основните причини за това е намалената амортизация на кредитите. Това се вижда като цяло в сектора на бизнес кредитирането, където необслужваните кредити се понижиха от 29% в началото на 2015 г. до 24% в момента.

Вече видяно

Всъщност подобно развитие вече видяхме бурно да се случва първо на пазара на по-малките жилищни кредити за физически лица. Там след отпадането на наказателната лихва за рефинансиране бързо бяха разработени продукти, с които да се "открадват" доказани изрядни клиенти от конкурентни финансови институции с лихвени нива 2 и повече процентни пункта по-малко. Според главния икономист на най-голямата по активи банка в България - Уникредит Булбанк, Кристофор Павлов именно тази силна конкуренция между банките тук ще запази лихвите на рекордно ниско ниво поне до края на 2018 г., въпреки че тенденции за увеличаване на лихвените проценти вече се появиха отвъд океана и е въпрос на време да бъдат възприети и в еврозоната. Всъщност конкуренцията между финансовите институции преминава границите на нашата страна. Две австрийски банки имат интерес от финансиране на бизнес площи у нас. Все още предстои обаче да се види подобно чуждестранно финансиране може ли да бъде устойчива тенденция, или ще бъде еднократна операция. Това може да бъде по-ясно след около шест месеца.

Размерът от значение

"Големите банки като Уникредит Булбанк, Банка ДСК, Райфайзенбанк в момента имат готовност да финансират сделки и за 100 млн. евро, ако има подходящи проекти в бизнес сегментите на пазара", смята Костов. Максималната сума, която може да се отпусне по даден проект, е 60% до 70% от стойността му, като местните банки нямат интерес да придобиват и дял. Според него приключването на подобна сделка е възможно в срок от три месеца. Сроковете на тези кредити са 10 до 12 години. Засега алтернативни начини на финансиране – като например лизингови схеми или схеми за финансиране чрез придобиване на участие – в сектора на бизнес имотите се считат по-скоро за изключение, ако въобще съществуват у нас.

Кои бяха последните големи сделки на отпуснато кредитиране

- Уникредит Булбанк рефинансираха "Бизнес парк София" веднъж самостоятелно и веднъж в синдикиран заем с Райфайзенбанк

- Пощенска банка финансира сделка по "Сити тауър"

- Обединена българска банка осигури финансиране за "Милениум център", за да бъде довършен в срок и така да бъдат спазени срокове с наемателите

- Преди това Уникредит Булбанк рефинансираха кредита на "Полиграфия офис център" към Пощенска банка
Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Имоти Инвестиции. Всички текстове по темата може да откриете тук.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK