Зелената вълна набира скорост

Зелената вълна набира скорост

Сертифицирането на сгради като устойчиви вече е факт и както изглежда, тенденцията може скоро да се превърне в стандарт

12042 прочитания

© ЮЛИЯ ЛАЗАРОВА


Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Имоти Инвестиции. Всички текстове по темата може да откриете тук.
Зелените сгради са причина и за възникването на цели нови професии - специалисти по устойчиво развитие, инженери на енергийните модели на сгради, специалисти по моделиране на дневната светлина и др.

Преди по малко от 5 години в България темата за сертифициране на сгради по международните системи за устойчиво строителство LEED, BREEAM и DGNB бе представяна като нещо, което се прави в чужбина, нещо, за което няма пазарен интерес от страна на инвеститорите у нас. Днес сертифицирането е факт за значителен дял от новите офис и корпоративни сгради, търговски центрове и дори вериги хранителни магазини. Питаме се какво се промени в мисленето на инвеститорите през последните години и колко всъщност са сертифицираните сгради в България.

Картината на Европейско ниво

За разберем какво точно се случва на нашия пазар, нека погледнем първо положението на строителството в Европа. Според международно изследване за тенденциите на пазара на зелени сгради 2016 Dodge Data & Analytics Smart Market Study on World Green Building Trends Европа е на прага на още по-значителен растеж на зелени, или устойчиви, инвестиции в близкото бъдеще. Докладът разкрива, че над 60% от анкетираните очакват техните обекти да бъдат сертифицирани до 2018, като за петгодишен период очакват да спестят 14% оперативни разходи за новопостроени сгради и 13% спестявания за сертифицирани съществуващи обекти.

"Европа е лидер на пазара на устойчиво строителство от много отдавна и ние продължаваме да наблюдаваме огромен интерес и подкрепа за сертифицирането по LEED в този регион", твърди Махеш Мананъджам, председател и изпълнителен директор на Американския съвет за устойчиво развитие. "Пазарната трансформация се случва сграда по сграда и Европа има възможността да продължи да е двигател в устойчивото развитие в глобален мащаб." Това съобщи той през април, когато одиторският бранш на Американския съвет за устойчиво развитие - Green Business Certification, Inc. (GBCI), който администрира системата за сертифициране на устойчиви сгради LEED, отвори новия си европейски офис в Мюнхен.

GBCI е една от водещите организации в света, която оценява независимо постижения в устойчивото строителство на строителни обекти. Чрез анонимния процес на оценка по време на сертифициране на различни типове сгради и акредитиране на нови специалисти GBCI е лидер в разпространяването и награждаването на добри практики. От 2008 GBCI е одобрил над 37 хил. LEED сертификата по света. Днес GBCI има над 2500 регистрирани проекта по LEED в Европа с повече от 147 млн. кв.м площ.

Не по-различна е картината и с другите лидери в сертификационните системи. BREEAM има повече от 561 200 сертифицирани обекта в 78 страни по света и около 2 263 000 регистрирани сгради за оценка, откакто е създадена системата през 1990.

Това се случва в Европа и по света – а тук?

Направихме справка на сертифицираните сгради в България. Това, което открихме, доста ни изненада предвид нашия малък и доскоро стагниран пазар. Тук има 24 сертифицирани сгради и още 19 в процес на сертифициране. За момента и тук американската система е водеща, с най висок брой сертифицирани и регистрирани проекта. За да не говорим само в числа, се обърнахме към представители от пазара на бизнес имотите, за да разберем от тях какво движи тенденцията към сертифициране, дали това е мода, която ще отшуми, и какви са реалните разходи по процеса на сертифициране.

За сертифицирането – що е то с две думи?

Всъщност за да расте този пазар, най важно е да се разбере в какво точно се изразява сертифицирането, какво представлява то и има ли специфични изисквания към сградите, за да се впишат в модела на устойчивото строителство. Независимо от избраната сертификационна система в процеса на сертифициране основните категории, които се разглеждат, както и ползите за собственици и ползватели, са всъщност фундаментално подобни.

Както вече споменахме, системите, които се прилагат в България, са трите основни в Европа. Това са английската система BREEAM, германската DGNB и американската LEED, като може да се каже, че BREEAM и LEED са международни и добре брандирани продукти с множество реализирани обекти по света, докато DGNB си остава локална система, основно приложена в Европа със значително по-малък пазарен дял.

Трите системи споделят много общи черти – приложимост към повечето видове съществуващи и нови сгради (жилищни, офис, търговски, училища, хотели, болници и др.). Системите разглеждат данните на сградите на една фаза, след завършване на обекта или на проект и строителство. Всичките са разделени в тематични категории със задължителни и избираеми критерии, финална оценка и различни нива на сертифициране.

Цената на сертифициране се определя от задължителни такси за регистрация и оценка към сертифициращите органи, като таксите се определят на база площ. Ползването на лицензиран одитор е задължително при BREEAM и DGNB, където той има роля да издаде оценка, която се потвърждава съответно от администриращите органи на система. Фундаменталната разлика при LEED, e че одитирането на документацията се случва анонимно, а консултантът помага на екипа да разбере изискванията на системата и да събере и оформи документацията.

Важен аспект на системите за сертифициране на сгради е начинът, по който те трансформират пазарите – не само тези на сгради и наемни площи, но и на цялата палитра от системи, продукти и услуги в проектирането, строителството и интериора, включително професионалната квалификация на заетите в свързаните сектори.

Тъй като сертифицирането стъпва на авангарда на практиките и технологиите в бранша, обновените версии на системите стимулират всички участници в процеса на проектиране и строителство – архитекти, инженери, строители, както и производители на продукти да се съобразят със стандарти, понякога значително по-високи от държавните, и така да подобрят продуктовата си гама и практиките си на работа. Появява се ниша от търсенето на продукти и услуги с повишена добавена стойност и намален екологичен отпечатък, която се отразява реално на качеството на застроената среда, здравето и продуктивността на обитателите и опазването на природата.

Много производители вече предлагат цели каталози от продукти, съобразени с изискванията на най-новите версии на сертификационните системи, и по-този начин улесняват проектанти, собственици и консултанти в избора на ефективни продукти. Така, изпълнявайки основната си търговска функция, производителят защитава и обществения интерес за по-здравословна, сигурна и едновременно с това щадяща природата застроена среда.

Също така зелените сгради изискват и нови компетенции от професионалистите в бранша, най-вече свързани с оптимизиране на масово прилаганите решения, познаване на изискванията за проектиране, строителство и устойчиви практики. Зелените сгради са причина и за възникването и на цели нови професии. Примери за това са специалистите по устойчиво развитие и консултантите по сертифициране на сгради, инженерите на енергийните модели на сградите, специалисти по моделиране на дневната светлина и по оценка на жизнения цикъл, по управление на отпадъците и други специализирани дейности, които съдействат за измерване, оценка и устойчивост на застроената среда.

Какво трябва да знаят инвеститорите?

Двете най-чести опасения на инвеститорите по отношение на "позеленяването" на техните сгради са дали ще съумеят да посрещнат задължителните изисквания и потенциално оскъпяване на сградата. Затова е важно да се каже, че огромното мнозинство от критериите за оценка при сертифицирането са пожелателни, а не задължителни и се адресират според нивото, което се цели. По отношение на цената на сертифициране е добре да се знае, че всички системи имат такси за регистрация и преглед на документацията, които се определят от съответните оператори на системата, и са извън консултантските или одиторски хонорари.

Относно самите изисквания - много от практиките, които се препоръчват, не са никак изненадващи или скъпи. Тези пък, които са по-скъпи, се възвръщат с времето и привлечените наематели или купувачи. Трети са свързани с добрата работа с местните власти – като например достъпът до сградите по велоалеи или планиране на обособени зони с обща инфраструктура, транспорт и обществено обслужване. Всички от тези неща са абсолютно постижими в България, където повечето значителни инвестиционни проекти се планират с много високо качество независимо дали ще бъдат сертифицирани.

Инвеститорите трябва да знаят, че реално оскъпяване на сграда, която залагат да е клас А или по-висока, няма. Освен таксите към системата, която изберат, и хонорара на консултантите или одитори, които трябва да извършат конкретните допълнителни изчисления и оценки, свързани с процеса, основни промени в проекта не би трябвало да се предвиждат. Доскоро на разговор дали да се сертифицират инвеститорите често питаха – какво ще ми донесе това, защо да го правя? Обяснявахме стандартните причини: че ще спестяват разходи по управление и поддръжка на сградата, ще бъде по-атрактивна за наематели, ще има по-висока добавена стойност, както и, разбира се, ще има международно признат сертификат за качество. Събеседниците не ни бяха убедени. Днес обаче вече има данни и статистики за пазара по принцип, и конкретно тук, които доказват тези твърдения. Сертифицирането на сгради е факт и така както изглежда, тенденцията е скоро да се превърне в стандарт.

Системите

LEED

LEED или "Лидерство в енергийния и екологичен дизайн", е програма за сертифициране на устойчиви сгради, която подкрепя и награждава най-добрите стратегии и практики в строителството. Това е една от най-популярните в света ръководни системи за зелени сгради. Създадена през 1998 г., тя преминава през няколко версии до актуалната днес LEED v4.

За да получат сертификат за LEED, кандидатстващите проекти трябва да отговорят на задължителните условия на системата и към това да съберат необходимия брой точки от избираемите критерии (т.нар. кредити) за постигане на желаното ниво на сертификация. Днес всеки ден се сертифицират средно над 200 хил. кв.м.

Параметрите, които разглежда системата LEED, са организирани в 6 категории - локация и транспорт, терен, ефективно потребление на вода, енергийна ефективност, материали и ресурси и качества на вътрешната среда на сградата. Възможни са четири нива на сертифициране: Сертифицирана сграда с 40-49 точки; Сребърен сертификат с 50-59 точки; Златен сертификат - 60-79 точки, и Платинен сертификат, който е наистина значително по-труден за постигане - с 80-110 точки. В България има общо 12 сертифицирани по LEED сгради от всички възможни нива без Платина.

BREEAM

Името на системата идва от съкращението на английски Метод за оценка на Института за изследване на сградите (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Създадена през 1990 г., BREEAM е най-старата подобна система за оценка - над 250 хил. сертифицирани сгради и над 1 млн. регистрирани за сертифициране в над 50 държави по света. Сградите се оценяват в скала от 5 оценки – Сертифицирана сграда, Добра, Много добра, Отлична и Изключителна. Критериите за оценка са организирани в следните категории: управление, енергия, здраве и благополучие, транспорт, водни ресурси, материали, отпадъци, замърсяване на околната среда. В България сертифицирани по BREEAM са осем сгради, сред които "Капитал Форт", Bulgaria Mall и склад на "Загорка" в Стара Загора.

DGNB

Стартирала през 2007 г., най-младата сред трите системи успявa да се наложи на европейския пазар, базирайки се на европейските стандарти, като дори има разработени локални версии за България, Австрия, Дания и Швейцария. Системата оценява шест основни аспекта - околна среда, икономика, социокултура, функционалност, технически характеристики и процеси. Отделна оценка се дава на качеството на терена. Нивата на сертифициране при DGNB са четири: Злато, Сребро, Бронз и Сертифицирана сграда, което важи само за съществуващи сгради. Оператор по сертифициране по DGNB за България е Българският съвет за устойчиво строителство, като сертифицираните сгради в страната засега са три: "Софарма тауърс", "Експо 2000 фаза 3" и "Сердика център".
Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Имоти Инвестиции. Всички текстове по темата може да откриете тук.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
mb-3
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

BOYANA TERRACE

BOYANA TERRACE