Накъде върви пазарът на жилища в София

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Текстът е част от специалното издание "Капитал Дом". Всички статии по темата може да намерите тук.
От няколко години подемът на имотния пазар е налице, строителният бранш се раздвижи, а цените на жилищата нараснаха. Тези тенденции са особено изразени в София, където стандартът на живот е висок, а работните места много. Липса на цялостна картина за динамичния имотен пазар все още има заради статистически данни, които да проследяват всички сделки и изменения в цените. Агенциите за недвижими имоти са най-близо до купувачи и продавачи и следят отблизо движението на цените.

Специалистите в този бранш коментират, че ускорен ръст на цените, какъвто имаше в края на 2016 г. и през 2017 г., вече не се наблюдава, но няма и признаци за спад. От друга страна, банките кредитират повече сделки, а немалка част от тях се сключват с инвестиционна цел. На пазара излизат мащабни проекти и все повече купувачите бързат да си осигурят имот още при започването на строителството.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Големият дял инвестиции на зелено често се обяснява с по-ниската цена на имота спрямо тази, която ще бъде обявена при завършване на сградата. Тенденцията да се изкупуват цели сгради още преди да са построени, обаче носи и риска от спекулации с цените.

Дали обаче може да се говори за нов имотен балон? Данните на брокерите в София показват, че средната цена на кв.м в града през тази година достига между 950 и 1090 евро. Спрямо 2008 г. средните ценови нива все още са по-ниски, но има ли смисъл от това сравнение, след като всички знаем, че тогава цените бяха "надути".

Цени леко нагоре



Официалната статистика на НСИ и данните на агенциите сочат, че има забавяне в ръста на цените през първото полугодие. Измереното движение нагоре е между 4 и 7% на годишна база според различните източници. Според Полина Стойкова от Bulgarian Properties за последните девет месеца няма съществено изменение на цените в София, а средната цена за квадратен метър в града до момента не успява да надмине границата от 1100 евро.

"За второ тримесечие средната цена е 1086 евро/кв.м, с което годишното нарастване на цените в София е в рамките на очакваното до 10% за 2018 г.", уточнява Стойкова. Данните на агенцията обаче показват, че в нито един от столичните квартали цените не са се променили в посока надолу.

От агенция "Адрес" посочват, че към средата на тази година средната цена за имот е 960 евро/кв.м. За сравнение - средната работна заплата за столицата по данни на НСИ е над 740 евро.

В унисон с повишението на цените за покупка наемите в София също растат през последната година. По данни на "Адрес" в някои квартали ръстът спрямо началото на 2017 г. достига 20%, вследствие на което наемните сделки през първата половина на тази година пък са наполовина по-малко в сравнение със същия период за миналата. "Собствениците на имоти са повлияни от активния жилищен пазар и икономическия ръст в столицата, заради което част от имотите се предлагат на завишени цени", коментират от агенцията. Според брокерите ключов фактор за спада в търсенето и отдръпване на наематели от пазара са и ниските лихви. "При настоящите банкови условия месечните наеми често надвишават вноските по кредитите", уточнява Гергана Тенекеджиева, оперативен директор в "Адрес".

Трудно се проследява как разполагат купувачите с новопридобития имот след приключването на сделката. По думите на брокерите между 50 и 70% от жилищата се купуват за собствено ползване. Делът на имотите обаче, в които се инвестира с цел печалба, нараства през последните години заради ниските лихви по депозитите.

Сделки в целия град

Голямото търсене и ограниченото предлагане донякъде поставят на картата с атрактивни имоти почти всички райони в столицата. Данните на агенциите за недвижими имоти силно варират, макар че южните квартали и центъра традиционно присъстват на челните места в списъка с предпочитания на купувачите. Освен локацията определящи фактори за търсещите са най-вече транспортните връзки, инфраструктурата и съотношението цена - качество. Според данните на "Явлена" най-атрактивни са южните и западните райони на столицата, съответно с 25% и 28% от всички сделки на агенцията.

Разликата е в профила на купувачите, като на юг търсенето е от страна на хора, които купуват първо жилище и разполагат със среден до висок бюджет. Към западните квартали интерес проявяват купувачи с по-скромен бюджет и различен тип строителство. Малко под една трета от търсените жилища са в центъра и "Младост". В центъра, където според брокерите има постоянен интерес, се купува за инвестиция. В района на "Младост" пък купувачите са предимно млади и работещи в близките бизнес зони на Околовръстното и "Цариградско шосе", а сделките са общо 14% от всички.
В южните квартали като "Кръстова вада", "Манастирски ливади" и "Витоша" са сключили най-много сделки и от агенция Smart Brokers. "Овча купел" също е сред предпочитаните райони. "По линията на новоизграждащото се метро има силен бум на строителството и съответно засилено търсене на имоти", отбелязва Мартин Янев, управител на агенцията.

В "Дианабад", "Манастирски ливади" и "Гео Милев" са сключени една четвърт от сделките на Arco Real Estate, като офертните цени в тези райони варират от 950 до 1100 евро за квадратен метър. Близо половината сделки за първото полугодие са в източната част на града, включително в "Младост", "Редута", "Слатина" и "Малинова долина".

От Bulgarian Properties също отбелязват засилен интерес към зоните, където се изгражда новата линия на метрото - като "Овча купел", както и на места, където вече съществува добра транспортна мрежа и има възможности за изграждане на нови проекти, като "Люлин" например. Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията, коментира, че в някои от районите с планирано метро цените нарастват значително в процентно изражение. "Там се наблюдава цялостна трансформация на предлагането от типично панелни квартали към предлагане на сгради ново строителство, които са със съвсем друго качество и параметри и съответно цените растат." Най-много сделки, сключени от Bulgarian Properties през последните месеци, има в "Лозенец", "Витоша" и "Студентски град", където има по-голямо предлагане на ново строителство.

В зависимост от финансовите възможности и нуждите на купувачите според анализ на "Адрес" сред престижните райони най-много сделки има в "Лозенец", южните квартали над него, както и "Младост". Те са търсени основно заради доброто съотношение между цена и качество на имотите. Макар и с изградена инфраструктура "Люлин" и "Надежда" остават в полезрението на купувачите с по-скромен бюджет.

Малко старо, повече ново и на зелено

Традиционно купувачите се насочват най-вече към новопостроени сгради, като най-много сделки се сключват за двустайни и тристайни жилища. Наблюденията на брокерите са, че купувачите са готови да заделят малко по-висок бюджет спрямо предходната година, а данните им показват, че в началото на лятото са се сключвали повече сделки за по-големи апартаменти. Според анализа на агенция "Адрес" през първите шест месеца на годината 60% от покупките са на стойност над 70 хил. евро при 48% за същия период на 2017 г. Фактор за това вероятно е и нарасналият брой на покупки с банково финансиране.

От Arco Real Estate посочват, че средния бюджет, който са готови да отделят купувачите за жилище с една спалня, е 65 хил. евро, а с две спални - 105 хил. евро. Около 15% от купувачите обаче залагат на друг вариант - къща или парцел за строителство, като през второто тримесечие се засилва интересът към терените.

Данните на агенциите за недвижими имоти сочат, че през последните 6 месеца жилищата, които се купуват на зелено (преди да е започнало строителството), съставляват между 15 и 30% от сключените сделки. От Bulgarian Properties например коментират, че над 80% от продажбите са за сгради в строителството. Като цяло брокерите отчитат, че този дял в Софияе около 50 - 60%. Това е и естествено следствие от недостатъчното предлагане на завършено ново строителство. "Обща тенденция, която наблюдаваме, е, че след първа копка и официален старт на сградите продажбите се засилват и след това следващ силен тласък на продажбите идва след достигане на груб строеж, когато вече и по-предпазливите купувачи са склонни да направят избор", уточнява Полина Стойкова.

"Ако купувачите искат да закупят по-добър имот, най-голяма е вероятността да го открият, ако го закупят в процес на строеж", коментират от агенция Arco Real Estate и обясняват, че кварталите, където се предлагат и двата вида строителство, новото е предпочитано от купувачите заради модерната визия, по-качествените и иновативни материали, функционални разпределения и възможност за закупуване на гараж/паркомясто. Други предимства за покупката на зелено посочват от "Адрес". Според Гергана Тенекеджиева "покупката на ранен етап гарантира наличието на достатъчен брой паркоместа и гаражи" и освен това клиентите получават "получават пълната свобода при избора на етаж, изложение и гледка".

Категорично новото строителство е в предпочитанията на мнозинството купувачи. За влиянието на новите проекти върху вторичния пазар специалистите не са единодушни. Според Младен Митов от "Явлена" новото строителство "се отразява благотворно върху пазара", защото "някои инвеститори имат прекалено високи очаквания за цена, която все повече ще се влияе от реализацията при жилищата, въведени в експлоатация". От Bulgarian Properties смятат, че има и немалко продавачи на жилища старо строителство, които завишават цените, което се отразява негативно на и бездруго по-слабия вторичен пазар. "Най-предпочитани от жилищата на вторичния пазар са тези, които са в по-нови сгради - до 10 години, и които са обзаведени и дават възможност за бързо настаняване", коментира Полина Стойкова.

От "Адрес" препоръчват продажбата на апартаменти старо строителство. Аргументите са, че сега има недостиг на предлагането на готови апартаменти. "Цените, които в момента се постигат за старото строителство, не биха били възможни след около половин година, защото фокусът на купувачите ще бъде върху новопостроените жилищни сгради", обяснява Гергана Тенекеджиева.

Все повече с кредит

Една от тенденциите, която се откроява през тази година, е увеличеният дял на имотни покупки с използване на банков заем. Според статистиката на Агенцията по вписванията в сравнение с първото полугодие на 2015 г. за същия период тази година са използвани двойно повече кредити. На практика близо 50% от сделките за шестмесечието са финансирани с ипотечен кредит.

Данните на "Адрес" сочат, че през последната година най-голяма промяна има при кредити за финансиране до 80% от стойността на имота - с 5% от увеличение на годишна база. Така през 2018 г. кредитите, покриващи 80%, са 18% от всички, същият е за ипотеките в размер от 50 до 80% от стойността на имота. По-малко са сделките с банково участие до 50%, който спада от 16 на 11% от общия брой.

Според анализа на Младен Митов от "Явлена" няма признаци за прегряване на пазара. Той констатира, че в предкризисния период средногодишният ръст на кредитирането надвишава 20%, докато сега няма подобно нещо.

Влиянието на транспорта

Освен квартала, цената и вида строителство транспортната и социалната инфраструктура също са сред топ критериите за покупка на жилищен имот. Ключова роля в това отношение има и Столичната община, която обаче трудно успява да догони засилената активност на строителите и купувачите.

Най-съществената промяна, която предстои на територията на града, е пускането на третия лъч на метрото, който ще обхване немалко нови квартали в мрежата на подземния транспорт. Все още автомобилният транспорт е силно предпочитан в столицата, особено в райони, където липсва развита транспортна мрежа. От "Адрес" коментират, че наличието на паркомясто или гараж влияе на решението на голяма част от купувачите, дори такива, които възнамеряват да отдават имота под наем.

Друго подобрение в сферата на обществения транспорт е въвеждането на нощни автобуси от пролетта на тази година. Това прави работещите в сферата на аутсорсинг услугите и тези, които са на смени, доста по-гъвкави. Изграждането на нови детски градини също влиза в графата с положителни тенденции за инвестиращите в нов дом.

От друга страна обаче, налице са и немалко проблеми - паркирането в почти цяла София е силно затруднено и много често нерегулирано. Липса на тротоари, улици и цялостна улична инфраструктура в новите жилищни квартали (като "Манастирски ливади" и "Кръстова вада" например) са сред основните предизвикателства както за обитателите, така и за строителните предприемачи, а решаването на проблема е в ръцете на общината.

Без големи скокове
Според брокерите цените на жилищата в София няма да се изменят съществено до края на годината. Експертите в сферата са почти единодушни в прогнозата си, че в рамките на следващите няколко години цената за покупка ще расте с до 5% на годишна база. Според наблюденията на "Явлена" пазарът на недвижими имоти през последните пет години в столицата се развива динамично, в условия на пазарни буфери и регулатори, които въздействат върху резки промени и необосновани скокове. Анализът на Младен Митов показва, че през последните пет години отсъстват предпоставки за прегряване на пазара за недвижими имоти. Няма ускорен ръст на инфлацията, нивото на заплащане или кредитирането. Безработицата също е на рекордно ниско ниво. "Всички тези фактори са предпоставки за стабилно развитие на пазара на недвижими имоти", смята и Гергана Тенекеджиева от "Адрес". Относно цените, според нея "не става въпрос за драстичен скок, а за умерен ръст" и дава пример със столиците на съседните държави – Букурещ и Атина.

От евтините столици

От "Адрес" коментират още, че в сравнение със съседните балкански столици цените в София са сравнително ниски, с изключение на Скопие. В Букурещ например апартаментите в центъра вървят около 1550 евро/кв.м, а в периферните квартали – за около 1000 евро/кв.м. Една от причините за динамиката на имотния пазар в Румъния не само за жилищни, но и бизнес имоти е високият интерес на чуждестранни инвеститори, който се обуславя с доброто съотношение на вложения капитал и добрата възвръщаемост, коментират от агенцията.

Гръцката столица пък е едно от изключенията в балканските страни, където средните цени на жилищата в периферните части на града са по-високи от тези в центъра - 1560 евро спрямо 1480 евро за квадратен метър. Според наблюденията на "Адрес" най-скъпа столица по отношение на жилищните имоти е Белград със средна продажна цена около 2000 евро/кв.м. В съседна Македония пък цените са сходни със софийските, като по-скоро са по-ниски - между 840 и 1150 евро на квадратен метър се продават апартаментите в различните квартали на Скопие. "Цените на жилищата в България са все още най-ниски в сравнение със страните от Източна Европа и Балканите", смята и Мартин Янев от Smart Brokers.