Как трябва да се променят жилищните квартали в София?

- Промяната в града трябва да следва общата тенденция на полифункционалност. В последните години градоустройството спазваше принципите на модернизма - създаваха се квартали-спални, докато хората отиват да работят на друго място. Придвижването на маси от хора, които да спят на едно място, да работят на друго и да се забавляват на трето, се оказва неработещо. Затова трябва да се върнем към корените на създаване на градовете. Градът е жив, когато хората са по улиците, а не минават транзит през булевардите.

За това най-вече трябва да направим анализ на функционалността в града. Създаването на изцяло жилищни или обществени зони е предпоставка за наличието на паразитен трафик. Пред нас стои задачата да намерим механизъм, с който да стимулираме създаването на мултифункционалност във всички зони. Липсата на подобен модел би обрекла например бившето НПЗ "Хладилника" да се превърне в изцяло жилищна територия. В момента основните инвестиционни инициативи възникват вследствие на пазарните механизми. Това не е лошо, но трябва да намерим и механизма, в който чрез модел на регулация да стимулираме създаването на необходимия микс от работа, забавление и обитаване, който да накара хората да останат в рамките на един различен център, да не транзитират с километри в рамките на града.

Кога ще има подобен анализ?

- Възложихме на УАСГ анализ на функционалността в града. Искам това да е част от бъдещата ни работа по изменение на Общия устройствен план (ОУП). С екипа на "Визия на София" (чиято цел е да събира данни за града, които да послужат за поставяне на дългосрочните градоустройствени цели - бел. ред.) направихме първоначални такива анализи. Оказа се например, че в местността Къро край Полигона, реагирайки на предишния бум в строителството, се създадоха предимно обществени и офисни площи и търговски центрове. Там в момента работят около 20 хил. души, а пък живеят около 2 хил. души. Подобен е и моделът с бизнес парка в "Младост". Има и достатъчно примери за създаване на изцяло жилищни комплекси. Трябва да намерим законов механизъм за смесване на функции вътре в самите сгради, а и в рамките на една по-голяма територия.

Естествено, ако създадем правила, че в дадена зона трябва да се правят офисни, търговски или сгради за забавления, а пък пазарът иска само жилища - първият по време ще изконсумира само жилищата. Сложно е да се намери такъв механизъм. Затова ще се опитаме да започнем в смесените многофункционални зони да направим такъв регламент за многофункционални сгради. Създаването на комплекси с изцяло жилищни функции за мен е порочна политика, която е изоставена от градоустройствената наука още преди десетилетия.

Кои са кварталите, които "работят" добре в момента, и тези, които не работят добре?

- В НПЗ "Хладилника" се опитваме да избегнем ситуацията с Къро и да направим един работещ модел. Искаме да създадем напречни пешеходни и велосипедни връзки и набор от функции. Идеята е бъдещите улици да бъдат направени така, че да отчетат потенциалното натоварване на тази територия. Да се отчете, че на мястото на хлебозавода или винпрома ще се появят определен брой обитатели с личните си автомобили. Да отчетем местата на натовараване и входовете и изходите на бъдещите комплекси, така че да не си пречат сутрин и вечер на тръгване и прибиране от работа. Да намерим подходящи места за детски градини, за пешеходна връзка, която да свързва метростанцията на бул. "Черни връх" с цялата тази територия. От метростанция "Витоша" до входа на зоопарка пешеходно са 15 минути. Ако има една добра пешеходна връзка, може да се използва този маршрут. Това е един от кварталите, върху който полагаме огромни усилия, и е хубаво, че имаме малък брой собственици на терените там, които да могат да реагират. Искаме да реорганизираме мрежата, която е утвърдена с новия ОУП, така че да създадем качествени пешеходни и велосипедни преминавания и да не създаваме проблемите, които се случват в другите нови квартали - "Малинова долина", "Витоша" - ВЕЦ "Симеоново", "Кръстова вада", "Манастирски ливади".

В момента работещи квартали са тези, в които вече има многофункционалност. "Младост" е добър пример, защото има целия набор от функции. За разлика от квартали, в които преобладават жилищните функции, като "Люлин". Там преобладава функцията обитаване, а за работа тези хора трябва да отидат в други точки на града, което ангажира ежедневно натоварване на придвижването.

Вие защитавате идеята, че София трябва да е компактен град, но как на практика може да се реализира тя? И в момента продължава строежи на комплекси извън Околовръстния път.

- Ние го направихме с удължаване на срока за далекоперспективните територии в ЗУЗСО (Закона за устройство и застрояване на Столичната община - бел. ред.) от 2020 г. до 2025 г. Така задължение на инвеститора остава да изгради цялата подземна инфраструктура [до подобни комплекси]. Ще търсим и механизъм за стимулиране на строителните инвестиции в бивши индустриални зони в рамките на града.

Идеята е да направим и пилотен проект в зоната на Предгаровия площад (пространството пред Централна гара - бел. ред.), за която проведохме архитектурен конкурс. Тази зона е собственост на Столичната община. Там ще създадем специфични правила и норми, с които да уточним градския дизайн, вида на бъдещото градско обзавеждане, специфични регламенти спрямо партерните етажи и сградите, да дефинираме и правила за бъдещата функционалност. Ще се опитаме освен в НПЗ "Хладилника" и в тази територия, в която можем да влияем върху инвестиционния процес със своята собственост, да предотвратим елементарното парцелиране на имотите. Тази част на града в момента е много слаба откъм инвестиции. Ако намерим една добра градоустройствена намеса, това може да се промени.

Ще могат децата в София скоро да ходят сами на училище? - Това е една мечта. София трябва да отива към подобряване и посоката е тази - подобряване на пешеходното развитие. Ян Геел (датски урбанист, който разработи анализ на добрите и лошите страни на столичното градоустройство - бел. ред.) каза същото - най-голямата му радост е, че неговата седемгодишна внучка ходи пеша от вкъщи до училище. Това говори за един безопасен, спокоен и достатъчно жив град, в който да можеш да пуснеш детето си само.

В тази посока работим първо училищата да се обслужват от къси пешеходни маршрути. Започнахме програма със "Зелена София" - "Пеша на училище". В рамките на един пешеходен изохром от всяко едно училище анализирахме късите връзки, в рамките на 800-те метра, които могат да се изминат за 15 минути, за да измислим как да се направи достатъчно добро и безопасно пешеходно трасе. Започнахме с училища в район "Триадица", идеята е да може да се надгради и в други квартали, за да могат децата да се придвижват качествено пеша или с велосипед. Това е доста дълъг процес, защото трябва да се преборим и с паркираните автомобили по тротоарите, трябва да се преборим за качествено изграждане на всички тези трасета. Но пътят е този.

Как се променя инвестиционният интерес, когато се изгражда нова инфраструктура?

- Инвестиционният интерес следва развитието на метрото. Показателен е фактът, че най-много разрешения за строеж в момента се издават в "Овча купел". Има няколко сериозни проекта в район "Подуяне", около моста на ул. "Черковна", в кв. "Сухата река", който беше изключително пренебрегван от инвеститорите. Заради развитието на метрото там в момента започва строежът на поредица от сгради. Във "Връбница" също има значителен интерес, и то отново около зоните на метростанциите.

Неслучайно големият натиск от страна на собственици е за изработване на цялостния план до метростанция 18 на бъдещия бул. "Копенхаген". За тази територия предстои да се обяви ПУП. В момента е голяма концентрацията на ново строителство в "Дружба" около ул. "Обиколна". Хората търсят късо пешеходно обслужване. Когато се движите с 5 км в час, в рамките на 10 мин. до 15 мин. е психологическият момент, в който вие отказвате да се придвижват пеша. Това е достъпният маршрут - в рамките на 800 м. Затова интересът около зоните с метро е много осезаем.

Предстои промяна на трасето на няколко от линиите на метрото с изменение в ОУП. В момента сме в процедура по изработване на задание, но общата посока беше тази - заедно с метрото да бъдат преразгледани и линиите на наземния транспорт, така че с промяна в линиите на метрото да може да се променят и дублиращите линии на наземния транспорт, да се стимулират хората да слизат от автомобилите.

Как отговаряте на критиките относно идеята за продължаване на метрото след мол Paradise?

- Зоната, разположена около "Витоша" - ВЕЦ "Симеоново", все още не е изградена в целия си мащаб. В момента тя е изградена основно в северната си част, край зоопарка. Но частта, която се намира към Околовръстния път и тангира с река Драгалевска, все още не е застроена. Тази територия има огромен потенциал за развитие и би трябвало да се гледа в по-далечна перспектива. Цялата зона, която е заключена между съществуващите сгради на Студентски град, южно до Околовръстния път, все още не е изградена в цялост - това е планът на "Малинова долина". Трябва да се гледа в по-далечен хоризонт, когато тези квартали ще са изградени и новият лъч на метрото ще ги обслужва. Това са терени с огромен потенциал на развитие.

Накъде ще се развиват инвестициите в по-далечна перспектива?

- Аз смятам, че следващият модерен квартал на София ще бъде НПЗ "Хладилника". Има потенциал той да се развие като смесена многофункционална зона. Близостта му до парк Борисова градина, Южния парк и метростанция "Черни връх" го прави изключително привлекателен за бъдещи инвестиции. Хубавото е, че там собствеността не е разпокъсана, а е достатъчно компактна между няколко собственика. Това прави възможно и изграждането на модерно градоустройство.

Развитието на града по периферията, без то да е обезпечено инфраструктурно, е голям проблем. Според мен правилното решение е оживяването на бившите индустриални зони и териториите, които са с отпаднала необходимост - бивши военни поделения, жп ареали и други в рамките на града. Например наскоро отпадна необходимостта от една такава зона в кв. "Христо Ботев" край летището, която беше запазена държавна територия.

Какви сгради се строят в момента в София?

- Интересът е основно към жилищното застрояване. Това е тенденция, която реагира на ниските лихви на банките. Инвеститорите казват, че голям процент от техните клиенти купуват жилищата не с цел да живеят в тях, а да си инвестират парите.

Балон ли ще бъде това?

- Не. Мисля, че процесът ще се нормализира, след като се вдигнат лихвите по кредитите. След като стане доходоносно да си държиш парите в банката , мисля, че паричният поток ще се пренасочи обратно. Концентрацията на строителство в София реагира основно на това, че сривът на пазара не засегна единствено София, Пловдив, Бургас и Варна. Хората дори от страната търсят да инвестират средствата си в София. Необходимост от нови жилища очевидно няма, защото населението расте основно от механичния прираст.

Как изглеждат новите жилищни сгради?

- Основно пазарът реагира да доставя двустайни и в малко случаи тристайни жилища. Екзотично е да се появят по-големи апартаменти. Има доста решения за създаване на жилища за краткотраен наем, основно около района на Студентски град.

Ще има ли цялостна промяна на мрежата на градския транспорт?

- Заедно с измененията на ОУП ще бъде преразгледани трасетата на наземния транспорт, това е задължително. За мен най-перспективно в момента е трасето на метрото от "Люлин" до Околовръстния път. Участъкът може да бъде направен и по открит способ. Считам, че там трябва да се намери място и на междинна метростанция между втори и трети микрорайон на "Люлин", която да качи голям брой от живеещите в двата микрорайона. Отделно да се намери буферен паркинг, който да се разположи в западно направление, така че да помага на хората, които правят ежедневни пътувания за работа до София. Важен е и участъкът, който променяме от Бизнес парка до Sofia Ring Mall и ИКЕА, който ще свържем и със Симеоновския лифт. Правим и план, с който да обезпечим уличната мрежа в комплексите край лифта. В момента приоритет е и довършването на трета линия до "Левски" - Г, развитието на метрото с отклонение край Военната академия в посока Окръжна болница, и трасето след метростанция "Люлин".

Има ли София проблем със стария сграден фонд?

- По отношение на сигурността на сградите има задължително изискване да им се правят паспорти. Ако се установят проблеми, би следвало да се намери механизъм за отстраняването им. Голяма част от сградите, които влязоха в програмата за енергийна ефективност, ще претърпят промяна по отношение на фасадна топлоизолация. Програмата обаче не прие мерки, свързани с конструктивни промени, и това е изцяло ангажимент на етажната собственост. Но притежанието на имот те задължава като собственик. Това усещане, че някой трябва да се грижи за твоята собственост, е грешно.

Ще има ли политика за оживяване на центъра на града?

- Разчитаме на бъдещия функционален анализ на града, за да можем да променим структурата на обитаване в центъра. Трябва да намерим механизъм за стимулиране, за да не се опразва центърът нощно време след 21 ч. Да не е само място за забавление или за работа, а да се насити и с друг тип функционалност. Това е проблем на повечето европейски градове, защото хората в детеродна възраст обикновено имат възможност да си купят жилища по периферията, а не в центъра. Центровете остават пусти откъм деца. Това показа и анализът на "Геел архитекти за София" - че има много малко деца в центъра.

Успяхте да организирате промени в ЗУЗСО, които решиха най-належащите проблеми на града от ваша гледна точка. Какви са следващите ви приоритети?

- Това, което успяхме да направим, е да спрем претоварването на територията. Използването на чл. 27, ал. 3 от ЗУТ (изключение от закона, което позволява почти безконтролно високо строителство в ъглови имоти - бел. ред.) беше свързано с претоварване на ОУП. Без значение дали той е добър или лош, ОУП е ясен механизъм за контрол на застрояването в града. Има своя анализ и ефектът е добър, когато той се спазва. А в действащата нормативна уредба имаше доста възможности да се преодолява законът.

Сега стъпките ни в спешен порядък са двете наредби, които си създадохме с промените в ЗУЗСО - за градския дизайн и за транспортните проучвания на големите сгради. Проучили сме европейски, азиатски и американски опит, за да създадем нашия софийски продукт. Срокът, който си поставихме, е шестмесечен и ни предстои тежка работа. До октомври трябва да са готови, а още септември ще имаме изработени първоначални варианти, които да подложим на обществено обсъждане, на професионален и експертен дебат.

Приключиха и всички обществени поръчки за седемте теми на "Визия на София". Идеята е с бъдещите изследвания да поставим основите на заданието за промяна в ОУП.

Интервюто взе Мария Манолова