Преглед на оригинала

Преглед на оригинала

Преглед на оригинала

Най-главният фактор, който влияе на реализацията на имотите, несъмнено е достъпът до лесно и евтино дългосрочно кредитиране. В последните няколко години банковите ипотечни кредити ставаха все по-евтини и все по-достъпни, като отбелязваха рекордни данни. Така че не е изненадващо, че в средата на тази година размерът на всички отпуснати жилищни кредити за домакинствата за пръв път надхвърли 10 млрд. лв. За сравнение, ще кажем, че приблизително толкова са спестяванията на всички осигуряващи се в универсални пенсионни фондове у нас. Сумата представлява около 10% от брутния вътрешен продукт на България за една година.

Факторите на растежа

Процесът беше подпомогнат от няколко фактора, като например осигуряването на парични облекчения от страна на Европейската централна банка, което понижи цената на кредитния ресурс във всички страни от Европейския съюз, включително – макар и косвено – в тези извън еврозоната. Освен това българските банки успяха да привлекат вече близо 50 млрд. лв. депозити от домакинства и нетърговски организации, за които вече почти нямат разходи. Не на последно място забраната на наказателната такса за предсрочно погасяване на ипотечните заеми доведе до създаването на чисто нов пазар във финансовите услуги в България – активното рефинансиране. Банките започнаха силно да се конкурират за платежоспособните клиенти и да им предлагат все по-ниски лихви, за да подобрят кредитните си портфейли.

Три за щастие

Тези фактори ни доведоха дотам, където сме сега – исторически най-ниските лихви по жилищни заеми за всички времена. Според обобщените данни на БНБ новите ипотечни заеми, одобрени през юли, са се отпускали при средна лихва 3.38% по заемите в левове, които сега са масово предпочитани спрямо тези в евро заради по-ниската си цена. А според кредитните консултанти има редица банки, които с готовност ще отпуснат дългосрочен заем при лихвени нива и под 3%. Адресатите на тези оферти естествено са хора с гарантирани високи доходи и чисто кредитно досие. Тези невиждано добри оферти за българската среда, където придобиването на жилище традиционно е сред основните житейски цели, провокират силен интерес от страна на домакинствата. По информация на брокери и строителни предприемачи много голяма част от новите строителни проекти в столицата и големите икономически активни градове се разпродават още на зелено именно заради лесната възможност за финансиране. А това заедно с факта, че една значителна част от около 40% от свободните жилища са "извадени" от пазара на продажби и наеми от техните собственици неминуемо води до стабилно поскъпване на цените в сектора.

Как ще набъбва пазарът

Очакванията са през тази година банките да отпуснат около 3.2 млрд. лв. нови ипотечни заеми, като по този начин достигнат за пръв път нивото от злополучната 2008 г., когато лихвите и погасителните вноски рязко се повишиха и доведоха до спукване на имотния балон. Всъщност това създава една очевидна асоциация, за която не кой да е, а БНБ неколкократно предупреди през тази година. Централната банка сподели данни, които не са публично разпространявани. Според тримесечния анализ "Банките в България", изготвян от БНБ, новите ипотечни кредити, при които самоучастието на кредитополучателите е по-малко от 20% от стойността на имота, са се увеличили с близо 50% през миналата година. Ето защо банковият регулатор предупреди банките да се въздържат от проциклично поведение, за да избегнат проявяване на натрупан риск в периоди на потисната икономическа активност. С други думи, да създадат буфери за неизбежния момент, в който икономическия цикъл се обърне и доходите на част от населението бъдат поставени под натиск – а с това и тяхната способност редовно да обслужват жилищните си заеми.

Кой колко голям е

Данните показват, че най-агресивни на пазара на ипотечни заеми през последната година поне що се отнася до по-големите банки у нас, са били Райфайзенбанк. Към края на полугодието те са увеличили портфейла си с жилищни заеми с 58% до близо 1 млрд. лв. След тях се нареждат ЦКБ с 51% ръст на експозициите към ипотеки и "Сосиете Женерал Експресбанк" с 43% годишно нарастване (виж графиката). Най-голям дял в жилищното кредитиране обаче има Банка ДСК, която отговаря за близо 20% от всички отпуснати ипотеки. С предстоящото поглъщане на "Сосиете Женерал Експресбанк", за което официално двете банки съобщиха, портфейлът на Банка ДСК ще нарасне до близо 28%. Всъщност петте най-големи банки в бизнеса с жилищни заеми – Банка ДСК, "Уникредит Булбанк", Пощенска банка, ОББ и Райфайзенбанк, държат близо 80% от целия ипотечен пазар.

И все пак те ще нарастват

И така достигаме до най-големия въпрос – не накъде, а кога ще "тръгнат" лихвите. Повишаването им е тема, за която се говори вече близо две години. Засега обаче силната конкуренция между банките у нас осигурява тренд на понижаване на ставките. В САЩ, където обикновено решенията на паричната политика изпреварват тези в Европа, вече имаше умерено увеличаване на лихвите. Това беше последвано от решението на Централната банка на Великобритания през август да увеличи основната лихва от 0.5% на 0.75%. Тоест има ясни сигнали за обръщане на тренда. Към момента Европейската централна банка обаче запазва лихвите на 0%. В началото на лятото финансовите анализатори и инвеститорите оттеглиха залозите си, че лихвите ще започнат своето повишаване след една година в средата на 2019 г. Причината за това е по-нисък от очаквания икономически растеж в еврозоната, който трябва да бъде подкрепен именно с евтин достъп до финансиране. Очакванията са увеличение на лихвите да има не по-рано от септември 2019 г., малко преди да изтече мандатът на президента на ЕЦБ Марио Драги. Другите прогнози са, че дори и да има повишаване на лихвите, то със сигурност ще става плавно. Въпреки че България не е част от еврозоната, 4 от 5-те банки с най-голям ипотечен портфейл у нас са собственост на банки, базирани там. Тоест решението за промяна на лихвените нива от страна на Европейската централна банка косвено ще се отрази и на местния пазар на ипотеки. Това неминуемо ще доведе до въвеждане на нови по-високи от сегашните погасителни месечни вноски по жилищните заеми – реалност, за която кредитополучателите трябва да се подготвят още отсега.

Няма кредити с фиксирана лихва

Един от начините клиентите да се предпазят от негативния ефект от евентуалното повишаване на лихвите е прибягването към кредитни продукти с фиксирана лихва. Данните обаче сочат, че в България по-малко от 1% от жилищните кредити се сключват с лихва, фиксирана за повече от 3 години. Едната причина е, че към момента тези оферти са по-скъпи от стандартните, поради което кредитополучателите въобще не ги обсъждат като вариант. Другата е, че самите банки предпочитат да не предлагат ипотечни заеми с фиксирани лихви. Изключение се прави при небанковите жилищни заеми, които са обаче традиционно по-скъпи.