Статията е част от специалното издание на "Капитал Градовете: Пловдив". Всички текстове по темата може да откриете тук.

"Когато се качиш на някое тепе и погледнеш накъдето поискаш, ще видиш минимум 10-15 кулокрана да се въртят. И това е в радиус 1 километър. Значи строителството върви." Това коментира пред колеги инж. Митко Горчов – управител и собственик на фирма "МИГ инженеринг" ООД.

Да, пазарът на имоти в Пловдив от 2016 г. е движен от чувство за оптимизъм. Доминират купувачите на жилища, като тенденцията ще се запази през 2018 и 2019 г. Това е обобщеното мнение на строителите и брокерите на имоти в града. И фактите го подкрепят.

По експертни оценки цените на жилищата само за една година са нараснали със 7-8 на сто. Жилищата в Пловдивска област са 323 хил., от които 227 хил. апартамента. Двустайните и тристайните жилища доминират с около 65%. Пазарът обаче показва, че те не стигат. Издадените разрешения за строеж в края на 2017 г. са за 215 жилищни сгради с 1642 жилища, с обща разгъната застроена площ 211 хил. кв.м. И за пръв път Пловдив изпреварва по този показател всички градове в България. Вторият град с 201 издадени разрешителни за строеж е София, в Бургас са 123 и във Варна – 116. Четирите града формират половината от общо издадените в страната 1296 разрешителни за строеж на жилища.

Профил на най-търсения апартамент

"Най-търсеният апартамент е "двустайка" в район "Западен" до 50 000 евро. Това са 2 от всеки 3 търсения на какъвто и да било имот в града. И тъй като това е масовото търсене, цената на тези жилища е висока. Купуват се много с инвестиционна цел. По моя експертна оценка около 60% от купувачите на двустайни апартаменти ги купуват за себе си, а 40% - с инвестиционна цел", коментира Мирослав Язов – председател на контролния съвет на Национално сдружение недвижими имоти, мениджър за Пловдив на Arco real estate. Според него е премината точката, в която тези апартаменти най-лесно се отдават под наем и лесно се продават.

Следвайки пазарното търсене, строителите, които в Пловдив най-често са и инвеститори, се ориентират към производство на неголеми жилища – все по-често и в затворени комплекси. Макар че тук възниква една пречка, свързана с манталитета на купувача – иска да има градинка пред блока си и място за паркиране, каквито предлагат затворените комплекси, но не е склонен да плаща цената за поддръжката, която в града понякога е до 150 лева. Затова според хората, които работят на пазара на имоти, има "идеални жилища на приемлива цена, които обаче доста време стоят непродадени заради допълнителните разходи по поддръжката на имота".

Една от най-големите строителни компании в региона – "Сиенит" ООД, през 2017 г. е изградила жилища на обща стойност почти 10 милиона лева, а през 2018 г. се очаква общата стойност на построеното да надхвърли 14 милиона лева. "Стремим се да следваме пазарната логика и да изграждаме апартаменти с крайна цена 45 000 – 50 000 евро. Забелязваме, че следвайки нарастването на заплатите, в региона леко започва да се измества търсенето в ценовия диапазон 50 000 – 60 000 евро и нагоре. Най-напред се продават в една сграда апартаментите от 40 до 60 квадратни метра и след това тези от 90 - 100 квадратни метра. От 25 години не се променят предпочитанията за големина на спалнята, на кухнята, на банята, на хола", казва инж. Стефан Денин от "Сиенит".

Кой купува

Купувачите на жилища в Пловдив все по-често не са пловдивчани. Стремителното развитие на индустрията привлича на работа тук хора от съседните области – Хасково, Кърджали, Стара Загора, Смолян. Намерили работа, тези специалисти имат и лесен достъп до кредит за жилище. И купуват за себе си. В два от районите на града - "Западен" и "Смирненски" - където се намират няколко от големите държавни и частни болници – купувачите са млади лекари, които искат да са възможно най-близо до работата си. Сравнително малка част от купувачите са хора, които са работили и спестявали в чужбина. Те много често предпочитат да купят селска къща с двор близо до Пловдив, за да живеят спокойно. Третата група са купувачите инвеститори, които предпочитат да влагат в недвижими имоти.

Инж. Таня Петрова – собственик на най-старата в Пловдив агенция за недвижими имоти ТАЛ, коментира, че при нея идват хора с изключително нисък бюджет – 25 000 евро. Но въпреки това и за тях се намират много малки имоти. "Докато качествен двустаен в хубав квартал трудно се намира за 60 000 евро", казва инж. Петрова. Най-скъпите инвестиционни имоти логично са в центъра на Пловдив. Но там най-малко се строи и най-малко се продава. В широкия център на града картината е по-различна. "Много мои клиенти купуват наистина малки жилища в райони с университети, за да ги дават под наем на студенти. По-големи апартаменти се наемат от млади семейства, които нямат специални предпочитания в кой район ще е жилището", заключи инж. Петрова.

Нарастването на броя на инвестиционните жилища в Пловдив отвори и още една пазарна ниша за брокерите – управление на имоти. "Собственикът на апартамент ми възлага да намеря наематели, те ми плащат наема, аз си удържам процент за услугата, а клиентът има по-голяма сигурност за възвращаемостта на инвестицията си. Това са хора, които не живеят в България. Но имам и български инвеститори и дори имам жена, която си е от Пловдив. Инвеститорът предпочита управление от фирма, защото наемателите имат имат по-голям респект. В Пловдив масово "цената" на управление е 10% от стойността на наема. Но има колеги, които работят за 13%", сподели инж. Таня Петрова.

Къде ще се строи през 2018

През 2018 г. стартира, но и продължава строителството на големи (за размерите на Пловдив) жилищни комплекси в различни райони на града. В южната част под номер 7 стартира поредният комплекс с името "Оазис", предназначен за нискобюджетни купувачи. Големи строежи в момента са "Пловдив сити парк", "Магнолия резидънс". "Галакси инвестмънт груп" строят комплекса "Роял гардън".

Най-голямото жилищно строителство в централната част ще бъде на освободения от пивоварната фирма "Каменица" терен. Подновява се строежът на жк "Колодрума" , който претърпя няколко спирания заради финансови проблеми на предишните инвеститори.

Жилищен комплекс на бул. "Пещерско шосе" строи и "МИГ инженеринг". Казва се "Изидора" и е планиран да бъде само с луксозни големи апартаменти и офиси. Луксозно жилищно строителство ще продължи и в близките до Пловдив села в Родопите.

"Сиенит" пък работи усилено по идея за строителство на "индустриални градчета" в "Тракия икономическа зона". Това е следствие от развитието на зоната, за чието създаване "Сиенит" носят голямата отговорност. Много компании там не са далеч от мисълта, че ако искат да привлекат специалисти "отвън", трябва да им построят жилища с приемливо качество и цена в близост до фабриките в зоната и с опция после да ги продадат на хората, които живеят в тях.