Георги Киров от Colliers не смята, че оборотите, бройката инвеститори и обектите на приключили сделки са толкова съществено различни от 2015 г. Но разликата е в поевтиняване на кредитния ресурс и въобще в наличието на нов такъв.

Продават се активи с доходност

Пазарът през 2016 г. е доминиран от придобивания на доходоносни активи за разлика от предходната година, когато сделки се сключваха основно за подценени имоти и земя. Хитът на годината са хотелите, с които има най-много и големи сделки. Ако към тях се добавят и покупките на офис сгради, търговски и индустриални площи, това формира близо 70% от пазара.

Според консултантите това е добра предпоставка за навлизането на големи международни инвеститори, които в момента са активни в страни от региона като Унгария и Румъния. "На пазара има нова тенденция - търсят се големи активи от международни инвеститори", обяснява Явор Костов. По негови наблюдения инвеститорите, които гледат към страната, са търсещи стабилност и с опит в региона. Нагласите към България са положителни, тъй като инвеститорите очакват, че тук предстои стабилен растеж. Според Георги Киров основните инвеститори към момента са от Гърция, Израел и България, като прогнозира, че западноевропейски и от САЩ може да се появят към края на тази година или в началото на 2017 г.

Местните купувачи продължават да доминират в хотелския сегмент, тъй като те имат опит и самочувствие, че биха се справили успешно с управлението на активите, коментира експертът. Освен това и градският, и морският туризъм от години са окупирани от местни играчи и влизането на чужди инвеститори и в бъдеще изглежда малко вероятно, смятат представители на хотелиерския сектор.

Най-мащабните сделки

Първата новост е, че още от началото на годината започнаха да се сключват сделки за по-големи активи. През януари лондонският фонд Revetas Capital придоби Sofia Airport Center (SAC). Това е втората инвестиция на фонда в страната, след като през 2014 г. Revetas купи столичния мол City Center Sofia. Досегашният собственик на комплекса до летището беше американската група Tishman International Companies, чиято единствена инвестиция в България е именно продаденият обект. Сделката е най-голямата на пазара - балансовата стойност на актива е 100 млн. лв., а според оценката на експерти четирите сгради и теренът от 125 декара могат да се оценят на 50 - 60 млн. евро. Горе-долу толкова е дългът на дружеството към централата на Raiffeisen, така че както при сделката за мола, така и тук вероятно цената е била символична и придобиването е срещу поемане на дълга.

Втора по стойност е смяната на инвеститор в Mall Plovdiv

Фотограф: Цветелина Белутова

Сред ключовите сделки е и тази на ирландската Avestus Capital Partners, която стана 100% собственик на Mall Plovdiv, като изкупи оценявания на около 50 млн. евро 50-процентен дял на GE Capital Real Estate. Продажбата протече при силен инвеститорски интерес и приключи в края на януари, съобщи консултантът на продавача - Forton. Дотогава Avestus и GE имаха равни дялове в дружеството.

В топ 3 на придобиванията е и сделката за логистичния парк на СОМАТ в Горубляне. Продавач е дъщерното "Виена реал естейт" на Willi Betz, а купувач - "Спиди", която е наемател в част от базата. Придобива се целият имот, който обитава куриерската компания, а за останалите сгради в парка се създава смесено дружество, в което контролният пакет от 76% ще е на "Спиди груп". Цената не е известна, но според отчета на компанията продавач активът е оценен на 63.5 млн. лв. Дружества от групата на СОМАТ продадоха и други имоти през последните две години - през август например базата в Пазарджик беше купена от транспортна компания от Пещера за 5.5 млн. лв.

Търговско помръдване

Retail Park Plovdiv също смени собствеността си и вече е част от портфолиото на контролираната от група "Химимпорт" верига "Баумакс". Продавач е фондът Europa Capital чрез поделението си за Източна Европа. То е част от Rockеfeller Group, като от миналата година има и участие на Blackstone, и освен пловдивския парк парк от 2011 г. притежава и Mall Sofia. Балансовата стойност на недвижимия имот е почти 35 млн. лв., а ако се съди по приходите (които през 2014 г. са 3.8 млн. лв.) и търсената доходност, стойността отново е от порядъка 35 - 40 млн. лв. Дружеството има дълг от 32.7 млн. лв. според последния му баланс.

През май Уникредит Булбанк купи по принуда най-големия хипермаркет на Carrefour в България - този в Тhe Mall на бул. "Цариградско шосе" в столицата. Обектът беше продаден на търг на частен съдебен изпълнител (ЧСИ). В момента от мола и банката избират нов наемател между две вериги - Billa и Lidl, казват различни източници на "Капитал". През ноември бургаският обект на Carrefour беше придобит от банката кредитор - лондонското звено на гръцката Alpha Bank.

Логистичният парк на СОМАТ в Горубляне е №3

Фотограф: Мария Съботинова

Вероятно българската верига магазини "Фантастико" стои зад придобиването на логистичния център на своя конкурент Billa в софийския град Елин Пелин. В края на юни в имотния регистър е вписана сделка, при която "Билла недвижимости" продава логистичната си база в града, която е разположена на близо 70 дка. Самата сграда има площ 17 хил. кв.м. Купувач е компанията "М лоджистик" – дружество, което е създадено в края на март тази година и вероятно е свързано с "Фантастико". Според документите по вписването сделката е на стойност 14.2 млн. лв.

За година приключи и най-голямата раздяла с недвижимите си имоти в сектора. Германската Penny намери нови стопани за 44 от обектите си. Най-много обекти отидоха към по-голямата сестра Billa (11 магазина, 2 терена и логистичен център). Следващият по мащаби нов обитател е веригата "Т-Маркет" (12 обекта, от които 9 под наем за 20 години). Третият в листата е "Техномаркет".

Активност при хотелите

След кризата на имотния пазар по морето и съживяването на летния туризъм редица хотелиери прогнозираха като тенденция, че идва моментът на засилване на вторичния пазар с последващи реконструкции. Именно тази тенденция се открои на пазара през 2016 г., а смяната на собственост беше концентрирана в курортния мегаполис Слънчев бряг - Несебър - Свети Влас и Златни пясъци.

Най-голямата морска сделка тази година беше тази на хотелиера Григор Фиданов, който стана собственик на хотелите "Обзор" и "Изгрев" на Златни пясъци за 31 млн. лв. Комплексът "Парадайз бийч" в Свети Влас, част от наследството на "Мултигруп", също има нов собственик. Това е едноименното дружество на Венелин Ташев, общински съветник в Несебър, и компанията му "Гарант - турист - С.И.В.". Ташев представя себе си като хотелиер и ресторантьор - собственик на хотел "Котва" в Слънчев бряг и "Мариета палас", намиращ се в новия Несебър. С ново управление е и старият проект "Олд Несебър хилс", който ще бъде подновен, след като е бил закупен от банката кредитор от Заки Маджид, който има и друг хотел в комплекса наред с разнородните си бизнес интереси.

Някои от централно разположените градски хотели се продадоха поради намаление в офертните им цени, отбелязват от Colliers. "Това не значи, че в момента на продажбата са били евтини - въпрос на пазарен контекст. Но като цяло крайното търсене на хотелска услуга се повишава поради нискобюджетните авиокомпании и по-евтино пътуване като цяло, а на морето - поради ситуацията в Турция", коментира Георги Киров.

В столицата 4-звездния хотел Downtown беше придобит от Йордан Христов, чиито фирми са микс от индустриални и туристически активи в различи градове - Хасково, Приморско и София. Христов закупи градския хотел от руския бизнесмен Ованес Мелик-Пашаев.

С нов собственик се сдоби и неработещият хотел "България". Вносителят на Lavazza Мирослав Печев е платил почти 15 млн. евро като цена. Той планира хотелът, който е паметник на културата, да бъде петзвезден. Ще се надстрои един етаж над сегашната сграда, фасадата и известните сладкарница и ресторанти ще се запазят, в сутерена ще има СПА център, басейн и фитнес.

Пореден хотелски актив смени собственика си и в началото на октомври - сделката е за СПА комплекса "Катарино" до Банско, а вписаната цена - 3.5 млн. евро. Най-интересен в случая е купувачът - благоевградската "Хидроенергийна компания". Тя има трима собственици и през последните години е изградила огромни соларни паркове в Германия, Чили, Япония и др. С новата инвестиция тримата акционери - Иван Чапов, синът му Кирил Чапов и Владимир Табутов, са решили да навлязат в нова ниша.

Покупките на терени

За разлика от сделките гиганти за терени през 2015 г. тази година придобиванията не са толкова мащабни. "Маркан холдинг" закупи парцел на ъгъла между бул. "Тодор Александров" и ул. "Отец Паисий", където ще изгради два нови хотела в обща сграда. Те ще работят под марките Novotel и ibis. Сделката за терена от 1.5 дка е чрез дружеството "Ем Ейч Кю комбо" срещу 7.8 млн. лв. Целта на инвеститора е до края на 2017 г. новите хотели да влязат в експлоатация.

През април българската компания BLD закупи терен от 6.8 дка в кв. "Лозенец" срещу казахстанското посолство за 4.3 млн. евро. Парцелът, върху който са изградени две сгради и склад, е на бившия производител на излъчвателна телевизионна и радиотехника "Дженмарк аутомейшън", който от 2009 г. не работи. Планът е на мястото на затвореното производство да се появи луксозен жилищен комплекс.

Сред по-значимите транзакции през последното тримесечие от Forton посочват покупката на парцел с площ 5740 кв.м до метростанцията на бул. "Цариградско шосе" в София за 4.7 млн. eвро. Проверка на "Капитал" показа, че дружеството "Яркон пропъртис" прехвърля парцела и складовете върху него чрез апорт в "Експо пропъртис", и двете на бившия столичен общински съветник Станимир Зашев. Впоследствие имотът е купен от дружество на строителния предприемач Христо Чепишев. Според справка в Имотния регистър материалният интерес по това придобиване е 1.78 млн. лв. Върху парцела е планирано строителство на офис сграда.