Сделките с имоти: Двойно по-силна година

Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Сделките на годината. Всички текстове по темата може да откриете тук.

Инфографика Топ продажбите на имоти Увеличаване Топ продажбите на имоти Преглед на оригинала Смаляване

Повече сделки с бизнес имоти и постепенна промяна в купувачите. Ако години наред след кризата се продаваха подценени активи, през 2016 г. започнаха все по-често да се правят класически инвестиции в генериращи стабилен приход сгради. Това, макар и бавно, започна да сваля и търсената доходност.

Статистика има за първите девет месеца и тя ясно показва оживление - обемът на сделките достига 225 млн. евро в сравнение с 97 млн. евро за същия период на миналата година. Това показва докладът на Forton. Прогнозите на експертите са, че общият обем към края на 2016 г. ще бъде по-висок от миналогодишния. "Очаквам в началото на следващата година да се случат знакови сделки, включително такива на стойност над 100 млн. евро", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във Forton. Според него, ако бъде сключена подобна голяма сделка, при която настоящ инвеститор излезе успешно от проекта си, това ще бъде положителен сигнал за инвеститорите, които иначе се притесняват от ниската ликвидност на българския пазар.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Георги Киров от Colliers не смята, че оборотите, бройката инвеститори и обектите на приключили сделки са толкова съществено различни от 2015 г. Но разликата е в поевтиняване на кредитния ресурс и въобще в наличието на нов такъв.

Продават се активи с доходност

Пазарът през 2016 г. е доминиран от придобивания на доходоносни активи за разлика от предходната година, когато сделки се сключваха основно за подценени имоти и земя. Хитът на годината са хотелите, с които има най-много и големи сделки. Ако към тях се добавят и покупките на офис сгради, търговски и индустриални площи, това формира близо 70% от пазара.



Според консултантите това е добра предпоставка за навлизането на големи международни инвеститори, които в момента са активни в страни от региона като Унгария и Румъния. "На пазара има нова тенденция - търсят се големи активи от международни инвеститори", обяснява Явор Костов. По негови наблюдения инвеститорите, които гледат към страната, са търсещи стабилност и с опит в региона. Нагласите към България са положителни, тъй като инвеститорите очакват, че тук предстои стабилен растеж. Според Георги Киров основните инвеститори към момента са от Гърция, Израел и България, като прогнозира, че западноевропейски и от САЩ може да се появят към края на тази година или в началото на 2017 г.

Местните купувачи продължават да доминират в хотелския сегмент, тъй като те имат опит и самочувствие, че биха се справили успешно с управлението на активите, коментира експертът. Освен това и градският, и морският туризъм от години са окупирани от местни играчи и влизането на чужди инвеститори и в бъдеще изглежда малко вероятно, смятат представители на хотелиерския сектор.

Най-мащабните сделки

Първата новост е, че още от началото на годината започнаха да се сключват сделки за по-големи активи. През януари лондонският фонд Revetas Capital придоби Sofia Airport Center (SAC). Това е втората инвестиция на фонда в страната, след като през 2014 г. Revetas купи столичния мол City Center Sofia. Досегашният собственик на комплекса до летището беше американската група Tishman International Companies, чиято единствена инвестиция в България е именно продаденият обект. Сделката е най-голямата на пазара - балансовата стойност на актива е 100 млн. лв., а според оценката на експерти четирите сгради и теренът от 125 декара могат да се оценят на 50 - 60 млн. евро. Горе-долу толкова е дългът на дружеството към централата на Raiffeisen, така че както при сделката за мола, така и тук вероятно цената е била символична и придобиването е срещу поемане на дълга.

Сред ключовите сделки е и тази на ирландската Avestus Capital Partners, която стана 100% собственик на Mall Plovdiv, като изкупи оценявания на около 50 млн. евро 50-процентен дял на GE Capital Real Estate. Продажбата протече при силен инвеститорски интерес и приключи в края на януари, съобщи консултантът на продавача - Forton. Дотогава Avestus и GE имаха равни дялове в дружеството.

При хотелите покупките са много, но все от местни групи.

В топ 3 на придобиванията е и сделката за логистичния парк на СОМАТ в Горубляне. Продавач е дъщерното "Виена реал естейт" на Willi Betz, а купувач - "Спиди", която е наемател в част от базата. Придобива се целият имот, който обитава куриерската компания, а за останалите сгради в парка се създава смесено дружество, в което контролният пакет от 76% ще е на "Спиди груп". Цената не е известна, но според отчета на компанията продавач активът е оценен на 63.5 млн. лв. Дружества от групата на СОМАТ продадоха и други имоти през последните две години - през август например базата в Пазарджик беше купена от транспортна компания от Пещера за 5.5 млн. лв.

Търговско помръдване

Retail Park Plovdiv също смени собствеността си и вече е част от портфолиото на контролираната от група "Химимпорт" верига "Баумакс". Продавач е фондът Europa Capital чрез поделението си за Източна Европа. То е част от Rockеfeller Group, като от миналата година има и участие на Blackstone, и освен пловдивския парк парк от 2011 г. притежава и Mall Sofia. Балансовата стойност на недвижимия имот е почти 35 млн. лв., а ако се съди по приходите (които през 2014 г. са 3.8 млн. лв.) и търсената доходност, стойността отново е от порядъка 35 - 40 млн. лв. Дружеството има дълг от 32.7 млн. лв. според последния му баланс.

През май Уникредит Булбанк купи по принуда най-големия хипермаркет на Carrefour в България - този в Тhe Mall на бул. "Цариградско шосе" в столицата. Обектът беше продаден на търг на частен съдебен изпълнител (ЧСИ). В момента от мола и банката избират нов наемател между две вериги - Billa и Lidl, казват различни източници на "Капитал". През ноември бургаският обект на Carrefour беше придобит от банката кредитор - лондонското звено на гръцката Alpha Bank.

Вероятно българската верига магазини "Фантастико" стои зад придобиването на логистичния център на своя конкурент Billa в софийския град Елин Пелин. В края на юни в имотния регистър е вписана сделка, при която "Билла недвижимости" продава логистичната си база в града, която е разположена на близо 70 дка. Самата сграда има площ 17 хил. кв.м. Купувач е компанията "М лоджистик" – дружество, което е създадено в края на март тази година и вероятно е свързано с "Фантастико". Според документите по вписването сделката е на стойност 14.2 млн. лв.

За година приключи и най-голямата раздяла с недвижимите си имоти в сектора. Германската Penny намери нови стопани за 44 от обектите си. Най-много обекти отидоха към по-голямата сестра Billa (11 магазина, 2 терена и логистичен център). Следващият по мащаби нов обитател е веригата "Т-Маркет" (12 обекта, от които 9 под наем за 20 години). Третият в листата е "Техномаркет".

• 1
• 2
• Следваща страница » "Активност при хотелите"