Бавното пазарно размразяване

По данни на консултантите от MBL към средата на 2015 г. инвентарът на пазара в района на София е 2.5 млн. кв.м, което включва около 700 обекта в целия регион на столицата – от Костинброд до Елин Пелин и Нови хан. Тук влизат и по-малки сгради от порядъка на 500–700 кв.м. Свободните площи от тях са около 98 хил. кв.м, което е 3.96% oт общия обем. "От наша гледна точка модерни складови площи буквално няма", потвърждава и Владимир Гюрджиев от Forton. "Като цяло липсата на този тип имоти посъбуди инвеститорите. Започна малко по малко да се строи - не в този мащаб, в който ни се иска, но и това е добре, тъй като доскоро спекулативни проекти изобщо нямаше", обяснява Гюрджиев. Той дава пример със завършения през 2015 г. проект "Логистичен парк East Ring" на околовръстното шосе. Цялата първа сграда на комплекса (6400 кв.м) вече е наета от дистрибутора на авточасти "Евро 07" и е постигнала един доста добър наем спрямо пазарния, коментира експертът. Инвеститорът в проекта - "Глориент инвестмънт БГ", планира и втора сграда в следващите няколко месеца. Според Христо Асенов от MBL други ключови събития за сектора на логистиката тази година са наемането на складови площи в Sofia Airport Center от Woodward IDS, преместването на Gebrüder Weiss от "Дружба" в нова сграда в Мусачево и завършеното от Cordeel хале във Враждебна. Логистичният център на компанията "Триза България" в "Индустриален парк София-изток" също беше официално открит тази есен. Той е разположен на застроена площ от 3000 кв.м върху собствен терен от 27 000 кв.м, като застрояването там ще бъде поетапно в следващите години. В началото на 2017 г. се очаква да започне строежът на втория етап, а в бъдеще да бъдат изградени още две сгради.

Около столицата предстои изграждането и на други нови логистични бази. "На път са няколко проекта, които в следващите пет-шест месеца ще излязат на пазара", коментира Владимир Гюрджиев. В района на Кривина, на софийския околовръстен път, инвестиционната компания "Бългериан пропърти дивелопмънтс" ще изгради логистичен комплекс. В напреднал етап е и проектът "Логистика юнивърсъл" - логистичен парк, разположен на бул. "Цариградско шосе" на входа за столицата върху терен от 69 хил. кв.м. Първият етап от него беше завършен през 2009 г. и включваше четири складови сгради с обща площ 19 хил. кв.м, които към момента са 100% заети. В процес на изграждане е и "Логоцентър 3" на ЗММ.

Къде освен в столицата

В последната година интересът на логистичните оператори все повече е насочен към София и Пловдив. Според консултантите именно те са и градовете, в които най-безрезервно могат да се развиват спекулативни проекти. "Според мен логично e след завършването на части от магистралите от Пловдив към Хасково и Свиленград там също да се отворят подходящи места за логистика", посочва Гюрджиев. "Естествено този бизнес върви със своята инфраструктура, затова Северна България на този етап не се развива по начина, по който би могла. "Дунав мост 2" е от инфраструктурните обекти, които имат някакво позитивно въздействие, но лошото е, че довеждащата инфраструктура от българска и от румънска страна не е на ниво. Товаропотокът в това направление също не е достатъчен."

Пловдив печели доста внимание в последните години, защото в и около града се развиха едни от първите и най-успешни логистични и индустриални зони "Марица" и "Раковски". Според експертите те са добре работещи заради това, че когато консултантът пристигне там с клиенти, те виждат асфалтов път, удобен достъп, предприятия, които са добре построени, и така много по-лесно взимат решение за сделка. Подобен пример би могъл да се даде и с индустриална зона "Божурище", където след откриването на завода на BHTC има повишен интерес от инвеститори.

Според Гюрджиев във Варна и Бургас също има добри проекти. "Успешен пример е "Логистичен парк Варна". Има още няколко бази, които са проектирани, но очакват пускане. В Бургас има няколко зони, които са изключително подходящи за логистика и чакат своето време за реализация", коментира Гюрджиев. Според Христо Асенов от MBL производствените компании избягват Бургас и Варна заради по-високите средни възнаграждения и сезонния бизнес, но тези градове са интересни за проекти, свързани с морския транспорт. Като други центрове, които привличат инвестиции, Асенов посочва Плевен, Стара Загора и Русе. Oт MBL работят предимно с клиенти, търсещи между 2000 и 5000 кв.м. "Правим изключения за малките квадратури, ако работим с някой наш глобален клиент, коментира Асенов. "В момента е трудно да се намерят по-големи площи (3000 – 5000 кв.м) на пазара в София. Това обаче се очаква да се промени до няколко месеца, тъй като в момента се довършват няколко проекта за модерни складови площи", обяснява консултантът.

Стабилно, с леко поскъпване

Като резултат от ограниченото предлагане на логистични площи експертите наблюдават лек ръст в наемните нива спрямо началото на годината. "Ако можем да говорим за средна цена, може би в началото на 2015 г. тя варираше между 3.5-3.75 евро на кв.м за първокласни проекти. Тъй като напоследък има малко повишение в търсенето и пазарът е стигнал до момента, в който няма какво да предложи, цените са по-близо до 4-4.5 евро на кв.м, коментира Гюрджиев. Според него поради липсата на по-висок клас проекти печелят и второкласните, защото компаниите буквално нямат избор. Това естествено повишава цените. От консултантските компании обаче не очакват излизането на нови логистични площи драматично да понижи ценовите нива, като очакванията са след появяването им цените да се задържат в диапазона 3.75 - 4.25 евро на кв.м. По данни на Forton в Пловдив наемите са около 3.5 евро/ кв.м, въпреки че и там предлагането на качествени площи е ограничено. Във Варна и Русе ценовите нива са между 3 и 3.5 евро/кв.м. Второкласните складове пък са в диапазона 1.5-2.5. евро/ кв.м.

Доза оптимизъм

Една от приятните утвърждаващи се в последната година тенденции е, че България се превръща в разпределителен хъб за компаниите, които планират или имат търговски представителства в региона. По мнение на консултантите в сравнение със съседните Румъния, бивша Югославия и Турция нашата страна е едно добро място за централна логистика. "Няколко търговски компании тази година оглеждаха България с такава цел. За съжаление не мога да спомена имената им, защото сделките още не са сключени, но мога да кажа, че говорим за логистики в мащаб между 30 и 100 000 кв.м. Това са солидни обеми, дори сравнявайки със страните от Централна и Източна Европа (Чехия, Полша, Унгария)", казва Владимир Гюрджиев. Тази тенденция се потвърждава и от Христо Асенов. "Отличителни примери в това отношение са H&M, чийто склад се оперира от Schenker, и JYSK, които избраха България за построяването на логистичен хъб за региона." В този сектор България се конкурира с Румъния, която има предимството да има по-голям потребителски пазар и по-добре развита пристанищна инфраструктура, но също изостава в строителството на нови и модерни складови площи в последните години.