Земеделска земя: Собственост на лизинг

Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Земеделие и бизнес. Всички текстове по темата може да откриете тук.

- По-голямата част от сделките се сключват при самоучастие от 20%. - Между 5 и 7% от сделките със земеделска земя се финансират чрез лизинг.

Въпреки че покупката на земеделски земи чрез финансов лизинг е все още сравнително нова услуга за българския пазар, тя започва да заема своето все по-значимо място. По оценки на една от водещите компании в бранша, "Елана агрокредит", която вече има портфолио от 47 млн. лв., в момента между 5 и 7% от сделките се финансират чрез лизинг. "Това на фона на рекордно ниските лихви по банковото финансиране, съчетано и с факта, че немалко от сделките се финансират със собствени средства, считаме, че е достатъчно добър резултат, който чертае добра перспектива за устойчив ръст през следващите години", коментира за "Капитал" Георги Георгиев, прокурист на дружеството.

С постепенното преодоляване на негативните ефекти от финансовата криза и подобряване на икономическата обстановка в страната се забелязва повишаване на инвестиционната активност на земеделските производители. Според изпълнителния директор на микрофинансиращата институция "Джобс", която е част от групата на Българската банка за развитие, Костадин Мунев повишен е интересът към купуване на земеделска земя и разширяване на земеделските стопанства. Производителите по-скоро срещат трудности в намирането на подходящи за купуване масиви, в близост до техните площи, които да им позволят окрупняване на стопанствата и по-лесната и рентабилна обработка.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Конкуренцията в този сектор започна да се създава в последните две години. Първи развиха дейността си от финансовата група "Елана", като от 2013 г. услугата за финансиране на купуването на земя на лизинг се предлага от "Елана агрокредит". След това на пазара се включиха микрофинансиращата институция "Джобс" с техния нов продукт специално за лизинг на земеделска земя, както и компанията за изкупуване на земеделска земя "Агрион", а подобен специализиран лизинг продукт има и "Д лизинг", което е собственост на Търговска банка Д.

Кредитните и лизинговите сделки за земеделски земи, които микрофинансираща институция "Джобс" например е реализирала в последната година и половина, са осем на обща стойност 595 хил. лв. Често клиентите предпочитат да ползват инвестиционен кредит, когато им предстои покупка на земя. Той им дава възможност да реагират бързо с плащането към продавача, веднага след договаряне на сделката. "Джобс" за лизинг се финансира чрез Програмата за конкурентоспособност на предприятията и малките и средните предприятия (COSME) 2014 - 2020 г. Особено улеснение е възможността да се кандидатства за финансирането директно през интернет страницата на МФИ mfi.bg, на която е качен стандартен формуляр. Там трябва да се попълнят основни данни за кандидатстващото дружество, финансови данни за последните 3 години, както и налично обезпечение.

Какви са условията



Една от най-важните компоненти преди сключване на договор за съфинансиране е стойността на самоучастието. Стандартно по-голямата част от сделките се сключват при самоучастие от 20%. Има някои изключения на това правило. "На пазара съществуват и компании, които предлагат и лизинг с по-ниско или дори без самоучастие, но това е по-скоро "търговски" трик, тъй като по-ниското самоучастие или дори липсата на такова се компенсира от по-ниската спрямо пазарната стойност на финансиране. Това от своя страна води до необходимост от допълнително плащане от страна на лизингополучателя към продавача на земята, което е съпоставимо и дори понякога надвишава 20% от реалната стойност на сделката", коментира за "Капитал" Георги Георгиев. При МФИ "Джобс" изискванията са в известна степен облекчени, тъй като минималният дял на самоучастие е 10%.

Другият основен показател е лихвеният процент. В съвременните условия на рекордно ниски лихви това неминуемо се отразява и на лизинговото финансиране. Към момента стандартните лихви при лизинга са между 8 и 9%, като логично и при лизинга се следваше низходящият тренд на пазара, т.е. вече на практика ги няма двуцифрени лихвени проценти в началото на развитието на отрасъла.

"Лизингът дава възможност да се фиксира цената на имота към момента, а размерът на лихвените плащания е съпоставим с размера на спестените рентни плащания за същата тази земя", коментира Георгиев. Лихвите при "Джобс" са от 7% до 9.5% при фиксиран лихвен процент. При плаващ лихвен процент се взема предвид тримесечният пазарен показател EURIBOR за заеми в евро или тримесечният SOFIBOR при заеми в левове, към който се добавя фиксирана надценка от 6.75% до 9.25% в зависимост от имота и рисковия профил на клиента. В момента тези показатели са на рекордно ниски нива и са с отрицателни стойности, което означава, че те влизат във формулата, формираща лихвения процент като 0. Това може да изглежда много примамливо към дадения момент, но финансистите предупреждават, че в срок от 1 до 3 години лихвените нива се очаква да се повишават. А с това ще нараства и погасителната вноска по тези лизингови сделки с плаващи лихвени проценти. А масово финансирането е за срок между 5 и 10 години, а за трайни насаждения и лозя достига и до 15 години.

Как се променяха условията

Тези промени даваха отражение на пазара през последните две години. В този период лихвите се понижиха значително. МФИ "Джобс" също актуализира лихвените проценти по продуктите си. Основният плюс за нас е, че през 2017 г. дружеството подписа споразумение за гарантиране на кредити по програма COSME в рамките на "Плана Юнкер" с Националния гаранционен фонд. Това даде възможност те да намалят значително изискванията за обезпечение и да понижим лихвените проценти, които вече варират от 5.6 до 7.99% в зависимост от кредитоспособността на клиента и параметрите по сделката. Споразумението подобри достъпа до финансиране за микро- и малкия бизнес и доведе до ръст на портфейла на МФИ "Джобс" с 45% - от 12.247 млн. лв. към края на 2006 г. на 17.787 млн. лв. към края на 2017 г., добавят още от институцията.

Кои региони са най-активни

Пазарът на земя традиционно е силен в цяла Северна България, както и Югоизточния и Южния Централен регион. Все още има съществено изоставане както в броя сделки, така и в цените в Югозападния регион. "Хубаво е, че след няколко години на бурен ръст на цените се забелязва известна стабилизация и вече там, където все пак има ръст, той е по-скоро в рамките на нормалните около 5%. Това вече е ръст вследствие не на спекулативни очаквания, а на по-добрата обработка на земите, респективно - по-добрата доходност от единица площ", смята Георги Георгиев.

Какво идва в бъдеще

Очакванията на компаниите в сектора са постепенно финансирането на покупки на земи чрез лизинг да заема все по-голям пазарен дял. Това ще е следствие както от очакваното увеличение на лихвените проценти по банковите заеми, така и от факта, че финансовият лизинг става един все по-разпознаваем начин за финансиране, който дава възможност да се купи повече земя с наличните средства за инвестиране. Основният посочван плюс е възможността цената на тази земя да се фиксира към момента, а същевременно размерът на лихвените плащания е съпоставим с размера на спестените рентни плащания за същата тази земя.

Крайният ефект от всичко това е по-голяма сигурност и възможност за по-добро планиране на бизнеса. Също така очакванията са дори и с по-бавни темпове, поскъпването на земеделската земя да продължи и през тази година. Разбира се, влияние ще окажат краткосрочни фактори като очакваната реколта през годината и цените на земеделската продукция, размера на субсидиите, но големи колебания на пазара не се очакват. Интерес ще има и за реализирането на проекти по европейски програми, по които се изисква купуването на земя, смята Костадин Мунев.