С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
2 10 мар 2018, 15:17, 22745 прочитания

Пазарът на земеделска земя: Успокоение след бума

След няколко години на висока активност и рекордни цени системата вече е в охлаждане

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Този текст е част от специалното издание на "Капитал" Земеделие и бизнес. Всички текстове по темата може да откриете тук.

Както прегряването на човешкия организъм след интензивно и натоварващо спортуване в горещо време крие риск за здравето и живота, така и прегряването на пазарите често води до нежелани последствия. В състояние на такова прегряване в последните няколко години се намираше пазарът на земеделска земя. Горещият фронт дойде най-вече по линия субсидирането на селскостопанския сектор, което България получи след присъединяването си към Европейския съюз, но за вдигането на градусите помогнаха и чисто конюнктурни причини, улеснено кредитиране и инвестиционни интереси. Резултатът пролича през високата активност в сделките със земеделска земя, бурния ръст на цените и все по-силния стремеж за окрупняване на площите от страната на земеделските производители. Точката на кипене беше достигната през 2015 г., а оттогава насам системата постепенно премина в режим на охлаждане, изчиствайки се от негативните последствия като появата на спекуланти. Охлаждането е по-видно през изминалата 2017 г., в която усещането за намаляваща активност на пазара беше още по-осезаемо.

Годините на бума


От 2007 г. насам европейското финансирането на селското стопанство в България не само върна интереса към агробизнеса, но и повиши чара на придобиването и наемането на обработваемата земя заради плащането на субсидии на декар. В резултат на това средната цена на земята в страната тръгна нагоре и за целия десетгодишен период 2007 - 2017 г. тя е нараснала над три пъти. Стойността на средната рента за декар също се удвои (виж графиката). Цените при покупко-продажба са значително по-високи в по-плодородните райони като Североизточна България, където според официалните данни на НСИ, цената за декар премина 1000 лв. още през 2015 г., а през 2016 г. нарасна с 11%. Данните на НСИ обаче не дават пълната картина за пазарната реалност, защото сделките често се вписват на данъчна оценка, която е по-ниска. В повечето случаи покупко-продажбите са се реализирали на значително по-високи цени. По думите на Мирослав Йорданов, собственик и брокер на агенция за покупка и продажба на земеделска земя "Мираланд", само допреди няколко години е имало огромно надценяване на земите дори в райони като Балчик, Шабла и Каварна, където сделки са се сключвали и на нива от 2500-2700 лв. дка.
"Инвеститорите вече търсят привлекателни, окрупнени парцели, каквито на пазара има, но на цени, които обещават много бавна възвращаемост, понякога за 15-20 и повече години.Николай Вълканов, управител и анализатор в "Интелиагро"

Фотограф: АНЕЛИЯ НИКОЛОВА

НСИ все още няма публикувани данни за пазара през 2017 г., но лекото забавяне е налице още през 2016 г., когато ръстът в стойността за дка е бил само 4% при двуцифрени темпове на нарастване в почти всички предходни години. В някои райони на страната цените не само не растат по-плавно, но дори спадат. Огромен срив има в Югозападна България, където средната стойност за декар е била едва 221 лв. при 415 лв. година по-рано и 403 лв. през 2014 г.

Бавно изтрезняване

Освен забавянето в темпа на цените през 2016 г. е налице и намаляваща активност при сделките. Броят на сключените договори за продажба на земя тогава е бил 16 800 при 20 500 година по-рано. При тези сделки са реализирани 176.3 хил. дка земя в сравнение с 233 хил. дка през 2015 г. Всичко това говори за спадащ интерес. "Намалението на броя на сделките и оттеглянето на купувачите е налице и през 2017 г.", казва Мирослав Йорданов от "Мираланд". Според него обаче това се отразява добре на пазара, защото спекулантите и случайните играчи са изчезнали от него, а те са допринесли значително за балонизирането на цените. В последните 7-8 месеца в някои общини на Северозападна България цените на земеделските земи са тръгнали рязко надолу, като са изгубили около 25-40% от стойността си.



Наблюдението на Николай Вълканов, управител и анализатор в "Интелиагро", също е, че пазарът се охлажда и сега липсват и големи сделки, каквито е имало предходните години. "Инвеститорите вече търсят привлекателни, окрупнени парцели, каквито на пазара има, но на цени, които обещават много бавна възвращаемост, понякога за 15-20 и повече години. При пазарните реалности от последните четири години и понижаващата се доходност от единица площ, в съчетание с достигането на тавана на субсидиите няма какво да вдъхне сериозен импулс на пазара към момента", коментира той.

Продължаващо окрупняване

Важен проблем за пазара продължава да бъде разпокъсаната собственост на земеделските парцели. Много често техните собственици не могат да бъдат открити или не се интересуват от земите си, защото са напуснали страната. В същото време окрупняването на площите доведе до това България да има едни от най-големите стопанства в Европа. Комасацията обаче продължава и ще продължи да бъде мотор на пазара на земя. "Основните купувачи в момента са земеделските производители, които инвестират субсидиите в "закръгляне" на имотите си. Същевременно ние достигнахме определено ниво на окрупняване не само при ползването, но и при собствеността на земята - забележете, че имаме отделни физически и юридически лица, които притежават по 1 до 3% от обработваемата земя в България", казва Николай Вълканов от "Интелиагро".
По думите му предлагането в отделните землища на страната е силно ограничено - до няколко процента от площите, като доминират дребни, разпокъсани парцели, които трудно предизвикват интерес сами по себе си, а една следващата стъпка би била едрите собственици в съседни землища да започнат да си "разменят" парцели, за да концентрират собствеността си.

Поглед напред

Очакванията за пазара на земеделска земя не могат да останат извън контекста на плановете за Общата селскостопанска политика на ЕС след 2020 г. "Всяко решение за субсидиите ще се отрази на пазара, особено ако отпаднат плащанията на декар", казва Мирослав Йорданов от брокерската агенция "Мираланд". Като цяло обаче секторът очаква по-скоро спокоен пазар, в който не са изключени ценови корекции.

Що се отнася до играчите на пазара, прогнозите са, че профилът им ще се измести все повече от търсещите доходност инвеститори към хората, които искат да правят земеделие. Фермерите, които обработват земя, също ще са изправени пред предизвикателствата на оцеляването. "На някои места все още арендаторите се "надцакват" (разходите за аренда в селското стопанство са се повишили с 8% през 2017 г.), но в сегашната пазарна конюнктура това е голяма грешка. При настоящите норми на печалба е нужна консолидация на земеползването, а не разхищаване на ресурси. Ето защо по-голямо раздвижване очакваме, когато настъпи логичният край за някои малки, средни, а и по-едри стопанства, които не са управлявали бизнеса си разумно през последните години", казва Николай Вълканов.
Промяна в цените на рентата

На фона на лекото нарастване на цените на пазара на земеделска земя през 2016 г. средната цена на рентата в страната също отбелязва ръст от 4.7%. Наемането на декар земя е било е 44 лв. при 42 лв. година по-рано. Ножицата при арендата остава голяма, като най-скъпи са били земите за ползване в Североизточна България – 63 лв./дка, а най-ниска е стойността в Югозападния район – 22 лв. Спад в рентата през 2016 г. има само в Южен Централен район.

В последните няколко години доходността от арендата също намалява. "При 7-8% възвращаемост на инвестицията в земя през 2013-2014 г. сега тя е едва 3%", казва Мирослав Йорданов, собственик и брокер в "Мираланд". "Тази корелация доходност - стойност също повлия на активността и цената на пазара на земя", добавя той.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Economic Disparity Between Regions in Bulgaria Remains High Economic Disparity Between Regions in Bulgaria Remains High

A business revival is visible everywhere, but stronger regions pull ahead, while the weaker ones still lag behind

4 яну 2019, 195 прочитания

Близо половината от най-динамичните земеделци се занимават с търговия Близо половината от най-динамичните земеделци се занимават с търговия

Приходите на топ 50 са нараснали с 50% през миналата година

20 окт 2018, 4459 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Земеделие и бизнес" Затваряне
Земеделска техника: Раздвижване на пазара

След ударното сключване на сделки през 2015 г. и резкия спад през 2016 г. продажбите на земеделска техника през миналата година се връщат към нормалните си нива

Надвиснала ли е световна рецесия

Глобалните инвеститори са в състояние на паника и готови да инвестират в дългове с отрицателна доходност

Пробуждането на къмпингите

Четири нови къмпинга се изграждат в Южна България

"Агрия груп" купува производител на слънчогледово олио

Базираната в Лясковец "Кехлибар" ще е първата компания за преработка на слънчоглед в портфейла на холдинга

България изнася все повече машини и авточасти

Увеличението във външната търговия през 2015 г. идва основно от пазарите на ЕС. Спад има при суровините, но той е ценови

Should I Stay or Should I Go

Групата Hayes & Y за уроците, на които Великобритания ги научи

20 въпроса: Теодора Димова

Новият роман "Поразените" ни връща към събитията от 1944 г. и вече е в книжарниците