(Пре)устройство на територията

Свободната продажба на гаражи ще е възможна, само ако те са в повече

(Пре)устройство на територията

Промените в ЗУТ затрудняват смяната на предназначението на гаражите и земята, ДНСК вече ще контролира само по-важните обекти

10100 прочитания

Свободната продажба на гаражи ще е възможна, само ако те са в повече

© Надежда Чипева


Преди месеци един познат успя буквално за дни да продаде прилежащия към жилището му гараж в централната градска част на София. Абсурдно бързата сделка в тези трудни за имотния пазар времена стана без отстъпване от първоначално обявената цена и при наличието на няколко потенциални купувача. Така без собствено място за паркиране, но пък с пари в джоба продавачът си купи кола, която сега с малко повече късмет успява да паркира на улицата пред дома си. А новият собственик на иначе дефицитната "стока" - гараж в центъра, пък планира смяна на предназначението на помещението, след която в него да може да развива малък семеен бизнес.

Подобни истории към момента не са изолиран случай. Скоро обаче е възможно да останат минало, като причината за това са текстове от поредните подготвяни промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), които са предложени за обсъждане.

Според предложените от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) изменения на нормативния акт, от една страна, категорично отпада възможността да бъде сменяно предназначението на гаражите и паркоместата, а от друга - тези от тях, които "са част от основните обекти в сградата, не могат да бъдат предмет на правни сделки". Последното на практика означава, че ако към дадено жилище има само едно място за паркиране, то няма да може да се продава, така както не може да бъде предмет на самостоятелна сделка и складово помещение към имота (мазе или таван), ако е единствено.

Едно мазе, един гараж...

"Според нормативната уредба към всеки апартамент трябва да има по едно складово помещение – на сутерен или тавански етаж, и то като част от жилището не може да е предмет на самостоятелна сделка. Този принцип сме следвали и при паркоместата", обяснява Лидия Станкова, директор на дирекция "Устройство на територията" в МРРБ. Според нея това е начинът да се гарантира, че след завършването на дадена сграда ще бъдат спазени разпоредбите и към всяко жилище или офис ще има предвидените места за паркиране. Те от своя страна са регламентирани в специална наредба на регионалното министерство и предвиждат на всяко жилище например да има осигурено едно място за паркиране, а за административните сгради нормата е едно място на 60 - 80 кв.м от разгънатата застроена площ.

Така на свободна продажба ще могат да бъдат предлагани само тези места за паркиране, които са над нормативно определените за сградата. Ако например в един жилищен блок има десет апартамента и петнайсет места за паркиране, съществува възможност тези пет паркоместа над броя на жилищата да бъдат продадени като самостоятелни имоти на трети лица. Но и това ще става под условие - никой от собствениците в сградата не е проявил интерес към покупката им, е записано още в предложенията за промени в ЗУТ. Последното ще се удостоверява с писмени доказателства за отказ.

Наличието на места за паркиране ще играе основна роля и при смяна на предназначение на жилищни имоти и превръщането им в офиси, лекарски кабинети или търговски площи. Наред с новото изискване, че преустройство може да се прави само ако сградата има технически паспорт, в проектозакона е записано още и изискването да бъдат осигурени необходимите паркоместа. С тези текстове на практика се подсилва режимът, създаден през 2003 г., който завиши изискванията към преустройствата на апартаменти с цел да бъдат спрeни процесите на изтичане на жилищен фонд за нежилищни цели. Ако бъдат приети сега предлаганите промени, е почти сигурно, че в централните градски части на големите градове ще бъде почти 100% невъзможно жилищата да стават офиси и магазини.

Земеделската земя си е земеделска

Едни от най-важните изменения, които се предлагат в ЗУТ, са свързани с устройствената политика. С прецизиране на текстове в закона се предвижда ограничаване на промяната на предназначението на един или няколко поземлени имоти. Занапред това ще може да става само в съответствие с действащ общ устройствен план. "С тези изменения целим да постигнем два ефекта – да ограничим стихийното застрояване и преотреждане на имоти, без това да е предвидено в общ устройствен план, и да предизвикаме общините по-бързо да възложат изработването на тези документи", казва Станкова.

Въпреки това затягане на режима обаче проектозаконът предлага и изключения. Сред тях са плановете за обектите с национално значение, които се определят с решение на Министерския съвет, за националните обекти по Закона за държавната собственост, за общинските обекти от първостепенно значение и за обекти с клас инвестиции по Закона за насърчаване на инвестициите. Причината за това е, че в голяма част от общините общи устройствени планове липсват, а в други са с изтекъл период. Скорошна справка на МРРБ показа, че от налични 110 общи устройствени плана с изтекъл прогнозен срок са 57.

Гъсто, по-гъсто, център

Друга поправка в закона оставя в ръцете на общинските съвети възможността да решават разширяване на териториите и зоните, в които могат да се допускат отклонения от правилата и нормативите за застрояване, или с други думи - да определят къде може да се строи по-нагъсто и нависоко. Досега това изключение се допускаше от министъра на регионалното развитие и благоустройството и се отнасяше само за централни градски части, застроени повече от 50%. В предложения сега ред процедурата ще се инициира от кмета на общината, а решението ще е на съответния общинския съвет, прието с мнозинство не по-малко от две трети от общия брой на съветниците. По този начин, от една страна, се увеличава отговорността на общинските съветници относно решенията, които взимат, а от друга, се облекчава режимът на тази процедура, са мотивите на законодателя.

С текстове от проекта се предлага и отпадане на изискването подробните устройствени планове за селищни образования от национално значение, каквито са например черноморските курортните комплекси, да се разглеждат от национален експертен съвет и одобряват от министъра на регионалното развитие. Тази ангажимент се прехвърля на общините като по този начин се очаква да се скъси времето за приемането на плановете. Като гаранция, че общините няма да злоупотребят с това си право, от МРРБ посочват задължителното изискване подробните устройствени планове да съответстват на предвижданията на общите. Те на свой ред все още ще минават през одобрението на Националния експертен съвет.

Кой, какво работи

Сред съществените промени, които се предлагат в ЗУТ, попадат и тези, свързани с дейността на контролните органи, които следят законността на строителството. С предходни промени на закона през 2005 г. тези дейности бяха възложени освен на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) и на общините. "Оказа се много неудачно това дублиране на функции, тъй като се стигна до прехвърляне на отговорности между общинските администрации и дирекцията", казва Милка Гечева, началник на ДНСК.

С предложените сега промени се цели да се разграничат ясно правомощията на общините и на ДНСК. Така строежите с висока отговорност при тяхната експлоатация, каквито са магистрали, пътища, електроцентрали, големи производствени сгради и заводи и други, се предлага да преминат изцяло под контрола на дирекцията. Общинските администрации ще поемат отговорността за жилищни и административни сгради, къщи, частни пътища. "Тези сгради и сега са предмет на проверка от общините. Сега обаче при установяване на нарушение те ще трябва да довършат започнатото производство, като издадат и съответната заповед - за спиране на строителството или за премахване на обекта", казва Гечева. Според нея по този начин общините няма да бъдат натоварени с нови правомощия, дори напротив — при тях ще отпадне ангажиментът да проверяват големите обекти.

Ако бъдат приети, това ще са 50-ите поправки в близо десетгодишната история на Закона за устройство на територията. Сега експертите казват, че голяма част от промените се налагат от практиката — прецизиране и изчистване на текстове.

По темата работи и Радостина Маркова

Преди месеци един познат успя буквално за дни да продаде прилежащия към жилището му гараж в централната градска част на София. Абсурдно бързата сделка в тези трудни за имотния пазар времена стана без отстъпване от първоначално обявената цена и при наличието на няколко потенциални купувача. Така без собствено място за паркиране, но пък с пари в джоба продавачът си купи кола, която сега с малко повече късмет успява да паркира на улицата пред дома си. А новият собственик на иначе дефицитната "стока" - гараж в центъра, пък планира смяна на предназначението на помещението, след която в него да може да развива малък семеен бизнес.

Подобни истории към момента не са изолиран случай. Скоро обаче е възможно да останат минало, като причината за това са текстове от поредните подготвяни промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), които са предложени за обсъждане.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


5 коментара
  • 1
    newmind avatar :-|
    newmind

    Хубаво е на гражданите да се обясни,че това което пишете е вследствие :

    Поредната 42 кръпка в ЗУТ през последните 10 години!

    Тук всеки може да прочете за промените,които са повече козметични отколкото прагматични!
    http://www.mrrb.government.bg/download.php?id=dmlhbGl8NjE5OQ

    Вижте авторите на тази поредна кръпка и си отговорете тези хора къде са били до сега? те са били и до сега в МРРБ с изключение на министрите, но винаги експертите , а не министрите са писали тези кръпки. Отговорете си добре защо бе джанъм вие същите тези които пишете законите така ги пишете,че всяка година правите нови кръпки и така все повече правите ЗУТ НЕРАБОТЕЩ В РЕАЛНИТЕ УСЛОВИЯ!
    ЕТО ГИ ХУБАВЦИТЕ АВТОРИ НА ПОРЕДНАТА КРЪПКА:
    1.Арх. Пенчо Димитров - старо куче видяло всички министри последните 20 години И ДО СЕГА УЧАСТВАЛ ВЪВ ВСИЧКИ КРЪПКИ
    2.Арх. Деян Златешки още по-старо куче видяло всички министри последните 20 години И ДО СЕГА УЧАСТВАЛ ВЪВ ВСИЧКИ КРъПКИ
    3.Арх. Лидия Станкова - шефка на горните убавци също от поне 15 години.И ДО СЕГА УЧАСТВАЛА ВЪВ ВСИЧКИ КРЪПКИ.
    4.Милка Гечева - новата шефка на ДНСК, оправдава се винаги,че тя просто изпълнява ЗУТ, макар и на нея да и е ясно,че ЗУТ е в основата на корупцията в нейната институция и добър инструмент да се рекетират граждани и фирми. МИЛКА САМО СЕ СЪГЛАСЯВА И НЕ ПРЕДЛАГА НИЩО РЕАЛНО КОЕТО ДА ПОДОБРИ ЗУТ!
    5.Веселина Петрова - юристка през 2010 работи в СЕМ, с отнети адвокатски права...ОБЩО ВЗЕТО СЛЕДИ ДА НЯМА МНОГО СМЕШКИ И БИЕНЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА ДОСЕГАШНИТЕ ЧЛЕНОВЕ. РАЗБИРА СЕ ЛИЧИ И, ЧЕ НЕ Е ЧЕЛА ЦЕЛИЯ ЗУТ ЗАЩОТО В МОМЕНТА Е ПРАВИЛА АЛИНЕИИ КОИТО И СЕГА СЪЩЕСТВУВАТ..
    6.Екатерина Захариева - заместник министър. Тази същата Росен Плевнелиев си взима в Президенството. това говори,че на нея НЕ И ПУКА ЗА ЗУТ И МРРБ!
    7.Николай Нанков заместник-министър.това е най-новия и най-младия началник в МРРБ. ТОВА Е НАЙ-ВИСШИЯ ЧИНОВНИК В МОМЕНТА В МРРБ, който ще подпише, само ще подпише тези поправки, защото момчето което е само на 27 години от с.Априлци е много далеч от тази материя.

    А самата министърка Лиляна Павлова , я няма :-)

    ВЪПРОСИТЕ КЪМ Лиляна Павлова,които не получиха отговор от предшественика и Плевнелиев и сега тя е задължена по тях:

    Всъщност това са въпроси към ЗУТ, които все още не са намерили дори и опит за разрешаване!

    1. Какво ще прави министърът (ЗУТ) с незаконните според него остъклени балкони,които са в списъка за разрушаване на ДНСК и са качени в техните сайтове? Кога работната група по проблема ще излезе със становище? Срокът поставен от Плевнелиев беше 1.1.2011г. кой е отговорен за неспазването на този срок и каква ще санкцията на тези държавни служители?

    2. Какво ще прави министърът (ЗУТ) с обявения на последна инстанция на съда Незакон път на Хаинбоаз? Кога ще започне доброволното разрушаване от страна на държавата и ако държавата не го разруши доброволно коя институция ще го разруши според ЗУТ? Кой ще плати от софрата на държавните чиновници,които започват застрашително да нарастват!

    3. Какво ще прави министърът (ЗУТ) с незаконната сграда на министерски съвет в чашката на язовир Искър, а с тази на Руското посолство пак там?

    4. Какво ще прави министърът (ЗУТ) с 500 км незаконни пътища в Цяла България?

    5. Кога ще видим публичният регистър на всички незаконни и без акт 16 държавни и общински обекти?

    Кога Павлова ще направи първа копка в ЗУТ и в написването на новите правила за усвояване на един балкон от 5 кв.м. законно ? В МОМЕНТА ЕДНА ОСТЪКЛЯВАНЕ НЯМА ЯСНА ПРОЦЕДУРА И АКО Е САМО ВИНКЕЛНО и с едно стъкло Е ШЕСТА КАТЕГОРИЯ, А ВЪВ ВСИЧКИ ОСТАНАЛИ СЛУЧАИ Е ЧЕТВЪРТА КАТЕГОРИЯ. Четвърта категория строеж е и за остъкляване на балкони и за построяването на Бизнес център от 5000 кв.м. Това кога ще се оправи! Кога ще се намялят документите да бъдеш законен така,че да можеш да ги изкарваш без корупция?

    До сега няма нито един остъклен балкон законен!

    Всеки ден в страната се усвояват поне по 100 балкона НЕЗАКОННО благодарение на ЗУТ,Плевнелиев, Гечева, Павлова и МРРБ !

    Без да се решат проблемите с незаконните части по фасадите на панелките не може:

    1.НИТО ДА СЕ САНИРА! А за това продължава да говори Плевнелиев макар и вече да не зависи нищо от него!
    2.НИТО ДА СЕ ИЗКАРВАТ ТЕХНИЧЕСКИ И ЕНЕРГИЙНИ ПАСПОРТИ! За които също пише в поредните кръпки на "експертите" от МРРБ. нама как да се прави нещо законно по фасадите нито да се издават изрядни
    документи докато съществуват незаконни части по блоковете!

    Всичко това толкова ли е трудно да се осъзнае и да се попита. моля журналистката да отправи съответните питания,защото иначе отново следващата година ще имаме поредните акции срущу незаконните остъклени балкони, ще се чудим защо не върви санирането,защо не се издават технически паспорти и защо приюта на отец Иван е отново изправен пред багерите на Милка Гечева?

    За да се развиваме нормално са необходими нормални и здравословни закони!

  • 2
    newmind avatar :-|
    newmind

    Сега вижте как държавата узаконява незаконните писти на ЮЛЕН в Банско! /припомняне/

    На заседанието си в сряда 29 юни 2011 правителството реши да предложи законодателна промяна, с която да се узакони незаконното ползване на близо 65 хектара от Национален парк "Пирин" над Банско от "Юлен" АД, концесионер на ски пистите и лифтовете в курорта.
    Затова кабинетът "Борисов" решил да се предложат текстове в Закона за концесиите, с които ще се даде възможност да се правят промени в концесионните договори и в конкретния случай незаконните писти и лифтове да бъдат узаконени "в интерес на региона и на страната".

    ЕТО КАК СЕ УЗАКОНЯВА НЕЗАКОННИ СТРОЕЖИ!

    ЕТО КАК ДЪРЖАВАТА ПОКАЗВА ДВОЙНИ АРШИНИ НЕ САМО КЪМ СОБСТВЕНИТЕ СИ НЕЗАКОННИ ДЪРЖАВНИ И ОБЩИНСКИ ИМОТИ, НО И КЪМ НЯКОИ ЧАСТНИ СТРОЕЖИ!

    В същото време 1 000 000 остъклени балкони са незаконни според ЗУТ. Защо не се узаконят в интерес на 450 000 семейства ????

    В същото време поставянето на една рекламна табелка 20х20 см. е незаконно, ако нямаш арх.проект, надзорна фирма и одобрение от общината, а и Разрешително за строеж! Перфектната държава, която си отглежда все повече граждани със събуждащи се психични отклонения след като ежедневно - тази държава генерира болни закони!


    За поредната кръпка в ЗУТ може да се запознаето от тук
    http://www.mrrb.government.bg/index.php?lang=bg&do=law&type=8&id=474

    В очакване на отговор от уважаваните журналисти от в.Капитал?

  • 3
    newmind avatar :-|
    newmind

    Сега пък вижте какво предвижда ЗУТ като наказание за всички които нямат Удостоверение за въвеждане в експлоатация за остъкления си балкон! Първо глоба 7 000 лв. ГЛОБА! После премахване на незаконния строеж! Народе????


    Опасението се отнася за административно-наказателите разпоредби. Предвидена е глоба за физическо лице, което въведе в експлоатация строеж (без Удостоверение за въвеждане в експлоатация) в нарушение на този закон. Минималната глоба е 7 хиляди лева !!!!!, максималната е 20 хиляди лева. Тук само искам да поясня, че разрешение за ползване се издава от началника на ДНСК или от упълномощено лице, въз основа на протокол № 16 от Държавна приемателна комисия. В тази комисия са включени всички специализирани контролни органи, всеки един контролен орган в рамките на неговите компетентности. Мисля че е пресилено да очакваме началника на ДНСК или упълномощените от него лица да са специалисти по цялото законодателство, което има отношение към един строеж и в този смисъл смятам, че тази глоба е доста завишена, пък и размерите за физическо лице от 7 до 20 хиляди лева ми се струват малко притеснителни.


    Какво мисли Парламентът и има ли пилот в самолета на държавата?

  • 4
    newmind avatar :-|
    newmind

    Сега пък вижте какво предвижда ЗУТ като наказание за всички които нямат Удостоверение за въвеждане в експлоатация за остъкления си балкон! Първо глоба 7 000 лв. ГЛОБА! После премахване на незаконния строеж! Народе????


    Опасението се отнася за административно-наказателите разпоредби. Предвидена е глоба за физическо лице, което въведе в експлоатация строеж (без Удостоверение за въвеждане в експлоатация) в нарушение на този закон. Минималната глоба е 7 хиляди лева !!!!!, максималната е 20 хиляди лева. Тук само искам да поясня, че разрешение за ползване се издава от началника на ДНСК или от упълномощено лице, въз основа на протокол № 16 от Държавна приемателна комисия. В тази комисия са включени всички специализирани контролни органи, всеки един контролен орган в рамките на неговите компетентности. Мисля че е пресилено да очакваме началника на ДНСК или упълномощените от него лица да са специалисти по цялото законодателство, което има отношение към един строеж и в този смисъл смятам, че тази глоба е доста завишена, пък и размерите за физическо лице от 7 до 20 хиляди лева ми се струват малко притеснителни.


    Какво мисли Парламентът и има ли пилот в самолета на държавата?

  • 5
    stavrogin avatar :-|
    Stavrogin

    Не е верно, че таванът, ако и да е единствен, не може да бъде предмет на сделка, може и още как, зависи обаче от големина и дали жилището има складово помещение...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал